Меню

Анализ рынка частных жилых домов

Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»

В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.

Разбор по понятиям

Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:

  • индивидуальное жилье — отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
  • блокированное жилье — дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
  • многоквартирное жилье — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

От общего к частному

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров — это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья — частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% — индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.

В рамках концепции

Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.

На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.

Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей — до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.

Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.

Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.

Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».

Моноперспективы

Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области — поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель — увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.

Читайте также:  Расстояние карьера от жилых домов

Малоэтажная агломерация

До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.

Движение на юг

Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма — после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.

Цена вопроса

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.

Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».

В качестве обобщения

Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.

Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.

Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).

Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.

Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.

Читайте также:  Перекрытие крыши каркасного дома

Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.

В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».

Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).

Анализ рынка частных жилых домов

К . ф-м.н. Ю.Кочетков ,

Центр Анализа Рынков Недвижимости ,

Рынок частных домов и коттеджей, пожалуй, до сих пор является самым «темным» среди прочих рынков недвижимости. Действительно, на фоне таких рынков как квартирный, рынок аренды нежилых помещений, он малоизучен и характеризуется, в целом, невысокой активностью. Характерно скептическое отношение риэлторов средних и малых городов к частным домам, связанное с низкой ликвидностью таких объектов при их невысокой стоимости.

В то же время в развитых странах мира рынок одно-двухсемейных домов является одним из самых динамичных и высокоразвитых. Это связано с тенденцией семей в этих странах жить в спокойной, просторной обстановке, быть окруженными чистым воздухом и зеленью. В России, напротив, парадигма мышления требует проживания именно в городской квартире, несмотря на значительные просторы и невысокую стоимость земли за пределами городской черты, а также на то, что приобретение автомобиля для семьи давно перестало быть проблемой.

У этого рынка существует одна важная особенность, что делает привлекательным его для анализа, а именно — возможность прямого расчета стоимости земельных участков как внутри города, так и за его пределами. Фактически, мы получаем в этом случае стоимостную оценку привлекательности участка с точки зрения проживания на нем. Учитывая, что подавляющее большинство объектов в городах — жилая недвижимость, можно понять важность расчета такой стоимости.

В отличие от квартиры, частный дом представляет собой

классический объект недвижимости — участок плюс улучшения на нем в виде здания, хоз.построек, сооружений. При этом для России можно выделить следующие характерные моменты:

  • Существует два вида использования частных домов — для постоянного проживания и для временного (как правило — отдыха)
  • Практически единственный способ для физического лица иметь землю в собственности — это обладать частным домом (либо сооружениями) с участком
  • Характерна зонная застройка частных домов как внутри города («частный сектор»), так и за его пределами (коттеджные поселки)
  • Невысокая обеспеченность частных домов современными коммуникациями
  • Престижность обладания т.н. коттеджем для проживания и престижность расположения его в элитных местах
  • Существование особой формы обмена жилья — частный дом на квартиру

Помимо этого, уже первые исследования рынка частных домов выделили четыре сегмента (субрынка), каждый из которых подчиняется своим несколько различающимся законам. Первый из них — это свободные и освоенные участки под застройку, включая участки с домами предназначенными на снос. Второй — т.н. «деревяшки» т.е. деревянные дома старой постройки, которые, тем не менее, используются для постоянного жилья, несмотря на низкую обеспеченность коммуникациями. Третий — дома постройки 70-90-х годов, каменные либо высококачественные деревянные с развитой инфраструктурой и не уступающие по условиям проживания обычным квартирам. И, наконец, последний — т.н. коттеджи, благоустроенные элитные дома последнего десятилетия, различных материалов и технологий постройки.

Различие законов этих субрынков — несомненно. Самый простой пример — отношение к размеру участка. Для обычной семьи, использующей частный дом для проживания в наше время, существует характерная площадь земли 6-10 соток, которую эта семья может обрабатывать (как известно, огородничество стало для многих семей в Россией основным источником продуктов питания в связи с общим низким уровнем заработков). В увеличении этого участка сверх нужды собственник мало заинтересован, однако стоимость приращения участка в указанных пределах довольно высока. В то же время владелец коттеджа в престижном месте скорее готов вкладывать деньги в здание или постройки, чем в увеличение участка. Как известно, большая стоимость земли в элитных районах вызывает высокую плотность застройки коттеджных поселков, и понятно, что такие небольшие участки пока (!) удовлетворяют владельцев. Точно также для этих групп различно и отношение к коммуникациям, локальному окружению и пр. факторам.

К рассмотрению рынка частных домов можно подойти и с другой стороны, а именно – рассмотреть его по регионам. Понятно, что его специфика оказывает на рынок доминирующее влияние. Так, основным регионом (по развитости этого рынка и ценам) является Москва и Московская область. Здесь подавляющая часть предложений – участки и коттеджи за пределами городской черты, разброс стоимости объектов может достигать сотни раз, в зависимости от местоположения и типа строения. Сходным рынком является и рынок С-Петербурга, но здесь свою специфику накладывает существование ряда исторических городов и поселков с большим числом частных домов и сформировавшейся системой ценности проживания в них. Средние и малые города России обладают несколько иным рынком, здесь преобладают в качестве предложений объекты внутри городской черты, при этом свободные земельные участки – редкость.

Основной задачей исследования ставится – подтвердить интуитивные положения существования нескольких субрынков и оценить различие (хотя бы в стоимостном выражении) рынка частных домов по двум регионам – столичному и средних городов России. Данное исследование носит пионерский характер и, в большей степени, будет уделяться внимание количественным показателям.

II. Моделирование рынка частных домов, коттеджей и земельных участков Одинцовского района.

Уникальность Одинцовского района с точки зрения недвижимости заключается в том, что этот район считается наиболее престижным и привлекательным для загородного проживания жителей столицы. Хорошая экологическая обстановка, обширные рекреационные ресурсы, развитость коммуникаций определили высочайшую цену земли в этом районе. По некоторым сведениям стоимость сотки земли в районе Барвихи, Раздоров достигала 20000$ на пике подъема стоимости недвижимости. Однако отметим, что такая фантастическая цена в большей степени создавалась фактом соседства сильных мира сего. Этот фактор чрезвычайно трудно учесть при анализе, фактически, он является точечным. При этом получить точную информацию о сделке такого рода практически невозможно. С другой стороны, этот рынок достаточно хорошо освещен как прессой, так и вниманием риэлторов.

Всего была собрана база данных из около 250 сделок и предложений, однако часть записей была исключена по причине неточности адреса, нехватки или дуплицированности информации. Сбор данных был предварен первичным анализом рынка, проведенным компанией ЦАРН весной 1998 г.

База данных , использованная для анализа состояла из следующих двух групп записей:

  1. Сделки по земельным участкам и частным домам за 1995-1998 гг .
  2. Предложения по земельным участкам и коттеджам за 1998 г.

Информация по имевшимся параметрам и факторам для этих групп обобщена в следующей таблице:

Adblock
detector