Меню

Анализ рынка строительства частных домов

Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»

В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.

Разбор по понятиям

Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:

  • индивидуальное жилье — отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
  • блокированное жилье — дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
  • многоквартирное жилье — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

От общего к частному

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров — это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья — частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% — индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.

В рамках концепции

Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.

На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.

Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей — до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.

Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.

Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.

Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».

Читайте также:  Предварительный договор купли продажи жилого дома заполненный

Моноперспективы

Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области — поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель — увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.

Малоэтажная агломерация

До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.

Движение на юг

Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма — после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.

Цена вопроса

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.

Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».

В качестве обобщения

Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.

Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.

Читайте также:  Проект дома с гаражом жилой площадью до 100 кв м

Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).

Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.

Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.

Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.

В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».

Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).

Строительство частных домов в России за год выросло в 1,4 раза

Площадь объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России по итогам ноября 2020 года, составила 4,9 млн кв. м. Это на 42% больше, чем в ноябре прошлого года. Такие данные содержатся в поступившем в редакцию исследовании «Дом.РФ».

По мнению аналитиков, ноябрьский рост частично связан с тем, что на фоне самоизоляции и перевода на дистанционную работу россияне стали больше ценить преимущества индивидуального дома. Примерно 40% россиян в условиях пандемии назвали ИЖС наиболее предпочтительными объектами для проживания. Неудивительно, что граждане все чаще делают выбор в пользу именно такого жилья, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«По поручению президента разработана дорожная карта развития индивидуального жилищного строительства в России, которая сейчас находится на рассмотрении правительства. Она позволит расшить «узкие» места и высвободить огромный потенциал рынка — в первую очередь, благодаря развитию ипотеки на такое жилье», — добавил он.

По данным Росстата, всего за 11 месяцев в России было построено 64,4 млн кв. м жилья (+1%), из них 34 млн кв. м пришлось на индивидуальное жилье (+4%).

Что тормозит развитие ИЖС

Сейчас кредиты на покупку и строительство частных домов почти не выдаются. По оценкам «Дом.РФ», доля сделок с ипотекой на рынке не превышает 5% по сравнению с 50–70% в сегменте многоквартирных домов. Оценить и продать частный дом гораздо сложнее, чем типовую квартиру в многоэтажке, поэтому банки несут дополнительные издержки. Также на рынке ИЖС отсутствует коробочный продукт по типу квартир в новостройках со всей необходимой инфраструктурой.

Читайте также:  Чертежи жилых частных домов

Разработанная дорожная карта как раз и предлагает решение проблемы — это комплексная застройка частных домов по типовым проектам, обеспеченная всей необходимой инфраструктурой. Также планируется создать специальный ипотечный продукт и распространить принципы эскроу-счетов, которые действуют на рынке новостроек и на рынке индивидуального строительства домов.

В будущем индивидуальное жилищное строительство должно стать одной из точек роста российского рынка жилья и ключевым фактором достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Согласно ему, в России к 2030 году должно ежегодно строиться 120 млн кв. м жилья, на ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м. Для сравнения, в 2019 году ввод индивидуальных домов составил 38,5 млн кв. м, или 47% общего ввода.

Мнение экспертов

Стандартизация и промышленное строительство индивидуальных домов позволят в обозримые сроки нарастить выдачу ипотеки в этом сегменте в масштабах всей страны, считают эксперты. По мнению главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, систематизация сегмента ИЖС позволит повысить доступность частных домов: застройщики смогут получить проектное финансирование, покупатели — взять доступную ипотеку, воспользоваться теми же льготными программами, которые сегодня существуют при покупке жилья в новостройках. «Работа по этому направлению должна продолжаться, тем более уже многое сделано: есть разработанные стандарты, «Дом.РФ» запустил соответствующие кредитные программы. Рынок рано или поздно должен стать полностью понятен застройщикам, банкам и покупателям — от этого выиграют все», — добавил Николай Алексеенко.

Согласен с ним глава архбюро А61 Дмитрий Морозов: развитие рынка индивидуального жилищного строительства должно идти системно, следуя современным стандартам как при финансировании проектов, так и по формированию комфортной застройки. По его словам, сейчас часто встречается хаотичный девелопмент, который не учитывает особенности города, его архитектурную и историческую ткань. При этом спрос на индивидуальное жилье в регионах огромен. «Поэтому важно упорядочивать застройку, при комплексном развитии территорий следить за достаточной обеспеченностью социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой, формировать современный архитектурный облик таких районов, которые станут органичным развитие для города», — считает архитектор.

По мнению первого заместителя главы концерна «Крост» Марины Любельской, стимулирование ИЖС позволит в будущем создать комфортную среду и улучшит качество жизни миллионов российских семей. «Уже сегодня на индивидуальное жилье приходится приличная доля объема строительства жилья в стране. Необходимо развивать ипотеку и для этого сектора жилья. Важно, чтобы все проекты комплексного развития сегодня имели доступ к проектному финансированию, который создаст необходимые гарантии не только застройщику, но и покупателям», — отметила эксперт.

В декабре «Дом.РФ» запустил пилотную программу льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство для молодых семей с детьми. Кредит на строительство жилого дома можно оформить по ставке от 6,1%. Планируется ограничить суммы кредитов до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах России. Программа продлится до 1 июля 2021 года.

Adblock
detector