Меню

Анализ рынка жилых домов с земельными участками

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Наталья Круглова, советник генерального директора, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома в Москве и Московской области, специально для IRN.RU

Рынок земельных активов Москвы подвергся влиянию короновирусного кризиса минимально: это обусловлено общей парадигмой его развития, ведь этот рынок отличается высокой инертностью, сделок на нем совершается не так много.

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2019 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2019 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива. Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку. В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га.

Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно, если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ. Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов. Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и без граддокументации, только с урегулированными имущественным правами.

На фоне пандемии стал развиваться рынок земли под склады: как self storage формата, так и мультифункциональных внутригородских моно- или поли- функциональных складов, fulfillment склады – это обусловлено развитием dark stores и сервисов быстрой доставки.

Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.

Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети. После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.

Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.

Читайте также:  Текущий или капитальный ремонт фасада жилого дома

Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим увеличение числа стратегических альянсов банков, госкомпаний и госкорпораций с крупными девелоперами.

Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций. А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы. Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.

Еще одной точкой пересечения интересов банков и девелоперов в ближайшее время станут залоговые земельные участки. В 2021 году мы ожидаем выхода на рынок значительного количества подобных активов. И в этом сегменте сотрудничество банков и девелоперов тоже окажется выгодным для обеих сторон. Первые смогут с максимальной выгодой для себя реализовать непрофильные активы, вторые получат дефицитные земельные участки под новые проекты. И РАД, как универсальная площадка по продаже залогового имущества, по-видимому, выступит одним из основных провайдеров данных процессов: в 2020 г. Российским Аукционным Домом продано более 150 земельных участков в Москве и Московской области.

В заключение надо два слова сказать о рынке земельных участков в Московской области. Рынок таких земельных активов Подмосковья очень разнороден: цены варьируются от 1 тыс. рублей / га до 50 млн рублей / га. Цена участка зависит от его категории и подготовленности. Так, земли сельхозназначения предлагаются по 500-15 тыс. рублей за сотку, промышленного назначения — по 10-200 тыс. рублей за сотку в greenfield и по 150-350 тыс. рублей за сотку в индустриальных парках. Участки для дачного строительства продаются по 30-70 тыс. рублей за сотку, но в элитных локациях, например, вдоль Рублевского шоссе, их цена на порядок выше – по 700-1500 тыс. рублей за сотку. Например, в некоторых поселках в Раздорах или Барвихе земля под жилые дома будет стоить 30-50 тыс. долл./сотка.

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%). Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить. Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос. Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Тем самым, если рынок Москвы демонстрирует высокий уровень зрелости и консолидации, областной рынок только формируется: в последние 10 лет на нем практически отсутствовали профессиональные девелоперы, ввиду низкого спроса этот рынок не был интересен игрокам, сформировавшим высокий уровень компетенций в девелопменте. И если в Москве качественные характеристики продукта – квартир и апартаментов — таковы, что могут составить достойную конкуренцию лучшим мировым аналогам, в Московской области практически не было проектов, сбалансированных относительно требований спроса и продуктового предложения. Однако вследствие пандемии на рынок загородных активов вернулся спрос, а за ним – интерес девелоперов. И хочется думать, что загородный сегмент повторит судьбу московского рынка – то есть также станет ареной для профессиональных игроков, которые способны обеспечить развитие земельных массивов наиболее адекватным образом, с учетом требований платежеспособного спроса и потенциала конкретного земельного актива. И как всякий рынок, не достигший зрелости, рынок земли Подмосковья – это Эльдорадо для тех, кто готов заглянуть в будущее. В среднесрочной перспективе там есть возможность апсайдов, которые уже невозможны в Москве.

Читайте также:  Светильник для веранды деревянного дома

Как изменился рынок загородной недвижимости за 6 месяцев 2020 в России

Как изменился рынок загородной недвижимости за 6 месяцев 2020 в России

Ситуация на рынке загородной недвижимости в 1 полугодии 2020 года в большей степени зависела от распространившейся эпидемии коронавируса в стране. О ценах и спросе на загородную недвижимость в 1-м полугодии, и прогноз на последующий период 2020 года, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Цены на рынке загородной недвижимости в январе-июне 2020 года

За первое полугодие 2020 года цены на загородную недвижимость в России выросли. Динамика цены в Московской, Ленинградской областях и в среднем по регионам России представлена на диаграмме ниже.

Цены на загородную недвижимость
Россия, январь-июнь (26-е число) 2020, тыс. руб./м 2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА С января по март цены на загородную недвижимость по России не росли. В Московской области в марте даже наблюдалось небольшое снижение (за счет первой половины месяца): -1,3%. Ситуация в сторону увеличения цены стала меняться в конце марта. В апреле это процесс стал очевидным. Рост цен относительно марта выглядел следующим образом:

  • Московская область: +5,7%;
  • Ленинградская область: +3,4%;
  • Регионы: +11,4%.

В мае цены везде подросли еще на 1%.

В июне цены продолжили рост в Московской области, в регионах остались на уровне мая, а в Ленинградской области отметилось снижение ценовых показателей.

В первом полугодии рост цен на загородную недвижимость выглядел следующим образом:

Рост цены на загородную недвижимость
Россия, 1-е полугодие, % Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА

Рынок загородной недвижимости в январе-июне 2020 года

Пандемия коронавируса оказала влияние на весь рынок недвижимости России по итогам 1-го полугодия 2020 года. О ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости за этот период можно прочитать здесь*.

Фактически этот процесс начался в конце 1-го квартала (2-я половина марта) с падения цен на нефть (снижение мирового спроса из-за пандемии COVID-19) и последующего обвала курса рубля. Начало введения ограничительных мер в России в последнюю неделю марта, а именно – самоизоляцию граждан, начало формировать устойчивый спрос на аренду и покупку загородной недвижимости. Этот процесс стал набирать обороты в апреле, когда стали действовать самые жесткие ограничительные меры. К тому же, граждане в этот период уже «насиделись» в своих городских квартирах.

Фото: режим самоизоляции в плотной застройке мегаполиса вынудил москвичей переезжать за город Самые жесткие ограничительные меры были введены в Москве из-за самого большого количества инфицированных. Москвичи стали скупать жилье в Московской области и близлежащих регионах. Это спровоцировало рост региональных цен на загородную недвижимость.

Санкт-Петербург занимал устойчивое 2-е место по количеству инфицированных. Здесь также стал формироваться спрос на загородную недвижимость, отразившийся на росте цен.

В первой половине май ситуация не отличалась от апрельской. Во 2-й половине мая в некоторых регионах постепенно снимали ограничения. Ситуация со спросом на загородную недвижимость стабилизировалась.

Читайте также:  Амортизация жилого дома при усн

В июне в большинстве регионов начали снимать определенные ограничения. Все это привело к некоторому «охлаждению» интереса к загородной недвижимости, что отразилось на ценах. В регионах цена перестала расти. В Ленинградской области даже наблюдалось некоторое снижение цены относительно мая (-2,5%). В Московской области интерес к загородной недвижимости продолжил рост, цена выросла на (+2,6%) относительно мая. Москвичи, находясь самый длительный период на самоизоляции, в полной мере испытали все «прелести» данного режима. Свой дом за границами мегаполиса – единственное спасение в такой ситуации. Боязнь новых вспышек эпидемии, стимулирует спрос на покупку недвижимости среди жителей столицы.

Спрос на загородную недвижимость

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье и Ленинградской области в 2020 году:

  • Рост рынка в апреле и 1-й половине мая 2020 года составил +25% относительно аналогичного периода 2019 года;
  • Спрос на коттеджи премиум-класса в апреле 2020 года вырос на 27% к апрелю прошлого года;
  • Рост количества сделок на рынке загородной недвижимости на конец 2020 года прогнозируется на уровне 15-20% к показателям 2019 года.

В Московской и Ленинградской областях наибольшим спросом пользуется недвижимость премиум-класса. Отсутствие возможности отдыха за рубежом мотивирует состоятельных граждан обзавестись загородным домом. В 80% случаев готовые дома такого класса не отвечают современным требованиям, и богатые люди предпочитают покупать новые участки и строить на них современные коттеджи.

Также высоким спросом пользуются загородные дома в пределах 5 миллионов рублей для использования под летние дачи.

В других регионах РФ рост рынка загородной недвижимости показал более скромные результаты около +7%.

Прогноз ситуации на рынке загородной недвижимости во 2-м полугодии 2020 года

В конце июня 2020 года наметилась устойчивая тенденция к снижению количества инфицированных COVID-19 в России. Разработано несколько вакцин, которые проходят тестирование на добровольцах. Все больше снимаются ограничения для граждан и бизнеса. Все это настраивает на положительный лад. В жаркое время активность коронавируса снижается. Кардинального изменения ситуации на рынке загородной недвижимости в ближайшие месяцы не предвидится. С большой долей вероятности будет продолжаться небольшое снижение спроса.

Осенью, особенно во 2-й половине, во многом ситуация будет зависеть от того, появится ли 2-я волна коронавируса, или удастся ее избежать?

Но надо понимать, что уже не повторится паническое настроение у людей в период начала пандемии, когда ничего не было ясно о самом вирусе. Медицина, во многом, готова к противостоянию новому вызову. Граждане, которые хотели и могли купить загородную недвижимость уже, в большинстве случаев, ее приобрели. Поэтому даже при появлении вторичного распространения COVID-19 вряд ли будет большой рост спроса на загородную недвижимость.

В итоге

Многие годы ситуация оттока жителей из регионов в крупные города, особенно, в столицы, носила устойчивый характер. Развитая инфраструктура, наличие выбора хорошей работы – все это привлекает людей. Это способствовало и росту цен на недвижимость в крупных городах.

В период пандемии COVID-19 впервые у граждан появилась серьезная мотивация обратить внимание на загородную недвижимость, не только как на роскошь, но и как «суровую» необходимость. Мой дом – моя крепость и комфортное жилье, стали не просто красивыми словами.

Фото: свой дом за городом всегда поддерживает атмосферу уюта и безопасности Адаптация многих профессий на удаленный режим дает возможность работать из загородного дома. У владельцев бизнеса появилась возможность нанимать профессиональных сотрудников на «удаленку» на более низкую зарплату, чем в столицах. Все это создает хорошие перспективы для рынка загородной недвижимости.

Рынок загородной недвижимости получил определенный толчок в виде увеличения спроса из-за режима самоизоляции. Многие граждане пересмотрели свое видение относительно владения загородным домом, как возможностью летнего отдыха и места для эвакуации на случаи эпидемий.

Adblock
detector