Почему нельзя сносить подоконный блок

В погоне за свободной площадью владельцы небольших квартир часто решаются расширить пространство за счёт объединения комнаты с балконом. Разбираемся, когда и как это можно сделать.

Что говорит закон

Полноценно объединить балкон с основной частью квартиры по закону проблематично: несущие стены сносить нельзя, также не должны пострадать противопожарная безопасность и система отопления. Если вы видите такую перепланировку, она, скорее всего, не узаконена.

Но в тех домах, где разрешено убрать подоконный блок, можно объединить балкон и помещение, отделив их друг от друга лёгкими «французскими» раздвижными дверьми.

Однако многие региональные законы ограничивают такие переделки, а в Москве это и вовсе запрещено постановлением правительства №1104 от 29.12.2017.

Штраф за снос стен без разрешения составляет 2000–2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45). И только штрафом отделаться при незаконной перепланировке не получится. Если не восстановить всё как было, квартиру могут отобрать и продать с торгов, вернув собственнику часть денег, полученных от продажи.

Но, если в вашем регионе объединение балкона и комнаты возможно, советуем воспользоваться нашей инструкцией.

Как оформить присоединение балкона к комнате

• Обратитесь в БТИ с заявлением о перепланировке помещения и прикрепите проект новой планировки вашей квартиры. В БТИ установят, не противоречит ли перепланировка целостности здания. Если всё в порядке, то вы получите на руки заверенный план квартиры на перепланировку.
• Перепланировка должна быть в точности такой, как описана в плане БТИ. По завершении ремонта к вам приедет эксперт, который зафиксирует соответствие выполненных работ итоговому плану.
• Безопасность и правильность планировки необходимо доказать в СЭС. Для этого подайте документы о перепланировке и ответьте на некоторые вопросы сотрудников СЭС касательно обустройства совмещённого пространства.
• Оформите справку о согласии всех членов семьи, прописанных в квартире, на перепланировку.
• Также понадобится справка о том, что дом не является памятником архитектуры.
• Обратитесь в суд за подтверждением правомерности выполненной перепланировки. С этим обращением необходимо подать заявление в БТИ с просьбой об оформлении обновлённого техпаспорта на квартиру.

Что ещё нельзя делать

Балконы относятся к холодным помещениям, а комнаты — к тёплым, но некоторые хотят утеплить балкон так, чтобы сделать маленькую комнатку. Будьте готовы к тому, что утепление «съест» драгоценную площадь, а обойдётся эта процедура минимум в 200 тыс. рублей. Кроме того, если вы хотите утеплить балкон или лоджию так, чтобы там было комфортно находиться даже зимой, необходимо согласование от БТИ. Такое утепление требует большого количества материалов, что может увеличить нагрузку на плиту.

Важно! Батарею на балкон выносить запрещено! Из-за этого у соседей может нарушиться система отопления и температура в их квартире резко понизится. Вместо обычной батареи на балконе устанавливают электрический конвектор — он хорошо согревает и не грозит сбоями в системе отопления помещений.

Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал !

Чем отличается балкон от лоджии. Конструкция, остекление, что лучше

Современные здания строятся с балконами и лоджиями, между которыми есть существенные конструктивные и технические отличия. Визуально они похожи, однако к ним предъявляются разные строительные нормы. Каковы особенности каждой из конструкций, можно ли их перепланировать или оборудовать на своё усмотрение?

Общие сведения о балконах

Балкон является архитектурной разновидностью террас. Может иметь открытую или остеклённую конструкцию. Чаще всего это неотапливаемая площадка, которая не считается, как помещение дома или квартиры.

Типовые конструкции балконов в домах постройки 50-х – 70-х годов. Выполнено современное остекление и отделка.

Что представляет собой балкон

Балконы – это архитектурные сооружения, представляющие собой выступающие за несущие фасадные стены консольные площадки. С трёх сторон они не ограничены конструкцией основного здания. В целях безопасности оснащаются ограждением высотой не мене 1,2 м. Могут быть с крышей или без.

Историческая справка о балконах

Балконы впервые появились в XIII веке на крепостях и оборонительных башнях. Основными их функциями были – наблюдение за охраняемой территорией и защита в случае нападения врагов. Конструктивно представляли собой кронштейны из камня или кирпича, которые крепились к стенам.

Впоследствии балконы стали появляться на частных домах, но выполняли уже роль украшения для входа, а также места для отдыха. Позднее их стали устанавливать на городских зданиях для повышения эстетичности фасадов. Балконы становились меньше по массе и компактнее по размерам.

В эпоху развития готической архитектуры балконы немного изменили свою конструкцию. Основание стали делать из натурального камня в форме полукруга, в отличие от ранних прямоугольных. Важным отличием является формирование балкона не только снаружи фасадной стены, но и во внутренней части здания.

В Италии в период с XIV по XV вв. строят балконы на краю несущих фасадных стен или на карнизах. Особенностью является переплетение мотивов востока, готических и античных. Кронштейны перестали быть простыми и банальными конструкциями – их стали изображать в форме животных или людей. Ограждения превратились в произведения искусства и живописи – кованные узоры и рисунки.

Важно! Стоит отметить тот факт, что слово «балкон» впервые появилось в Италии и в переводе означало балку или бревно. Но изначально оно звучало, как «бальконе», что в переводе означает «выступ из балок». В таком виде название распространилось по всей Европе. Однако « balkon » – это французское слово старонемецкого происхождения.

На территории России балконы впервые появились в начале XIX в. Их установили на Екатерининский дворец в больших количествах, подчёркивая тем величественность зданий и высокий статус тех, кто там находится. В конце того же столетия балконы стали украшением большинства городских зданий.

Классическая реализация балкона на здании послевоенной постройки. Установлены опоры под основную плиту, в качестве ограждений используются колонны с перилами.

На домах простых жителей балконы появились после начала использования железобетона в качестве строительного материала. Таким образом, такие конструкции перестали быть символом богатства или высокого статуса в обществе.

Немного о лоджии

Лоджия является частью основного здания, но выполненной в форме балкона. То есть её перегородка безопасности расположена в единой плоскости со стеной фасада, а с трёх сторон окружают непрозрачные стены, изготовленные из основного материала дома. В отличие от балкона, в лоджии всегда есть потолок или крыша. Снаружи она может быть остеклённой или нет.

Что такое лоджия

Лоджия представляет собой часть помещения, с лицевой стороны, ограждённая парапетом, по бокам – стенами здания, а с тыловой – окном с подоконником и дверью для входа. Однако она не является отапливаемой и не считается, как жилплощадь. Всегда отделена от жилых комнат. Лоджии связаны с основным помещением не только основной несущей плитой, как, например, балконы, но и стенами.

Типичная лоджия в многоэтажных зданиях. Объект сдавался без остекления, его выполнили собственники.

Внимание! Лоджии могут быть выполнены в виде пристройки к основному зданию. При этом могут иметь такую же высоту, ограничения основными стенами с трёх сторон, с остеклением или без, а также со строгими размером по глубине.

Когда и как появилась лоджия в домах

Первые лоджии появились ещё в Древнем Риме. Они были частью архитектурного стиля домов для знати, в которых играли роль охраняемого периметра здания, а также служили местом для встреч, переговоров или отдыха. Их длина была более 10 метров и соединяла пространство между несколькими входами в помещения.

Архитектура была совершенно разная, но преимущественно использовались колонны и архитектурные скульптуры, типичные для того времени.

До наших дней конструкция лоджий претерпела множество изменений и перестала выполнять свои первоначальные функции. В начале 20-го века в России вследствие стремительного строительства многоэтажных домов их стали устанавливать повсеместно, независимо от назначения зданий. Использовались для следующих целей:

украшение фасада, несмотря на конструктивно-примитивную реализацию;

хранение ненужного хлама, закатки или мебели, которую жалко выбросить;

место для курения;

площадка для отдыха.

Сравнительная характеристика лоджии и балкона

Для разбора отличий между балконом и лоджией нужно провести сравнение основных характеристик. Он поможет при выборе квартиры в многоэтажном доме или особняке, так как станет ясно, какая из двух конструкций привлекательнее и на какие параметры обратить внимание.

Типичные формы и размеры балконов.

Параметры

Основные параметры лоджий и балконов приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Стандартные размеры балконов и лоджий.

Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Правовые основания

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.

Решение ВС РФ

В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.

Распределение ответственности

Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:

1. Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
2. Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.

Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:

1. В общедомовое имущество относят:
   • плита;
   • наружное ограждение;
   • внешние стены.
2. Индивидуальное пользование:
   • перила;
   • окна;
   • двери;
   • самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

Как относиться к распределению собственности

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

Изменения по учету

Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.

На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.

Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.