Мониторинг объемов жилищного строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ежемесячного проводит оперативный мониторинг ситуации в жилищной сфере на территории субъектов Российской Федерации. С 2010 года в Российской Федерации наблюдалась положительная динамика по объему ввода жилья. В 2015 году этот показатель достиг рекордного уровня — 85,35 млн. кв. метров, что на 1,4 % выше аналогичного показателя 2014 года (84,19 млн. кв. м). Также в 2015 году увеличился на 20,8 % объем ввода жилья эконом-класса и составил 37,1 млн. кв. метров (в 2014 году- 30,7 млн. кв. метров).

В 2016 году – 80,2 млн. кв. метров, что на 6 % ниже показателя аналогичного периода 2015 года, из них МКД – 48,4 млн. кв. метров, что на 3,88 % ниже аналогичного периода прошлого года и составляет 60,5 % от общего объема ввода жилья; ИЖС – 31,8 млн. кв. метров, что на 10,2 % ниже аналогичного периода прошлого года и составляет 39,5 % от общего объема ввода жилья.

В 2017 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил 78,6 млн. кв. м, что на 2,1 % ниже показателя аналогичного периода 2016 года, из них МКД – 45,9 млн. кв. метров, что на 5,3 % ниже аналогичного периода прошлого года и составляет 58,4 % от общего объема ввода жилья; ИЖС – 32,7 млн. кв. метров, что на 2,8 % выше аналогичного периода прошлого года и составляет 41,6 % от общего объема ввода жилья.

По данным Росстата в 2018 году ввод жилья на территории Российской Федерации составил 75,66 млн. кв. м, что на 4,5 % ниже показателя аналогичного периода 2017 года, из них МКД – 43,24 млн. кв. метров, что на 6,5 % ниже показателя аналогичного периода прошлого года и составляет 57,2 % от общего объема ввода жилья; ИЖС – 32,42 млн. кв. метров, что на 1,7 % ниже показателя аналогичного периода прошлого года и составляет 42,8 % от общего объема ввода жилья.

В 2019 году ввод жилья на территории Российской Федерации составил 82 млн. кв. м, что на 8,4 % выше показателя аналогичного периода 2018 года, из них МКД – 43,5 млн. кв. м, что на 0,7 % выше показателя аналогичного периода 2018 г., ИЖС – 38,5 млн. кв. м, что на 18,8 % выше показателя аналогичного периода 2018 г.

По предварительным данным Росстата в 2020 году ввод жилья на территории Российской Федерации составил 80,6 млн. кв. м, что на 1,8 % ниже показателя аналогичного периода 2019 года, из них МКД – 41,9 млн. кв. м, что на 3,8 % ниже показателя аналогичного периода 2019 г., ИЖС – 38,7 млн. кв. м, что на 0,5 % выше показателя аналогичного периода 2019 г.

Строительство жилых и нежилых зданий по данным Росстат

Строительство является одним из важных факторов, которые свидетельствуют не только об оживленности экономики, но также и об уровне жизни населения. Так как приобретать жилье можно только в случае, когда индивидуальное финансовое благосостояние находится как минимум на среднем уровне, то именно по строительству и покупной способности можно ориентироваться о благополучии населения.

Поэтому, чтобы проанализировать уровень строительной деятельности, а также то количество строительных организаций, которые есть на сегодняшний день в стране, рассмотрим статистику Росстата.

Актуальные показатели

По объему работ, которые выполняются по виду деятельности «Строительство», динамика за последние 14 лет выглядит следующим образом:

• В 2005 году всего подобных работ было выполнено на 1754,4 млрд руб.
• К 2010 эта цифра составила уже 4454,2 млрд руб.
• В 2015 деятельность выросла до объема 7010,4 млрд руб.
• В 2016 году показатель также продолжался увеличиваться и достиг отметки 7204,2 млрд руб.
• 2017 год также показывал позитивную динамику – общий объем успел достичь рубежа в 7545,9 млрд руб.

Если рассматривать количество человек, которые заняты в данной отрасли, то и оно также было увеличено за этот отчетный период:

• В 2005 году здесь трудилось 4986,1 тыс. человек.
• К 2010 численность составила 5399,1 тыс. работников.
• В 2015 в строительной отрасли трудилось 6403,2 тыс. человек.
• К 2016 году количество занятых составило 6.231.100 человек.
• А к 2017 году количество работников уже стало 6318,9 тыс. человек.

Как видно из данных показателей, за последние 12 лет наблюдается постоянный рост как финансовых средств, вкладываемых в строительство, так и количества людей, которые вовлечены в реализацию этих проектов.

Ввод в действие строений

Если рассматривать общее количество жилых зданий, которые были введены по годам, то Росстат приводит следующую статистику:

• В 2002 году число составило 119,7 тыс. строений.
• В 2004 – 121.300 строений.
• В 2008 уже было введено 208,9 тыс. ед.
• В 2010 – 201,7 тыс. шт.
• В 2014 наблюдался рост, который позволил достичь отметки в 283.000 зданий.
• В 2016 году по какой-то причине количество вводимых жилых зданий в пользовании уменьшилась до 259,5 тыс.
• В 2018 статистика упрямо показывает снижение, которое достигло 242,4 тыс. домов.

Что же касается нежилого фонда, то здесь цифры будут следующими:

• В 2002 году количество нежилых зданий, введенных в эксплуатацию, составило 11,1 тыс. ед.
• В 2004 он увеличился до 12,7 тыс.
• В 2008 продолжал расти до отметки 15,7 тыс.
• В 2010 снизился до 14,8 тыс. шт.
• В 2014 произошел существенный скачок до 21,4 тыс. ед.
• К 2016 составил уже 18,8 тыс. зданий.
• А в 2018 снизился до 18,7 тыс. нежилых строений.

Строительные организации

Так как из статистических данных становится очевидно, что количество вводимых зданий все время растет, то можно предположить и то, что количество строительных организаций и фирм, занимающихся подобной деятельностью, также увеличилось за отчетный период. И это действительно так, если рассматривать имеющуюся информацию:

• В 2005 году число строительных организаций по стране было 112.846. Из них 102.162 были представлены малым предпринимательством и микропредприятиями.
• К 2010 году их общая численность увеличилась до 196.234. Из них 186.195 были представлены малыми формами собственности.
• В 2014 году их число выросло до 226.838, из которых 217.968 были малыми организациями.
• В 2015 году их было уже 235.351 и соответственно 227.452 представлены небольшими предприятиями.
• К 2016 году их число достигло 271.604, включая 262.129 бизнеса малой формы собственности.
• В 2017 году было зарегистрировано уже 279.496 фирма из которых 262403 – малые строительные организации.

Здесь также наблюдается существенный рост за небольшой промежуток времени.

Стоимость жилой площади

Если же рассматривать стоимость жилой площади, то здесь ситуация не такая обнадеживающая.

• Так, в 2019 году, в первом квартале 1 квадратный метр общей площади квартир на рынке первичного жилья имел стоимость 60705,05 рубля.
• Во 2 квартале этого же года составляла уже 61618,25 рубля.
• В 3 квартале стоимость достигла 62891,94 руб.

Вторичный рынок показывает меньшую стоимость, которая в среднем составляет:

• В 1 квартале 57004,08 руб.
• В 2 квартале 57276,7 руб.
• В 3 квартале 58315,44 руб.

Но, естественно, что стоимость сильно зависит от региона. Так, наиболее дорогостоящее жилье располагается в:

Во втором и третьем десятке наиболее дорогостоящих городов с точки зрения приобретения жилья, преобладают также города спутники Москвы, а также Новый Уренгой, Севастополь, Хабаровск, Казань, Симферополь, Сургут, Нефтеюганск.

Прогноз

По прогнозным предположениям, в России и дальше будет наблюдаться рост вводимого в эксплуатацию жилья. Так, по имеющейся статистике к 2025 году количество вводимых миллионов квадратных метров как жилого и коммерческого жилья будет составлять 163,1. Это приблизительно на 12% больше, чем на истекший 2019 год.

Именно это может, в совокупности с негативной экономической обстановкой, послужить причиной для некоторого снижения стоимости квадратного метра первичного и вторичного жилого фонда. Тем более что за последние два года стоимость жилья была искусственно увеличена от 10% до практически 30% во многих городах России с максимальной стоимостью жилья. По прогнозным данным, именно на эту позицию в ближайшие 5 лет может быть снижена стоимость квадратного метра.

Еще один существенный фактор, который влияет на стоимость квартир – это старение населения РФ. Дело в том, что глобальная численность лиц пожилого возраста как в мире, так и в России, увеличивается. А в РФ это происходит ускоренными темпами.

Поэтому из-за отсутствия большого количества молодёжи, в определенный период наступит пониженный спрос на приобретение нового жилья. Это и послужит дополнительной причиной понижения стоимости, которая, скорее всего, будет поддерживаться невысокими зарплатами и другими негативными факторами, происходящим и не только в стране, но и в глобальном пространстве.

Строительство частных домов в России за год выросло в 1,4 раза

Площадь объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России по итогам ноября 2020 года, составила 4,9 млн кв. м. Это на 42% больше, чем в ноябре прошлого года. Такие данные содержатся в поступившем в редакцию исследовании «Дом.РФ».

По мнению аналитиков, ноябрьский рост частично связан с тем, что на фоне самоизоляции и перевода на дистанционную работу россияне стали больше ценить преимущества индивидуального дома. Примерно 40% россиян в условиях пандемии назвали ИЖС наиболее предпочтительными объектами для проживания. Неудивительно, что граждане все чаще делают выбор в пользу именно такого жилья, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«По поручению президента разработана дорожная карта развития индивидуального жилищного строительства в России, которая сейчас находится на рассмотрении правительства. Она позволит расшить «узкие» места и высвободить огромный потенциал рынка — в первую очередь, благодаря развитию ипотеки на такое жилье», — добавил он.

По данным Росстата, всего за 11 месяцев в России было построено 64,4 млн кв. м жилья (+1%), из них 34 млн кв. м пришлось на индивидуальное жилье (+4%).

Что тормозит развитие ИЖС

Сейчас кредиты на покупку и строительство частных домов почти не выдаются. По оценкам «Дом.РФ», доля сделок с ипотекой на рынке не превышает 5% по сравнению с 50–70% в сегменте многоквартирных домов. Оценить и продать частный дом гораздо сложнее, чем типовую квартиру в многоэтажке, поэтому банки несут дополнительные издержки. Также на рынке ИЖС отсутствует коробочный продукт по типу квартир в новостройках со всей необходимой инфраструктурой.

Разработанная дорожная карта как раз и предлагает решение проблемы — это комплексная застройка частных домов по типовым проектам, обеспеченная всей необходимой инфраструктурой. Также планируется создать специальный ипотечный продукт и распространить принципы эскроу-счетов, которые действуют на рынке новостроек и на рынке индивидуального строительства домов.

В будущем индивидуальное жилищное строительство должно стать одной из точек роста российского рынка жилья и ключевым фактором достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Согласно ему, в России к 2030 году должно ежегодно строиться 120 млн кв. м жилья, на ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м. Для сравнения, в 2019 году ввод индивидуальных домов составил 38,5 млн кв. м, или 47% общего ввода.

Мнение экспертов

Стандартизация и промышленное строительство индивидуальных домов позволят в обозримые сроки нарастить выдачу ипотеки в этом сегменте в масштабах всей страны, считают эксперты. По мнению главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, систематизация сегмента ИЖС позволит повысить доступность частных домов: застройщики смогут получить проектное финансирование, покупатели — взять доступную ипотеку, воспользоваться теми же льготными программами, которые сегодня существуют при покупке жилья в новостройках. «Работа по этому направлению должна продолжаться, тем более уже многое сделано: есть разработанные стандарты, «Дом.РФ» запустил соответствующие кредитные программы. Рынок рано или поздно должен стать полностью понятен застройщикам, банкам и покупателям — от этого выиграют все», — добавил Николай Алексеенко.

Согласен с ним глава архбюро А61 Дмитрий Морозов: развитие рынка индивидуального жилищного строительства должно идти системно, следуя современным стандартам как при финансировании проектов, так и по формированию комфортной застройки. По его словам, сейчас часто встречается хаотичный девелопмент, который не учитывает особенности города, его архитектурную и историческую ткань. При этом спрос на индивидуальное жилье в регионах огромен. «Поэтому важно упорядочивать застройку, при комплексном развитии территорий следить за достаточной обеспеченностью социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой, формировать современный архитектурный облик таких районов, которые станут органичным развитие для города», — считает архитектор.

По мнению первого заместителя главы концерна «Крост» Марины Любельской, стимулирование ИЖС позволит в будущем создать комфортную среду и улучшит качество жизни миллионов российских семей. «Уже сегодня на индивидуальное жилье приходится приличная доля объема строительства жилья в стране. Необходимо развивать ипотеку и для этого сектора жилья. Важно, чтобы все проекты комплексного развития сегодня имели доступ к проектному финансированию, который создаст необходимые гарантии не только застройщику, но и покупателям», — отметила эксперт.

В декабре «Дом.РФ» запустил пилотную программу льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство для молодых семей с детьми. Кредит на строительство жилого дома можно оформить по ставке от 6,1%. Планируется ограничить суммы кредитов до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах России. Программа продлится до 1 июля 2021 года.

Сколько жилья строится сейчас в России

Сейчас на стадии строительства в России находится 9546 домов, 99,4 млн квадратных метров жилья (из них 34,2 млн «квадратов» строятся с помощью проектного финансирования), сообщили в пресс-службе Минстроя. В апреле министерством были разработаны меры поддержки отрасли, которые направлены на поддержание спроса, финансирования строительства и плановый ввод жилья в 2020-2021 годах. «Мы рассчитываем, что принятые меры будут способствовать тому, что итоговый ввод жилья останется как минимум на уровне прошлого года, а также помогут нарастить темпы строительства, сниженные за счет введения карантинных ограничений на строительных площадках», — подчеркивают в ведомстве.

Ввод многоквартирных домов за 5 месяцев снизился лишь на 2,3% по сравнению с 2019 годом — до 10,7 млн квадратных метров, отмечают в ДОМ.РФ. Это связано, в частности, с невозможностью провести процедуру регистрации, так как МФЦ и государственные органы работали с ограничениями. «С учетом постепенного снятия ограничительных мер и возвращения к нормальной работе ожидается восстановление темпов сдачи жилья в ближайшие два-три месяца. При сохранении текущей динамики ввод многоквартирного жилья по итогам 2020 года удастся сохранить на уровне прошлого года», — считают в компании. Спрос на жилье сейчас вернулся к росту, объем ипотечного кредитования в мае был на 8% выше, чем в мае прошлого года. В конце весны — начале лета, по данным Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который отслеживает строительство домов по старым правилам, заключалось в среднем 6,5 тысячи договоров долевого участия в неделю, что соответствует уровню начала марта.

«Большинство застройщиков пока придерживаются планов по введению объемов жилых помещений в этом году, незначительно корректируя сроки ввода в эксплуатацию некоторых объектов», — отмечает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков. С существенными сложностями столкнулись в основном малые и средние застройщики в регионах со слабым платёжеспособным спросом. Если не будет второй волны коронавируса и экономических шоков, связанных с падением курса рубля, а также если будут в полном объеме реализованы предлагаемые правительством меры по поддержке отрасли, то снижение объемов строительства по итогам года составит не более 15%, считает Диваков. При этом восстановление объемов строительства будет напрямую зависеть от восстановления доходов населения. При благоприятных условиях рынок восстановится к 2023-2024 году, с темпами роста 3-5% в год, говорит эксперт.

Снижение объемов строительства во многом связано с реформированием строительной отрасли, которое произошло в июле 2019 года, считает гендиректор компании MACON Илья Володько. После перехода на проектное финансирование объемы строительства жилья сократились на 18%, с рынка ушло 15% игроков, а средняя цена на новостройки выросла почти на 20% (14% цены прибавили еще в подготовительный период, до июля прошлого года, а после этого выросли еще на 5%). «Однако строительная отрасль демонстрирует устойчивость, адаптация рынка к новым правилам происходит в нормальном режиме, — отмечает Володько. — Объемы проектного финансирования за последний год увеличились почти в 4,5 раза, а количество открытых эскроу-счетов почти в 9 раз». По итогам текущего и следующего годов можно ожидать дальнейшего спада строительной активности, говорит эксперт: с рынка продолжат уходить игроки, не способные вести деятельность по новым правилам, а пандемия неизбежно вызовет падение доходов населения и снижение спроса. «Падение объемов строительства в следующие 1,5 года может составить 15-20%. Выход на запланированный нацпроектом объем в 120 млн кв. м жилья в год до 2024 года является недостижимым», — считает аналитик.

Наибольшую обеспокоенность, как неоднократно отмечали в Минстрое, вызывает снижение выхода на рынок новых объектов. Однако достижение целей нацпроекта по строительству 120 млн квадратных метров жилья за год к 2024 году все же возможно, считают в министерстве, при условии принятия всех предлагаемых им мер поддержки отрасли.

Проектом программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая входит в нацплан, предусмотрена комплексная поддержка строительства до конца 2021 года, сообщает портал Единый ресурс застройщиков. Проектом предлагается, в частности, продление программы ипотеки с господдержкой до конца 2021 года со ставкой уже в 5%, распространение программ субсидирования ипотеки на апартаменты. Чтобы покупателям недвижимости было легче накопить на первый взнос, может быть введен механизм жилищных сбережений, где предусматривается субсидирование ставок по накоплениям на первоначальный взнос и компенсация изменения стоимости жилья за период накопления.

Предполагается ввести субсидирование кредитов для застройщиков, рентабельность проектов которых менее 15%. Средства программы «Стимул» будут направляться только на инженерную и транспортную инфраструктуру. А медицинские и образовательные учреждения, на строительство которых сейчас расходуются средства этой программы, станут возводить в рамках нацпроектов «Здравоохранение» и «Образование».

Для 40% российских семей приобретение жилья в собственность недоступно из-за низких доходов, отмечается в программе. В связи с этим предлагается обеспечивать их жильем по принципиально другой форме — некоммерческой аренде без права бесплатной приватизации. Жителям таких квартир субсидируют арендную ставку в зависимости от уровня доходов. Семьи, у которых нет потребности в приобретении жилья в собственность (это могут быть молодые специалисты или те, кто еще не определился с желаемым местом жительства), смогут воспользоваться коммерческим арендным фондом. Им предоставят налоговые вычеты на арендную плату.

Отмечается, что необходимо урегулировать статус апартаментов, признать их специализированным видом жилья и проработать вопрос создания на их базе проектов арендного жилья.

Без принятия этой программы вместо 120 млн квадратных метров жилья в 2024 году, с учетом нынешней ситуации, может быть построено лишь 91,1 млн. Если же предложенные в программе меры будут приняты, то цель в 120 млн достижима, хотя в 2020-2023 годах показатели будут все-таки несколько ниже запланированных в нацпроекте, отмечается в проекте документа.