Как правильно выбрать проект жилого дома

Проект индивидуального дома – едва ли не самый важный этап любой стройки, но эта важность часто ставится под сомнение. Многие люди готовы переплатить и потратить больше времени во время самого строительства, но при этом сэкономить на проекте. К чему приведет такая политика, почему индивидуальный проект коттеджа предпочтительнее типового, как понять, хороший проект перед нами или плохой, рассказывает эта статья.

Содержание

• Требуется ли проект индивидуального дома по закону
• Какие разделы должен содержать проект индивидуального жилого дома
• Что лучше, индивидуальный проект или типовой
• Как выбрать типовой проект
• Как сэкономить на реализации проекта

Проект для индивидуального дома требуется по закону, или можно обойтись без него?

Закон разрешает строить одноквартирные жилые дома без проекта. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), проектная документация для таких объектов не нужна. И чтобы подать уведомление на строительство дома, проект не нужен тоже. Даже схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) уже не требуется.

А зачем тогда нужен этот проект? Наши деды строили без него, и ничего!

Проект – это самый лучший способ получить качественную постройку и не переплатить за это. Он позволяет:

• точно понять, каким будет дом;
• предусмотреть все расходы и составить точное представление о бюджете и сроках строительства;
• получить надежный расчет нагрузки на фундамент, стены и перекрытия, сделанный компетентным специалистом;

Обязательно заказывать проект у профессионала?

Нет. Есть три пути:

• Сделать самостоятельный проект (обычно заказчик составляет его вместе с бригадиром строителей). Это самый дешевый вариант. Может сработать, если строители – суперпрофессионалы, но обычно с таким проектом на всех стадиях возникают технические ошибки, и результат получается далеким от замысла.
• Купить типовой проект. Это гораздо дешевле, чем заказать индивидуальный, к тому же он уже точно воплощен в жизнь и можно посмотреть готовую постройку. Минусы типового проекта: он не заточен под потребности хозяина и многого не учитывает (геологию, коммуникации, ландшафт и т.п.). На нашем портале собраны и обсуждаются ссылки на полные типовые проекты, найденные в интернете.
• Заказать индивидуальный проект у профессионалов. Это самое дорогое решение. Такой проект делается с учетом пожеланий заказчика и особенностей участка и на его изготовление уходит достаточно много времени.

Хочу «дом под себя». Сколько будет стоить индивидуальный проект?

В среднем стоимость проекта оценивается в 1-1,5% от стоимости дома. Понятно, что ошибки в расчетах конструкций будут стоить гораздо дороже. Всем, кто затевает строительство дорогого дома, на FORUMHOUSE рекомендуют заказывать индивидуальный проект.

Как понять, что я получил хороший проект?

Рабочий проект — это максимум информации для строителей. Все необходимые размеры на планах. Разрезы дома на которых указано из чего состоит пирог кровли, пола, стены. Ведомости оконных и дверных блоков. Ведомость перемычек. Опалубочные чертежи. Подробные узлы. Спецификации. Общие данные. Нормальный проект загородного дома это 40 — 100 листов формата АЗ в зависимости от количества проектных разделов. Но как минимум это АР, КЖ, КД.

А что такое эти АР, КЖ и КД? И что еще должно быть?

АР – архитектурные решения; КЖ — конструкции железобетонные, КД — конструкции деревянные. В полном проекте должны быть эскизный проект, архитектурный, конструктивный и инженерный разделы.

Эскизный проект – «картинка» фасада и план внутренних помещений с довольно приблизительными размерами. Иногда его используют как основной (и почти всегда это долгострой). На основе эскизного проекта практически невозможно составить смету, и как следствие, все это выливается в безумные и необоснованные затраты.

Архитектурный раздел – в нем содержится:

• информация о фасадах,
• точные параметры всех конструкций и перекрытий, поэтажные планы с точными размерами и назначениями помещений,
• параметры окон и дверей,
• схема вентиляции и дымохода,
• материалы стен и т.п.

Конструктивный раздел – здесь вся техническая информация, составленная инженером-проектировщиком. Здесь результаты расчетов всех конструкций, фундаментов, подробные чертежи и характеристики всех узлов и деталей, кладочный план, ведомость перемычек, приведена очередность работ и описаны технологии.

Инженерный раздел – расчет характеристик электроснабжения, вентиляции, водопровода и канализации.

А бывает, что при строительстве используют только АР проекта?

Да. Довольно многие. Например, пользователь нашего портала с ником 007krab.

Если речь идет о частном строительстве малоэтажного здания, раздела АР вполне достаточно, любой мало-мальски грамотный строитель в состоянии построить дом без ОВ, КЖ, КМ и т д.. иначе он не строитель!

Но именно информация из конструктивного и инженерного разделов обеспечит надежность конструкции. Без них не составишь точную смету и не проконтролируешь как следует все этапы строительства.

Почему считается, что индивидуальный проект лучше типового?

Потому что у вас наверняка есть индивидуальные (не типовые) пожелания к дому, и они должны совпасть с особенностями проекта. Многие переделывают типовой проект «под себя», но нередко на практике оказывается, что проще было бы заказать индивидуальный.

Ну, у меня все равно нет денег на индивидуальный проект. Как мне выбрать типовой, чтобы не ошибиться?

• посмотреть, подходит ли проект к вашему участку по размерам, учесть все отступы, пожарные нормативы, место под сад, гараж и пр;
• точно понять, какие помещения нужны, а какие нет.
• с учетом этих данных выбрать наиболее продуманный и функциональный проект, практичный и одновременно привлекательный внешне, с разумным соотношением между общей и жилой площадью. Лучше избегать сложных конфигураций: так, крыша с множеством скатов – это точно удорожание стройки и высокая вероятность протечек.
• пересмотреть множество проектов, остановиться на нескольких проектах-финалистах. Составить для каждого список достоинств и недостатков. Выбрать тот, где список достоинств самый длинный, а список недостатков – самый короткий.

Поэтому главное, чтобы:размер дома соответствовал размерам участка, а планировка была удобной для жизни семьи.

Я выбрал проект, а фундамент там, как в большинстве типовых проектов, железобетонная плита. У меня на участке классный плотный грунт, мне кажется, я смогу обойтись ленточным мелкозаглубленным. Я прав?

Правы. Исследование грунта, которое нужно сделать, чтобы принять это решение, и проектирование фундамента, окупятся снижением расхода железобетона. Это неоднократно доказано разными подсчетами и на практике.

Все равно строительство по типовому проекту получается дорогим, я не потяну. На чем можно сэкономить?

• Если дом отапливается газом, можно отказаться от наружного утепления;
• В регионах с мягким климатов – на толщине газобетонных блоков. В типовых проектах они 400 мм, вполне допустимо поменять их на 300 мм с маркой прочности не менее В2.0.
• выбрать для облицовки фасада не кирпич 120 мм (формата 1NF), а 60 мм (0,5NF).

Выводы

Выбирая проект дома, не нужно забывавть, что:

• По закону проект для ИЖС не требуется, можно строить «из головы»;
• Такое строительство «из головы» — гарантированный перерасход средств и времени;
• Можно найти подходящий типовой проект, но его все равно придется «допиливать под себя»;
• Индивидуальный проект, сделанный хорошим архитектором – лучший способ получить надежную постройку за минимально возможные деньги.

На FORUMHOUSE есть классные темы в помощь: «…Допиливаем под себя» — о строительстве дома по типовому проекту, Barn House – о проектировании «сельского лофта», проекты и планировки домов под печное отопление. Почитайте статью про то, как выбрать между индивидуальным и типовым проектом дома. Посмотрите видео о BIM проектировании.

Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»

2. Министерству экономики Российской Федерации и Министерству финансов Российской Федерации:

включить Программу в перечень федеральных целевых программ, подлежащих финансированию за счет средств федерального бюджета;

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 966 действие абзаца третьего пункта 2 настоящего постановления было приостановлено с 1 января по 31 декабря 1999 г.

предусматривать ежегодно, начиная с 1997 года, при формировании проектов прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и федерального бюджета выделение средств в объемах, необходимых для реализации Программы, включая 5 процентов средств, предусматриваемых в государственной инвестиционной программе на 1997 год для организации кредитования застройщиков;

обеспечить использование для финансирования работ по реализации Программы иностранных кредитов, получаемых Российской Федерацией по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций.

3. Министерству строительства Российской Федерации внести в III квартале 1996 г. в Правительство Российской Федерации предложения о выделении финансовых ресурсов для долгосрочного жилищного кредитования населения.

4. Министерству финансов Российской Федерации, Министерству экономики Российской Федерации и Министерству строительства Российской Федерации с участием Центрального банка Российской Федерации:

представить в месячный срок проект постановления Правительства Российской Федерации о федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию;

утвердить в 3-месячный срок нормативно-методические материалы по организации кредитно-финансового механизма, необходимого для реализации Программы.

5. Министерству строительства Российской Федерации и Государственному комитету Российской Федерации по статистике внести в 3-месячный срок в Правительство Российской Федерации предложения о введении статистической отчетности о ходе реализации Программы.

6. Министерству строительства Российской Федерации обеспечить контроль за выполнением Программы и ежегодно докладывать Правительству Российской Федерации о ходе ее реализации.

7. Комитету Российской Федерации по печати и Федеральной службе России по телевидению и радиовещанию регулярно освещать в средствах массовой информации ход реализации Программы.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Федеральная целевая программа «Свой дом»
(утв. постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753)

I. Паспорт
федеральной целевой программы «Свой дом»

I. Федеральная целевая программа «Свой дом»

1. Содержание проблемы

Федеральная целевая программа «Свой дом» (далее именуется — Программа) разработана в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 г. N 420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом».

Анализ выполнения Государственной целевой программы «Жилище» показал правильность выбора стратегии и эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, что позволило полностью или частично решить ряд поставленных задач: преодолеть сокращение объемов жилищного строительства, уменьшить почти на 2 млн. число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, повысить норму обеспеченности жильем до 18 кв. метров на человека. Вместе с тем существенными недостатками указанной программы явились высокая стоимость жилья и недоступность его для широкого круга людей, отсутствие финансово-кредитного механизма и архитектурно-строительных систем малоэтажного домостроения. Дальнейшее улучшение дел с вводом жилья может наметиться лишь при существенном увеличении объемов малоэтажного индивидуального жилищного строительства, доступного по цене широким слоям населения, и организации долгосрочного кредитования. На первый план должны выйти его потребительские качества жилья, функциональные удобства проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования. Особое внимание должно быть направлено на снижение стоимости строительства за счет перехода к прогрессивным архитектурно-строительным системам, создание и развитие финансово-кредитной системы.

Повышенные требования к качеству зданий, их архитектуре и инженерному обеспечению обусловливают необходимость непрерывного совершенствования традиционных и создания новых типов малоэтажных зданий и разработки эффективных конструктивных решений. При увеличении уровня теплозащиты ограждающих конструкций на 20-25 процентов уже сегодня можно достичь снижения энергопотребления в малоэтажных жилых зданиях. Современные отечественные нормы предусматривают увеличение теплозащитных свойств жилых зданий в 1,7-2,5 раза по сравнению с существующими, дальнейшее развитие малоэтажного жилищного строительства должно быть сориентировано на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями. С появлением новых материалов должны получить развитие и новые строительные системы:

монолитные с оставляемой опалубкой из эффективного утеплителя, каркасные из различных материалов (древесины, металла и бетона). Эти архитектурностроительные системы должны отличаться технологической гибкостью, многовариантностью возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, доступностью исполнения, что сделает их конкурентоспособными на современном рынке домостроительной продукции.

Рациональная застройка выделенных участков малоэтажными домами, рассчитанными на широкие слои населения, должна состоять преимущественно из блокированных домов в сочетании с домами других типов. При этом существенное внимание должно уделяться применению автономных систем инженерного обеспечения, позволяющих не только снизить дорогостоящие затраты на строительство коммуникаций, но и сократить эксплуатационные расходы. По укрупненным расчетам застройка малоэтажными домами может обеспечить снижение совокупной стоимости 1 кв. метра общей площади более чем на 20 процентов.

Расчеты показывают, что выбор оптимальных планировочных решений малоэтажной застройки дает возможность в среднем снизить относительные расходы на строительство (в процентах): по этажности — на 2-3; по изменениям средней площади — до 15; по инженерно-геологическим условиям — 10-20; по инженерным сетям — до 4; по улучшению окружающей среды — 2. Переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций и замена стеновых систем каркасными позволят, не прибегая к резкой смене материалов, получить снижение себестоимости продукции примерно на 10-15 процентов.

ГАРАНТ:

О запрете строительства в Москве жилых домов на «широком шаге» несущих конструкций см. распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12 января 1998 г. N 23-РП

Дальнейшее совершенствование финансово-налоговой системы в строительстве и переход на энергоэффективные конструкции позволят снизить себестоимость готовой продукции примерно на 40 процентов.

С учетом градостроительных требований и необходимости ресурсоэнергосбережения в индивидуальном строительстве можно прогнозировать наиболее перспективные типы малоэтажных жилых зданий: одно-, двухэтажные с мансардами как отдельно стоящие, так и блокированные, на основе применения эффективных легких конструкций с использованием местных строительных материалов.

Строительство доступного жилья целесообразно ориентировать на размер жилой площади дома в пределах 50-80 кв. метров (90-120 кв. метров общей площади).

Наиболее эффективным способом является осуществление строительства малоэтажных домов организациями, выполняющими законченный цикл строительно-монтажных работ, при этом сроки строительства могут быть сокращены на 30-40 процентов. Кроме того, специализированные фирмы могут снизить норму прибыли на один объект, получая достаточную прибыль за расчетный период строительства, что позволит уменьшить стоимость жилья не менее чем на 10 процентов. Реализация всех намеченных мер позволит осуществить качественную перестройку структуры жилищного строительства.

Комплексное решение проблемы развития малоэтажного домостроения направлено на преодоление кризиса в жилищной сфере, рассчитано на долгосрочную перспективу и использование действующего рыночного механизма при государственной поддержке и координации межотраслевых связей.

2. Основные цели и задачи Программы

Главной целью Программы является создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступным жильем, стоимость 1 кв. метра которого не должна превышать среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения. Программой предусматривается развитие механизмов субсидирования, льготного налогообложения и долгосрочного кредитования.

Удельный вес ввода в эксплуатацию индивидуального жилья должен к 2000 году выйти на объемы, предусмотренные Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище».

Для достижения главной цели настоящей Программы предстоит решить следующие задачи:

разработка и применение механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет;

обобщение и использование опыта, накопленного субъектами Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства жилья;

развитие малоэтажного жилищного строительства с переходом от типового проектирования домов к созданию открытой архитектурностроительной системы на основе унификации конструктивных элементов;

повышение качества жилья за счет улучшения планировочных решений и развития систем инженерного оборудования;

создание прогрессивных типов малоэтажных домов из унифицированных индустриальных конструкций, отвечающих требованиям открытой системы строительства, с использованием строительных материалов на основе местных сырьевых ресурсов;

развитие производства строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства при создании должного комфорта в возводимых домах;

создание и внедрение новых эффективных теплоизоляционных материалов с улучшенными санитарно-гигиеническими характеристиками, плитных облицовочных материалов для многослойных элементов стен, перекрытий и покрытий;

разработка нормативно-правовых документов, предусматривающих расширение прав субъектов Российской Федерации в вопросах развития малоэтажного строительства и льгот юридическим и физическим лицам по кредитованию и уплате налогов на имущество;

разработка проектов доступного жилья для всех регионов России.

3. Сроки и этапы реализации Программы

Учитывая актуальность проблемы развития массового малоэтажного строительства индивидуальных домов, необходимо разработать систему мероприятий, обеспечивающих четкую координацию конкретных решений финансовых, социальных, экономических и технических аспектов Программы.

Разнохарактерность мероприятий требует отнесения ее к среднесрочным и охватывает период со второго полугодия 1996 года по 2000 год включительно.

Этот период целесообразно разделить на три этапа, соответствующих последовательности развития намечаемых мероприятий:

этап (1996-1997 годы) — создание нормативно-правовой базы, финансовокредитного механизма, организационных структур, внедрение прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного жилья от общего объема индивидуального жилищного строительства;

этап (1998-1999 годы) — совершенствование правового и финансовокредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию массового доступного жилья: в 1998 году — 60 процентов, 1999 году — 70 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства;

этап (1999-2000 годы) — массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех регионах Российской Федерации с вводом в эксплуатацию в 2000 году не менее 80 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства.

Система взаимоувязанных мероприятий, обеспечивающих реализацию поставленной цели Программы и решение ее задач, включает осуществление научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (приложение 1), разработку и предложения по нормативному и правовому обеспечению решения целевых задач (приложения 2 и 3), а также строительство важнейших объектов по производству строительных материалов и конструкций (приложение 4).

В результате реализации мероприятий Программы на рынок жилья должна поступить конкурентоспособная продукция, отличающаяся низкой себестоимостью и доступной ценой.

Программа исходит из того, что в регионах будут создаваться правовые и экономические основы для широкого развития индивидуального строительства с бесплатным выделением земель под застройку по действующим региональным нормам, а также сооружением за счет местных бюджетов инженерной первичной инфраструктуры.

4. Ресурсное обеспечение Программы

При разработке Программы учитывалось, что ее реализация будет осуществляться в условиях значительного дефицита федерального бюджета. В связи с этим объем федеральных бюджетных средств предусмотрен в границах необходимого минимума и будет расходоваться только на проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, разработку нормативных документов федерального уровня, строительство пилотных объектов и на кредитование застройщиков.

В рамках настоящей Программы в перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций, подлежащих финансированию в 1996-1998 годах, включено 157 объектов. Определены приоритетные направления и предприятия, техническое перевооружение и модернизация которых позволят создать конкурентоспособную продукцию. Это предприятия по производству эффективных теплоизоляционных и стеновых материалов, полимерных и кровельных материалов, высококачественных столярных изделий и стеклопакетов, оборудования для промышленности строительных материалов и строительной индустрии.

На развитие производственной базы на период реализации Программы предусматривается 5 трлн. рублей. За счет средств федерального бюджета финансируются наиболее эффективные инвестиционные проекты на конкурсной основе.

Организация производства местных строительных материалов будет осуществляться за счет бюджетов субъектов Российской Федерации, а также внебюджетных источников финансирования: средств предприятий, вложений частного капитала, кредитов финансово-банковских структур. Для развития производственной базы Программой также предусмотрено использование кредитов Международного банка реконструкции и развития, инвестиций других иностранных банков, получаемых по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций.

Распределение средств по объемам и источникам финансирования представлено в приложении 5.

5. Механизм реализации Программы

Механизм реализации Программы включает финансово-кредитную и организационную базы решения проблемы.

Финансово-кредитная база предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных средств и банковских кредитных ресурсов.

Организационная база предусматривает добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства и строительства индивидуальных домов с учетом интересов участников.

Организация малоэтажного домостроения в центральной части России, Республике Коми, регионах Сибири и Крайнего Севера (выбор площадок, оформление землеотводов, разработка проектно-сметной документации, организация и проведение подрядных торгов на строительство, создание региональных демонстрационных зон, а также отработка финансовокредитного механизма, создание замкнутого инвестиционного цикла, межрегионального рынка ценных бумаг, межрегионального внебюджетного фонда за счет организации комплексного страхования строительных рисков) может быть возложена на соисполнителя Программы — межрегиональную финансово-промышленную группу «Жилище», включающую в себя ведущие предприятия строительного комплекса областей центральной части Российской Федерации, Республики Коми и регионов Сибири.

5.1. Финансово-кредитный механизм

Финансово-кредитный механизм реализации Программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья. Финансово-кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков (приложение 6).

5.2. Использование собственных средств граждан

Защиту накопленных гражданами средств на частичное финансирование стоимости жилья от инфляционного обесценения предлагается осуществлять, используя возможности рынка ценных бумаг, банковской системы, рынка недвижимости, путем приобретения гражданами жилищных сертификатов (облигаций займов на жилищное строительство), накопления средств на предлагаемых коммерческими банками жилищных накопительных счетах, использования средств в размере стоимости уже имеющегося у граждан недвижимого имущества и другими способами.

Правовая база для применения жилищных сертификатов (облигаций займов на жилищное строительство) установлена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». Детальное регулирование выпуска этого вида ценных бумаг определено инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации от 12 мая 1995 г. N 2.

Накопление средств гражданами может осуществляться на основе банковского законодательства с использованием системы жилищных накопительных счетов в коммерческих банках, что дает гражданам право на получение на приемлемых условиях в соответствии с договором долгосрочного кредита на приобретение жилья.

Действующая система бесплатной приватизации занимаемого гражданами государственного или муниципального жилья, предоставления и приватизации земельных участков для садового и дачного строительства сформировала условия, при которых значительная часть населения может использовать эту собственность в виде начального капитала для улучшения жилищных условий.

Предполагается развитие системы по предоставлению коммерческими банками (на период пока не куплено новое и не продано старое жилье) краткосрочных (примерно на 2 — 4 месяца) промежуточных кредитов под залог имеющейся старой квартиры.

5.3. Предоставление бюджетных средств гражданам,
нуждающимся в улучшении жилищных условий

Одним из основных принципов Программы является направление значительной части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на поддержку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных использовать собственные средства на строительство или иные формы приобретения жилья.

Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может осуществляться путем предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, компенсаций и других форм безвозвратной помощи населению, бюджетного кредитования населения на возвратной основе через существующую банковскую систему.

Базовая схема Программы предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья определяется Правительством Российской Федерации. Размер безвозмездной субсидии, выделяемой гражданам, составляет от 5 до 70 процентов стоимости жилья, зависит от социальной нормы занимаемой площади и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.

Предусматривается единый порядок расходования средств, выделяемых из бюджета по программам безвозмездной государственной помощи различным категориям населения на строительство и иные формы приобретения жилья (программы безвозмездных субсидий, безвозмездной помощи, государственных жилищных сертификатов и другие). Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» установлено, что право на получение безвозмездной государственной поддержки на строительство и иные формы приобретения жилья будет удостоверяться унифицированным документом свидетельством (взамен существующих различных видов документов).

Финансирование безвозмездной государственной поддержки граждан в строительстве и иных формах приобретения жилья будет реализовываться через коммерческие банки, отобранные на конкурсной основе.

В проекте федерального бюджета на 1997 год намечается предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие достаточные финансовые ресурсы, по желанию вправе получить по решению органов местного самоуправления безвозмездные субсидии в виде доли имущества в не законченных строительством государственных или муниципальных жилых домах, имеющих высокую степень (не менее 80 процентов) технической готовности для завершения их строительства. Правовая основа этого вида субсидирования определена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов». Для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде субсидии могут использоваться состоящие в федеральной собственности не завершенные строительством (высокой степени технической готовности) жилые дома.

Безвозмездная субсидия, выделяемая за счет местных бюджетов или бюджетов субъектов Российской Федерации, может покрываться путем бесплатного предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам земельных участков в пределах нормативов под индивидуальное жилищное строительство. Рыночная стоимость земельного участка и построенной за счет бюджетов всех уровней инженерной инфраструктуры по решению органов местного самоуправления или органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации может быть зачтена в стоимость субсидии.

5.4. Использование кредитных ресурсов коммерческих банков

Важная роль в новом финансово-кредитном механизме обеспечения доступности жилья отводится совершенствованию кредитно-банковской системы. В Указах Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах» и от 29 марта 1996 г. N 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» предусмотрено развитие существующих и создание новых кредитных схем, дающих возможность гражданам улучшить жилищные условия, используя следующие виды кредитов:

краткосрочные — сроком на 2 — 4 месяца, позволяющие гражданину направлять стоимость имеющейся у него приватизированной квартиры для оплаты первоначального взноса при получении долгосрочного кредита на покупку нового жилья;

среднесрочные — сроком от 6 месяцев до 1,5 года, предоставляемые в первую очередь застройщикам — строительным организациям и в некоторых случаях индивидуальным застройщикам на финансирование жилищного строительства;

долгосрочные — на срок от 10 до 25 лет, предоставляемые гражданам на приобретение жилья;

муниципальные займы или кредиты, включая кредиты международных финансовых организаций, на финансирование инженерной инфраструктуры жилой застройки, обеспеченные частью будущих платежей за соответствующие коммунальные услуги.

Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» способствует интенсификации развития системы долгосрочного кредитования населения в условиях отсутствия закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования и привлечение необходимых кредитных ресурсов связаны с различными мерами прямой и косвенной поддержки этой схемы кредитования населения государством.

Дополнительная поддержка определенных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по оплате части стоимости жилья (сверх собственных средств и средств безвозмездных субсидий) будет осуществляться путем долгосрочного кредитования населения на возвратной основе с использованием средств федерального бюджета.

На организацию долгосрочного кредитования населения из государственной инвестиционной программы на 1997 год предусмотрено выделение 5 процентов средств (примерно 1,5 трлн. рублей).

В целях государственной поддержки населения сельской местности, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предусмотрено выделение в 1996 году из федерального бюджета 500 млрд. рублей и в проекте бюджета на 1997 год не менее 2 трлн. рублей для долгосрочного кредитования на возвратной основе.

ГАРАНТ:

См. порядок предоставления гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретение ими жилья на селе, сообщенный письмом Минэкономики РФ от 24 сентября 1996 г. N ИМ-875/13-1111, Минфина РФ от 25 сентября 1996 г. N 7-07-07/656

Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в целом, а также введение механизма использования средств федерального бюджета на долгосрочное жилищное кредитование связаны с созданием дополнительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих привлечение и распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу. Будет создано федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее именуется — агентство), которое должно способствовать становлению в Российской Федерации рынка закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

ГАРАНТ:

Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию и Составе его наблюдательного совета см. постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010

Основные задачи агентства:

подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорий граждан в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 г. N 420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом» и от 16 апреля 1996 г. N 565 «О мерах по стабилизации экономического положения и развитию реформ в агропромышленном комплексе».

При создании агентства необходимо учитывать следующие положения:

организационно-правовая форма обеспечивает привлечение средств заинтересованных коммерческих структур с сохранением контрольной функции государства;

государство принимает на себя гарантию (поручительство) по обязательствам агентства, возникающим на основании выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами;

в первый год эмиссии предельное соотношение между суммой собственных средств агентства и объемом его обязательств по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами и гарантией (поручительством) государства, составляет не более 1:5;

инвесторы, имеющие право вкладывать средства только в государственные ценные бумаги, вправе приобретать ценные бумаги агентства наравне со всеми другими инвесторами.

Предоставление средств для развития долгосрочного кредитования населения и обслуживание возврата этих средств в течение всего кредитного периода будут осуществляться с использованием существующей сети коммерческих банков Российской Федерации, и в первую очередь Сберегательного банка Российской Федерации.

Критериями для привлечения коммерческих банков для долгосрочного кредитования населения, в том числе с использованием бюджетных средств, являются: устойчивость финансового положения этих банков, наличие достаточных средств для долгосрочного кредитования; наименьшая стоимость услуг банка по обслуживанию долгосрочного кредитования граждан;

способность обеспечить защиту средств от инфляционного обесценения на накопительных счетах и средств субсидий на именных блокированных целевых счетах граждан; способность обеспечить контроль платежеспособности клиентов для строительства и приобретения жилья; возможность установить контроль за целевым использованием средств субсидий и кредита, а также за обеспечением возврата кредита.

Коммерческим банкам рекомендуется в качестве наиболее предпочтительных стандартов:

предоставлять кредит гражданам на срок от 10 до 25 лет на приобретение жилья под залог этого жилья;

продать жилье в рассрочку с условием проживания заемщика в нем по договору аренды до полного возврата кредита;

предоставлять кредит гражданам в размере не более 70 процентов стоимости приобретаемого жилья.

Предпочтительным типом долгосрочного жилищного кредита в условиях высокой и колеблющейся инфляции является кредит с изменяющимся процентом и отсрочкой платежа (кредит с регулируемой отсрочкой платежа).

Использование этого кредитного механизма позволяет повысить доступность кредита для заемщика, резко снизив первоначальный процент по кредиту за счет отнесения части платежей на более поздний период, когда возрастает величина номинального дохода заемщика (приложение 7). Возможно использование иных инструментов с переменной ставкой процента и индексацией суммы основного долга или размера платежа.

5.5. Организационный механизм

Для участия в реализации Программы привлечен ряд производственностроительных фирм и организаций, применяющих рациональные схемы финансирования строительства и использования возможностей заказчика (приложение 8). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут привлекать на конкурсной основе другие подрядные строительные организации и фирмы, продукция и условия которых соответствуют предъявляемым требованиям.

Намечена малоэтажная застройка и отработка архитектурно-строительных систем зданий в Республике Адыгея, Республике Башкортостан, Республике Саха (Якутия) и Республике Татарстан, в Алтайском, Приморском и Хабаровском краях, Амурской, Белгородской, Вологодской, Иркутской, Московской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Орловской, Пензенской, Псковской, Рязанской, Свердловской, Тамбовской, Тверской, Тульской, Тюменской, Челябинской и Ярославской областях.

Опыт субъектов Российской Федерации свидетельствует о том, что вопросы финансирования и кредитования малоэтажного индивидуального строительства уже находят свое решение на отдельных территориях и в регионах.

Так, в Белгородской области создан фонд поддержки индивидуального строительства на селе, получивший статус кредитно-финансовой организации.

Создание фонда позволило выдавать кредиты под строительство жилья, при этом возврат кредита был определен не в денежном выражении, а продуктами, производимыми кредиторами на личном подворье. Кредит предоставлялся сроком на 10 лет при годовой ставке 1 процент. Кроме того, фонд безвозмездно предоставляет застройщикам проекты домов, по льготным ценам отпускает строительные материалы и транспортные услуги. За счет средств фонда к дому подводятся инженерные коммуникации. В настоящее время в рамках фонда заключено 5 тыс. договоров и насчитывается около 10 тыс. претендентов на строительство жилья. В 1995 году фонд обеспечил строительство 1600 домов, стоимость 1 кв. метра жилья составила 365 тыс. рублей. В 1996 году предусмотрено построить еще 1687 домов. Около 2000 жителей области возводят 2- и 3-этажные дома общей площадью 110-130 кв. метров.

Расчеты показали высокую эффективность опыта, проводимого в Белгородской области. Ежегодные расходы фонда в 1993-1996 годах составят около 70-72 млрд. рублей. На эти средства будет построено примерно 395 тыс.кв. метров жилья. При расчетах с фондом застройщик выплачивает в счет погашения основной ссуды 4272 тыс. рублей в год или 356 тыс. рублей в месяц, то есть стоимость 1 кв. метра жилья, что в два раза ниже уровня выплат по среднеевропейским стандартам, по которым стоимость 1 кв. метра равняется 2-месячному доходу застройщика.

Государственной жилищной программой, утвержденной Кабинетом Министров Республики Башкортостан, определен в 1995-1997 годах ввод жилья за счет средств населения в размере 2688,4 тыс.кв. метров.

Государственная поддержка намечаемого строительства предусматривается в виде ежегодного выделения из бюджета Республики:

кредитных ресурсов, передаваемых Сберегательному банку Российской Федерации для субсидирования населения на срок до 5 лет при годовой ставке 8 процентов. В 1994-1996 годах выделено 190,51 млрд. рублей, из них в 1994 году 17 млрд. рублей, в 1995 году — 53,41 млрд. рублей, в 1996 году — 120,1 млрд. рублей;

средств для устройства внутриплощадочных инженерных коммуникаций, а также целевых кредитов, выделяемых администрациям городов и районов Республики в размере 91,5 млрд. рублей, молодым семьям для строительства жилья.

В Республике созданы фирменные магазины предприятий строительной индустрии по продаже строительных материалов и конструкций, предметов домоустройства. Стоимость строительных материалов в этих магазинах для индивидуальных застройщиков снижена на 10-15 процентов. Застройщикам бесплатно предоставляются земельные участки.

Опыт кредитования и финансирования индивидуального строительства распространяется в городах и районах Республики. Застройщикам и строительным организациям разрешена продажа населению части построенного жилья по рыночной стоимости с целью обращения полученных средств на индивидуальное жилищное строительство.

В Тульской области для решения проблемы привлечения внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства разработана и реализуется программа строительства жилья для граждан — получателей государственных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.

Главная цель указанной программы — обеспечение граждан жильем на основе привлечения и консолидации собственных средств населения и жилищных кредитов банка в дополнение к средствам субсидий.

Механизм функционирования программы предполагает распределение средств, выделенных целевым назначением из областного бюджета, на предоставление безвозмездных субсидий гражданам, участвующим в финансировании строительства. Администрацией города или района производится отвод земельных участков застройщикам под строительство жилья на срок 1-3 года и формируются списки очередников на получение субсидий. Образовано акционерное общество «Стройкредит», осуществляющее эмиссию жилищных сертификатов и выступающее в роли застройщика.

Тульский региональный филиал Промстройбанка России осуществляет контроль за своевременностью платежей по субсидиям и выполняет функции по хранению жилищных сертификатов граждан, приобретаемых за счет субсидий.

Тульский финансово-строительный союз осуществляет льготное кредитование граждан — получателей субсидий. Акционерное общество «Стройкредит» согласно спискам оформляет соответствующее количество жилищных сертификатов на имя получателей субсидий и помещает их на хранение в филиал Промстройбанка России. Эти сертификаты не могут быть изъяты получателем субсидий и погашаются Стройкредитом при передаче жилья в собственность получателю субсидии. Для получения жилья в собственность гражданам, получившим субсидии, необходимо оплатить стоимость части общей площади жилья, не покрытой субсидией, путем приобретения соответствующего количества жилищных сертификатов за счет собственных средств. Для покупки недостающего количества жилищных сертификатов получатели субсидий могут взять льготный жилищный кредит в банках участниках программы. При этом снижение процентной ставки по кредитам обеспечивается за счет предоставления налоговых льгот банкам — участникам программы. Заселение граждан, получивших жилищный кредит на покупку недостающей части жилищных сертификатов, производится на правах аренды.

После погашения кредита жилье переходит в собственность граждан.

При распределении средств на предоставление безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья не менее 30 процентов от общего количества указанных средств предусматривается для целевого предоставления гражданам — участникам программы.

Программа Тульской области дает возможность:

получения жилья до момента приобретения полного пакета жилищных сертификатов путем частичной оплаты площади, не покрытой средствами субсидий;

получения льготного кредита для приобретения полного пакета жилищных сертификатов;

возврата индексированной стоимости той части жилищных сертификатов, которая приобретена не за счет средств субсидий;

защиты от инфляции средств, вложенных в жилищные сертификаты, поскольку они имеют номинал в квадратных метрах жилой площади.

С февраля 1995 г. в отделах валютных операций Московского отделения Сберегательного банка Российской Федерации открыты жилищные накопительные вклады с целью накопления необходимой суммы для приобретения жилой площади в малоэтажных домах. После накопления суммы, соответствующей 10 тыс. долларов США, клиент получает возможность заключить контракт с акционерным обществом «МИКС» на строительство индивидуального жилого дома (квартиры) на конкретном участке с указанием предварительной стоимости и срока накопления суммы, соответствующей 50 процентам стоимости жилья. После накопления этой суммы акционерное общество «МИКС» заключает договор на право пользования индивидуальным домом (квартирой), где и устанавливается окончательная стоимость жилья и срок накопления оставшейся суммы. По завершении накопления суммы, соответствующей стоимости жилья, и выполнения вкладчиком всех условий, предусмотренных в договоре, жилье с участком земли оформляется в установленном порядке в собственность вкладчика.

6. Контроль за ходом реализации Программы

Реализация Программы включает в себя поэтапное выполнение основных мероприятий и проектов, а также при необходимости и ее корректировку.

Контроль за выполнением Программы возлагается на Министерство строительства Российской Федерации. Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендуется по итогам каждого года информировать Министерство строительства Российской Федерации о ходе реализации аналогичных региональных программ по следующим показателям:

использование безвозмездных субсидий, краткосрочных и долгосрочных кредитов коммерческих банков, собственных средств граждан на строительство или приобретение жилья;

проведение конкурсного отбора коммерческих банков для ипотечного жилищного кредитования;

освоение средств, выделенных из местных бюджетов на строительство объектов инженерной инфраструктуры жилых поселений;

отвод земельных участков, предоставляемых заемщикам кредитов, в бесплатное пользование для жилищного строительства;

создание новых организационно-управленческих структур для ведения жилищного строительства и реализации мероприятий Программы;

реализация экономичных проектов строительства доступного жилья, победивших на всероссийском конкурсе;

введение в действие новых энерго- и ресурсосберегающих технологических линий по производству материалов и изделий для доступного жилья;

количество жилья, построенного в рамках Программы, а также фактически сложившаяся стоимость квадратного метра.

Министерство строительства Российской Федерации обобщает поступающие с мест материалы и информирует Правительство Российской Федерации по итогам года с внесением предложений по совершенствованию проводимой работы.

7. Оценка эффективности и социально-экономических последствий
реализации Программы

В результате реализации Программы доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья ежегодно по регионам России будет повышаться на одну треть, а в ряде регионов — на одну вторую, как это предусмотрено Основными направлениями нового этапа Государственной целевой программы «Жилище». Объем ввода в эксплуатацию жилых домов из легких конструкций на основе древесины и тонкостенного металлического профиля увеличится в 3-4 раза.

Ввод в эксплуатацию доступного по цене малоэтажного индивидуального жилья в 2000 году составит не менее 80 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства.

Получат дальнейшее развитие и будут совершенствоваться рыночные механизмы стимулирования жилищного строительства в России.

Укрепится правовая и нормативная база малоэтажного индивидуального жилищного строительства.

8. Индивидуальное жилищное строительство на селе ( подпрограмма
«Крестьянский дом»)

В рамках подпрограммы «Крестьянский дом» предполагается осуществить производство и поставку комплектов индивидуальных домов и хозяйственных построек для крестьянских и фермерских хозяйств. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии.

Должны быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами:

отдельные поселки или группы домов;

отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами.

Дома для фермеров должны отвечать укладу жизни фермерской семьи и ведению хозяйственной деятельности.

Подпрограмма «Крестьянский дом» входит составной частью в федеральную целевую программу «Свой дом».

III. Пояснительная записка к федеральной целевой программе «Свой дом»

1. Состояние жилищной сферы и развитие жилищной реформы
на современном этапе

1.1. Положение в жилищном секторе

Положение в жилищном секторе Российской Федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. На современном этапе система показателей, характеризующая это соотношение, требует пересмотра, в нее должны быть включены такие параметры, как спрос на жилье, предложение, соответствие спроса и предложения.

Для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать следующие характеристики: обеспеченность жильем, демографические характеристики (состав семей), очередность получения жилья, доходы семей.

Показатели обеспеченности жильем в Российской Федерации находятся на уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения.

По данным статистики, 60 процентов жителей городов имеют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В среднем на одну комнату приходится 1,3 человека и, в отличие от западных стран, у большинства семей отсутствует общая комната без спальных мест (приложение 9). Весьма важным показателем является процент сложных семей, под которыми понимаются проживающие совместно две и более брачные пары с детьми или без детей либо одна брачная пара с детьми или без детей, проживающая совместно с одним из родителей или близких родственников одного из супругов. Доля таких семей в городах составляла согласно переписи населения 1989 года 17,5 процента. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет для получения муниципального жилья, на очереди стоит 20 процентов семей.

Переход к рынку жилья требует определения величины семейных доходов, а сопоставление их с ценами строительства жилья или его покупки позволит выявить возможности и потребности в кредитных ресурсах и дотациях. По данным центра макроэкономической стратегии Института экономики Российской академии наук, среднемесячный доход на человека в апреле 1996 г. составил 745 100 рублей. Несмотря на резкий рост стоимости жилья, темпы его строительства за счет средств населения не сократились. Причинами, сдерживающими индивидуальное жилищное строительство, по-прежнему остаются падение реального жизненного уровня населения, инфляция, поглощающая накопления граждан, и отсутствие долгосрочного кредитования строительства.

Дальнейшее улучшение положения с обеспеченностью жильем может произойти лишь при существенном увеличении объемов индивидуального жилищного строительства. Объемы жилищного строительства за счет средств граждан как с привлечением кредитов, так и без них, а также покупка жилья непосредственно связаны с уровнем цен на жилье. В приложении 10 определены стоимость строительства домов из древесины и объем ввода общей площади жилья. В зависимости от вида собственности эти цены могут различаться в несколько раз. Так, стоимость жилья, находящегося в частной собственности, ниже по сравнению с федеральной более чем в 2 раза, по сравнению с муниципальной — в 2,5 раза. В течение 1991-1995 годов стоимость строительства жилья росла более высокими темпами, чем рыночные цены.

Рекордным в этом отношении был 1992 год, когда стоимость строительства возросла по сравнению с 1991 годом в 16 раз, а цены — только в 7,3 раза. В последующие годы наблюдалось снижение этих совершенно разнородных показателей (приложение 11).

Увеличение доли частного жилья в общем объеме строительства вызовет резкий рост потребности в кредитах. Ситуация на кредитном рынке Российской Федерации характерна для стран, где доходы населения находятся на низком уровне и не развиты механизмы жилищного кредитования. Действие этих факторов усугубляется высокими темпами инфляции. Основной целью станет достижение финансовой стабилизации и снижение темпов инфляции до 1-2 процентов в месяц. Банки не заинтересованы в увеличении объема долгосрочных жилищных кредитов, о чем свидетельствует показатель эффективности жилищных кредитных вложений, имеющий отрицательное значение.

Для населения в настоящее время существует несколько возможностей улучшить свои жилищные условия: получить муниципальное жилье на правах найма, стать членом жилищно-строительного кооператива, арендовать или приобрести жилье на рынке, построить собственное жилье. Сокращение объемов государственного строительства оставляет очередникам все меньше надежд на получение жилья за счет государства. В то же время из-за высоких цен семьи со средними доходами лишены возможности стать пайщиками жилищно-строительного кооператива или купить жилье на рынке, а тем более построить собственный дом. Без учета цены на землю стоимость строительства такого дома на 20-30 процентов выше, чем готовой квартиры такой же площади. Практически отсутствует база по производству конструкций для городских малоэтажных зданий. И наконец, производство местных строительных материалов и эффективных утеплителей развивается недостаточными темпами. Темпы роста стоимости строительства опережают темпы роста доходов населения. В настоящее время отношение стоимости строительства к среднему годовому доходу семей составляет около 5,8.

Следовательно, практическое значение должны приобрести мероприятия, направленные на снижение стоимости жилья, развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства, совершенствование инвестиционной политики в строительстве.

1.2. Доступность жилья и ее связь с ресурсами семей

Существует прямая зависимость между качеством, формой собственности, местоположением жилья и характеристиками семей по доходу, социальному положению и типу.

Сопоставление существующей обеспеченности жилой площадью с реальными потребностями семей, а также спросом, основанным на реальных возможностях, дает основание считать, что доля малогабаритного и небольшого (до 50 кв. метров) жилья существующего жилищного фонда в городах достаточна как для удовлетворения потенциальных потребностей, так и реального спроса. Ситуация меняется в отношении жилья площадью более 50 кв. метров жилой площади. Доля жилья такого размера в существующем фонде меньше потенциального спроса. Отсюда следует, что для нового строительства необходима ориентация на размер жилой площади 50-80 кв. метров (90-120 кв. метров общей площади).

Если при реализации Программы опираться только на структуру предпочтений, то индивидуальное строительство является приоритетным.

Суммарная доля семей, ориентированных на односемейный дом, колеблется от 44 до 29 процентов по направлению с юга на север России.

Блокированные дома на 2-4 семьи оказываются более предпочтительными для сложных семей (53-54 процента). Сложности совместного проживания, но одновременное желание жить в одном месте делают эти дома относительно перспективными.

Динамика существующего положения и потребностей семей в жилье по областям в направлении с севера на юг России:

Показатель качества дома начинает занимать важное место в потребительском спросе граждан.

Финансовые ресурсы семей оценить достаточно сложно. Если принять в среднем по России ежемесячный доход семьи в 750000 рублей, то по европейским стандартам стоимость 1 кв. метра жилья не должна превышать 300 долларов США. Следовательно, семьи со средним достатком должны дополнительно использовать иные финансовые источники. Наиболее значительными из них являются следующие:

1.3. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье

При оценке платежеспособного спроса на жилье использовалась комбинация нескольких источников денежных средств:

личные средства — собственная оценка семьей своих возможностей по мобилизации ресурсов из всех источников, включая средства членов семьи, сбережения, средства от продажи имущества, кредит на приобретение жилья;

личные средства и ипотечный заем с регулируемой отсрочкой платежей, предоставляемый на 10 лет при ставке платежей в 12 процентов и ежемесячных платежах в размере 25 процентов дохода семьи;

личные средства и доля собственности граждан в приватизированных или купленных на свободном рынке квартирах, которые они занимают;

личные средства, ипотечный заем и доля собственности граждан;

личные средства и субсидия на приобретение жилья, предоставляемые определенным категориям граждан;

личные средства, ипотечный заем и субсидия;

личные средства, половина доли собственности и субсидия;

личные средства, ипотечный заем, половина доли собственности и субсидия.

В настоящее время собственные сбережения не позволяют гражданам приобрести жилье на рынке. Основным источником для приобретения нового жилья могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющегося жилья. Безвозмездные субсидии на строительство и покупку готового жилья при наличии у граждан только личных сбережений не позволяют им купить жилье даже по умеренной рыночной стоимости. Эти выводы подтверждаются следующими данными. В среднем 89 процентов граждан не имеют собственных средств на приобретение жилья, 83,5 процента граждан, имеющих некоторое количество средств, в состоянии заплатить за квартиру в 30 раз меньше реальной стоимости жилья. Ипотечный заем в сложившихся условиях незначительно улучшает перспективы приобретения большинством граждан жилья. Средний месячный доход большей части семей не позволяет получить заем достаточного размера для покрытия расходов на покупку новой квартиры с учетом собственных средств и ипотечного займа, 83,9 процента семей будут иметь не более 20-й части средств, необходимых для покупки квартиры.

Заметно увеличивает платежеспособный спрос наличие капитала в виде приватизированного жилья, которое в случае необходимости может быть продано по рыночной стоимости. Продажа собственного жилья позволяет всем гражданам купить новое жилье. Исключение составляет г. Москва, где только 31,6 процента граждан, а с ипотечным кредитом 38,8 процента, могут купить построенное жилье размером более 60 кв. метров общей площади. В результате оптимальным решением можно считать использование субсидий и личных средств граждан в сочетании с ипотечным займом и половиной рыночной стоимости занимаемого жилья, что позволит в среднем 78 процентам граждан купить жилье по минимальной рыночной стоимости.

ГАРАНТ:

О динамике средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья для расчета размера безвозмездных субсидий на приобретение жилых помещений, предоставляемых участникам президентской программы «Государственные жилищные сертификаты», см. справку

1.4. Потребность в жилье в городах Российской Федерации

Для ответа на вопрос о потребности в жилье необходимо определить, какие типы жилья пользуются сегодня у населения наибольшим спросом.

Немаловажное значение имеет также структура существующего жилищного фонда в городах, его состояние, качество и местоположение жилья, сложившиеся у населения стереотипы.

Для определения потребности можно рассмотреть следующие типы жилья:

малогабаритная квартира как жилье, удобное для небольшой семьи;

квартира улучшенной планировки в многоэтажном доме как самый распространенный потребительский стандарт, рассчитанный на все категории населения;

квартира со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2-4 семьи как перспективный тип малоэтажной застройки;

собственный дом как объект собственности, дающий право пользования землей.

Имеются значительные расхождения в структуре жилищных потребностей населения. Перспективными типами жилья являются односемейные дома и квартиры в малоэтажных домах из кирпича и древесины, не снизилась потребность в квартирах многоэтажной застройки как панельного, так и кирпичного типа. Распределение общей площади деревянных домов показано в приложении 12.

Почти совпадают интересы граждан по размерам жилья: для каждого члена семьи — по комнате, для односемейных домов эта норма выше — комната на каждого члена семьи плюс одна или две комнаты. Запросы семей, выбравших квартиру в многоквартирном доме, превосходят их фактическую обеспеченность примерно в 1,5 раза. Семьи, выбравшие односемейный дом, хотели бы увеличить свою жилую площадь примерно в 3 раза.

Структура жилищного фонда расходится с потребностями населения.

Основная причина — гипертрофированное строительство с 60-х годов крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств. Например, в односемейных домах хотели бы жить от 11,4 до 19 процентов семей, а в жилищном фонде их недостаточно. Таким образом, изменение структуры строительства жилья с учетом потребности населения, то есть увеличение доли односемейных и малоэтажных блокированных домов, резко повысило бы платежеспособный спрос.

Анализ потребительского спроса на жилье позволяет выделить демографические типы семей, для которых желательно строительство односемейных домов — это большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей и родителей, которые составляют в настоящее время половину всех городских семей. Однако ситуация, связанная с определением потребности в жилье, требует своего конкретного разрешения в каждом отдельном регионе.

1.5. Прогнозирование снижения расходов на строительство жилья
за счет эффективных планировочных решений

Доля расходов на строительство жилых зданий может составить до 90 процентов общих расходов на строительство. Для более полной экономии средств необходимо учитывать, что:

рост этажности увеличивает строительные расходы при возведении многоэтажных домов, что может быть вызвано увеличением расходов на наружные стены, перегородки и внутренние лестницы. При этом сокращаются относительные расходы на строительство фундамента и кровли;

полезная площадь — самая большая у одноэтажных одноквартирных домов — имеет наименьшее значение у многоквартирных домов. Наиболее выгодным по относительным расходам на квадратный метр является блокированный дом в 750 квадратных метров со средней этажностью 2,5 этажа в составе района, где многоэтажные дома составляют 62 процента застройки.

Самым значительным фактором, объясняющим относительные расходы в малогабаритном строительстве, является средний размер жилья. По сравнению с самым дешевым вариантом изменения средней площади жилья могут увеличить относительные расходы в малогабаритной застройке примерно на 15 процентов. Это объясняется тем, что при увеличении жилой площади уменьшается доля вспомогательных помещений;

геологические условия района строительства могут иметь значительное влияние на строительные расходы. При росте глубины заложения фундаментов расходы быстро возрастают, особенно для малогабаритных домов. В наихудшем случае грунтовые условия могут повысить строительные расходы малогабаритного дома на 10-20 процентов. Самым дешевым является фундамент неглубокого заложения. Возведение малогабаритного дома на слабых грунтах может оказаться экономичным. Малый вес малогабаритных домов позволяет строить их на глинистых (пучинистых) грунтах на достаточно толстом (20-25 см) сухом слое из песка или щебня;

доля расходов по строительству инженерных сетей составляет 5-12 процентов (в среднем — 8 процентов) от общих расходов для относительно стандартной местности. Наиболее дорогим является строительство дорог, водопровода и теплосетей — до 90 процентов от всех расходов на сети. Самыми высокими являются расходы по строительству малогабаритных домов. Для уменьшения расходов в районах малогабаритной застройки следует использовать более эффективную коммунальную технологию и технику;

в районе строительства многоэтажных домов около половины площади жилья можно заменить малогабаритными домами без заметного повышения относительных строительных расходов. Однако при переходе к чистому малогабаритному строительству относительные расходы начинают резко возрастать;

результаты проведенного анализа расчетов позволяют сделать вывод о том, что выбор оптимальных планировочных решений малогабаритной застройки дает возможность снизить относительные расходы на строительство:

по этажности до — 2-3 процентов, по изменениям средней площади — до 15, по геологическим условиям — до 10-20, по инженерным сетям — до 4, по улучшению уровня окружающей среды — до 2 процентов.

1.6. Финансово-кредитные аспекты обеспечения доступности и улучшения
жилищных условий для семей со скромным и средним достатком

Улучшить жилищные условия населения возможно за счет:

а) собственных средств семей, нуждающихся в жилье.

Семья, нуждающаяся в жилье, должна обязательно стремиться накопить определенную сумму средств (до 30 процентов стоимости жилья) путем открытия семейных накопительных счетов в банках, приобретения жилищных ценных бумаг, дополнительных заработков.

В качестве составной части первичного капитала может использоваться приватизированная квартира или другое недвижимое имущество;

б) мер государственной поддержки и средств предприятий.

Предоставление гражданам безвозмездных жилищных субсидий за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и средств предприятий. Предоставление субсидий должно осуществляться через выбранные на конкурсной основе банки, которые обеспечивают защиту этих средств от инфляции и формирование ипотечных блокированных целевых счетов граждан.

Создание федерального агентства по ипотечному кредитованию и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая выпуск ценных бумаг, явится важным фактором повышения заинтересованности банков в предоставлении жилищных кредитов.

Как показывает опыт регионов, наиболее успешно осуществляющих жилищное строительство в рыночных условиях, большую роль должен сыграть комплекс мер, направленных на стимулирование жилищной реформы:

предоставление на льготных условиях земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и оказание помощи в обеспечении их инженерной инфраструктурой;

выпуск жилищных ценных бумаг и создание фондов развития жилищного строительства;

введение местных жилищных налогов и акцизов на основные виды выпускаемой продукции;

сокращение объектов незавершенного жилищного строительства;

создание специализированных кредитных фондов с использованием опыта Белгородской области, Республики Татарстан, Республики Саха (Якутия) и других регионов, организация производства наиболее эффективных в условиях конкретного региона конструкций, материалов, а также архитектурнотехнических систем, автономных видов инженерного оборудования, обеспечивающих снижение энергозатрат и стоимости строительства;

в) жилищных кредитов банков.

Основным видом жилищного кредита необходимо сделать ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости.

Займы предоставляются на длительный срок (10-25 лет), что уменьшает размер ежемесячных выплат. Как правило, они предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений, в которых будет проживать семья заемщиков. При этом снижается риск банка по изъятию заложенного имущества, поскольку купленное или построенное жилье является предметом залога.

Возможно также предоставление банками долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение гражданами индивидуальных жилых домов под залог этих домов и прилегающих земельных участков.

Для уменьшения риска банка можно использовать такой вариант, как проживание заемщика в купленном за счет кредита жилье на условиях аренды с получением права собственности после полного возврата кредита. Размеры кредита не должны превышать 70 процентов стоимости приобретаемого дома, а выплаты по кредиту — 25-30 процентов дохода семьи. Наиболее предпочтительным типом кредита с точки зрения доступности для заемщика и снижения риска для банка является кредит с регулируемой отсрочкой платежа.

Заинтересованность банков в выдаче жилищных кредитов в значительной степени будет зависеть от создания вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, что позволит привлечь средства инвесторов.

С целью повышения заинтересованности банков целесообразно разницу между учетной ставкой межбанковского кредита и ставкой долгосрочного жилищного кредита частично компенсировать за счет уменьшения в 2 раза нормы отчислений в резервный фонд Центрального банка Российской Федерации и выделения средств из бюджетов всех уровней.

С учетом того, что в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию поставлена задача компенсации гражданам сбережений, утраченных вследствие инфляции после 1991 года, установить, что средства от индексации вкладов в Сберегательном банке Российской Федерации, если граждане получили долгосрочные жилищные кредиты, могут быть использованы для их погашения.

Для контроля за целевым использованием застройщиком кредита, полученного на строительство жилья, установить порядок выделения средств под отдельные части дома (фундамент, каркас, отделочные работы).

Указанные меры могут быть направлены как на увеличение собственных средств (субсидий, налоговых льгот), так и на поддержку кредитных механизмов, предлагаемых банками, или на помощь в погашении кредитов.

Практически во всех случаях следует комплексно использовать все три перечисленных направления. Доля каждого из них в общем объеме средств, необходимых для строительства или приобретения жилья, будет зависеть от местных условий и состава семей, нуждающихся в жилье.

Примером рационального комплексного использования указанных возможностей может служить работа корпорации «Жилищная инициатива» по использованию для строительства в г. Москве системы «Комбинвест», позволяющей без использования прямого бюджетного финансирования строить жилье, в том числе для семей очередников.

2. Материально-техническое обеспечение индивидуального
малоэтажного жилищного строительства

2.1. Состояние и основные направления развития малоэтажного домостроения

Намечаемое Государственной целевой программой «Жилище» увеличение доли индивидуального жилья к 2000 году до 28,6 процента к общему объему ввода в эксплуатацию жилых домов требует формирования эффективных архитектурно-строительных систем зданий преимущественно из легких конструкций и местных материалов.

Существующая практика полносборного железобетонного строительства исчерпала себя: себестоимость домостроительной продукции неуклонно растет, а производство малоэтажных зданий на основе существующих сборных железобетонных конструкций приводит к перерасходу материальных и энергетических ресурсов.

Мировой опыт малоэтажного строительства свидетельствует о широком развитии монолитного домостроения, требующего меньших капитальных вложений в материально-техническую базу (по сравнению с панельным, блочным, кирпичным) и имеющего лучшие технико-экономические и конструктивные характеристики. Варианты монолитных конструктивно-технологических систем зданий в настоящее время отличаются значительным разнообразием, но доминирующими являются системы с оставляемой опалубкой. Широкое распространение в мире получают металлические несущие элементы и конструкции в монолитном домостроении из железобетона.

Развитие системы монолитного строительства связано, прежде всего, со снижением построечных трудозатрат и облегчением конструкций с одновременным повышением тепловой эффективности стен и является весьма перспективным направлением в индивидуальном строительстве.

Значительное развитие в ряде зарубежных стран имеет деревянное панельное и объемно-блочное домостроение. Такие системы широко используются в Скандинавских странах, Германии, Японии, США, Франции.

Их усовершенствование связано как с использованием новых материалов, в том числе отходов, так и с повышением уровня индустриализации.

Деревянное домостроение в Российской Федерации занимает в настоящее время ведущее положение. Основную группу домов, выпускаемых предприятиями, составляют одноэтажные дома с 2-3-комнатными квартирами.

Доля мансардных домов невелика, сельское домостроение определяется преимущественно территориально-производственными и административными факторами без учета социальных и производственных. В настоящее время наибольший удельный вес (более 68 процентов) занимают дома панельной конструкции. Наиболее эффективные каркасные конструкции составляют менее 4 процентов. Объем выпуска комплектов деревянных деталей для домов со стенами из различных местных материалов занижен по сравнению с уровнем потребительского спроса почти в 4 раза.

Кроме того, на развитие деревянного домостроения оказывают влияние:

недостаточное производство плитных материалов на основе древесины (только 3 процента производимой фанеры используется для нужд строительства);

острый недостаток в эффективных утеплителях. В результате запрета использования плит на формальдегидсодержащем связующем в настоящее время в деревянном домостроении возможно применение только двух утеплителей — изоляционной мягкой древесно-волокнистой плиты и минераловатных прошивных строительных матов марки «Н». Производимое количество этих утеплителей не обеспечивает потребностей малоэтажного домостроения и должно быть увеличено в 1,5-2 раза;

нехватка пиловочника хвойных пород. Эта проблема может быть решена только путем пересмотра структуры потребления деловой древесины.

Необоснованно низок уровень использования клееных деревянных конструкций. Мощности действующих предприятий недоиспользуются и при необходимости могут быть удвоены. В то же время за последние 15 лет технология изготовления деревоклееных конструкций практически не совершенствуется.

Сохраняют свою актуальность конструктивные системы из кирпича, естественного и искусственного камня, блоков и других мелкоштучных материалов. Применяются различные варианты облегченных кладок из различных видов камней и блоков: гипсошлаковые блоки, мелкие блоки из неавтоклавных ячеистых бетонов, опилкобетонные. Все эти материалы могут быть с успехом использованы индивидуальным застройщиком при условии разработки конструкций с их применением, отвечающих требованиям теплоэффективности зданий.

Усредненные показатели расхода основных строительных материалов для конструкций наружных кирпичных стен показаны в приложении 13.

Предусматривается развитие производства гипсовых вяжущих и на их основе — сухих гипсопесчаных смесей, сухих гипсовых смесей для штукатурных работ, стеновых камней-блоков из гипсозольных и гипсоизвестковошлаковых вяжущих, легкобетонных стеновых блоков и панелей, гипсокартонных, гипсоволокнистых и перегородочных пазогребневых плит, вкладышей для перекрытий. Применение гипса дает большой технико-экономический эффект по сравнению с конструкциями из бетона и кирпича.

В развитых капиталистических странах наблюдается быстрая замена традиционных материалов на современные, обеспечивающие резкое снижение массы возводимых зданий и сооружений. Доля легких ограждающих конструкций составляет 75 процентов от их общего количества. При этом широко применяются стены в виде алюминиевой, стальной и асбестоцементной скорлупы с внутренним заполнением из теплоизоляционных вспученных материалов, которые легче кирпичных в 20-30 раз, получили распространение новые виды наружной теплоизоляции стен зданий, деревянные панельные конструкции, легкие панели типа «сэндвич», панельные конструкции с применением древесины и металла. Ведущие домостроительные зарубежные фирмы, решая вопросы развития индустриального жилищного строительства с использованием легких конструкций, в основу своей деятельности закладывают решение задачи повышения коэффициента заводского изготовления и уменьшения объемов и видов монтажных работ на стройплощадке. При этом используются системы, не требующие особого технического мастерства.

Развитие конструктивных систем жилых зданий нельзя рассматривать в отрыве от систем инженерного оборудования.

Перспективными домами для сельской местности и пригородных зон, а также для малых городов признаны малоэтажные усадебные и блокированные дома с автономными системами инженерного оборудования, обеспечивающими комфортные условия проживания, высокий уровень благоустройства и тепловую эффективность.

При децентрализованной системе отопления и горячего водоснабжения используются котельные небольшой мощности, работающие на твердом, жидком или газообразном топливе. Одно- или двухфункциональные малогабаритные генераторы тепловой энергии отечественного производства просты по конструкции, надежны и безотказны в работе. В настоящее время разработаны теплогенераторы с длительным генерированием тепла без дополнительной дозаправки топливом. В настоящее время промышленность перешла на выпуск комбинированных теплогенераторов, обеспечивающих одновременно отопление дома и горячее водоснабжение или сочетающих отопление с приготовлением пищи. Такие генераторы позволяют создать комфортные условия в жилом доме при значительном снижении расхода топлива, капитальных и эксплуатационных затрат. Примером такого универсального теплогенератора может служить АВТ-17,5 тепловой мощностью 17,5 кВт.

Малоэтажные дома должны иметь автономные системы водоснабжения.

При рассредоточенной застройке, когда отдельные здания удалены друг от друга на большие расстояния, устройство централизованных систем нецелесообразно. В этих случаях децентрализованное водоснабжение можно рассматривать как единственно приемлемое. Простейшим водозабором является шахтный колодец, оборудованный портативным глубинным электронасосом, позволяющим обеспечить потребление воды на питьевые и хозяйственные нужды до 100-120 л/чел в сутки. Система местного водоснабжения может базироваться на запасах подземных вод, залегающих на большой глубине, не подверженных загрязнению и не требующих очистки.

Малоэтажные дома могут быть оборудованы местными очистными сооружениями по принципу подземной фильтрации сточных вод. Для снижения стоимости очистки сточных вод в стране выпускаются компактные очистные установки заводского изготовления.

Строительное производство обязано стремиться к открытости архитектурно-строительной системы, переносу изготовления изделий в заводские условия и строительству зданий преимущественно из унифицированных индустриальных элементов. Открытая архитектурностроительная система жилищно-гражданского строительства представляет собой совокупность отдельных архитектурно-строительных систем жилых и общественных зданий, связанных общностью конструктивных решений при максимальной унификации конструктивных элементов на основе модульной координации.

В пределах открытой архитектурно-строительной системы жилищногражданского строительства должны обеспечиваться:

объединение отдельных систем зданий, предполагающее использование множества конструктивных элементов, принадлежащих различным архитектурностроительным системам;

выбор из множества архитектурно-строительных систем зданий общих конструктивных элементов;

дополнение открытой системы жилищно-гражданского строительства новой архитектурно-строительной системой зданий, повышающей степень его универсальности.

Открытая архитектурно-строительная система создается на основе применяемых и новых типов зданий, имеющих более высокий архитектурный и технический уровни проектных решений. Область применения конструктивных систем при строительстве индивидуальных жилых домов с предложениями по их совершенствованию и развитию базы строительной индустрии приведена в приложении 14.

2.2. Основные направления развития деревянного домостроения

Мощность индустриальной базы деревянного домостроения по производству сборных домов и комплектов изделий и деталей для домов со стенами из местных строительных материалов на территории Российской Федерации традиционно сложилась в объеме около 7 млн.кв. метров общей площади, из них домов — около 4,5, комплектов деталей — 2,5 млн. кв. метров.

Максимальные объемы производства деревянных домов принадлежат предприятиям Российской государственной лесопромышленной компании «Рослеспром», мощности которых составляют 63 процента по комплектам домов и 94 процента по комплектам деталей, а вместе с деревообрабатывающими предприятиями аграрного комплекса выпуск продукции деревянного домостроения составляет 75,6 процента. Начиная с 1990 года наблюдается ежегодное снижение объемов производства в среднем на 6-7 процентов. В 1994 году выпуск комплектов домов заводского изготовления снизился до 358,3 тыс.кв. метров, а комплектов деревянных деталей — до 106 тыс.кв. метров. Одновременно было введено в эксплуатацию 3024 тыс.кв. метров деревянных домов, то есть в 6,5 раза больше, чем произведено на предприятиях, находящихся в ведении государства, что свидетельствует о значительной децентрализации отрасли деревянного домостроения.

В целом отечественное деревянное домостроение характеризуется относительно низким техническим уровнем производства, отсутствием четкой системы технических процессов и режимов обработки древесины, использованием морально устаревшего оборудования, около 80 процентов которого используется 10-17 лет, необеспеченностью сушильным оборудованием и оборудованием для химической защиты древесины.

Производство деревянных конструкций, изделий и деталей следует развивать на основе открытой архитектурно-строительной системы жилищно-гражданского строительства по следующим направлениям:

массовое изготовление конструкций полной заводской готовности для комплектации домов со стенами из местных материалов;

изготовление конструкций, изделий и деталей для полносборных зданий.

При этом предусматривается изготовление деревянных конструкций как на разных предприятиях, так и на одном и том же предприятии. Предприятия, специализирующиеся на выпуске на основе древесины комплектов изделий для полносборных зданий, имеют дополнительную возможность реализации отдельных изделий или их элементов. Предприятия по производству полносборных зданий могут быть ориентированы на выпуск не одного, а нескольких типов домов при разработке и внедрении унифицированных конструкций и элементов. При этом унификацию и стандартизацию элементов конструкций, кроме наружных стен, целесообразно распространить на все виды малоэтажного строительства.

Одна из возможных схем создания домостроительной продукции приведена в приложении 15.

Предполагается организовать следующие виды предприятий:

предприятия по производству массовых строительных изделий, которые могут поставлять свою продукцию потребителям, находящимся в любом радиусе доступности. Потребителями продукции являются домостроительные заводы, подрядные строительные организации и индивидуальные застройщики;

специализированные предприятия по массовому производству плитных и теплоизоляционных материалов на основе утилизации отходов деревообработки, которые реализуют продукцию домостроительным заводам, малым сборочным предприятиям и индивидуальным застройщикам.

Предприятие может выпускать также штучные стеновые материалы из отходов деревопиления;

домостроительные предприятия по производству комплектов деревянных деталей для домов со стенами из местных материалов, а также комплектов деталей каркасных домов с заполнением каркаса местными материалами, которые поставляют комплекты деревянных специфицированных прирезных деталей и изделий. Основными потребителями могут стать индивидуальные застройщики и малые предприятия, специализирующиеся на строительстве и производстве местных строительных материалов. Область использования готовой продукции не ограничена территориальными рамками либо радиусом доступности;

базовое домостроительное предприятие по выпуску комплектов деталей для сборных домов, которое производит широкую номенклатуру строительных изделий для формирования комплектов деталей сборных домов. Наряду с укрупненными панельными конструкциями могут выпускаться специфицированные прирезные заготовки для элементов сборных домов.

Потребителями продукции могут быть предприятия и хозяйственные структуры, обеспечивающие строительство быстровозводимого жилья с относительно небольшим сроком службы, а также малые предприятия для организации укрупнительной сборки и возведения индивидуальных домов.

Местные предприятия домостроения ориентированы на рынок в пределах района, области, их деятельность может охватывать не только сферу изготовления конструкций, но и строительство. Продукция таких предприятий комплекты брусчатых и бревенчатых домов; комплекты деталей для сборных домов из специфицированных заготовок, получаемых с базовых домостроительных предприятий; индивидуальные столярные изделия.

На домостроительных предприятиях необходимо предусматривать утилизацию отходов деревообработки, которые должны использоваться для производства плитных и теплоизоляционных материалов либо на этом же предприятии, либо в виде сырья для специализированных производств.

Задача увеличения выпуска малоэтажных деревянных домов заводского изготовления должна решаться в двух направлениях:

реконструкция и техническое перевооружение действующих домостроительных предприятий с частичным ростом мощностей. По оценке специалистов, мощности действующих предприятий в Российской Федерации за счет реконструкции и технического перевооружения могут быть увеличены к 2005 году не более чем на 312 тыс.кв. метров и составить 7745 тыс.кв. метров, в том числе по деревянным домам заводского изготовления — 4645 тыс.кв. метров, по комплектам деревянных деталей — 3100 тыс. кв. метров. При этом объемы производства могут достигнуть:

После реконструкции и технического перевооружения предприятия должны быть комплексными и рассчитанными на полную переработку древесного сырья по безотходным технологиям;

создание дополнительных мощностей за счет строительства новых предприятий, количество, мощность и объемы которых должны быть определены с учетом рынка сбыта готовой продукции. Предпочтение при новом строительстве должно быть отдано предприятиям на базе многофункционального комбинированного деревообрабатывающего оборудования.

Мощность предприятий может колебаться в достаточно широких пределах, однако оптимальной является 35-40 тыс.кв. метров домов общей площади в год. При этом мощность производства столярных изделий должна быть на уровне 10-15 тыс.кв. метров, что обеспечивает комплектацию столярнодомостроительного производства и одновременную продажу населению части столярных изделий. При гибкой организации производства появляется возможность привести постоянно меняющийся потребительский спрос на продукцию домостроения в соответствие с техническими возможностями каждого домостроительного предприятия. Существуют определенные ограничения гибкости технологических процессов, связанные с уровнем унификации изделий и конструкций домов со стенами из различных материалов, с предметной специализацией производства деревянных домов и степенью технологической оснащенности предприятий.

На большинстве предприятий производство домов организовано на базе деревообрабатывающего оборудования общего назначения. Отсутствие специализированного оборудования предопределяет низкий технический уровень производства. С учетом возможностей вновь создаваемого комплекта оборудования предлагается многовариантная схема производства домов полной заводской готовности.

2.3. Легкие конструкции в жилищном строительстве

Повышение потребительских качеств малоэтажного жилищного строительства требует дальнейшего совершенствования архитектурно-строительных систем жилых зданий на основе: легких каркасно-обшивных, панельных или каркасно-панельных и легких металлических бескаркасных конструкций.

Эффективное применение архитектурно-строительных систем из легких конструкций предполагает осуществление комплекса следующих мероприятий:

выделение территорий под застройку; инженерная подготовка застраиваемой территории; разработка градостроительных элементов застройки; создание проектов зданий или их укрупненных конструктивно-планировочных элементов;

повышение потребительских качеств: сокращение срока строительства;

расширение возможностей перепланировки помещений при изменении демографических или социальных условий; возможность модернизации, в том числе увеличение рабочих площадей и улучшение условий эксплуатации;

совершенствование строительного производства: повышение уровня унификации элементов и деталей; максимальная заводская готовность конструкций.

Внедрение в практику строительства легких конструкций требует проведения большого объема работ и их поэтапного осуществления. На первом этапе в целях постановки производства и овладения опытом строительства на небольших территориях целесообразно внедрение существующих систем легких конструкций. На следующем этапе, наряду с внедрением в производство новых систем легких конструкций, должны происходить модернизация и совершенствование находящихся в производстве систем с целью повышения их технического уровня. На последующих этапах целесообразна унификация систем легких конструкций в рамках той или иной архитектурно-строительной системы. Реально в ближайшие годы могут быть применены комплексные архитектурностроительные системы, сочетающие традиционные и существующие легкие конструкции.

Значительный удельный вес в малоэтажном строительстве должны занять легкие каркасно-обшивные конструкции с использованием металлического каркаса из гнутого профиля, обладающие большими возможностями от формообразования зданий до вариантности компоновки. Повышение технического уровня этих конструктивных систем возможно путем применения эффективных сечений каркаса, прогрессивных монтажных соединений.

Архитектурно-строительные системы доступного жилища, выполненные в легких конструкциях, должны быть разработаны на основе модульной системы координации с высоким уровнем унификации элементов.

Повышение технического уровня и возможностей формообразования малоэтажных зданий, возводимых из легких каркасно-обшивных конструкций, возможно при использовании для всех элементов зданий металлических холодногнутых профилей.

3. Градостроительные аспекты индивидуального малоэтажного
жилищного строительства

Ориентация на развитие малоэтажного индивидуального строительства определяет коренные изменения в градостроительстве и связана с применением прогрессивных приемов планировки и застройки поселений с учетом градостроительных условий, местных природных, национальных и демографических особенностей; уточнением нормативов по планировке и застройке поселений; формированием индивидуального облика поселений, архитектурно-пространственной организации жилой застройки, общественных центров, магистралей и улиц; осуществлением работ по благоустройству, озеленению и внешнему оформлению поселений; сохранением и использованием природного ландшафта, включением его в структуру озелененных территорий в районах малоэтажной индивидуальной застройки;

применением разнообразного цветового оформления застройки поселений.

Для малоэтажной застройки наиболее характерна усадебная с участком в 400-600 кв. метров и более, а также с участком 200-400 кв. метров в условиях реконструкции.

Значительное распространение в городах, особенно в условиях реконструкции сложившейся застройки, должны получить малоэтажная высокоплотная застройка и застройка блокированного типа, позволяющие эффективно использовать земли городов, сложившуюся инженернотранспортную и социальную инфраструктуру. Этот тип застройки позволит создать соразмерную человеку жилую среду с небольшими внутридворовыми пространствами и придомовыми участками до 100 кв. метров, повысить социальную привлекательность жилья и архитектурно-градостроительное качество застройки.

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельских поселениях, малых городах и поселках предоставляются гражданам как в границах жилой застройки при индивидуальных жилых домах, так и за ее пределами в радиусе пешеходной доступности от жилого дома. Нормы земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с утвержденной градостроительной документацией с учетом планировочных особенностей, градостроительной ценности территорий, повышения эффективности использования земель поселений, характера сложившейся застройки, а также потребности различных социально-демографических групп населения в земельных участках для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны обеспечивать:

своевременную разработку и корректировку генеральных планов, проектов планировки и застройки городов и других поселений;

выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией;

в опережающем порядке обустройство земельных участков под индивидуальное жилищное строительство подъездными дорогами, водоснабжением, электроэнергией, газом и другими объектами и коммуникациями инженерной инфраструктуры;

содействие гражданам в проведении согласования отвода земельных участков, организации кооперативов застройщиков;

содействие гражданам в реконструкции и модернизации существующих индивидуальных жилых домов в городах и других поселениях;

сокращение процедур, связанных с предоставлением участка, оформлением разрешительной документации, установлением обременений сервитутом, определением условий прекращения прав на земельный участок и другими процедурами;

развитие экспериментального проектирования и строительства районов индивидуального жилищного строительства;

информирование населения об имеющихся свободных и готовящихся к освоению земельных участках и ежегодно публиковать отчет об использовании земель, в том числе под индивидуальное жилищное строительство, в средствах массовой информации.

Для обеспечения помощи застройщику в строительстве индивидуальных жилых домов необходимо:

Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерству строительства Российской Федерации и Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом разработать и утвердить методические документы по установлению землепользований в застройке городов и других поселений; строительные нормы и правила по застройке поселений;

Министерству строительства Российской Федерации, органам архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации, местным органам архитектуры и градостроительства разработать альбомы применяемых градостроительных решений для районов малоэтажной застройки в сельских поселениях, в которых отразить варианты функционального зонирования и планировочной организации территории, архитектурно-пространственной композиции, культурно-бытового и транспортного обслуживания, решения системы инженерного оборудования и благоустройства.

Исходя из различных градостроительных ситуаций, природных условий и региональных особенностей органам исполнительной власти и органам местного самоуправления организовать при органах архитектуры и градостроительства специальные консультационные группы.

IV. Бизнес-план. Социально-экономические и технико-экономические
обоснования

Программа предусматривает следующие социально-экономические и технико-экономические требования к малоэтажному индивидуальному жилищному строительству:

стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в индивидуальном доме с автономными источниками жизнеобеспечения не должна превышать среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации;

обеспечение снижения стоимости строительства за счет развития производства новых видов строительных материалов и конструкций;

долгосрочное кредитование застройщиков на срок от 10 до 25 лет;

освобождение физических лиц от уплаты налога на построенное жилье до полного погашения взятых ими кредитов;

организация кредитования застройщиков за счет выделения средств, предусмотренных в государственной инвестиционной программе;

использование кредитов, получаемых Российской Федерацией по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций;

финансовая помощь застройщикам за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации;

бесплатное выделение земельных участков по региональным нормам преимущественно в местах с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой;

максимальное использование местных строительных материалов и современных технологий.

На основе указанных социально-экономических и технико-экономических требований объемы и источники финансирования малоэтажного индивидуального жилищного строительства при реализации Программы изложены в приложении 16.

V. Бюджетная заявка на ассигнования из федерального бюджета
для финансирования федеральной целевой программы «Свой дом» на 1997 год

— Министерство строительства Российской Федерации

VI. Федеральные целевые программы
Федеральная целевая программа «Свой дом»

Цель и содержание программы, состояние готовности, государ- ственный заказчик	Финансовые затраты (млрд.рублей), источ- ники и направления расходов, 1997 год	Конечные результаты реа- лизации Программы в нату- ральном и стоимостном выражении
Цель программы: Дос- Всего финансовых затрат Широкая государственная тижение стоимости 1 8700 поддержка системами суб- кв.м в том числе из: сидирования, льготного ускоренное решение федерального бюджета налогообложения и разви- жилищной проб- Российской Федерации тия долгосрочного креди- лемы с привлечением и бюджетов субъектов тования застройщиков. средств широкой ка- 3200 Повышение доли индивиду- тегории граждан, местных бюджетов — 500 ального жилищного строи- обеспечение макси- внебюджетных тельства ежегодно по всем мальной доступности источников — 4500 регионам России на одну жилья, стоимость 1 собственных средств треть, а в отдельных ре- кв.м в котором не предприятий — 500 гионах — на одну вторую должна превышать Капитальные вложения от объемов вводимого среднего 2-месячного в том числе из: жилья. Увеличение в 3-4 дохода на душу насе- федерального раза выпуска легких стро- ления; общей площади бюджета — 8700 ительных конструкций на жилья в индивидуаль- бюджетов основе древесины, тонкос- ном доме с автоном- субъектов тенных металлических про- ными источниками Российской филей и эффективных утеп- жизнеобеспечения не Федерации — 3200 лителей выше среднего 2-ме- и местных Нормативные и правовые сячного денежного бюджетов — 500 документы по стимулирова- дохода на душу насе- внебюджетных нию малоэтажного индиви- ления в субъектах источников — 4500 дуального жилищного стро- Российской Федера- Капитальное строитель- ительства на территориях. ции. ство Финансово-кредитный и ин- Содержание програм- Всего — 8700 вестиционный механизмы мы: разработка кре- в том числе из феде- реализации Программы. дитно-финансовых и рального Внедрение прогрессивных инвестиционных меха- бюджета — 3200 архитектурно-строительных низмов при экспери- систем зданий и эффектив- ментальном строи- ных проектов. Осуществле- тельстве; подготовка ние экспериментального проектов малоэтажных строительства на демонст- домов, отвечающих рационных территориях требованиям доступ- ности, энергоэффек- тивности и экономич- ности; выбор терри- торий строительства и осуществление строительства пилот- ных объектов на де- монстрационных тер- риториях Государственный за- казчик — Министерст- во строительства Российской Федерации

к федеральной целевой программе

Перечень
важнейших научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ

Перечень на- учно-иссле- довательских и опытно- конструктор- ских работ	Источник финанси- рования.	Объемы финан- сиро- вания, в це- нах 1996 года (млн. руб.)	Головные исполни- тели	Ожидаемые конечные результа- ты реали- зации Програм- мы.	Заказчик на период реализа- ции в том числе на 1996 год	Социаль- но-эко- номичес- кая эф- фектив- ность
1. Разработ- ка номенкла- туры типов энергоэффек- тивных эко- номичных малоэтажных жилых домов пониженной стоимости с использова- нием легких конструкций, местных строительных материалов применитель- но к конк- ретным тер- риториям России 2. Подготов- ка к изданию альбома про- ектов мало- этажных жи- лых домов, доступных для семей со средними доходами (с учетом ре- зультатов конкурса) 3. Адаптация к условиям России тех- нических решений, ориентиро- ванных на малоэтажное строитель- ство и ре- конструкцию, внедряемых зарубежными фирмами на российском рынке (ос- тавляемая пенополисти- рольная опа- лубка, конс- трукции на основе ПВХ, холодногну- тых металли- ческих про- филей, дре- весины и т.п.) 4. Техничес- кие решения теплоэффек- тивных на- ружных стен из слоистых деревянных конструкций 5. Методи- ческие реко- мендации по формированию открытой ар- хитектурно- строительной системы (О- АСС) жилищ- ного строи- тельства при реализации Государст- венной целе- вой програм- мы «Жилище» (основные положения) 6. Критерии оценки пот- ребительских качеств ма- лоэтажных жилых зданий и их стои- мости в за- висимости от типа соци- альной ори- ентации, ар- хитектурно- строительных решений, уровня инже- нерного обо- рудования и других ха- рактеристик 7. Разработ- ка техничес- ких решений легких конс- трукций и их безметизных соединений в малоэтажных домах на ос- нове приме- нения эффек- тивных тон- костенных холодногну- тых стальных профилей и тепло- и звукоизоля- ционных ма- териалов 8. Новое поколение электроплит индукционно- го типа с холодным нагреватель- ным элемен- том 9. Рекомен- дации по проектирова- нию и стро- ительству систем теп- лоснабжения индивидуаль- ных жилых домов Оцените статью Вам также может понравиться Дом с гаражом: в корпусе здания, спереди, сбоку или в подвале. Какая сторона гаража? Гараж в блоке дома может быть интересным, современным Дизайн дома с низкими эксплуатационными расходами. Проверьте рекомендуемые энергосберегающие проекты Что отличает энергосберегающий дом? Не каждый дом Проект прямоугольного одноэтажных домов Проекты прямоугольных домов Для поиска проекта воспользуйтесь Проекты домов бань беседок для барбекю Беседки с печкой барбекю Сочный шашлык, пикантные овощи Правообладателям Политика конфиденциальности Контакты Adblock detector