Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 2 Мар 2013 — 13:31 пользователем Ольга

Казалось бы, Жилищный кодекс Российской Федерации ввел новый правовой институт управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома. До введения института управления многоквартирным домом существовала функция содержания и ремонта, закрепленная за государством и муниципальным образованием, и была направлена только на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, тем самым не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости.

Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.

Но что же имеем на деле? Привлечь в управление профессионалов в ТСЖ, невозможно из-за отсутствия системы стимулирования в этой сфере управления жилой недвижимостью. Само понятие «управление» не является самостоятельным, а находится в составе понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», поэтому нет четкого разделения между услугами управления и содержания (ремонт). Жилищный кодекс Российской Федерации не дает полного описания всей системы и циклов управления жилой недвижимостью. Отсутствие стандартов , определяющих жизненные циклы жилой недвижимости не позволяет определить необходимые мероприятия в сфере управления жилой недвижимостью, которые можно было б ы контролировать. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, как показывает практика, существенно снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости и увеличивает социальную напряженность в обществе

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются организации, которые не способны профессионально , то есть качественно и в необходимых объемах предоставить жилищно-коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов. Собственники не имеют возможности получить необходимую информацию о данных организациях в органах местного самоуправления, тем самым не могут обеспечить свою защиту от недобросовестных исполнителей услуг. Постановление Правительства Российской Федерации №731 от 23.09.10, призванное исправить эту ситуацию, многими управляющими организациями либо не исполняется совсем, либо исполняется не в полном объеме.

При управлении же домом через ТСЖ /ЖСК, возникает целый ряд проблем, вызванных утвержденными постулатами законодательных актов различного уровня.

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ. Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство голосов) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников. ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг.

Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Так управляющая организация (ТСЖ) получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления. Изменить методики управляющая организация (ТСЖ) фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями. И это несмотря на то, что в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 указывается, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) (например, услуг по энергоснабжению) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц. Арбитражные суды применяют этот вывод на практике и в отношении управляющих организаций. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 3779/10 указано, что после начала действия Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель таких услуг вправе рассчитываться с РСО по тарифу, установленному в соответствии с законодательством РФ и используемому для расчета размера платы за коммунальные услуги.

ТСЖ, ЖСК не могут обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, за которое фактически должна отвечать ресурсоснабжающая организация, но при заключении договора они вынуждены заключать договор на условиях, не позволяющих обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, так это попросту закреплено за ними законодательно!

В сфере управления жилой недвижимостью не определены источники доходов и получения прибыли, которые должным образом могли бы мотивировать развитие организации, предприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Управляющая организация (ТСЖ) предоставляет собственникам (нанимателям) жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги представляют собой содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и услуги управления. В данной стоимости услуг предусматривается рентабельность (прибыль) управляющей организации (в общем объеме жилищно-коммунальных услуг приблизительно составляет 20-40%). Коммунальные услуги управляющая организация обязана предоставлять непосредственно, то есть приобрести ресурс у ресурсоснабжающей организации и передавать (не продавая) собственникам (нанимателям). Управляющая организация (ТСЖ) не имеет возможности изменить качество и объем подаваемого ресурса в дом, то есть улучшить (изменить) его характеристики, поэтому можно сделать вывод: управляющая организация выполняет роль посредника без оплаты со стороны собственников (нанимателей). Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями за коммунальные услуги, а управляющая организация (ТСЖ) не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого ресурса. Объем коммунальных услуг в общем количестве составляет 60-80 %. Средняя величина неплатежей за жилищно-коммунальные услуги составляет 5-7 %. Если в жилищной услуге возможно предусмотреть риски неплатежей потребителей за счет управленческих расходов, то в реализации коммунальных услуг риски неплатежей предусмотреть невозможно, поэтому риски по коммунальным платежам возмещаются за счет жилищных услуг (возникает перекрестное субсидирование) на безвозвратной основе, влекущие управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) к банкротству. В первую очередь от данной схемы страдают собственники, которые не дополучают жилищные услуги из-за неплательщиков. Тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, ТСЖ, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями. И при этом заканодательно не определена разница между Управляющей организацией ТСЖ и коммерческой организацией созданной с целью извлечения прибыли. И главное, то , что ТСЖ/ЖСК, постоянно уравнивают в обязниях с УО, в то время, как ТСЖ, СТРОГО ГОВОРЯ, не является УО, а является представителем собственников многоквартирного дома (МКД) в котором представительство основано на предписании закона, а ТСЖ — это представитель собственников МКД, который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками МКД для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД. Это основное отличие от УО, созданных с целью извлечения прибыли от своей деятельности, почему –то не берется в расчет нашим законодательством. ТСЖ осуществляет безвозмездное управление МКД (без извлечения прибыли), в переделах членских взносов (обязательные платежи) о чем свидетельствует огромное различие в налогообложении УО и ТСЖ. Но Законодательство ( например №354 ПП РФ) уравняло все УО, и не делает разницы между формой управления многоквартирным домом.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры. Формально контроль за этим возложен на Жилищные инспекции, а неформально? Крайними оказываются все те же ТСЖ /ЖСК и санкции к ним применяются самые строгие, вплоть до отказа принять дом как готовый к осеннее-зимней эксплуатации. Искать защиты в наших судах , занятие неблагодарное.

Есть еще одна и немаловажная проблема, коммуникационная. Сегодня граждане получают информацию, не адаптированную для восприятия и получения объективного вывода о действиях субъекта управления по расходованию средств, выполнению работ, а также планированию по управлению недвижимостью. Ориентирована основная масса граждан на получения информации из СМИ , ТВ передач, контроль за которыми в данной сфере не производится. Отсутствие достоверных сведений об управлении их собственностью и предоставлении жилищно-коммунальных услуг порождает у граждан обоснованное возмущение. Кто же оказывается крайним во всей этой веренице несовершенства законодательного и информационного пространства? Мы, те кто управляет домом! Социальная проблема, связанная с отсутствием правдивой и точной информации, формирует у граждан отрицательное отношение к сфере управления их жилой недвижимостью и в целом к жилищно-коммунальному хозяйству.

Я перечислила только небольшую толику проблем, при управлении домом через ТСЖ/ЖСК, но главное это то, что Институт мониторинга жилой недвижимости еще не приобрел обязательный характер при управлении. Отсутствуют требования, стандарты и показатели мониторинга жилой недвижимости, которые позволят прогнозировать жизненные циклы жилой недвижимости, и , возможно, начинать нужно именно с разработки именно этих стандартов, а уж потом вырабатывать правила и стандарты управления, содержания и ремонта жилой недвижимости.

Невозможно добиться стабильно развивающейся сферы профессионального управления жилой недвижимостью без произведения коренных преобразований в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития профессионального управления жилой недвижимостью, как через ТСЖ/ЖСК, так и через Управляющие Организации, созданные с целью получения прибыли.