Статья 28. Градостроительные регламенты для жилых зон

Статья 28. Градостроительные регламенты для жилых зон

В состав жилых зон включены:

— зона многоквартирной жилой застройки (Ж-1);

— зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2);

— зона смешанной малоэтажной жилой застройки (Ж-3).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Максимальный процент застройки, устанавливаемый для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках с видами разрешенного использования с кодами 2.1.1, 2.2, 2.5, 2.6 не учитывает площадь земельного участка, которая может быть застроена объектами со вспомогательными видами разрешенного использования, не предназначенными для постоянного проживания.

Максимальный процент застройки, устанавливаемый для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках с видами разрешенного использования с кодом 2.1 не учитывает площадь земельного участка, которая может быть застроена гаражами, строениями и сооружениями вспомогательного использования, не предназначенными для постоянного проживания.

В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «Жилая застройка» — код 2.0, включает в себя размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

— для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);

— как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);

— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

Ж-1 — Зона многоквартирной жилой застройки

Зона многоквартирной жилой застройки Ж-1 установлена для обеспечения условий формирования жилых районов из многоквартирных жилых домов.

Основные виды разрешенного использования

Код (числовое обозначение ВРИ)

Предельные размеры земельных участков (кв. м)

Максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от количества надземных этажей

Максимальная плотность застройки, в зависимости от количества надземных этажей (м2/га)

Минимальные отступы от границ земельного участка (м)

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка

Статья 40. «Ж-1». Зона застройки индивидуальными жилыми домами

Статья 40. «Ж-1». Зона застройки индивидуальными жилыми домами

Зона предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

1. Основные виды разрешенного использования:

1) индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками с постройками для содержания скота и птицы;

2) отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью в 1 — 3 этажа с придомовыми участками;

3) блокированные жилые дома в 1 — 3 этажа с придомовыми участками;

4) детские дошкольные учреждения;

5) школы общеобразовательные;

6) многопрофильные учреждения дополнительного образования;

7) амбулаторно-поликлинические учреждения;

8) пункты оказания первой медицинской помощи;

9) отделения почтовой связи;

11) кредитно-финансовые организации (отделения банков, банкоматы);

12) временные торговые объекты;

14) отделения, участковые пункты полиции;

15) объекты пожарной охраны.

2. На придомовом земельном участке разрешается:

1) строительство хозяйственных построек (бань, сараев, теплиц, оранжерей);

2) размещение открытой стоянки для автомобиля;

3) выращивание сельскохозяйственных культур (цветов, овощей, фруктов и др.), деревьев, кустарников;

4) размещение колодцев глубиной до 20 метров;

5) индивидуальная трудовая деятельность при условии обеспечения санитарных правил.

3. Условно разрешенные виды использования:

1) многоквартирные жилые дома в 2 — 4 этажа;

2) блокированные жилые дома в 2 — 4 этажа;

3) административно-хозяйственные и общественные организации городского, поселкового и локального уровней;

4) организации культуры и искусства локального, городского и поселкового значения;

5) специальные жилые дома для престарелых и инвалидов;

7) учреждения социальной защиты;

9) физкультурно-оздоровительные сооружения;

11) конфессиональные объекты;

12) объекты бытового обслуживания;

13) объекты общественного питания,

14) объекты жилищно-коммунального хозяйства.

4. Вспомогательные виды разрешенного использования:

1) детские площадки, площадки для отдыха;

2) спортивные площадки;

4) площадки для выгула собак;

5) хозяйственные площадки;

6) индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1 — 2 легковых автомобиля;

7) встроенный в жилой дом гараж на 1 — 2 легковых автомобиля;

8) гостевые автостоянки;

9) инженерно-технические объекты (инженерные сети, насосные станции, артезианские скважины, трансформаторные подстанции и др.).

5. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне Ж-1:

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, в том числе:

от красной линии до линии застройки

от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома до границы смежного земельного участка

от постройки для содержания скота и птицы до границы смежного земельного участка

от других построек (бани, гаражи и др.) до границы смежного земельного участка

от стволов высокорослых деревьев до границы смежного земельного участка

от стволов среднерослых деревьев до границы смежного земельного участка

от кустарников до границы смежного земельного участка

Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений

не более 3 этажей

Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4

Наши земельные юристы помогут установить или изменить территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3 и Ж-4 жилой застройки, изменить ВРИ вашего участка. К ним относят отдельные участки, в отношении которых градостроительными документами определены границы. А в регламентах, касающихся этих зон, обозначены сферы использования наделов.

Территориальные зоны Ж — жилые зоны, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, предназначенные для застройки индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными многоквартирными домами.

Внимание! Количество и состав территориальных зон устанавливаются правилами землепользования и застройки района, поселения, городского округа, межселенной территории. Для уточнения действующих в отношении Вашего земельного участка градостроительных регламентов обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Создание территориальных зон – это сложная процедура градостроительного планирования. В процессе важно учитывать всю градостроительную документацию: планы развития города, положение текущей застройки, функциональный план населенного пункта, ПЗЗ, зоны с особыми условиями использования территории. Мы соберем нужные бумаги, проведя процедуру быстро и с гарантией положительного результата.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) — от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) — от 200000 рублей.

В зонах, отмеченных буквой «Ж», допускается возведение индивидуального жилья, малоэтажных и блоковых строений, а также многоэтажных домов. Здесь можно строить и вспомогательные объекты (школы, поликлиники, парки и прочее). Так в зоне Ж-1 можно возводить малоэтажные здания, а в Ж-2 – еще и среднеэтажные дома. Ж-3 предусматривает смешанный тип застройки.

Какие виды разрешенного использования есть в территориальной зоне Ж?

Данная территориальная зона предназначена для застройки жилыми объектами различной этажности. Существует несколько вариантов зоны Ж, и у каждой имеет собственное цифровое обозначение. Территориальные зоны Ж-1 — Ж-4 отличаются плотностью застройки — от индивидуального жилищного строительтсва, до многоэтажных домов. Жилые зоны допускают строительство объектов коммерческого, бытового, социального назначения. Для каждой жилой зоны предусмотрены собственные виды разрешенного использования.

• Территориальная зона Ж-1: ИЖС (остальное в уловно-разрешенных видах);
• Территориальная зона Ж-2: Блокированная застройка и малоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
• Территориальная зона Ж-3: Среднеэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
• Территориальная зона Ж-4: Многоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;

Особенностью территориальных зон Ж-2 — Ж-4 является возможность присвоения земельному участку сразу нескольких основных видов разрешенного использования. Например — жилой дом + магазин + ресторан.

Внимание! В правилах землепользования и застройки некоторых муниципальных образований территориальные зоны Ж-2 — Ж-4 объединяют в отдельную зону многоквартирной жилой застройки, Ж-1 — Ж-2 объединяют в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

Наименование ВРИ / Типовая зона Ж / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Для индивидуального жилищного строительства (Ж-1) 2.1
• Для ведения личного подсобного хозяйства (Ж-1) 2.2
• Ведение огородничества (Ж1-Ж2) 13.1
• Объекты гаражного назначения (Ж-1) 2.7.1
• Блокированная жилая застройка (Ж-2) 2.3
• Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (Ж-2) 2.1.1
• Среднеэтажная жилая застройка (Ж-3) 2.5
• Многоэтажная жилая застройка (Ж-4) 2.6
• Объекты гаражного назначения (Ж1-Ж4) 2.7.1
• Коммунальное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.1
• Социальное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.2
• Бытовое обслуживание (Ж2-Ж4) 3.3
• Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (Ж2-Ж4) 3.4.1
• Дошкольное, начальное и среднее общее образование (Ж2-Ж4) 3.5.1
• Культурное развитие (Ж2-Ж4) 3.6
• Религиозное использование (Ж2-Ж4) 3.7
• Амбулаторное ветеринарное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.10.1
• Деловое управление (Ж2-Ж4) 4.1
• Рынки (Ж2-Ж4) 4.3
• Магазины (Ж2-Ж4) 4.4
• Общественное питание (Ж2-Ж4) 4.6
• Гостиничное обслуживание (Ж2-Ж4) 4.7
• Обслуживание автотранспорта (Ж2-Ж4) 4.9
• Спорт (Ж2-Ж4) 5.1
• Обеспечение внутреннего правопорядка (Ж2-Ж4) 8.3
• Историко-культурная деятельность (Ж2-Ж4) 9.3
• Общее пользование водными объектами (Ж2-Ж4) 11.1
• Земельные участки (территории) общего пользования (Ж2-Ж4) 12.0

Условно разрешенные и вспомогательные виды необходимо смотреть в утвержденных правилах землепользования и застройки. Полный перечень ВРИ по каждой зоне есть в Классификаторе.

Территориальная зона жилой застройки Ж-1

Зона индивидуального жилищного строительства. В этой зоне допускается строительство жилых кварталов с домами, предусматривающими проживание одной семьи. К основным видам использования (ВРИ) относят:

• размещение частного жилья с приусадебными участками;
• создание коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.

Среди условно допустимых ВРИ можно выделить: детские сады, школы, магазины (если здание стоит отдельно), прачечные и аптеки, парки, поликлиники, обслуживающие предприятия и площадки для спорта.

Перечень довольно обширный. Он включает все возможные организации, необходимые для обслуживания жилой застройки. Но есть здесь и вспомогательные виды использования. К примеру, хозяйственные конструкции, огороды, скважины, бани и прочее. Предусмотрены для зоны и предельно возможные характеристики: минимальная площадь надела, расстояние от одной границы до другой и т.д.

Территориальная зона жилой застройки Ж-2

Зона блокированной застройки и малоэтажного строительства. В этой зоне возводят дома на несколько квартир. Их максимальная высота – четыре этажа. Это предусмотрено основными видами использования. Также к ним относят:

• блокированные здания с территорией возле дома;
• малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• административные здания;
• объекты для обслуживания жителей района;
• гостиницы и детские учреждения;
• школы, спортивные залы, дома культуры;
• библиотеки, отделения связи, аптеки.

В перечень условных ВРИ входят: общежития, индивидуальное жильё, поликлиники, торговые комплексы, рынки, ветеринарные лечебницы и прочее. Среди вспомогательных видов: детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки, гаражи, скверы, бульвары и остальное.

Территориальная зона жилой застройки Ж-3

Зона среднеэтажного строительства. В пределах этой зоны предусмотрено возведение среднеэтажных строений смешанного типа. Здесь размещают объекты не выше восьми этажей и с обширным перечнем обслуживания для местного населения. Но можно возводить и другие здания. Перечень основных ВРИ:

• среднеэтажная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• парки и площадки для спорта;
• начальные и средние школы;
• обслуживающие предприятия;
• организация здравоохранения;
• кафе, закусочные и прочее.

Условно допустимые виды – это офисы, размещенные на первом и втором этажах жилых домов, либо в отдельных зданиях. Также к ним относят местные торговые центры, резервуары для воды, индивидуальные гаражи, автомойки и другие виды строений. Есть здесь и вспомогательные ВРИ (парковки, пожарные гидранты и т.д.).

Территориальная зона жилой застройки Ж-4

Зона многоэтажного строительства. Высота жилых строений девять и более этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:

• многоэтажная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• бытовая сфера обслуживания;
• учреждения культурного развития;
• спортивные виды деятельности;
• организация здравоохранения и т.д.

К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж?

Изменение вида разрешенного использования внутри территориальной зоны Ж возможно на один из основных ВРИ, условно разрешенный ВРИ, либо с присвоением дополнительного ВРИ.

1. Если выбор стоит между основными видами, обозначенными в правилах землепользования и застройки, достаточно указать в заявлении текущий и желаемый ВРИ. Перевод осуществляется в заявительном порядке. Помешать переводу могут наличия обременений, ограничения по плотности застройки, вхождение земельного участка в различные охранные зоны.
2. Присвоение дополнительного ВРИ, указанного в действующих ПЗЗ, производится в согласовательном порядке, с соблюдением преобладания пятна застройки основного ВРИ над объектом, планируемым к размещению с дополнительным ВРИ (дом + капитальный гараж). Необходимо провести предварительное согласование в комитете по архитектуре.
3. Присвоение условно-разрешенного вида использования производится в согласовательном порядке, с проведением общественных слушаний, с одобрения собственников соседних участков. Будет проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, ЗОУИТ, охранные зоны, потребуется согласование с собственниками линейных объектов.

В качестве основания для изменения ВРИ на условно-разрешенный вид использования, может послужить экономическая обоснованность. К примеру, собственник желает построить на участке торговый центр. Чтобы наделу присвоили соответствующий вид использования, надо сослаться на активный рост новых жилых домов в районе и, как следствие, нехватку торговых точек для населения.

Помимо обоснования и ходатайства в уполномоченные органы, для изменения вида разрешенного использования в территориальной зоне Ж потребуется:

• удостоверение личности заявителя;
• либо документы на организацию;
• подтверждение прав на участок;
• выписка из ЕГРН или договор аренды;
• ГПЗУ с информацией о наделе.

Перед составлением заявки нужно узнать текущий вид использования и проверить землю на наличие ограничений или запретов.

В столице ходатайство и документы подаются Департамент городского имущества Москвы. В области обращение подается в Комитет архитектуры и градостроительства местного муниципалитета. По результатам рассмотрения выносят ответ, и если изменение вида использования одобрили, новые данные заносятся в ЕГРН. Доверив сбор документов и подачу обращения в уполномоченные органы нашим юристам, вы получаете гарантию положительного решения.

Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?

Изменение территориальной зоны предполагает корректировку ген. плана и правил землепользования и застройки. В этих целях подается обращение в уполномоченные органы (местный муниципалитет или Городская комиссия в Москомархитектуре). В заявлении необходимо привести обоснование таких изменений:

1. Территориальная зона меняется, чтобы повысить эффективность использования участка или недвижимости – представьте факты неэффективности земли в текущем состоянии, прикрепите соответствующие расчеты.
2. Собственнику участка причиняется вред – надо детально разобрать все аспекты такового (снижение стоимости надела, удешевление объектов недвижимости и прочее).

Основания могут быть и другими. Например, заявитель приобрел участок, планируя возвести на нем многоквартирный дом, но текущая территориальная зона позволяет строить только парковки и прочие аналогичные объекты. Доказав целесообразность строительства жилого дома, вы убедите комиссию изменить действующую зону.

При внесении изменений в правила застройки, уполномоченные органы стараются соблюдать баланс между интересами собственников и публичными интересами. Когда смена территориальной зоны приведет к развитию территории, провести ее будет легче. Иногда процедура требует организации публичных слушаний, в других ситуациях решение принимает глава местного муниципалитета.

Мотивированный ответ дается на основании полученных документов и ходатайства. К обращению надо прикрепить:

• ситуационный план, где отмечены границы вашего участка и имеющиеся на нем объекты недвижимости;
• документацию на землю, включая выписку из ЕГРН, договор аренды или иное подтверждение прав;
• схему планируемой застройки, где обозначены места размещения объектов и их экономические показатели.

На рассмотрение обращения может уйти до двух месяцев. Юристы Геобюро помогут с переводом Вашего земельного участка в территориальную зону Ж.

Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?

Когда действующая территориальная зона не позволяет строить необходимые объекты недвижимости или вести определенную деятельность, надо обратиться в органы власти за ее изменением. В Москве заявление подается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В области изменением территориальных зон занимаются местные власти (глава муниципалитета).

Для смены зоны Ж-1 — Ж-4 на другую, но в пределах территориальной зоны Ж, потребуются серьезные основания:

• по ошибке участок разместили в двух различных зонах, из-за чего невозможно получить разрешение на строительство или иным образом использовать землю;
• выбранная зона предусматривает ведение деятельности (как правило, коммерческой), но действующая зона ограничивает таковую;
• использовать участок в новой территориальной зоне было бы выгоднее (улучшится комплексное развитие района, повысится эффективность пользования землей и т.д.).

Причины перевода надела из одной зоны в другую должны быть детально проработаны. Их указывают в заявлении, прикрепленная же документация должна содержать доказательства необходимости изменения зоны. В этих целях можно обратиться в экспертные организации для проведения расчетов.

Чаще всего, собственники обращаются за изменением территориальных зон Ж-1 на Ж-2, Ж-2 на Ж-3, Ж-3 на Ж-4 т.е. с целью извлечения коммерческой выгоды увеличивают плотность застройки. Увеличению плотности застройки может мешать отсутствие необходимой для проживания инфраструктуры — нагрузки на детские сады, школы, поликлиники и т.д. Иногда, для преодоления данного ограничения, зайстройщики, берут на себя дополнительные обязательства по строительству социально значимых объектов.

В остальном процедура изменения территориальной зоны стандартная:

1. заявление подается в уполномоченный орган;
2. создается проект изменений ПЗЗ;
3. проводятся публичные слушания (если требует ситуация);
4. проект и рекомендации рассматривает глава администрации;
5. выносится решение и обновленные данные вносят в ЕГРН.

Юристы нашей компании пройти предварительные согласования, помогут составить обоснованное заявление и переведут надел в подходящую территориальную зону.

Изменение разрешенного использования земельных участков — услуги

Изменение категории земельных участков — услуги