Можно ли купить часть дома в ипотеку с использованием маткапитала

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Средства маткапитала разрешено тратить на улучшение жилищных условий. В этом материале рассмотрим, можно ли купить часть дома в ипотеку с использованием материнского капитала.

Допускает ли закон такие сделки

Порядок направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий диктует ПП РФ от 12.12.2007 № 862. Есть несколько вариантов сделок. Если семья не привлекает кредит, на деньги маткапитала она может купить или построить объект индивидуального жилищного строительства (дом) либо жилое помещение (квартиру). В этом случае средства безналичным способом перечисляются организации или физлицу, которые выступают продавцами. Если же нужен заём, средства по сертификату можно использовать для снижения первого взноса, а также на выплату долга и процентов после получения кредита.

Закон не запрещает приобретать на средства маткапитала часть дома, то есть долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Но средства по сертификату можно направить именно на покупку части строения, но не на приобретение земли под ним. У многих семей на этом этапе возникают сложности, ведь дома продаются вместе с участками.

Чтобы ПФР одобрил сделку, в договоре купли-продажи сразу предусмотрите стоимость части земельного участка отдельно. Также укажите цену доли в жилом строении. При совпадении цены доли дома и суммы средств материнского капитала можно выкупить часть дома средствами господдержки. Если маткапитал меньше чем требуется, доплатите недостающую часть за счёт собственных средств покупателя.

Ещё один нюанс: в договоре купли-продажи обязательно пропишите, какие именно изолированные помещения (комнаты и т. п.) переходят в пользование покупателя, укажите их площадь и номера на поэтажном плане. На это Пенсионный фонд РФ также обращает внимание при переводе денежных средств по материнскому сертификату.

Итак, главные требования:

• оплатить стоимость земли покупатель должен сам (а вот купить часть дома можно целиком за средства маткапитала);
• в договоре должно быть указано, какие помещения переходят в собственность семьи, а также указаны их характеристики.

Даст ли банк кредит

Семье нужно найти банк, который выдаёт ипотечные кредиты на дома. Обратите внимание, что всё меньше банков учитывают маткапитал в качестве первого взноса.

Важно, чтобы дом (или часть дома) отвечали требованиям, которые установил банк. Для примера приведём список требований банка ВТБ:

• дом и земля под ним принадлежат продавцу на праве собственности;
• категория использования земельного участка – земли населенных пунктов с разрешённым использованием для индивидуального жилищного строительства или земли с/х назначения с разрешенным использованием под дачное хозяйство;
• площадь – не менее 60 кв. м;
• кирпичные или бетонные стены, также допускается брус/клееный брус, оцилиндрованное бревно, ЛСТК с утеплителем стен;
• дом построен не ранее 20 лет до даты проведения оценки;
• установлены окна и входные двери;
• дом оборудован инженерными коммуникациями и подключен к электросети, центральному отоплению, всесезонному водопроводу или скважине, канализационной сети;
• дом находится на расстоянии не дальше 30 км от ближайшего города присутствия отделения банка.

Обычно банки соглашаются выдать ипотеку на покупку части жилого дома, если в залог переходит часть дома и часть земельного участка под домом. Но решение всё же принимается индивидуально.

Можно ли провести поэтапную сделку

Допустим, у семьи, имеющей право на материнский капитал, есть собственная квартира. Она хочет продать жильё и купить дом, при этом наличных денег нет. Разберёмся, можно ли в такой ситуации часть дома купить за средства маткапитала, а остальную часть выкупить позже, уже после продажи квартиры.

Юристы советуют покупать дом целиком, предварительно продав квартиру. Сначала проведите переговоры с продавцом и выясните, сколько собственник готов ждать. Если пара месяцев в запасе есть, сначала продайте существующую квартиру, а уже потом приобретайте дом с доплатой маткапиталом. Поэтому сначала рекомендуем найти покупателя на имеющееся жилое помещение, и уже потом согласовывать сделку по покупке дома.

Нотариальное удостоверение сделки по продаже недвижимости, где есть несовершеннолетний собственник, обязательно.

Возможен ещё один вариант: договориться с продавцом на оплату частями. В этом случае договор заключайте на покупку дома целиком. Установите, что первая часть оплаты вносится за счёт маткапитала, а остальную сумму покупатель обязуется выплатить позже – например, в течение полугода. В таком случае у семьи будет время спокойно продать квартиру и внести оставшуюся плату за дом.

Ипотека на часть дома

Советы юристов (обновлено 29.03.2021)

1) В 2013 году взяли дом в ипотеку, дом оформлялся на мужа, он собственник. Было оформлено обязательство, после снятия обременения, оформить дом в долевую собственность, т.к. был вложен материнский капитал на погашение части ипотеки. В этом году, мы полностью погасили ипотеку, но приставы наложили арест на регистрационные действия на дом, за другие кредиты. Возможно ли оформить теперь в долевую собственность дом?

2) Существует дом на два хозяина (дом по типу блокированной застройки). Я хозяйка одного из этих домов. Продаю в ипотеку, в общем банк прислал ответ. Что дом в егрип записан как ‘часть жилого доме’, а нужно ‘блок жилого дома блокированной постройки’. У меня вопрос это только через суд? Или через мфц можно оформить, со всеми документами от архитектора.
Хочу заметить что у соседей все оформлено как надо.

3) Хотела продать дом с земельным участком под ипотеку, но в выписке из ЕГРН написано: Учетный номер части Площадь, м 2 Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости
1 2 3
80:03:060101:264/1 5 80:03-6.9. Что это значит? И как быть?

4) Покупаю дом на ипотеку, часть дома пристроена позже и не узаконена, в документах её нет. Даст ли мне банк ипотеку?

5) Я приобрела квартиру, но на ней ипотека на старого хозяина в силу закона (так как по договору у нас есть год для расчета с ним) . У меня есть дом, куплен под материнский капитал, могу ли я его продать и сделать ремонт в квартире и часть отдать хозяину, чтоб рассчитаться до конца. Знаю что нужны органы опеки. Разрешат ли они продать дом, чтоб деньги остались у меня, а не на счету у детей до их 18. Я выделю им доли в квартире.

Возможна ли покупка 1/2 части дома в ипотеку, если вход в дом раздельный и приборы учёта свои?

Можно ли взять ипотеку на покупку 1/2 части дома состоящего из 3 комнат и кухни .общая площадь 41 кв/м .раньше считалась квартирой после приватизацией стала 1/2 частью дома вход в дом раздельный приборы учёта свои.

Ответы юристов ( 2 )

Доброго времени, Игорь!

Если объект является самостоятельным, т.е. стоит на кадастровом учете как самостоятельный объект недвижимости не имеет значения как он называется… здесь важно на каком виде права он принадлежит продавцу — собственность или долевая собственность на весь дом? Взять кредит будет можно под залог приобретаемого имущества, банки как правило не берут в залог доли… Поэтому важно уточнение… Вы можете обратиться к кредитному инспектору банка в котором планируете взять деньги в долг, они точно скажут возьмут в залог этот объект или нет… Просто если это все-таки долевая собственность, то процедура приобретения и залога совершенно другая, здесь Вы будете зависимы от соседей, на все будет необходимо их согласие.

В ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, какое имущество может быть предметом ипотеки. В первую очередь — это имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Так, предметом ипотеки могут быть:

• земельные участки;
• предприятия;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• машино-места ;
• воздушные и морские суда, суда морского плавания, космические объекты.

Следует отметить, что те здания, которые непосредственно связанный с землёй, также могут быть предметом ипотеки. Кроме того допускается залог объекта незавершенного строительства. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, не могут быть предметом ипотеки неизолированные комнаты квартирах или жилых домах.

Доли в жилых помещениях не принимаются банками в качестве залога, а потому и практически не кредитуются.

Можно ли оформить ипотеку на часть дома?

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Гражданский кодекс предусматривает, что владение жилым имуществом может быть, как полным (когда человек получает 100% право собственности), так и долевым. В связи с этим многие россияне рассматривают вариант оформления кредита на долю дома.

Вполне возможно, что есть один дом с разными хозяевами, и вы хотите выкупить только свою часть или долю у родственников. А может вы хотите приобрести таунхаус, который целенаправленно разделен на двух хозяев? Но такая ситуация, хоть и носит редкий характер, зато содержит ряд нюансов и особенностей, что следует учитывать при обращении в банк.

Актуальные предложения

Банк	% и сумма	Заявка
Газпромбанк Ипотека	7,5% До 60 млн. руб.	Прямая заявка
Альфа Банк Ипотека	5,99% До 45 млн. руб.	Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение	6,39% до 25 млн. руб.	Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма	6,5% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
ЕКапуста А может лучше займ под 0%?	до 30 000 руб 0% первый займ на 21 день	Прямая заявка

Особенности займа

На практике каждый человек имеет возможность получить ссуду на долевую недвижимость, но не каждый кредитор готов профинансировать это дело.

В любом случае будут учтены следующие моменты:

После сделки купли-продажи имущество перейдет в полную собственность заемщику. Этот вариант возможен, когда человек владеет уже какой-то частью дома, а после планирует выкупить жилье полностью. Ответ однозначно будет положительным.

Именно в этих ситуациях можно обращаться к кредиторам, в противном случае слишком много рисков для банка.

Сложности с оформлением

Как показывает практика банкиры редко говорят положительное решение. Дело в форс-мажорных ситуациях, если плательщик не сможет в один прекрасный момент оплачивать кредит. Крайне трудно реализовать часть помещения даже через аукцион, если имуществом владеют и другие собственники.

Добро получат те клиенты, которые планируют в будущем оформить полное право распоряжаться всей собственностью. В других ситуациях все будет завесить от кредитной политики учреждения.

Отказ последует при таких обстоятельствах:

• Доля приобретается у бывшего мужа (жены). Банкиры учтут наличие у обеих сторон новых зарегистрированных отношений, а также время, которое прошло с даты развода.
• Договор будет заключен между родственниками. Есть риск, что операция проводится с целью обналичивания денег.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Выделение части жилья детям

Отдельная тема, когда в сделке будут фигурировать дети заемщика. Тут речь идет о выделении доли несовершеннолетнему ребенку. Именно от этого будет зависеть возможность семьи, переехать в новый дом.

В этом случае все будет решаться в зависимости от конкретной ситуации:

• Приобретение имущества с привлечением маткапитала, а значит, выделять долю малышу придется по закону. В противном случае последует отказ банка.
• Покупка жилья будет проводиться в домовладении, где часть имущества уже принадлежит ребенку. Тогда в ипотечном соглашении учитывается тот факт, что несовершеннолетнее лицо станет в будущем законным собственником недвижимости.

В случае с детьми все упирается в решение органов опеки.

Государственная структура проанализирует сделку таким образом, чтобы права малыша не были попраны. У нотариуса в день получения займа будет пописана плательщиком бумага, что процент долевого жилья в обязательном порядке перейдет в собственность несовершеннолетнего лица.

В целом, заявка по жилищному кредиту на определенный пай от домовладения всегда будет рассматриваться согласно нормам внутренней политики банка, конкретной программы кредитования, а также действующего закона. При наличии высокого дохода, ликвидности ипотечного залога, клиенту проще получить ссуду.

Можно ли взять ипотеку или кредит на часть дома или пол квартиры?

Как оформить ипотеку на часть дома или квартиры: всегда ли это возможно?

Законодательно определено, что недвижимость может принадлежать не только одному человеку, но и нескольким в разных долях. Предусматривается возможность и продажи этих долей как другим сособственникам, так и третьим лицам. Такая собственность тоже может стоит дорого, поэтому ипотека на долю в доме или квартире — продукт, интересный гражданам.

Существует ли такая ипотека, ее особенности

Если вы хотите оформить ипотеку на часть дома или квартиры, то простой процедура точно не будет. Доля — совершенно иной вид собственности, если сравнивать ее с «целым» объектом. Для банка самое главное — чтобы сделка была обеспечена ликвидным залогом. Чтобы при необходимости он мог изъять заложенную собственность, легко продать ее и покрыть свои убытки. Если с целой квартирой это сделать просто, то с долей придется повозиться. И не факт, что продажа вообще удастся.

При оформлении ипотеки на долю дома или квартиры предполагается, что покупаемое имущество останется в залог — это стандартная практика жилищного кредитования. Но далеко не все банки примут такое имущество в качестве обеспечения, подавляющее большинство организация изначально с такими объектами не связываются.

В чем дело? А дело в том, что в случае необходимости реализации доли возникнут юридические сложности. Чтобы продать часть квартиры, банку нужно для начала предоставить право первоочередной покупки другим сособственникам. Не факт, что их удастся легко найти, что они не будут вставлять палки в колеса. Более того, и покупателя на такой объект найти сложно. Такая рутина кредиторам не нужна, поэтому они просто не принимают доли в залог.

Можно ли выкупить таким образом половину квартиры

Если вас интересует ипотека на пол квартиры, то сделку совершить реально, если по итогу ее проведения вы получите объект в полноправную собственность. Например, у вас есть ½ квартиры. Вы договариваетесь с другим сособственником и выкупаете у него его долю за счет кредитных средств. По итогу становитесь единственным собственником.

В такой ситуации банк примет в залог целый объект, поэтому проблем с оформлением не будет. Если рассматривать, можно ли взять ипотеку на половину квартиры, в какой банк обратиться, то одобрить сделку может Сбербанк, Росбанк (ранее — ДельтаКредит). Другие банки, выдающие ипотечные кредиты, тоже могут рассмотреть ситуацию в виде исключения.

Если вы хотите просто купить долю

Речь о сделке, по итогам проведения которой покупатель не становится полноправным собственником объекта. Например, он покупает треть, четверть или половину. Здесь все будет сложнее. Ни один банк не примет в залог часть объекта, но варианты выхода из ситуации есть:

1. Предоставить в залог другое свое имущество. При ипотеке не обязательно оставлять в залог то, что покупается. Можно оформить как обеспечение и другой собственный объект. Тогда банк наложит обременение на него, а на кредитные средства вы выкупите долю.
2. Оформить кредит наличными нецелевого типа. Он обходится дороже, чем ипотека, но часто становится единственной возможностью оформления кредита на долю в доме или квартире. Просто получаете наличные и расходуете их по своему усмотрению. Если учесть, что доли стоят дешевле целых объектов, получить такую ссуду вполне реально.
3. Получить согласие от других сособственников на наложение обременение на целый объект.

Последний вариант предлагает Сбербанк. Но, если рассмотреть его подробно, то можно понять, что это нечто из области фантастики. Какой собственник доли даст согласие на то, что его имущество будет служить залогом по кредиту другого человека? Так что, на практике этот вариант маловероятен.

Сложности с оформлением

Решая вопрос, можно ли купить часть дома в ипотеку, вы столкнетесь со сложностями. Банки такие сделки не любят. Зачем им связываться с долями, когда кругом куча желающих оформить стандартную ипотеку. Кроме того, доля — не особо ценное имущество, большой выгоды от сделки кредитор не получит. Поэтому главная сложности — найти банк, который на такую сделку пойдет.

С чем можно столкнуться:

• отказ в проведении сделки, если по ее итогу заемщик не станет единоличным собственником объекта;
• высокая вероятность отказа. Даже если найдете банк, который разрабатывает программы кредитования для покупки долей, не факт, что получите одобрение;
• банк может отказать в сделке, если заявитель и другие сособственники — родственники;
• отказ может последовать и в том случае, если сособственники — супруги или супруги в разводе. Можно столкнуться с юридическими сложностями в дальнейшем.

Если доля выделена в натуре

Несколько иная ситуация — если это не призрачная доля, а конкретно выделенная часть помещения. В этом случае речь уже идет о коммунальной квартире. Если вы хотите купить такую долю, фактически комнату, то провести сделку будет проще.

Реальную комнату реализовать гораздо проще, чем просто долю, поэтому и оформить ипотеку более реально. Например, отдельный продукт именно для таких объектов есть в Росбанке.

Важно! При сделках со сложными объектами банки всегда повышают процентные ставки и увеличивают минимальный размер первоначального взноса.

Если часть имущества принадлежит ребенку

Такое тоже случается. Допустим, ребенок является собственником ½ доли в квартире, и его родитель хочет выкупить вторую половину жилья. В этом случае приобретение недвижимости в ипотеку будет возможно, просто будет составляться дополнительное соглашение, где прописываются права и обязанности родителя в отношении несовершеннолетнего и недвижимости.

Такие сделки тоже проходят сложно, так как требуется привлечение органов опеки. Они привлекаются всегда, если речь идет о сделках с собственностью несовершеннолетних. Как договорятся стороны, какая часть недвижимости в итоге будет принадлежать ребенку — это уже зависит от конкретной ситуации и договоренностей.

Но и тут тоже все не будет просто. Опека может не позволить оставить в залог имущество несовершеннолетнего, опасаясь ущемления его интересов. Вдруг родитель перестанет платить, и банк начнет процесс взыскания, выставит квартиру на торги? Какого-то определенного закона в этом направлении нет, поэтому все решается по ситуации.

Если сделка совершается с привлечением материнского капитала, то оформление ипотеки в долевую собственность происходит по итогу выплаты ссуды. Родитель оформляет официальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Пока ипотека не выплачена, это невозможно, но после снятия обременения процедура проводится обязательно. Но та часть, которая ранее уже принадлежала одному из детей, так и останется его собственностью, плюс он получит еще какую-то часть от той, что куплена в ипотеку.

Денис Фролов Эксперт по финансам компании ГИДФИНАНС