Как получать доход от многоквартирного дома — шесть готовых вариантов
Не секрет, что в России есть дома, в которых жители либо вообще не платят квартплату, либо платят ее в значительном меньшем размере по сравнению со средней по городу. В чем их секрет? В том, что они очень умело смогли монетизировать свой многоквартирный дом и получают дополнительные доходы, которые перекрывают их затраты. Самый известный в этом плане красноярский дом — пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, жители которого зарабатывают около 2 млн рублей в год от сдачи в аренду помещений для магазинов. Как этого добиться в своем доме и что для этого нужно — в статье далее.
Вариант № 1. Сдача в аренду фасада и крыши.
Самый очевидный способ заработать. Фасады можно сдавать в аренду рекламным фирмам или магазинам под вывески, баннеры и кондиционеры, а участки кровли — провайдерам для установки антенн. Участки стен или внутренние помещения подойдут для размещения провайдерского оборудования и прокладывания коммуникационных кабелей.
Любая, даже самая маленькая вывеска или реклама, кондиционер, вентиляционная труба от магазина и др. на фасаде доме должны приносить доход! Если сравнить, например, с дачным домом, представьте, что у вас на дачном доме висит реклама магазина или чужой кондиционер. Вы потребуете плату? В данном случае — ситуация идентична, только собственников у многоквартирного дома больше и решение о порядке и стоимости размещения должны приниматься совместно (об этом ниже).
Важно оговорить один нюанс: согласие на размещение рекламной вывески требуется, если она поставлена на объекте общего имущества дома. При этом установка ее на дверях или, скажем, на крыше собственного входа организации не нарушает прав других собственников помещений, а значит, согласия не требует. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2010 по делу № А57-2524/2009 и Московского округа от 10 августа 2009 № КГ-А40/7355-09). Дело в том, что вход в помещения организации не является общим имуществом.
Правда на стороне коммерческой организаций и в том случае, когда они размещают информационную вывеску. В таком случае протестные выступления общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ) может быть обжаловано в суде. Суд, в свою очередь, имеет основание обязать общее собрание разрешить размещать информацию. Дело в том, что обязанность организации довести до сведения потребителей фирменное наименование, место нахождения и режим работы установлена пунктом 1 статьи 9 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Средняя стоимость аренды зависит от многих факторов (расположения дома, выхода на 1-ую линию итд). По словам экспертов, размещение антенны провайдера связи стоит от 25000 рублей в месяц, вывески или баннера на стене от 1500 рублей, кондиционера от 500 рублей, провайдерское оборудование — от 300 до 1000 рублей в месяц.
Вариант № 2. Предоставление свободных помещений для открытия учреждений сферы торговли и услуг.
Для этих целей могут использоваться ставшие невостребованными лифтерные, консьержные, красные уголки, цокольные помещения подвалов. Предварительно придется изменить назначение этих помещений и реконструировать их. Необходимо исключить входы покупателей/посетителей через подъезды, но обустроить их со стороны уличных фасадов или со двора. Стоимость аренды начинается от 100 рублей за 1 м2 и может достигать 2000-5000 рублей в случае выхода помещения на 1-ую линию в центральной части города.
Вариант №3. Предоставление в аренду части земельного участка для доступа посетителей во вновь создаваемые в доме коммерческие предприятия.
Пока достаточно редко применяемый, но очень эффективный способ монетизировать общее имущество. Можно сдавать в аренду часть земли под крыльцо или парковку в магазину. Если доступ к вновь созданному предприятию возможен только с уличного фасада через общедомовый газон, с арендатора можно взимать плату за использование дорожки, пролегающей от общего городского тротуара до крыльца через земельный участок принадлежащий жильцам.
Вариант № 4. Установка на земельном участке коммерческого объекта, например, торгового павильона.
Возможно при условии, если объект удовлетворяет требованиям управления архитектуры города, Роспотребнадзора и других контролирующих организаций.
Вариант № 5. Обустройство гостевой парковки на земельном участке многоквартирного дома.
Сейчас парковка во дворе многих домов используется в формате: кто первый встал, того и тапки. Это неправильно. Собственники могут отрегулировать этот вопрос, установив цену за пользование стоянкой, и договориться, кто и на каких условиях будет ей пользоваться. Если двор не очень большой, можно попросить у муниципалитета (и часто это бывает возможным) дополнительную территорию в аренду или в безвозмездное пользование. Во-первых, это добавит деньги на счет дома, которые можно потратить на текущий ремонт, дальнейшее благоустройство и даже отложить на капитальный ремонт. Во-вторых, добавит уровня комфорта территории, на которой стоит многоквартирный дом и, соответственно, скажется на капитализации имущества собственников, проживающих в нем, а проще говоря — повысится стоимость квартир в этом доме. При этом сейчас появилось огромное количество вариантов размещения современных парковочных мест в экологическом стиле — брусчатка через которую растет трава, современные покрытия итд.
Вариант № 6. Переоборудование части подвала, например, под спортивный зал.
Для этого придется сделать проект реконструкции помещения, чтобы оно отвечало всем требованиям безопасности при эксплуатации объекта. А после на этом можно зарабатывать, выдавая абонементы на посещение зала жителям соседних домов. В Красноярске есть даже бильярдная на мансардном этаже одного из домов, правда доступ к ней ограничен — только для жителей. Естественно, доступ к общедомовым инженерным коммуникациям обеспечен в любое время.
С ЧЕГО НАЧАТЬ ЧТО ВАЖНО ПОМНИТЬ!
Менять назначение помещений общего имущества дома, а также приступать к их реконструкции можно только по решению общего собрания собственников. Решения принимаются при наличии не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, если речь зайдет об уменьшении размера общего имущества (как пример — уменьшение части стены или увеличение проема), понадобится согласие всех собственников (100% голосов).
Порядок действий:
1. Определиться с тем, что может давать доход — фасад, кровля, земельный участок, подвал итд. — поинтересуйтесь в своей УК или ТСЖ — что сейчас сдается в аренду и на каких условиях!
2. Провести собрание и принять решение об установлении стоимости аренды и порядке заключения договора, расчетов, порядке расхода коммерческих доходов.
3. Сдать имущество и получать доход!
НА ЧТО МОЖНО ПОТРАТИТЬ ДЕНЬГИ?
Еще до того, как собственники определятся со способом монетизации общего имущества, они должны решить, на что будут тратить полученные деньги. Логичнее всего направить доход, полученный от использования общего имущества, на его содержание — ремонты, высадку растений и другие цели.
О чем мы говорили в начале статьи — если собственники посчитают, что денег, получаемых извне, достаточно чтобы перестать платить по строке «содержание и текущий ремонт», они могут обнулить платежи в платежке по данной строке (решением собрания), но это возможно только при значительных доходах, сопоставимых с суммой ежемесячного сбора. В Красноярске есть примеры домов, которые снизили тариф до 10,00 рублей с 1м2 и ниже за счет накапливаемых средств.
Зато представьте, как здорово сказать друзьям «У нас в доме квартплата равна 0!». Да стоимость квартиры в таком доме, скорее всего, будет примерно в 1,5 раза выше, чем в обычном!
Дополнительные источники дохода многоквартирного дома
В предыдущем номере журнала речь шла об основных источниках дохода для целей надлежащего содержания ОИ собственников помещений в многоквартирном доме.
Все затраты, которые мы обсуждаем, собственники помещений несут в отношении общего имущества, которым они совместно владеют. И это же имущество может стать источником дохода. Каким образом?
Давайте еще раз рассмотрим, из чего состоит общее имущество. Условно разделим общее имущество на внутреннее – имущество, находящееся внутри здания многоквартирного дома, и внешнее – имущество, находящееся снаружи здания.
Из внутреннего общего имущества нас с вами интересуют те места общего пользования, где существует наибольший естественный поток людей (жителей), как правило, это стены и двери кабины лифта, стены и двери общих помещений первого этажа. Места, мимо которых проходит больше всего людей (жителей МКД и их гостей) в единицу времени, очень интересуют рекламодателей!
Если у вас в доме уже размещена какая-либо реклама, то обратитесь в свою УК со следующими вопросами: заключены ли договоры аренды мест общего пользования (МОП), с какими именно компаниями заключены эти договоры и на каких условиях. Также рекомендую уточнить в УК, каким образом сформирована арендная ставка для МОП.
На этом этапе ваша задача – установить всех рекламодателей-арендаторов МОП внутри вашего дома. (На рекламных носителях должна быть размещена информация о рекламодателе.)
Интернет-провайдеры, телевизионные и телефонные компании, мобильные операторы размещают свое оборудование (шкафы, провода, трубостойки, оптический кабель, антенны) на вашем общем имуществе внутри здания (на технических этажах, чердаках, в межэтажных помещениях) и снаружи здания (на крышах, фасадах).
Собственники помещений МКД владеют, пользуются, распоряжаются, несут ответственность за содержание ОИ, и делают это для себя, а не для того, чтобы другие использовали это имущество безвозмездно. И здесь не стоит забывать, что все эти компании являются коммерческими, т.е. при помощи своего оборудования получают прибыль.
Принятие решения о сдаче в аренду ОИ собственников помещений в МКД, об условиях аренды относится к компетенции общего собрания собственников. Если ранее не было принято подобное решение, то его необходимо принять сейчас в отношении всех выявленных арендаторов, причем каждого в отдельности.
Кроме того, решением общего собрания собственников следует установить арендные ставки на текущий (или следующий) год за 1 кв. м (площадь, занимающая меньше 1 кв. м, принимается равной 1 кв. м): для МОП внутри здания; для общего имущества снаружи здания (фасады, входные группы); для земельного участка (придомовая территория, крыши).
На основе принятых решений УК обязана заключить договоры с теми арендаторами, которые незаконно пользовались вашим ОИ и (или) внести изменения в существующие договоры аренды ОИ, если, например, арендная ставка, принятая решением общего собрания собственников, отличается от той, что указана в существующем договоре.
Немного остановлюсь на величине арендных ставок. На что ориентироваться при их формировании? Для начала можно взять за основу ставки по существующим договорам, если они были заключены УК.
Собственники нашего дома приняли на 2013 год следующие ежемесячные ставки: для МОП внутри здания и для ОИ снаружи здания – 2500 руб. за 1 кв. м; для земельного участка – 2000 руб. за 1 кв. м.
В дальнейшем ваша задача одна – контроль! Контролировать заключение УК договоров аренды, своевременное выставление счетов арендаторам, оплату арендаторами счетов (отсутствие дебиторской задолженности). В конце каждого календарного года необходимо корректировать ставки арендной платы. Лучше всего включать этот вопрос в повестку дня общего собрания, на котором утверждается финансовый план на следующий год.
Если с общим имуществом, которое находится в границах здания МКД, все понятно, то с земельным участком (придомовой территорией) могут возникнуть вопросы. Как оформить земельный участок в общую долевую собственность и какие обязанности возникают после этого – тема будущих выпусков.
Оплата, поступающая от собственников жилых помещений и от собственников (или арендаторов) нежилых помещений по тарифу, является основным источником дохода для целей содержания общего имущества МКД. А как можно распорядиться дополнительным доходом – средствами, полученными от сдачи в аренду ОИ? Кто принимает решение о порядке использования этих средств? Об этом – в следующем номере нашего журнала.
Источники дохода УК
Источники доходов и финансы управляющей компании
В общем виде структура финансовых потоков при управлении многоквартирным домом управляющей компанией выглядит следующим образом (см. рисунок)
Все финансовые потоки концентрируются в управляющей компании. Их основу составляют платежи собственников и нанимателей помещений за жилое помещение и коммунальные услуги, которые управляющая компания направляет поставщикам и подрядчикам за выполненные работы и услуги. Законодательством предусмотрена возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, а также привлечение заемных средств для осуществления необходимых мероприятий на возвратной основе.
Схема финансовых потоков управляющей компании
В составе платы за жилье собственники помещений должны оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества. Поскольку проведение капитального ремонта отложено во времени, управляющая компания предпринимает меры по сохранению денежных средств, внесенных населением, до проведения ремонта путем создания фондов, на банковских счетах и т.п.
Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления. По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом.
Основными источниками возмещения затрат управляющей компании являются платежи граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, а также платежи, получаемые в результате договоров использования имущества (например, арендные платежи).
Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения меду управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда. Все платежи граждан аккумулируются на счетах управляющей компании, которая оставляет у себя заранее оговоренную с собственниками помещений сумму управленческих услуг, а также разницу между суммами, собранными с населения, и суммами, направленными на расчеты с поставщиками/подрядчиками (экономия подрядчика, ст. 710 ГК).
Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности и управляющие компании материально заинтересованы в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей компании будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказа от услуг самой управляющей организации стимулирует УК к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий. Фиксация платы за ЖКУ на определенный период позволяет УК ориентироваться на такие виды деятельности и результаты, как:
- установка приборов учета, контроля, регулирования, ремонт коммуникаций, теплозащитные мероприятия в жилом фонде, которые первоначально увеличивают издержки, однако приводят к сокращению потребления ресурсов и создают долгосрочный эффект сокращения платежей за услуги, в связи с чем управляющая компания может получить определенный доход от ресурсосберегательного эффекта и экономии платежных средств за коммунальные услуги;
- сокращение аварийности, отказов в системе обслуживания, а следовательно снижение количества жалоб, экономия от снижения объема работ может быть направлена на вознаграждение управляющей компании.
В отношении платы за управление общим имуществом многоквартирного дома действует тот же принцип равномерности платежа в течение года. Величина ежемесячного тарифа за управление должна включать затраты на выполнение всех основных функций УК (организация содержания дома и системы расчетов, контроль качества ЖКУ, координация взаимодействия всех субъектов предоставления ЖКУ). Т.е. фиксированная плата за стандартный набор услуг. Такой принцип вытекает из порядка внесения платы за ЖКУ, установленного ЖК РФ. Контроль качества услуг управляющей компании, как и всех ЖКУ, осуществляется путем снижения платежей в размере определенного процента от фиксированной величины.
Для повышения доходности управляющая компания может помимо обязательных услуг предложить собственникам помещений дополнительные услуги, направленные как на всех собственников (плату за них можно включать в единую квитанцию), так и на отдельных жильцов. Это могут быть услуги по повышению комфортности проживания граждан, услуги по организации использования общего имущества, а также услуги, не связанные с основной деятельностью по управлению домом.
Договорная природа взаимоотношений между собственниками помещений и управляющей компанией позволяет использовать вариант включения в договор управления дополнительного соглашения об осуществлении всех вышеуказанных мероприятий на взаимовыгодной основе: жители получают дополнительные либо более качественные услуги, УК — дополнительное вознаграждение. При недостаточности у управляющей компании собственных средств (в т.ч. собираемых с населения в качестве оплаты за жилищные услуги) для осуществления согласованных с собственниками помещений мероприятий, УК может привлекать заемные средства с последующим включением сумм на обслуживание кредита в стоимость услуг.
Таким образом, основными источниками дохода управляющей компании являются:
- платежи граждан за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги;
- экономия по результатам деятельности УК по управлению жилым домом (экономия подрядчика);
- платежи граждан за дополнительные мероприятия по улучшению условий проживания;
- комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними);
- пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ;
- платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
