Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики

Выбирая квартиру, многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Что такое износ здания?

Определить износ дома может специальная экспертная комиссия

Каждый год эксплуатации здания отражается на его состоянии. При оценке износа под ним понимают утрату недвижимостью с течением времени своей полезности, а значит, и стоимости.

Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:

1. Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
2. Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).

При оценке износа по первому методу для определения реального состояния здания нужно знать, когда оно построено и сколько лет эксплуатируется. Этот метод проще в использовании, но дает недостаточно точный результат.

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный ремонт объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

Методика определения износа

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:

1. Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания строительства. Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
2. Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
3. Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
4. Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
5. Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи газа, наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.

Как самому определить износ здания?

На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома

Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно. Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:

• Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
• Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
• Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
• Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

Оценка износа здания – необходимое мероприятие перед покупкой. Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно. В этом вам может помочь наша таблица.

Ориентировочная оценка физического износа строений косвенным методом

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий
10-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
41-60	Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

А вот как признать дом аварийным, подскажет видеосюжет:

Первый – для целей налогообложения, так как величина налога на недвижимость зависит и от кадастровой стоимости жилья. А она зависит от величины износа жилого помещения. Второй ответ – необходимость убедиться в реальном состоянии квартиры, ее безопасности. От этого зависит цена, размеры будущих вложений. При покупке недвижимости, также, как и любого другого имущества, существенным условием договора является качество предмета покупки. Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.

Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют. Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.

Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств. Выбор должен быть сделан покупателем. После того, как оценка сделана, необходимо поинтересоваться о кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости в подразделении БТИ. Обоснование:

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 No 47.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Новости ЖКХ

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

• «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

• климатические и природные условия;
• количество людей, проживающих в доме;
• планировка МКД;
• интенсивность и срок эксплуатации;
• уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

• устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
• неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

• конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
• отделки, обшивки и облицовки;
• внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

По материалам портала РосКвартал.