Изъятие земельного участка под жилым домом

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Собственники многоквартирного жилого дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, снесли его по требованию администрации поселения за свой счет в установленный в требовании срок. Земельный участок под снесенным домом находится в общей долевой собственности. Факт прекращения существования дома зафиксирован кадастровым инженером в Акте обследования. С кадастрового учета дом пока не снят.
Сохранится ли у бывших собственников жилых помещений снесенного дома право на земельный участок в порядке части 6 статьи 36 ЖК РФ, когда дом будет снят с кадастрового учета, или добровольное исполнение требования о сносе равносильно отказу от объекта недвижимости? Вправе ли администрация поселения, являющаяся собственником нескольких квартир в снесенном доме, изъять для муниципальных нужд расчищенный земельный участок, на котором в будущем предполагается строительство муниципального образовательного учреждения? Как выкупить у прочих собственников их доли в земельном участке, если доли не выделены?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Изъятие земельного участка, указанного в вопросе, предположительно будет осуществлено в соответствии с п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, с целью строительства объекта местного значения, но не в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
2. В случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ). Право собственности на земельный участок прекратится после изъятия самого земельного участка (п. 1 ст. 279 ГК РФ);
3. Полномочия на изъятие органами местного самоуправления земельных участков определяется положениями закона (п. 3 ст. 56.2 ЗК РФ).

Обоснование вывода:
В соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ и п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо учитывать, что признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае применяются нормы ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Как усматривается из вопроса, собственники помещений многоквартирного дома снесли МКД в добровольном порядке. Полагаем, что вышеизложенный порядок одновременного изъятия (путем выкупа) как аварийных помещений в МКД, так и самого земельного участка под ним, в данной ситуации применен быть не может (ввиду фактического прекращения существования вещи, т.е. самого МКД ).
Вместе с тем акт обследования (документ, подтверждающий прекращение существования здания) в органы регистрации до сих пор не представлен. Иными словами, до настоящего момента в ЕГРН формально сохраняются сведения об МКД как об объекте недвижимости, вместе с входящими в его состав помещениями, т.е. юридически объект недвижимости существует.
На основании ч. 6 ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются таким имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
1) выполнением международных договоров Российской Федерации;
2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
В силу ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии с п. 1-2 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
Обоснования для принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в иных целях, приведены в п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, полагаем, что изъятие земельного участка, указанного в вопросе, предположительно будет осуществлено в соответствии с п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, с целью строительства объекта местного значения, а не в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку МКД в настоящее время снесен самими собственниками. После сноса многоквартирного дома собственники помещений в нем сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ). Право собственности на земельный участок прекратится после изъятия самого земельного участка (п. 1 ст. 279 ГК РФ). Органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения (п. 3 ст. 56.2 ЗК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

27 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

О земельных участках под многоквартирными жилыми домами под снос

Краткое содержание:

Жилищный вопрос был и остается самым главным в жизни любой российской семьи. Иметь крышу над головой – значит чувствовать себя уверенно и иметь возможность и ресурсы тратить на решение других созидательных семейных задач.

Но если крыша течет в прямом смысле, а стены дома могут рухнуть, то жизнь в таком доме превращается в кошмар. Жителей сопровождает ежедневный страх за себя и своих детей. Это жизнь в ожидании аварии, которая может случиться в любой момент.

Важность и актуальность проблемы

Всего в Челябинской области до 1 сентября 2025 года планируется расселить аварийный жилфонд в объеме более 188 тысячи квадратных метров. Это дома, признанные непригодными для проживания в период до 1 января 2017 года. В результате реализации проекта более 10 000 человек должны улучшить свои жилищные условия.

Челябинск также проблема аварийного жилья, как выше отмечалось, не обошла. И актуальность ее относится прежде всего к тем домам, что появились в первые годы индустриализации, когда в городе строились крупные заводы, составившие вскоре промышленный потенциал города и региона. Их укрупнение затем произошло в годы Великой Отечественной войны, когда в Челябинск были эвакуированы многие заводы, в том числе ленинградский Кировский.

В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» в регионе утверждена областная адресная программа «Переселение в 2019–2025 годах граждан из аварийного жилфонда в Челябинской области». По ее условиям, до 01.09.2025 на территории 27 муниципальных образований запланировано поэтапное расселение более 500 аварийных домов.

Фонд ЖКХ одобрил заявку Челябинской области на предоставление в 2019 году финансовой поддержки в объеме 737,6 миллионов рублей, в том числе 590,1 миллионов – деньги Фонда ЖКХ; 147,5 миллионов – средства областного бюджета. До конца года будут улучшены жилищные условия граждан, проживающих пока в аварийном жилфонде в Кыштыме, Копейске, Магнитогорске, Челябинске, Коркино, Пласте, Троицке и посёлке Увелка ( Подробнее >>> ).

О некоторых элементах юридической конструкции

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, являются предметом регулирования федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 6 ст. 72 закона № 218-ФЗ, со дня вступления в силу закона № 218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст.е 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка в случаях, установленных п. 1 ст. 19 федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительной.

При этом в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В настоящее время законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ.

Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При этом ни законом № 218-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами в настоящее время не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков и сроками не ограничиваются.

Вместе с тем в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Обеспечение подготовки надлежащего описания принадлежащего собственнику недвижимого имущества входит в бремя содержания.

Также необходимо понимать и учитывать, что определение местоположения границ земельного участка затрагивает непосредственно интересы собственников недвижимого имущества и обеспечивает гарантии прав правообладателей земельных участков от несанкционированного занятия таких земельных участков или их частей, поскольку значительное расхождение во времени правовых актов, которыми была утверждена проектная документация, и тех, которые предусматривали изъятие имущества, может обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого имущества, а в подобных ситуациях собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера возмещения.

Согласно первоначальной редакции Земельного кодекса Российской Федерации, при расчетах размеров возмещения убытки собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определялись с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков (п. 4 ст. 57).

В соответствии же с действующей редакцией данного Кодекса размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (п. 7 ст. 568, введенной федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ). Указанные изменения обусловлены особенностями процедуры изъятия имущества, составной частью которой является направление его собственнику проекта соглашения об изъятии с предложением равноценного возмещения, что может быть достигнуто при условии актуальности оценки изымаемого имущества, отраженной в данном проекте.

Казалось бы, очевидный подход к определению стоимости имущества и размера компенсации, подлежащей выплате собственнику в случае изъятия его имущества для государственных нужд,: стоимость изъятого имущества должна быть равноценной и, главное, актуальной – отрицается сложившаяся судебной практикой, которая лишает собственника земельного участка фактической возможности получить равноценное возмещение его стоимости, что нарушает баланс интересов между государством и собственником.

Законопроект № 831790-7: everything new is well forgotten old

Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства на выездном заседании 6 декабря в Казани одобрил законопроект № 831790-7 депутатов Госдумы (группу инициаторов представляла депутат Г.П.Хованская), касающийся формирования земельных участков под жилыми домами, идущими под снос.

Разработка проекта вызвана тем, что в существующей системе правового регулирования отсутствие образованного под многоквартирным домом земельного участка не препятствует принятию в отношении такого «объекта» решения об его изъятии для публичных нужд. Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на момент принятия решения об изъятии существенным образом ущемляет право собственника помещения в этом доме на получение предварительного и равноценного возмещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества (ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Эта проблема весьма актуальна для случаев, когда земельные участки под многоквартирными домами не образованы до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, притом что обязанность по их образованию лежит на органах публичной власти и, по существу, не зависит от собственников соответствующих помещений.

Законопроект № 831790-7 предполагает внести в статью 16 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, 1 2 ст. 15; 2014, № 26, ст. 3377) изменения в целях защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах при образовании земельных участков под ними и соблюдения конституционного права на получение равноценного возмещения в случае изъятия жилого помещения у его собственника для государственных и муниципальных нужд.

Проект предполагает введение запрета:

• на принятие решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд «при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ этого земельного участка, определенного с учетом расположения на таком земельном участке иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав указанного многоквартирного дома» (проектная часть 61 ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»);
• на такое образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при котором границы образуемого земельного участка определяются «по границе (контуру) многоквартирного дома», то есть без учета территории, необходимой для обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (проектная часть 62 ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Иными словами, в случае, если земельный участок не был сформирован, то при сносе дома границы участка могут сейчас определяться сугубо по периметру здания – без учета прилегающей территории. Это влияет на оценку квартир и расчет компенсаций. Подготовленные изменения в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и ст. 56.6 ЗК РФ предполагают введение запрета на 1) изъятие земельных участков под многоквартирными домами без предварительного определения границ и 2) формирование этих участков по контуру многоквартирного дома.