Проекты домов: какие документы нужны для строительства и как их оформить

Проекты домов – это не просто набор чертежей и расчетов. Это база, отсутствие которой может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям. А предъявить претензии к строителям без проекта фактически невозможно. Давайте разберемся, что из себя представляют проекты домов и какие сведения требуются для разработки проекта дома.

Содержание

Что из себя представляют проекты домов?

В процессе подготовки статьей про новое строительство, капитальное строительство и т.п., мы описывали базовые составляющие, без которых процесс возведения здания невозможен. При этом неоднократно подчеркивалось, что наличие проекта является основой всего строительного процесса.

В материалах про дома из бревен, дома из газобетона, дома из кирпича в общих чертах описывалось, что и себя представляют проекты домов. Это вовсе не изысканные рисунки художника, не красочные яркие картинки из глянцевого журнала или рекламного сайта.

Проекты домов являются результатом сложной и ответственной работы. Технической работы! Выполнением задания занимаются специалисты с инженерным образованием, которые производят все расчеты в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

Зачем нужны проекты домов?

Возможно, найдутся авантюристы, готовые построить дом без проекта. Однако наличие данного документа дает целый ряд преимуществ:

• позволяет выбрать тип дома с последующим получением необходимой проектной информации;
  упрощает процесс получения разрешения на строительство;
• дает Заказчику возможность контролировать ход строительного процесса, даже без специального образования;
• позволяет сэкономить на строительных материалах благодаря точно произведенным расчетам;
• исключает ошибки в процессе строительства, защищает от неграмотных решений. В проекте представлены планы, разрезы и различные проверенные узлы, что защищает от затрат на устранение неполадок;
• создает условия для подключения к централизованному водопроводу и сети электроснабжения;
• позволяет беспроблемно сдать дом в эксплуатацию, получить паспорта ПИБ;
• облегчает регистрацию недвижимости;
• упрощает процесс страхование объекта.

Таким образом, мы убедились, что строительство дома без проекта представляет огромный риск. Сэкономив на подготовке базовой документации, Заказчик подвергает себя опасности потерять значительно большую денежную сумму на устранение ошибок и просчетов. А предъявить претензии к строителям без проекта очень сложная процедура… Проект мансардного дома с балконами

Виды проектов домов

На сегодняшний день выполняются проекты домов под ключ в двух вариантах:

• Типовые проекты домов. Представляет собой проекты многократного применения. Создаются в качестве общего шаблона специально для этой цели.
• Индивидуальные проекты домов. Выполняется с нуля исключительно под пожелания конкретного заказчика.

По ценовой политике эти два варианта отличаются друг от друга. Поэтому вопрос «проект дома цена» сегодня наиболее часто задаваемый в поисковой системе интернета. Сразу отметим, что типовой проект дешевле. Ведь он уже существует, остаётся лишь произвести корректировку по месту строительства.

Одним словом, вносятся незначительные изменения, которые не влияют на стоимость типового проекта. По согласованию с Заказчиком производится замена:

• ленточного фундамента на монолитную плиту;
• деревянных балок на монолитные перекрытия;
• кирпича на газобетон, при условии обеспечения несущей способности;
• кровельного покрытия.

Типовой проект дома для строительства по канадской технологии

Незначительному повышению стоимости проекта могут способствовать такие изменения проекта, как:

• замена газобетона на кирпич;
• изменение наружной отделки фасадов;
• корректировка высоты этажей и их количества.

Четкое техническое задание на проектирование и анализ пожеланий Заказчика позволяют создать трехмерную модель, разделенную на этажи. Благодаря такому макету можно получить ясное представление о будущем доме. Сэкономить время и деньги, избежав недоразумений и недопонимания со строителями.

Какие сведения требуются для разработки проекта дома?

Проекты домов получатся более грамотными и профессиональными, если будут разрабатываться на основании официальных документов. Образец выписки из ЕГРН

I. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (бывшая кадастровая выписка земельного участка)

Исходные данные об объекте недвижимости, полученные на основании выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), содержат план участка и ссылку на координатные точки участка. Это играет главную роль на стадии эскизного проектирования. Помогает грамотно разместить дом на земельном участке.

Часто, сведения о размерах участка, полученные от Заказчика, недостаточны. Форма земельного участка при одних и тех же линейных размерах (длина и ширина) может быть разной. И это понятно – далеко не каждый земельный участок имеет прямоугольную форму.

Именно координатные точки дополняют сведения об уникальности расположения земельного участка на местности. Так что, отныне нет необходимости ориентироваться по забору соседей, который, возможно, стоял еще до приобретения земельного участка.

Что из себя представляет выписка из ЕГРН?

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует получение документа, полное и официальное название которого звучит так: «Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости».

Стандартная форма выписки утверждена Приказом № 975 Минэкономразвития от 25 декабря 2015 года. Документ состоит из многочисленных разделов для разных объектов недвижимости. При проектировании необходимы сведения 3-го раздела, где содержится важная информация для выполнения проектных работ.

Например, описание местоположения земельного участка, план, возможно, чертеж или схема земельного участка, описание местоположения границ участка. А также данные о характерных точках границы земельного участка.

Выписку из ЕГРН получают по месту нахождения земельного участка через:

• многофункциональный Центр (МФЦ);
• кадастровую палату;
• сайт Росреестра.

Чертеж проекта дома на одного хозяина

Что нужно для получения выписки из ЕГРН?

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать кадастровый номер земельного участка, который в обязательном порядке указывается в свидетельстве о праве собственности.

Если с собой не оказалось свидетельства, существует публичная кадастровая карта Росреестра, обращение к которой окажет помощь в получении выписки. Сразу хочется сказать, что срок оформления выписки 3 рабочих дня, а стоимость составляет:

• 750 рублей – бумажная выписка;
• 300 рублей – в электронном виде.

Правда, не всегда можно получить выписку из ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки подготовки выписки через МФЦ может затянуться на месяц, а в Кадастровой палате документ будут делать около 3-х недель. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходимо побеспокоиться о выписке заранее.

В идеале, заниматься ее получением параллельно с поиском проектной организации.

Если вдруг окажется, что к началу проектных работ выписка ещё не готова, не отчаивайтесь. Уточнение расположения дома на земельном участке может быть произведено даже на завершающих этапах эскизного проекта.

В целом, когда разрабатываются проекты домов, выписка из ЕГРН приносит существенную пользу:

1. Обеспечивает спокойствие в том, что забор стоит именно по границам земельного участка. А не на участке соседа, к примеру. Это обстоятельство помогает избегать самых разных пограничных споров с соседями в будущем.
2. Помогает в создании ландшафтного дизайна. Разрабатывая проект под строительство дома, сразу заполняется раздел по благоустройству земельного участка.
3. Дает возможность сверки с кадастровыми координатами. Хотя ещё на стадии приобретения земельного участка желательно получить документ, уточняющий границы участка путем выноса координатных точек в натуру. Этим занимаются геодезисты.

Проект дома с подвалом

II. Инженерно-геодезические изыскания (топосъемка) для проектирования дома

Инженерно-геодезические изыскания или топографическая съемка земельного участка (сокращённо «топосъёмка») представляют собой комплекс работ, с помощью которых выполняются измерения геодезических точек земельного участка, на котором будет строиться будущий дом, для последующего создания топографических планов.

Собранные сведения о рельефе земельного участка помогают создавать проекты домов быстрее и дешевле. Однако геодезическая съемка нужна не только при разработке проекта. Она также необходима для:

• получения разрешения на строительство, градостроительного плана и планировочной схемы организации участка;
• подключения дома к коммуникациям;
• выполнения проекта по благоустройству земельного участка или создания ландшафтного дизайна.

Топосъемка помогает не только получить сведения об существующих коммуникациях (подземных и наземных). Ее задачи значительно шире:

• исследование земельного участка;
• определение пространственных характеристик местности;
• поиск подземных коммуникаций с последующим выполнением съёмки;
• создание схем прокладки инженерных сетей с последующей разработкой топографического плана;
• оставление отчетов в соответствии с полученными данными и сведениями.

Топографический план участка нестандартной формы

Инженерно-геодезические изыскания желательно проводить на стадии проектирования. То есть на стадии разработки эскизного проекта дома. Именно в начале разработки стадии эскизного проекта архитектор и заказчик согласовывают расположение дома на земельном участке.

Нужна ли топографическая съемка?

Топосъемку можно выполнять в любое время года с помощью прибора тахеометра, который должен иметь свидетельство, получаемое после прохождения регулярных проверок на точность. Порой возникает сомнение, нужна ли вообще топосъемка. Есть возможность обойтись без неё?

Сразу хочется подчеркнуть, что проведение топосъемки необходимо. Её наличие поможет избежать ряда неприятных ситуаций, которые, в свою очередь, могут не только увеличить денежные затраты, но и создать дополнительные проблемы. Из-за отсутствия топосъемки увеличивается риск ошибиться при:

• выборе высоты ступеней или количества ступеней для конструкции крыльца;
• закладке отметки уровня земли продухов для вентиляции цоколя. Это приводит к тому, что зимой они часто бывают завалены снегом;
• расчете количества материалов для строительства цоколя. Может оказаться, что необходимо больше, чем рассчитывали, или меньше – и зря потратили деньги;
• определении точки подключения коммуникаций к основным сетям.

Образец топографической съемки

III. Инженерно-геологические изыскания (геология) для проектирования

Инженерно – геологические изыскания или «геология» содержит ряд мероприятий по комплексному изучению инженерно-геологических условий земельного участка для будущего строительства объектов, которые объединяют геоморфологические и гидрогеологические процессы, геолого-литологическое строение, а также позволяют составлять прогнозы возможных изменений инженерно-геологических условий при взаимодействии проектируемого дома с геологией земельного участка.

Создавая проекты домов под ключ, необходимо учитывать эти обстоятельства. Именно они помогают произвести точный расчет, который в большинстве случаев приводит к экономически обоснованной стоимости фундамента. И, тем самым, сделать проект оптимально выгодным по соотношению цена/качество.

Если инженерно-геологические изыскания не проводились, расчет несущих конструкций дома будет выполняться по усредненным или табличным показателям, характеристика которых соответствуют типу грунта данного участка. Такие показатели могут иметь существенные отличия от реальных свойств грунтов на выбранном земельном участке.

Подробный анализ вышеперечисленных документов позволяет понимать, что, разрабатывая проекты домов, существенно заказчики существенно экономят. Сокращаются материальные траты, уменьшаются сроки строительства. А значит, мечта о собственном жилье становится более реалистичной. Проект малоэтажного дома

Заключение

В заключение, хотелось бы подчеркнуть, что проект под строительство дома по срокам будет выполняться намного быстрее, если у заказчика уже есть видение архитектурного стиля будущего жилья. При этом, конечно, хорошо бы учесть ландшафтные особенности участка и климатические условия местности.

Не секрет, что некоторые дизайнерские решения предполагают использование определенных материалов. Это тоже должно учитываться еще на стадии создания проекта: при расчете несущих конструкций дома, фасада и создании ландшафтного дизайна. Респектабельность и хороший вкус Заказчика и профессионализм проектировщиков в данном случае являются самыми лучшими помощниками.

Об устройстве интерьера дома мы обязательно поговорим в одной из наших следующих статей.

Как зарегистрировать уже построенный дом на участке

Порядок общий

Начиная с 2017 года вступил в силу Закон , согласно которому владельцы земельных участков должны подтверждать свои намерения на строительство. Для этого соискатели обращаются с заявлением в Управление архитектуры своего района. В числе документов на получение разрешения паспорт частника и документы на владение наделом. Порядок, установленный законодателем, предусматривает заблаговременное (за 3 года) получение градостроительного плана земельного участка. Без согласования строить запрещается, поскольку при обнаружении таких фактов представителями соответствующих служб можно получить предписание на снос строения. Ну а если у владельца только что построенного дома нет выписки из единого кадастрового реестра, не получится такой дом продать или воспользоваться ипотекой и государственными программами.
Согласно требованиям Федерального Закона 122 1997 года предусмотрен следующий порядок действий потенциального собственника:

• Подача документов в Росреестр (допускается через МФЦ, портал государственных услуг);
• Регистрация принятых документов при условии оплаты пошлины;
• Правовая экспертиза правоустанавливающих свидетельств, технических планов;
• Внесение недвижимого объекта в единый реестр;
• Выдача выписки заявителю.

На весь процесс законодателем отводится 10 дней. Срок может быть сокращен за счет увеличения размера государственной пошлины.

Куда обращаться

Первая инстанция, в которой надлежит заявить о своих планах на строительство, является БТИ – бюро технической инвентаризации. В ведомстве оформят профильную документацию, оценят план здания на предмет соответствия безопасности для проживания и участия в общей структуре жилого и нежилого фондов.
Уже после возведения надлежит обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет:

• Если жилой дом построен на садовом или дачном участке, вне зависимости от принадлежности надела к городской черте или поселковой зоне, получать на него выписку из ГРН не обязательно. Для этого достаточно будет подать декларацию на дом;
• Для случаев, когда частные работы по возведению совершаются на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, вносить его в реестр обязательно.

Какие документы надлежит подготовить:

• Паспорт с копией;
• Заявление установленной формы. Его можно предварительно скачать в сети. Если есть сомнения в актуальности бланка, лучше заполнить его по месту обращения;
• Документацию на землю. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также это могут быть договор приватизации, завещание или дарственная;
• Полученное ранее разрешение на строительство;
• Утвержденный поэтажный план из бюро технической инвентаризации;
• Техническая документация;
• Квитанция с отметкой об уплате обязательного сбора за оказание государственной услуги.

Затруднения, с которыми сталкиваются частные строители, по большей части вызваны «самостроем». Возведение жилых построек без получения разрешения или согласования. В любом случае, процесс регистрации затянется, а расходы на оформление увеличатся. Для того чтобы избежать санкций, некоторым владельцам частных домов даже приходится нанимать юриста.

Определение индивидуального жилого дома для целей регистрации

В Градостроительном Кодексе приводится понятие объекта индивидуального жилищного строительства. Это должен быть дом, отдельно стоящий от других построек, этажность объекта – не более трех. В здании должно проживать не более одной семьи. Учитывая дополнительные требования законодателя, следует учитывать то, что индивидуальная постройка не должна предназначаться для деления на квартиры.
Изучая определения законодателя, следует также различать такие понятия как «строение» и «жилой дом». В первом случае это здание, построенное на дачном или садовом участке для проживания временно без права собственности. Жилой дом — это тоже здание, но возводимое на земельном участке для проживания временного и постоянного с последующим правом регистрации.
Что разрешается строить:

• На дачных земельных участках: Дом жилой с правом регистрации; Строение жилое без права регистрации; Хозяйственные постройки;
• На садовых земельных участках: Жилые строения без права оформления; Хозяйственные постройки;
• На огородах:
  В случае наличия разрешения под ИЖС – некапитальные жилые строения;
  Хозяйственные сооружения.

Способы легализации частных построек без разрешения

В практике решений вопроса с оформлением уже построенных домов на участках существует три основных направления:

• Подача иска с требованием внести строение в единый реестр.
• Инициатива с обращением к органам власти для выдачи разрешения на строительство. При этом подразумевается, что здания еще нет. Ввод дома в строй, соответственно, происходит после разрешения и согласования.
• Собственник проекта может признать свои действия неверными и обратиться в специальную комиссию, которая занимается ведением незаконных построек. В своем обращении частник указывает просьбу о сохранении дома. Если отказ не получен, житель получит всю разрешительную документацию (при отсутствии грубых нарушений в технологии строительства).

Частный случай – был дом старый, стал новый

Если принимается решение оставить прежний фундамент , замена жилища будет считаться реконструкцией или капитальным ремонтом. В этом случае оформлять новые стены не обязательно. Когда же былое строение сносится полностью, до основания, строительство будет приравниваться к новому. Такой проект обойдется владельцам земельного участка дороже и займет больше времени. В любом случае такой дом будет надежнее, прочнее, современнее. По завершении работ здание нужно будет зарегистрировать согласно установленной процедуре.

Когда частный строитель решает воспользоваться упрощенным порядком регистрации, следует помнить, что сделать это можно по следующим основаниям:

• Когда надел используется на праве бессрочного пользования;
• Для строительства используется участок с целевым назначением под дачные или садовые работы;
• Если земля используется по праву пожизненного владения.

По указанным критериям владельцы участков могут подтвердить свое право на регистрацию на бесплатной основе надела и строения. Решение законодателя имеет свою силу до 1 марта 2018 года.

В декабре 2020 года потеряют свое право на упрощенное оформление загородной собственности члены кооперативов. Учитывая временные рамки законодателя, не следует затягивать с процессом регистрации.

Самовольная постройка – факт, но так ли все безнадежно

Практика развития российских регионов показывает частые случаи самостроя. В такую категорию жилых частных домов попадают строения, которые появились на участке исключительно по волеизъявлению владельца. При отсутствии специальных разрешений и согласований дом не может быть зарегистрирован на праве собственности, им нельзя распоряжаться и использовать его в качестве предмета сделок.
Согласно действующему гражданскому законодательству, строения в категории «самостроя» подлежат сносу в случае, если на момент обнаружения нарушения постройка не будет легализована.

Какие наказания еще ждут инициаторов

Если постройка не включена в единый государственный реестр недвижимых объектов, значит собственник участка возвел ее самостоятельно, не желая уведомлять профильные органы и платить налоги. Даже если дом достался вместе с землей, ответственность за ее использование ложится на плечи нового собственника. Что может произойти:

• Строительство на участке земли в случае отсутствия прав на надел может быть расценено властями как самовольный захват территории. В этом случае инициатору проекта грозит наказание в виде штрафа. Для граждан штраф составит порядка 1000 рублей, организациям предъявят 20000 рублей;
• В случае, если здание появилось на участке, не предназначенном для индивидуального строительства, оно подлежит сносу за счет владельца. В некоторых случаях это является единственным решением, позволяющим избежать серьезных проблем с Законом.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Немаловажный документ, согласно которому строительство, реконструкция или капитальный ремонт считаются завершенными. Разрешение выдается после представления права на участок, согласования проекта и технического плана здания. Без наличия такого документа ставится по вопрос безопасность эксплуатации объекта недвижимости под проживание.