1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп. 23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)

Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.

На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

1. Индивидуальный жилой дом;
2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Cовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.

Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.

Пример такого раздела:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример итога раздела:

Судьба земельного участка:

• Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
• Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

• Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
• Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
• Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
• При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Спасибо, что прочитали статью. Буду рад, если изложенная информация оказалась вам полезной.

Остались вопросы по теме?
Предлагаю обсудить в комментариях.

В комментариях обсуждаем только тему статьи. Задавать вопросы по типу «как выиграть суд» или «что мне делать» в комментариях не нужно. Честно, на такие вопросы я не смогу ответить без уточнения всех деталей и изучения документов. А гадание, должен признать, не мой профиль. Пожалуйста, обращайтесь с подобными вопросами напрямую через социальные сети или мессенджеры. Заранее благодарен за понимание.

Автор статьи, практикующий земельный юрист Горяинов Александр Александрович.

Реальный раздел жилого дома и земельного участка

Ситуаций, когда собственники жилого дома и земельного участка, на котором возведена постройка, желают произвести реальный раздел имущества великое множество.

В числе самых популярных:

• раздел дома, как совместно нажитого имуществамежду супругами при разводе или после него;
• раздел наследства, оформленного в равных или пропорциональных долях на одного или нескольких наследников;
• выделение доли сособственника при общей долевой собственности (например, если речь идет о доме «на 2 хозяев»).

В любом из перечисленных случаев сторонам спора можно как разрешить спор мирным путем, приняв обоюдное решение о разделе имущества и заключив соглашение, так и потребовать раздела имущества через суд. В качестве примера добровольного раздела можно привести соглашение наследников о разделе унаследованного имущества.

Как делится участок при разделе дома на части

Разделение земельного надела, в частности выделение из него доли, при этом сохранив общую долевую собственность на жилую недвижимость, не может быть возможным в связи со следующими причинами:

• п. 1 ст. 1 ЗК РФ, регламентировано, что одним из принципов земельного законодательства является неделимость судьбы участков со строениями, находящимися на такой недвижимости, за исключением предусмотренных законом случаев;
• ст. 273 ГК РФ оговаривает принцип единства земельного надела и зданий, возведенных на нем;
• ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение надела, без расположенных на нем помещений, в случае если такая собственность принадлежит одному владельцу.

При отчуждении задания, расположенного на участке, находящегося во владении нескольких лиц, раздел производится пропорционально долям, принадлежащим таким собственникам.

С учетом изложенных норм законодательства, перед осуществлением раздела земельного участка, в первую очередь необходимо провести выделение долей жилого помещения в натуре.

Таким образом, раздел земли, ввиду того, что на нем находятся объекты жилой и нежилой недвижимости такие, как дом или другие хозяйственные помещения, становится значительно сложнее.

В таком случае, подход к разделению недвижимого имущества осуществляется по совершенно другим правилам, в том числе и на основании решения собственника о разделе участка.

Варианты раздела дома и участка

Так, самым оптимальным вариантом является раздел жилья между всеми собственниками на части, пропорционально соответствующие долям указанных лиц. При этом каждый участок строения должен иметь свой отдельный вход.

Кроме того разделу подлежит придомовая территория, а также все прилегающие постройки и нежилые сооружения. Однако такой раздел может быть практичным при условии, если количество собственников не превышает двух человек. Иначе соблюсти указанные требования будет возможным только в случае, если недвижимость имеет достаточно большую площадь.

Приведенные примеры являются не единственными показателем сложности раздела участка при разделении жилого строения. В связи с этим судами, с учетом мнения всех владельцев, может быть принято решение о передаче жилой недвижимости, земельного участка и других нежилых помещений в долевую собственность, с дальнейшим определением порядка пользования и владения такой недвижимостью.

Кроме того, бывают случаи, когда раздел надела происходит вместе с разделением недвижимости, находящейся на стадии строительства.

Для разрешения такой спорной ситуации судом берется в учет следующее:

• степень завершенности строительных работ, а также этап, на котором они находятся;
• наличие возможности для осуществления технической экспертизы;
• вероятность продолжить строительство после реального раздела собственности между владельцами.

Как разделить земельный участок и жилой дом

Для того чтобы произвести реальный раздел дома и земельного участка можно пойти двумя путями, а именно:

• заключить добровольное соглашение;
• решить указанный вопрос в судебном порядке.

Разумеется, что добровольный способ раздела проще и дешевле для сторон, к тому же не требует длительного рассмотрения, в отличие от иска. Увы, но добиться согласия и содействия со стороны второго собственника на раздел дома и земельного участка подчас сложно, поэтому часто такие споры ведут прямиком в суд.

По соглашению

Наиболее объективно удобный способ для проведения указанного раздела – это заключение добровольного соглашения между владельцами о разделении недвижимости и приращения долевой собственности.

Для того чтобы указанный процесс закончился государственной регистрацией, в документе необходимо оговорить все существенные условия проведения раздела, а также приложить к нему проект межевания создаваемых наделов и заключение о возможности деления жилья.

Нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется, документ сдается в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, после чего органом осуществляется регистрация перехода прав.

В соглашении необходимо указать все имеющие значение обстоятельства и сведения, в том числе:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Полные сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
3. Реквизиты регистрации прав на разделяемое имущество.
4. Описание имущества, подлежащего разделу.
5. Описание порядка раздела, кому и что передается, ссылка на техническую экспертизу, если таковая есть.
6. Компенсационные выплаты, если таковые предусмотрены (например, в счет большей доли земли, отходящей второму собственнику).
7. Порядок регистрации прав, описание расходов и их распределение.
8. Технические сведения на дом и участок.
9. Личные подписи сторон с расшифровкой.

Соглашение вместе с необходимыми документами подается в органы Росреестра (или через МФЦ) для регистрации.

Документы

Для регистрации новых объектов, выделенных из общей долевой собственности, в Росреестр потребуется подать:

• заявление о госрегистрации прав на выделенные объекты от каждого участника соглашения;
• документы, подтверждающие права на участок и дом;
• соглашение;
• технические документы: кадастровый паспорт, технический паспорт и т.д.
• заключение экспертизы, если требуется;
• копии паспорта (оригинал предъявляется при сдаче документов);
• квитанция об уплате пошлины.

Если документы подает представитель – нужна удостоверенная нотариусом доверенность с прописанными правами на подачу и получение документов, а также на подписание соглашения.

При обращении за регистрацией каждому из заявителей придется уплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Особенности раздела по соглашению

Очень часто произвести раздел жилого дома и земельного участка под ним стороны, даже не имея разногласий, не могут по сугубо техническим причинам.

В их числе:

• ошибки в документах-основаниях для регистрации права и выдачи правоустанавливающих документах на дом и землю, исправить которые нет возможности;
• невозможность явного определения долей по документам;
• ошибки в площади, конфигурации дома.

Пример. В конце 80-х и начале 90-х годов во множестве городов страны строились типовые дома на две квартиры, имеющие полностью обособленные выходы, коммуникации, прилегающие территории. В основном такие дома предоставлялись служащим и рабочим государственных предприятий, будучи переданы им по договорам приватизации. Практически во всех случаях такие дома оформлялись в общую долевую собственность по ½ доле каждому из владельцев.

В настоящее время произвести добровольный раздел такого имущества невозможно, поскольку по всем документам обособленные квартиры не отражены, указана лишь общая площадь дома. В итоге собственники таких домов вынуждены проводить экспертизу, подтверждающую возможность реального раздела или же, как минимум, с участием БТИ составлять новые технические документы на недвижимость.

Образец соглашения на добровольный раздел дома

При составлении документа лучше воспользоваться услугами юриста или как минимум получить бесплатную консультацию специалиста в этой сфере. Задайте вопросы прямо сейчас или же воспользуйтесь образцом ниже для самостоятельного составления.

Образец соглашения на добровольный раздел земельного участка

Помните, что малейшая ошибка, допущенная при составлении соглашения повлечет отказ в госрегистрации новых границ. Вы можете использовать образец ниже, но желательно удостовериться в правильности выбранного документа для вашей ситуации.

Проконсультируйтесь с нашим юристом бесплатно по вопросу правильного составления соглашения на раздел участка под жилым домом.

Через суд

Практика показывает, что далеко не всегда собственники указанной недвижимости способны прийти к компромиссу и урегулировать вопрос мирным путем.

Также нередко к суду подталкивают патовые ситуации и ошибки, исключающие добровольный раздел дома и участка.

В таком случае, единственным вариантом для того, что осуществить раздел земли и дома является судебный порядок.

Порядок действий

Так с чего начать и как завершить раздел недвижимого имущества в принудительном порядке?

Указанный процесс должен пройти следующие этапы:

• инициировавшее судебное разбирательство лицо, определяет размеры долей спорной собственности для каждого из совладельцев, устанавливается возможность проведения раздела с технической точки зрения;
• составляется исковое заявление, предметом которого является выделение в натуре долей жилого дома и земельного участка, после чего документ со всеми подтверждающими документами направляется в суд;
• в случае соответствия иска всем процессуальным нормам, суд принимает его к производству, после чего начинается процесс рассмотрения дела по сути заявленных исковых требований.
• в заседании может быть назначена техническая экспертиза, который установит, возможен ли реальный раздел дома и участка.
• по результатам рассмотрения искового заявления, судом принимается решение о выделении долей в спорном имуществе каждому собственнику или устанавливается порядок его пользования. В первом случае, для окончательного обретения имущественных прав на распределенные доли, владельцам необходимо провести их регистрацию в органах Росреестра.

Исковое заявление на раздел дома и участка

Общие требования к иску отражены в ст. 131—132 ГПК РФ.

Исковое заявление о разделе земельного надела и расположенного на нем помещения составляется по следующему шаблону:

• название и место нахождения судебного органа;
• личные данные всех сторон процесса: ФИО, адреса регистрации и места проживания по факту;
• цена искового заявления – стоимость имущества, если имеется спор;
• описательная часть иска, в которой подробно излагаются все детали имущественных отношений владельцев спорной собственности, порядок ее использования и доли каждого собственника;
• указываются причины, согласно которым необходимо провести раздел в принудительном порядке, в также отражаются все использованные способы досудебного урегулирования спорных отношений;
• мотивировочная часть содержит перечень вариантов, предлагаемых истцом, о разделении дома и земли. Указанный блок должен нести в себе законодательное обоснование позиции заявителя;
• список дополнительных материалов;
• подпись и дата составления документа.

Составление искового заявления лучше доверить профессиональным юристам из сферы жилищного и земельного права. Если же вы настроены самостоятельно подготовить документы, то воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией наших специалистов и задайте им все волнующие вас вопросы.

Образец иска на раздел дома и земельного участка в натуре 2021

Малейшая ошибка в исковом заявлении или же упущение важных требований к содержанию, прописанных в ст. 131 ГПК РФ приведет к оставлению документа судьей без движения или даже к возврату. А это – потерянное время, которое можно было бы потратить на подготовку к судебному процессу.

Вы можете использовать образец ниже для самостоятельной подачи иска, но лучше заручитесь помощью опытного юриста. Консультация наших специалистов полностью бесплатна.

Документы

Кроме того, к иску прилагаются следующие, подтверждающие позицию истца, документы:

• копии паспортов участников процесса;
• образцы иска для каждой стороны рассматриваемого дела;
• документы, подтверждающие имущественные права на спорную собственность;
• кадастровый паспорт земельного надела, техпаспорт БТИ жилого помещения и другая техническая документация;
• в случае наличия – заключения экспертов о возможности проведения раздела недвижимости;
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Госпошлина

Налоговое и гражданско-процессуальное законодательство предусматривает необходимость оплаты госпошлины в случае предоставления в суд искового заявления. С учетом того, что указанная категория исков имеет имущественный характер, размер налога рассчитывается исходя из цены искового заявления.

Правила определения пошлины регламентированы ст. 333.19 НК РФ по формуле, состоящий из таких переменных, как цена иска, фиксированная ставка и соответствующий процент.

Вы можете самостоятельно рассчитать размер пошлины, используя данные из таблицы ниже.

Цена иска	Формула расчета
До 20 тыс. руб включительно	4% от суммы иска, но не менее 400 руб.
От 20 001 до 100 тыс. рублей	800 руб. + 3% от суммы иска, превышающей 20 тыс. рублей
От 100 001 руб. до 200 тыс. рублей	3200 руб. + 2% от суммы иска, превышающей 100 тыс. рублей
От 200 001 до 1 млн. рублей	5200 руб. + 1% от суммы иска свыше 200 тыс. рублей
Более 1 млн. рублей	13200 руб. + 0.5% от суммы свыше 1 млн. рублей, но не более 60 тыс. в сумме

Куда подавать

В случае если оценочная стоимость всего подлежащего разделу имущества не превышает суммы в пятьдесят тысяч рублей, то иск рассматривается в мировом суде. Если общая стоимость является больше указанного размера, иск подается в районный суд по месту нахождения земельного надела. Указанный порядок предусмотрен ст. 23 ГПК РФ.

Логично, что домов и земельных участок ценою менее 50 тыс. рублей не осталось даже в глухой провинции, поэтому в 99% случаев все иски о разделе подлежат подаче в районные суды по месту нахождения недвижимого имущества, подлежащего разделу.

Процедура и процесс судебного раздела

Судебное заседание начинается с заслушивания сторон по делу. Выяснения их доводов, возражений.

В рамках судебного процесса в обязательном порядке назначается судебно-строительная и землеустроительная экспертизы, если возможность реального раздела неочевидна, а сам дом не имеет обособленных выходов, коммуникаций, сопутствующих территорий.

Первостепенным приоритетом является установление возможности идеального выдела части недвижимости, если такие действия провести невозможно, то раздел происходит исходя из сложившегося порядка пользования.

Экспертами предлагаются различные варианты, связанные с установлением границ вновь созданных земельных наделов или комнат жилого строения, которые переходят во владение каждой из сторон спора.

Если экспертиза показала необходимость проведения реконструкции или перепланировки помещения, суд определяет в своем решении характер и вид работ по переустройству спорного имущества, которые нужно будет провести собственникам.

Выделение доли в жилом помещении представляет собой передачу во владение одной из сторон процесса изолированного участка дома, имеющего отдельный вход. Также, разделение жилой недвижимости может произойти при наличии возможности изолировать такое жилье путем перепланировки.

Кроме того, степень законности вынесенного решения определяется соблюдением в таком документе требований различных норм.

В числе которых:

• строительные;
• противопожарные;
• санитарно-гигиенические и т.д.

Так, экспертами должна быть учтена возможность обустройства отдельного санузла и кухни, снабжения коммунальными услугами. Только в таком случае экспертное заключение сможет послужить достаточным для вынесения обоснованного решения суда атрибутом.

В процессе проведения землеустроительной экспертизы спорного надела производится межевание первоначального земельного участка. Также, осуществляется проверка соответствия минимального и максимального размера вновь образованных объектов недвижимости, неизменности целевого использования и другим правилам, установленным действующим законодательством. Разделение земельного надела без проведения таких действий относительно строений, расположенных на нем, не допускается.

При подтверждении возможности раздела – суд выносит решение со ссылкой на предлагаемые экспертов варианты.

Когда раздел невозможен

Однако не каждый земельный участок подлежит разделу. В основной массе случаев такое явление связано с тем, что в правах на спорное имущество имеются изъяны или относительно такой собственности отсутствует подтверждение права собственности

Важно! Если жилая недвижимость является самовольной постройкой, а земельный участок не прошел кадастровые работы по его формированию или не состоит на кадастровом учете, либо состоит, но при отсутствии согласованных границ, то судом будет отказано в разделе такой собственности.

Кроме того, разделение земельного участка может быть запрещено в случае, если выделяемая из него доля не будет соответствовать установленным законом размерам, установленными муниципальными нормативными актами.

Также нельзя поделить землю, если новый надел будет пересекаться с границами соседних участков.

Также невозможен раздел, если участок:

• будет создавать преграды для использования согласно целевому назначению, расположенных на нем объектов недвижимости;
• не будет иметь отдельного въезда на свою территорию и т.д.

В любом случае по любым вопросам, связанным с разделом земельного участка и возведенного на нем дома, лучше заблаговременно проконсультироваться с юристами.

Консультация специалистов в сфере земельного и жилищного права при разделе дома и земельного участка требуется практически в каждом случае. Вы получите профессиональный совет о дальнейших шагах и рекомендации по эффективной тактике защиты.

Задайте вопросы нашим юристам прямо сейчас бесплатно, написав в чат или позвонив по телефонам горячей линии.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!