Перепланировка дома: правила осуществления для частного и дачного дома, необходимые документы

Перепланировка как один из видов строительных работ может производиться в различных помещениях, относимых к жилому и нежилому фондам. Не являются исключением и частные и дачные дома, особенно в тех случаях, когда они построены по типовым проектам и не всегда устраивают по своему внутреннему содержанию своих владельцев.

Однако, несмотря на то что при проведении такой перепланировки могут быть затронуты интересы только ограниченного количества лиц (владельцев и пользователей тех помещений, которые непосредственно примыкают к трансформируемой части дома), согласование на проведение такой перепланировки все равно необходимо.

Для чего требуется перепланировка частного и дачного дома?

Как уже говорилось выше, перепланировка частного или дачного дома может потребоваться для того, чтобы «подогнать» под свои требования тот дом, который был построен по типовому проекту. Кроме того, такой комплекс строительных работ приходит на помощь также и в тех случаях, когда речь идет об изменении внутренней архитектуры дома.

Такое изменение может потребоваться в случаях, когда необходимо увеличить полезную или жилую площадь дома, перенести внутренние коммуникации или расположить в иных местах функциональные части помещения (например, изменить расположение санузла или сформировать еще один, перенести кухню или объединить ее со столовой или гостиной зоной и т.д.).

Перепланировка помещения может потребоваться также и в тех случаях, когда речь идет о необходимости изменения расположения дверных проемов или расширения и переноса оконных (например, если не хватает света в помещении или прежнее их расположение серьезно затрудняло возможности эксплуатации конкретной части дома и т.д.).

Нормативная основа

Так как проведение работ по перепланировке в подавляющем большинстве случаев влечет за собой произведение работ по трансформации внутреннего пространства помещения, а в случае с переустройством, и производится перенос коммуникаций, то при подготовке к такому виду строительных работ следует обратить внимание на такие нормативные акты:

• Жилищный Кодекс Российской Федерации как нормативный акт, осуществляющий регулирование вопросов, связанных с порядком получения разрешения на проведение перепланировки. Кроме того, этот нормативный акт указывает, что в случае, если перепланировка проводится без соответствующего разрешения, то в отношении лица, допустившего такое нарушение действующего законодательства, могут быть применены различного рода штрафные санкции;
• Кодекс об административных правонарушениях, который определяет перечень тех санкционных воздействий на собственника помещения, которые могут быть использованы за осуществление незаконной перепланировки дома;
• в каждом регионе принимаются нормативные акты субъекта Российской Федерации, которые устанавливают регламент получения разрешения на осуществление перепланировки, а также тех действий, которые могут быть направлены на узаконивание ранее осуществленных строительных работ;
• если речь идет о признании осуществленной перепланировки законной с точки зрения юридического оформления, то такое признание чаще всего осуществляется на основании судебного решения. В этом случае в перечень основных используемых нормативных актов входит Гражданский процессуальный Кодекс как нормативный акт, регулирующий собственно рассмотрение различного рода гражданских судебных дел (суд по признанию перепланировки законной относится к гражданскому процессу в соответствии с правилами функционирования российской судебной системы).

Все перечисленные нормативные акты нацелены на то, чтобы осуществление различного рода строительных работ носило законный характер либо признавалось таковым по итогам их завершения.

Как узаконить совершенную перепланировку?

Для признания законной проведенной перепланировки есть два варианта действий:

• признать выполненные работы законными на основании соответствующего решения жилинспекции. В этом случае потребуется собрать все необходимые документы, в том числе проект проведенной перепланировки, составленный на основе обследования конкретного дома, и направить их в жилиспекцию с заявлением о признании результатов перепланировки законными. Однако в этом случае придется заплатить штраф за осуществление работ без соответствующего разрешения;
• путем соответствующего судебного рассмотрения. В этом случае в адрес руководства жилинспекции того муниципального образования, в котором расположен перестроенный дом, направляется исковое заявление (подается в суд по месту расположения жилинспекции в районный суд). Исковое заявление должно быть подкреплено всеми документами, которые подавались ранее в жилинспекцию (суду предоставляются оригиналы или заверенные нотариально копии, другие варианты предоставления документов не рассматриваются). Обращение в суд возможно только в том случае, если обращение в жилинспекцию для признания осуществленной перепланировки законной не увенчалось успехом. В противном случае, если обращения в жилинспекцию не было, в рассмотрении иска будет отказано.

Порядок получения разрешения

• планируется осуществление изменения несущих конструкций здания (создание новых или перенос существующих дверных проемов, окон или иных отверстий, в том числе носящих технологический характер);
• изменение конфигураций или составление новых балконов, лоджий, внешнее или функциональное изменение лестниц;
• перенос имеющихся сантехнических помещений или изменение их конфигурации;
• в случае, если будут проведены строительные работы, в ходе которых увеличится давление на перекрытия;
• изменение внешнего остекления, в том числе установка рольставней на окна и двери;
• изменения конфигурации фасада здания или внесение изменений в архитектурном или цветовом решениях.

Для каждого из таких случаев потребуется составление проекта перепланировки, а также получение дополнительного разрешения, которое оформляется в несколько этапов:

1. Проведение технического обследования дома с целью получения информации о возможности проведения работ по перепланировке помещения. По итогам такого обследования выносится решение о том, возможно ли проведение работ по перепланировке помещения и, если возможно, то это отражается в содержании специализированного технического заключения.
2. На основе подготовленного на предыдущем этапе технического заключения и технического паспорта дома составляется проект перепланировки. В случае, если будут затронуты несущие конструкции, или произведенные работы могут коренным образом изменить архитектуру дома, потребуется обращение для составления проекта в Бюро технической инвентаризации или специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такого вида работ. Если перепланировка не является существенной, то достаточно проекта, составленного самостоятельно.
3. Проект проходит стадию согласования в БТИ и жилинспекции для получения допуска к проведению строительных работ.
4. После получения разрешения на проведение перепланировки проводятся все строительные работы, которые в полном объеме должны соответствовать указанным в проекте.
5. По итогам проведенных работ (в случае, если речь идет о внутренних помещениях, до начала финишной отделки) необходимо пригласить сотрудников БТИ и жилинспекции для проверки результатов проведенных работ на соответствие заявленному проекту, а также для определения итогового состояния дома после завершения всех работ.
6. На основании результатов осмотра формируется техническое заключение о признании перепланировки законной и выдачи нового технического паспорта на перестроенное помещение.

Необходимые документы для сопровождения

• заявление о проведении перепланировки и признании ее законной (подается на этапе получения разрешения на строительные работы в соответствии с проектом, а также на этапе получения итогового технического заключения о признании перепланировки законной по итогам завершения всех строительных работ);
• документы о праве собственности на дом (или дачу), которые подверглись проведению перепланировки (документы-основания возникновения такого права, например, договор купли-продажи или дарения, а также Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, отражающая наличие права собственности на конкретное помещение у заявителя);
• если по всем уполномоченным органам или инстанциям ходит доверенное лицо, то потребуется нотариально оформленная доверенность и документы, удостоверяющие личность такого доверенного лица;
• технический паспорт дома или его части (если у дома несколько самостоятельных частей, находящихся в собственности у различных лиц);
• если при осуществлении перепланировки возможно ущемление интересов соседей или членов их семьи, то потребуется также их согласие, оформленное в нотариальном виде (от каждого собственника помещения готовится самостоятельный документ, который заверяется у нотариуса в присутствии лица, давшего такое согласие).

Перепланировка частного дома или дачи схожа по документальному оформлению с перепланировкой квартиры, распложенной в много- или малоквартирных домах. Однако в некоторых случаях, например, если дом отдельно стоящий, а при проведении строительных работ кардинальной перестройки помещения не планируется, получить разрешение на перепланировку будет легче, чем в отношении квартиры.

Как узаконить перепланировку частного дома и избежать проблем?

Приобретая частный дом, все стремятся привнести в обстановку не только уют, но и сформировать пространство, так чтобы наиболее комфортно его использовать. Порой требуется перепланировка пространства, но не все знают, что самовольно такие действия производить нельзя. На внесение изменений в план постройки требуется разрешение администрации, в противном случае ваши действия будут незаконны.

Как узаконить перепланировку частного дома, и какие документы для этого потребуется оформить, мы расскажем в нашей статье. Даже если изменения в вашем доме уже произведены, оформить всё по закону никогда не поздно, в противном случае вы можете столкнуться с необходимостью восстановления прежнего вида дома и штрафом за несанкционированные действия.

Зачем оформлять?

Многие задаются вопросом, зачем вообще нужно оформлять такие действия, ведь лицо является собственником и может самостоятельно принимать решения относительно своего имущества? Всё дело в том, что не все операции подобного характера безопасны. Возможно такое, что вовремя демонтажа могут пострадать несущие конструкции, что может быть опасным.

Чем чревата незаконная перепланировка читайте здесь.

Не оформив перепланировку согласно законодательству, вы рискуете столкнуться с проблемами при продаже недвижимости, так как все действия подобного рода должны быть зарегистрированы в кадастровых документах сооружения. Технический паспорт объекта при продаже должен быть обновлён, что обязует владельца приглашать к себе инспектора, который, выявив несовпадение с планом, может наложить штраф на собственника и заставить восстановить всё согласно плану в судебном порядке.

Поэтому самым правильным решением будет зарегистрировать изменения и произвести их по закону. Стоимость регистрации составит 2 500 рублей, а срок, в который будет готово разрешение, составит 2 месяца.

Какие действия нужно регистрировать?

Касательно частного дома, перепланировкой считается следующий ряд действий:

• Прокладка систем газо-, водо- и электроснабжения, и изменение их расположения;
• Переоборудование и создание дополнительных санузлов и ванных комнат;
• Установка душей, джакузи и других сантехнических приборов, а так же оборудование технических помещений, предполагающих большее водо и электропотребление;
• Переоборудование вентиляции и установка дополнительной вентиляционной техники;
• Создание дверных проёмов;
• Постройка дополнительных жилых помещений и пристроек;
• Перенос и демонтаж перегородок.

Этот ряд действий нуждается в разрешении для того, чтобы не было произведено действий, которые попадают в другой список, содержащий ряд действий, разрешения на которые вы не получите. Закон запрещает проводить следующие работы:

• Ремонт и переоборудование помещения, который способен ухудшить жилищные условия ваших соседей или сожителей;
• Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях;
• Установка балконов выше второго этажа, если того не предполагала изначальная конструкция;
• Проведение работ в аварийном здании;
• Увеличение нагрузки на несущие стены дома;
• Создание внутреннего дополнительного помещения без окон и отопительных систем;
• Создание помех системе вентиляции помещения;
• Демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность конструкции.

Если ваше желание по переоборудованию дома не входит в данный список, не торопитесь приступать к действиям. Сперва стоит подготовить документы и, уже после получения разрешения, проводить перепланировку частного дома.

О стоимости перепланировки в квартире читайте здесь.

Законодательное регулирование

Основными законами, которыми регламентирована перепланировка частного дома, являются:

• Статьи с 25 по 29 Жилищного Кодекса РФ, где регламентированы законные и незаконные действия по перепланировке и переустройству внутренних помещений дома;
• Постановление правительства № 266 РФ содержит форму документа и заявления на перепланировку и регулирует согласование работ с административными органами;
• Статья 7.12 КоАП диктует ответственность собственника, который решил произвести перепланировку без разрешения властей.
• Кроме того на региональном уровне могут действовать дополнительные законодательные акты, регламентирующие подобные действия в жилом помещении.

Виды работ

В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:

• Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
• Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
• Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
• Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.

В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.

О перепланировке в ипотечной квартире читайте здесь.

Как оформить?

Если вы задумали масштабную перепланировку, то и подход к ней будет довольно серьёзным и включит в себя несколько обязательных этапов, соблюдение которых позволит вам сделать всё грамотно и по закону. Основным можно считать исследование технического состояния дома, в рамках которого будет проведено исследование постройки с целью выявления слабых мест конструкции и возможности проведения работ по перепланировке.

Как получить согласие соседей на перепланировку читайте здесь.

Далее на основе исследования собственник делает выводы о том насколько целесообразно ведение задуманных им работ. Требуется подготовить эскиз, а в некоторых случаях проект предстоящих работ. Проектирование потребуется в следующих случаях:

• Если предстоит внести изменение в несущие стены;
• Если предполагается построить или изменить существующие лестницы, лоджии и балконы;
• При переносе и создании новых санузлов;
• При установке дополнительных перегородок;
• При остеклении лоджий и балконов;
• При внесении изменений в архитектурный вид здания.

Проект должен быть составлен лицензированной проектной организацией, с которой собственник должен заключить договор. Во всех вышеперечисленных случаях перепланировки вы обязаны будете представить.

Имея на руках следующий ряд документов, можно подать их в районную администрацию:

• Заявление на перепланировку;
• Согласие сожителей и соседей, если перепланировка их затронет;
• Паспорт и план строения из БТИ;
• Копии документов подтверждающих право собственности;
• Выписка из домовой книги, где отмечены все проживающие в доме;
• Эскиз или проект перепланировки;
• Договор с проекторами;
• Заключение о техническом состоянии постройки.

Спустя время, администрация выдаст вам разрешение с перечнем действий, которые вы можете совершить в своём доме, после чего вы можете приступать к работам.

После проведения работ, следует обратиться в БТИ, с целью произвести измерения и внести изменения в документацию. После чего собственник получит акт, который должен быть предоставлен в районную администрацию. На основании этого обращения БТИ внесёт изменения в техническую документацию и в течение месяца выдаст вам новый кадастровый паспорт объекта. Затем с полученными документами собственник должен явиться в Управление службы государственной регистрации кадастра и картографии. Здесь все изменения окончательно зарегистрируют и по итогу представят вам новое свидетельство права собственности. Наиболее длительным из всех этапов является получение разрешения на перепланировку, в остальном, процедура не должна занять много времени.

Если работы уже проведены?

В том случае если вы уже произвели изменения, то исход ситуации может быть различным, в зависимости от того на сколько серьёзные были проведены работы. Следовать стоит такому порядку действий:

1. Написать заявление о перепланировке;
2. Получить техническое заключение;
3. Получить согласие жильцов и соседей;
4. Получить выписку из домовой книги;
5. Подать все собранные документы в районную администрацию;
6. После получения разрешения отправиться в БТИ, для оформления новой технической документации;
7. Должна пройти инспекция подтверждающая, что все действия были произведены по правилам;
8. Потребуется заключение Санитарно Эпидемиологической службы, о соответствии помещения нормам;
9. Так же потребуется составить проект, если произведённые изменения того требуют;
10. Лишь после представления всех документов во все причастные организации, перепланировку можно считать законной, скорее всего, придётся выплатить штраф.

Случается такое, что администрация не даёт разрешения на уже проведённые работы. Тогда за ним придётся направиться в суд, и составить исковое заявление. В иске стоит ссылаться на законность произведённых вами действий и привлекать полученную вами документацию, и заключения независимых экспертов. Для наиболее грамотного оформления искового заявления лучше всего обратиться к грамотному юристу, в противном случае, возможно такое, что ваш иск не удовлетворят, а изменения которые вы внесли в постройку придётся ликвидировать.