5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Любая домохозяйка скажет, что содержать даже маленькую квартиру в порядке не так просто. А если речь идет о многоквартирном доме, то здесь заботу о комфорте и уюте и лучше поручить профессионалам. Как выбрать управляющую компанию, чем именно она должна заниматься и сложно ли ее сменить?

Чем занимается УК?

Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор. Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее. Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.

Как выбрать компанию?

Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы. Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города. Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

На что обратить внимание?

В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

Зачем ходить на собрание жильцов?

Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании. Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией. Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

Как поменять УК?

Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять. Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

Работа по лицензии

Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг. Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию. Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.

Выбор УК: на что обратить внимание. Как промониторить, заключить выгодный для жителей договор и т.д

Правовая справка:

Выбор способа управления МКД и новой УК относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст.44, ст.161 ЖК РФ). Процедура проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в форме собрания или заочного голосования регламентируется ст. 45-48 ЖК РФ. Согласно п.8 ст. 161 ЖК РФ собственники могут в одностороннем порядке отказаться от ДУ с УК и выбрать новую, если не выполняются условия ДУ, а также расторгнуть ДУ по истечении срока его действия.

В Москве распоряжением Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 29.09.2006г. N 05-14-316/6 утверждён порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Этапы и формы документов из указанного порядка можно использовать при переходе дома в новую УК. Однако ряд положений в нём уже не соответствуют действующему законодательству и практике управления МКД. Вопросы передачи дома в управление новой УК также определены в постановлении Правительства Москвы от 13.05.2008 N 381-ПП «О совершенствовании системы управления ЖКХ в г.Москве».

Согласно постановлению Правительства Москвы от 27.07.2010г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве» органы исполнительной власти (управы районов) обязаны не только провести конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам помещений в проведении общего собрания и передаче дома в новую УК. Постановлением Правительствам РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, согласно которому управы районов г.Москвы проводят такой конкурс в случае, если собственники помещений МКД не выбрали способ управления МКД и УК или нереализовали своё решение по выбору.

На практике более реален и оперативен переход МКД в другую УК, в случае организации в доме ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства. ТСЖ вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента гос.регистрации договор управления со специализированной УК. Есть примеры МКД без ТСЖ, в которых одна группа собственников проводила общее собрание по выбору новой УК, и следом за ней другая группа при поддержке действующей УК тут же проводила новое собрание по переизбранию старой УК. И так по несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт, и терялись добрососедские отношения.

Вопрос денег:

Важным критерием при выборе новой УК является для жителей стоимость её услуг и её соотношение с их качеством. В случае договорённости с новой УК о применении утверждённых нормативных ставок на ЖКУ достаточно в протоколе общего собрания и в ДУ прописать, что УК оказывает услуги по ежегодно утверждаемым ценам и тарифам, но если ставка содержания и ремонта помещения за 1 кв.м. выше нормативной, необходимо настаивать на утверждении собственниками ежегодно сметы на управление МКД, содержании и текущем ремонте общего имущества. При смене УК, новая УК начинает вести по дому финансово-хозяйственную деятельность с «нуля», а по предыдущему периоду взаиморасчёты с бывшей УК закрываются собственниками самостоятельно.

Мониторим и выбираем УК

Искать альтернативную УК можно, конечно, в Интернете. Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на сайте (http://mgi.mos.ru/rating/rating2012/). Основным критерием выступают количество зафиксированных фактов нарушений по управлению и эксплуатации. У данного рейтинг есть существенный минус – нет корреляции между количеством нарушений и количеством домов, неудивительно, что первые места занимают УК, у которых в управлении находится по 1-2 домам, а в хвосте — компании с большим количество объектов, что естественно увеличивает вероятность и количество нарушений норм эксплуатации, которых кстати, настолько много, что выполнить все при работе по нормативной минимальной ставке крайне трудно. Также существуют специализированные порталы УК в Москве, например, http://жкх-сфера.рф/p0004.htm, http://youhouse.ru/catalog/rubric.php?rub=1 и др.). Получить информацию об УК в своём районе можно в органах местной власти (управах районов).

Основными критериями при выборе УК являются: цена работ и услуг, качество и сроки оказания работ и услуг, опыт работы УК, имидж УК, квалификация работников УК, наличие материально-технической базы, количество и специфика объектов управления, наличие сертификатов и лицензий, отсутствие жалоб и др.

Если есть альтернативы по выбору новой УК, проведите конкурс по основным критериям, а также организуйте встречу с руководством каждой УК с инициативной группой собственников.

Бланк оценки УК для проведения тендера

1.Материально-техническая база+10 баллов — при наличии собственной уборочной техники, оборудования и инструментария, оборудованного офисного помещения
0 баллов – при отсутствии техники, офисного помещения

№ п/п	Критерии оценки	Оценка
2.	Кадровый состав	+10 баллов – при наличии необходимых компетентных сотрудников: инженеры, техники, бухгалтерии, юристов, специалистов по работе с населением 0 баллов – при отсутствии необходимых штатных сотрудников
3.	Предоставление дополнительных услуг жителям	+10 баллов – при наличии востребованных дополнительных услуг с хорошим качеством и с конкурентными ценами 0 баллов – дополнительные услуги отсутствуют
4.	Членство в саморегулируемой организации	+10 баллов — при подтверждении членства в СРО 0 баллов – при отсутствии подтверждения
5.	Привлечение собственников помещений к контролю за ходом выполнения работ по ремонту общего имущества	10 баллов – участие в приёмке работ собственников помещений (представителей) 0 баллов – отсутствие собственников помещений (представителей) в приёмке работ
6.	Количество заключённых договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме	+10 баллов – договоры заключены с не менее 90% собственниками помещений 0 баллов – договоры не заключены или заключены с незначительной часть собственников (менее 50%)
7.	Наличие (отсутствие) судебных дел по искам собственников к УК	+10 баллов – отсутствие судебных дел или рассмотренных в суде с отказом в иске заявителю (собственнику) 0 баллов – наличие исков собственников, по которым суд признал виновным УК
8.	Отсутствие задолженности УК перед поставщиками ЖКУ, подрядными организациями	+10 баллов – при отсутствии подтверждённой задолженности 0 баллов – при имеющейся просроченной задолженности
9.	Страхование управляющей организацией гражданской ответственности	+10 баллов – при наличии страхования ответственности (безотзывная банковская гарантия) 0 баллов – при отсутствии страхования
10.	Раскрытие управляющей организацией информации о своей деятельности в соответствии со Стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731	+10 баллов – информация раскрыта полностью, размещена для обозрения и представляется собственнику по его запросу 0 баллов – информация раскрыта частично или не соблюдение требований в части раскрытия информации
11.	Наличие у УК официального Интернет-сайта и информационных стендов в подъездах МКД с размещенной информацией по всем направлениям деятельности организации	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие
12.	Наличие предложений по улучшению состояния многоквартирного дома, а также мероприятий по энергосбережению в открытом доступе для населения.	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие

О главном: Можно заочно промониторить УК в Интернете, просмотреть содержание сайтов УК, оценить их клиентоориентированность, наличие полезной информации для жителей, личного кабинета. Но самый лучший вариант – найти УК в своём же микрорайоне (территориальная близость важна и жителям и УК для оперативной и качественной работы) по положительным отзывам жителей и при наблюдении за результатом работы соседней УК в сравнении со своей.

Заключаем договор управления с новой УК:

• в 1 МКД должна быть только 1 форма ДУ для всех собственников помещений, которая утверждается на общем собрании. Многие УК использует типовую форму ДУ, рекомендованную распоряжением ДЖКХиБ г.Москвы от 21.03.2011г. № 05-14-112/1. Применение нетиповой формы ДУ и его частое изменение нежелательно, т.к. во-первых, это затрудняет на практике выполнение УК отличных от типовых положений ДУ из-за недостаточной информированности о них собственников и сотрудников УК, а во-вторых, нетиповые ДУ вызывают настороженность и неодобрение большинства собственников, сотрудников госструктур сферы ЖКХ, РСО;
• ДУ содержит в себе все обязательные по закону положения (в п.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), особое внимание стоит уделить составу общего имущества и цене договора (по каким тарифам будут оказываться ЖКУ);
• ДУ подписывается отдельно с каждым собственником помещения МКД или по доверенности с уполномоченным представителем, которая прилагается к договору;
• ежегодно к действующему ДУ утверждаются дополнительным соглашением на основании протокола общего собрания собственников размер ставка по содержанию и ремонту помещения за 1 кв.м. в месяц и смета по содержанию и текущему ремонту.

Уведомляем о смене УК:

Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и ДУ. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления ДУ в силу.

• бывшая УК с указанием перечня документов, подлежащих передачи вновь избранной УК за 30 дней (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). В постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. дан перечень документации, необходимой для управления МКД. Письмом Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 даны разъяснения о том, что не передача документации не означает невозможность передачи МКД новой УК;
• органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
• государственная жилищная инспекция (МЖИ);
• организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
• ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
• подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров) по лифтам, вывозу ТБО и пр.;
• организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
• единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.

Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки. Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.