Научно-исследовательский журнал
Integrated development as a priority for the development of urban areas
Аннотация: В данной статье рассматривается вопрос о комплексной застройки территорий. В настоящее время реализация проектов комплексного освоения территорий является крайне актуальным. Исследованы проблемы оптимального освоения территорий в современных рыночных условиях и обоснование необходимости комплексного подхода к развитию и застройке территорий.
Abstract: This article deals with the issue of complex development of territories. Currently, the implementation of projects for integrated development of territories is extremely urgent. The problems of optimal development of territories in modern market conditions and the justification of the need for an integrated approach to the development and development of territories are investigated.
Ключевые слова: Комплексная застройка территорий, сущность комплексной жилой застройки, территории со скрытым инвестиционным потенциалом, микрорайон.
Keywords: Complex development of territories, the essence of integrated residential development, the territory with hidden investment potential, microdistrict.
В стране на данном этапе ее экономического развития устойчивыми темпами растут объемы жилищного строительства, размеры привлекаемых средств населения в сферу операций купли-продажи недвижимости, преображаются города в результате строительства значительного количества объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Основу всего этого рыночного процесса составляет такой природный ресурс, как земля, вовлеченная в рыночный оборот так называемой земельной собственности. Развитие городов предполагает рациональное использование земельных ресурсов, что может быть достигнуто только посредством комплексной застройкой территорий. Согласно последним данным, порядка 65% всего населения земли проживает в городах [4]. Нехватка земельных ресурсов и неконтролируемый рост населения в городах усугубляют жилищную проблему, так как встает вопрос о том, что фактически негде строить жилье и необходимую инфраструктуру. Проблема нехватки свободных земель при застройке территорий крупных городов, в настоящее время, стоит очень остро не только в России, но и за рубежом. Эта проблема возникла не случайно и уже давно ее стали решать посредством комплексной застройки микрорайонов.
Для начала стоит выяснить, что же такое комплексная застройка.
Н. А. Доценко-Белоус придерживается мнения, что комплексная застройка – один из принципов планирования и застройки территории на местном уровне. Его суть состоит в обеспечении рационального размещения разных функциональных зон, взаимного согласования государственных, общественных и частных интересов [1].
Л. Ю. Блинов считает, что важным показателем комплексной застройки является его высокая степень автономности: человек может жить, учиться, работать, отдыхать, заниматься спортом и посещать культурные мероприятия, не покидая территории своего микрорайона [2].
В. И. Сарченко дает не только определение понятию комплексной застройки в своей работе, но и инновационно решает острую проблему городов освоением территорий со скрытым инвестиционным потенциалом [3]. Автор говорит, что в процессе освоения заброшенных земель города главная роль должна достаться не уплотненной застройке, которая вынужденно преобладала в давно застроенных районах нашего города, а комплексно спроектированным новым микрорайонам с развитой инфраструктурой. Спроектированный микрорайон это своего рода «мини-город», где застройщик обязан не только застроить район, но и обеспечить его необходимой инфраструктурой. В распоряжении жителей должны оказаться полноценный уютный двор, детские сады, школы, магазины и пр. Архитектурный облик каждой единицы района должен соответствовать одному стилю, для создания целостности и привлекательности жилого комплекса.
Следует отметить, что в каждом из приведенных выше определений отражаются почти все признаки комплексной застройки. Как видно, из данных трактовок, единое мнение по поводу определения комплексной застройки есть.
Таким образом, обобщив предложенные выше определения, можно предложить следующую трактовку понятия комплексной застройки.
Под комплексной застройкой территорий следует понимать, застройку территорий, которая предусматривает планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функций, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в которой строительство жилых зданий происходит одновременно с возведением общественных зданий, благоустройством и озеленением территорий.
Рисунок 1- Сущность комплексной застройки жилой территории
Исходя из всего вышеперечисленного, внедрение комплексных проектов в города миллионники, должно позволить решить проблемы с нехваткой земельных ресурсов под жилищное строительство и обеспечением его необходимой инфраструктурой, приводя к эффективному росту местной экономики. Такая реализация комплексного проекта в городах способствует созданию новых рабочих мест и значительному маркетинговому эффекту для данной территории.
Рассмотрим основные отличия комплексной жилой застройки от традиционного точечного домостроения.
Основные отличия проектов точечной застройки территории от проектов с комплексным освоением
| Традиционные локальные проекты точечной жилой застройки | Проекты типа КЖЗТ |
| Угасающий характер развития точечных проектов | Развивающийся характер проектов КЖЗТ |
| Разрозненные точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости с площадью застройки до нескольких га. | Появляется эффект масштаба и долгосрочность проекта и его комплексности |
| Традиционные локальные проекты точечной жилой застройки | Проекты типа КЖЗТ |
| Короткие сроки жизненного цикла воспроизводства точечных объектов жилой недвижимости — в среднем около 1,5-2 лет | Длительные сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до 7-10 и более лет |
| Низкая результативность точечных проектов по вводу жилья не более средних показателей в 10-20 тыс. кв. м общей площади | Высокая результативность проектов — около 1 млн кв. м жилья и выше |
| Локальная народнохозяйственная значимость данных проектов из-за ограниченности предложения на рынке | Высокая народнохозяйственная значимость проектов КЖЗТ, позволяющая существенно влиять на формирование рынка доступного жилья, снижать стоимость жилья за счет больших объемов предложения от застройщиков. Достаточно высокий уровень предложения жилья |
| Низкие риски строительства | Высокие риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов |
Очевидно, что будущее за строительством крупных микрорайонов с развитой социальной и экологической инфраструктурой. Только при таком подходе к строительству город и горожане могут получить предсказуемый по своему качеству и характеристикам комфорта результат. Кроме того, такой подход позволит снизить себестоимость строительства
При решении проблемы нехватки территорий в городе Красноярске следует безусловно рассмотреть комплексную застройку, как приоритетную для развития городских территорий. Однако стоит отметить, что на пути реализации такой застройки могут возникнуть проблемы:
- Строительство и ввод жилья на порядок опережают развитие социальной инфраструктуры, что является главной проблемой для комплексного строительства;
- Отсутствие механизма компенсации муниципальными образованиями затрат, которые несут строительные компании.
При формировании такого механизма происходит снижение себестоимости строительства. Комплексная застройка является неотъемлемой частью развитие крупных современных городов. На сегодняшний день строители лишены возможности планомерно развивать социальную инфраструктуру, согласно федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Не смотря приведенные выше минусы комплексной застройки, её главным преимуществом является способность максимально снизить нагрузку на уже имеющуюся городскую инфраструктуру. Достоинством комплексного освоения территорий является возможность развить целый микрорайон в едином проекте.
Анализ использования земель и их функционального назначения в городе Красноярске выявил, что территория города используется крайне неэффективно, поэтому каждый район города должен быть комплексно застроен и иметь свою собственную инфраструктуру.
С нормативной точки зрения, комплексно застроенный микрорайон средней площади 30 га при высокой плотности застройки предусматривает:[5]
- Жилой фонд составляет 300 тысяч м 2 при условии строительства на каждом гектаре территории до 10 тысяч м 2 жилья;
- Количество проживающих жителей -12 тысяч человек из расчета 24 м 2 на одного проживающего;
- Нормативное количество мест в детских садах – 600 мест из расчета 50 мест на 1 тысячу жителей;
- Общеобразовательные школы на 1140 учащихся из расчета 95 мест на 1 тысячу человек проживающих в микрорайоне.
Как пример комплексно застроенного микрорайона средней площади 30 га рассмотрим микрорайон «Белые росы».
Микрорайон комплексной застройки «Белые росы» — масштабный проект и представляет собой обособленный современный «мини-город», в котором предусмотрено строительство тридцати пяти жилых домов этажностью от 9-ти до 24-х этажей. На данном этапе строительства введено в эксплуатацию двадцать три жилых дома, и еще двенадцать находятся в стадии завершения. В жилом комплексе «Белые росы» будут строиться два двухэтажных общественных центра. Так же планируется построить 2 детских сада на 135 мест каждый и одну общеобразовательную школу на 1000 мест. Все здания увязаны в комплекс, имеющий яркое архитектурное решение — и в плане композиции, и необычных пока для Красноярска фасадов. Окончания строительства этого мега комплекса запланировано в 2018 году.
Исходя из всего вышеперечисленного, стоит отметить, что будущее развития городов за строительством крупных микрорайонов с их социальной и экологической инфраструктурой. Комплексный подход к развитию территорий должен осуществляться с помощью поддержки муниципалитета города и только тогда, такое масштабное строительство новых микрорайонов с развитой инфраструктурой будет иметь большой успех, как для строителей так и для жителей этого микрорайона.
КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА
застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очерёдностью осуществления. Термин чаще всего относится к р-нам, в к-рых стр-во жилых домов осуществляется одновременно с сооружением обществ. зданий, инж. оборудованием, благоустройством и озеленением территорий.
Большой энциклопедический политехнический словарь . 2004 .
Смотреть что такое «КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА» в других словарях:
ЗАСТРОЙКА — ЗАСТРОЙКА, в собственном смысле слова означает возведение здания или зданий на протяжении всего населенного места или какой либо части его. Право 3. обеспечивается соответствующими статьями гражданского кодекса (в РСФСР ст.ст.71 84). Соблюдение… … Большая медицинская энциклопедия
застройка комплексная — Совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления… … Справочник технического переводчика
ЗАСТРОЙКА КОМПЛЕКСНАЯ — совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления (Болгарский язык; … Строительный словарь
Москва — I Москва река в Московской и частично в Смоленской области РСФСР, левый приток Оки (бассейн Волги). Длина 502 км, площадь бассейна 17 600 км2. Берёт начало на Московской возвышенности. Питание снеговое (61%), грунтовое (27%) и дождевое… … Большая советская энциклопедия
Кострома — У этого термина существуют и другие значения, см. Кострома (значения). Город Кострома … Википедия
Москва — столица СССР и РСФСР, крупнейший транспортный узел, порт, главный политический, научно культурный и промышленный центр СССР. Упоминается в летописях с 1147. Наиболее древняя часть Москвы ансамбль Кремля (см. Кремль Московский) с… … Художественная энциклопедия
История города Королёва — Город Королёв (бывш. город Калининград) город в России, один из крупн … Википедия
Белорусская Советская Социалистическая республика — Белоруссия. Расположена на западе СССР. Древнейшие памятники искусства на территории Белоруссии восходят к верхнему палеолиту (костяные подвески, ожерелья, амулеты с орнаментом), неолиту и бронзовому веку (деревянные, костяные и роговые… … Художественная энциклопедия
Градостроительство — теория и практика планировки и застройки городов. Градостроительство охватывает сложный комплекс социально экономических, строи тельно технических, архитектурно художест венных, а также санитарно гигиенических проблем. Его характер… … Художественная энциклопедия
Список градоначальников Тулы — Глава Тулы Должность занимает Александр Евгеньевич Прокопук с 2012 года Возглавляет город Тулу Назначается Тульской городской Думой Срок полномочий 5 лет Должность появилась … Википедия
VSEON.com
Лента новостей
Онлайн-версии
Комплексная застройка – оптимальный путь освоения территории
Еще в 2006 году Дмитрий Медведев сказал, что перспективы точечной застройки исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. И где-то это могут быть целые города, где-то – большие участки. С тех пор понятие комплексной застройки прочно вошло в обиход строительных компаний, властных органов и простых обывателей.
Комплексная застройка предполагает создание «мини-города», где кроме жилых домов располагаются объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры: детские сады и школы, магазины, спортивные сооружения, благоустраиваются дворовые пространства с применением объектов ландшафтной архитектуры, оборудуются детские игровые площадки и т. д. Кроме того, архитектурный облик всех строений и объектов района комплексной застройки прорабатывается одновременно, что, безусловно, положительно отражается на визуальной привлекательности и видовых характеристиках нового жилья.
По разным оценкам, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20 %, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя. В условиях дефицита качественного недорогого жилья, комплексное освоение территорий позволяет формировать предложение, доступное по цене.
Комплексная застройка – это всегда взаимодействие государства и частных компаний, каким бы масштабным проект ни был. У каждой стороны свои четкие задачи: у девелопера – эффективно реализовать проект, у власти – улучшить социальные условия для населения, решить вопрос отселения из сносимого и ветхого фонда, благоустроить городские территории, развить транспортную инфраструктуру, обновить инженерные коммуникации.
Преимущества комплексной застройки очевидны: это и более широкое придомовое пространство, и высокая безопасность внутри объекта, и однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Как правило, все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными.
Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям высокий уровень комфорта проживания, что это обусловлено и установкой новейшего оборудования, и применением современных нормативов и технологий, кроме того, при комплексном освоении территории достаточно большие участки отводятся под зоны отдыха, озеленение и благоустройство, и, благодаря этому, становятся наиболее востребованными на рынке.
На сегодняшний день комплексное освоение территорий под жилищное строительство проводится практически во всех районах Новосибирской области. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, в целях жилищного строительства муниципальными образованиями области предоставлено: в 2008 году около 200 га земли, в 2009 году – 309 га, в 2010 планируется предоставить 228 га земли.
Из реализующихся в настоящее время проектов комплексного освоения земельных участков можно отметить готовые и строящиеся таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и дома усадебного типа: поселок Благовещенка в районе нижней Ельцовки г. Новосибирска; жилой комплекс Золотая долина по ул. Рыбацкой в Советском районе г. Новосибирска; клубный поселок Приморский в Советском районе г. Новосибирска; МЖК Кедровый – поселок таунхаусов, расположенный в Заельцовском районе Новосибирска и имеющий хорошую транспортную доступность и все коммуникации; жилой комплекс Радужный в Новосибирском районе Новосибирской области; микрорайон Голубой залив в п. Морской Новосибирского района Новосибирской области; жилой комплекс Солнечная поляна в рабочем поселке Краснообск Новосибирской области.
Кроме того, в сентябре 2010 года Фондом «РЖС» проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 228 га, расположенного в п. Мичуринский Искитимского района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В настоящее время формируется пакет документов для передачи Новосибирской области трех земельных участков в целях создания объектов научно-технологического парка в сфере биотехнологий в рабочем поселке Кольцово, а также для передачи Новосибирской области полномочий по управлению и распоряжению двумя земельными участками общей площадью 44,38 га, расположенными вблизи п. Агролес Искитимского района.
Также Фондом разрабатывается механизм обеспечения указанных земельных участков инженерной инфраструктурой с участием Внешэкономбанка на основе принципов реализации государственно-частного партнерства. Обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой позволит сократить объемы первоначальных инвестиций в проект и ускорит его реализацию для застройщика. Так, сейчас готовятся необходимые документы и сведения для рассмотрения Правительственной комиссией по следующим участкам: в р. п. Краснообск – 24,75 га для жилищного строительства, в районе п. Юный Лениниц Мичуринского сельсовета Новосибирского района – 71,47 га – для жилищного строительства, в районе п. Каинская Заимка Барышевского сельсовета Новосибирского района – 169,1 га – для жилищного строительства, в п. Тулинский Верхтулинского сельсовета Новосибирского района – 3,57 га – для жилищного строительства, в г. Татарск – 0,91 га – для строительства объекта стройиндустрии.
Для обеспечения комплексного жилищного строительства создано ОАО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области». В 2010 году агентством на аукционе приобретено право аренды земельного участка в п. Ложок Новосибирского района Новосибирской области площадью 68 га. В 2011 году планируется участие Агентства в аукционах по приобретению права аренды еще трех земельных участков для комплексного жилищного строительства.
Также в следующем году предполагается формирование земельных участков для жилищного строительства, находящихся в собственности Новосибирской области. В частности, в п. Садовый и на территории Промышленно-логистического парка Новосибирской области.
Активная комплексная застройка ведется и на территории Новосибирска. Всего, по данным мэрии Новосибирска, на территории Новосибирска определено 10 площадок под комплексное жилищное строительств. Это жилые районы Родники, Береговой, Плющихинский (Восточный), Ключ-Камышенский, Южно-Чемской, Тихвинский, Весенний, Стартовый – Горский, Петухова (Акатуйский), жилой район по ул. Березовой. Формирование перечисленных площадок было начато в 2006–2007 годах, в 2007–2008 годах прошли аукционы, началось проектирование и строительство. В настоящее время в городе, по данным Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, продолжается освоение восьми комплексных площадок из десяти. В 2010 году Управлением выданы разрешения на строительство восьми жилых домов по четырем комплексным площадкам.
Мэрией города реализуется комплекс мер по стимулированию комплексного освоения территорий. В частности, принято решение не повышать в 2010 году размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства; при предоставлении земельных участков для строительства с аукциона предоставляется возможность рассрочки платежей при оплате арендной платы и рыночной стоимости земельного участка на период от года и более; предусмотрена возможность переноса на более поздние сроки платежей за подключение к коммунальным сетям.
Комплексное освоение территории требует более серьезных финансовых инвестиций, чем точечная застройка, детальной проработки стратегии освоения территории и серьезных строительных мощностей. К проектам комплексной застройки более внимательно относятся и властные структуры. Таким образом, комплексный подход к развитию территорий обладает преимуществом как для жителей, так и для строителей.
