Порядок и методика оценки дома с земельным участком

Оценка дома с земельным участком — процедура определения стоимости владения с учетом рыночной реальности, затрат на строительство и результатов анализа ситуации с продажами аналогичных объектов в ближайшем окружении. Информация о цене владения может пригодиться в разных случаях, но получить ее в результате экспертного обследования и анализа данных бывает необходимо, если это связано с требованиями банков, судов или для использования в бизнесе.

Для чего проводится оценка стоимости дома с участком земли

Наиболее распространенные причины, по которым производится экспертиза стоимости — оценка земельных участков и строений на них с выдачей заключения и оформления отчета оценщика:

• обращение в банк за кредитом — имущество может быть обращено в залог, для которого выставлена оценочная стоимость, или банку необходимо подтверждение наличие в собственности значительных ценностей;
• установление стоимости для расчета налогов на недвижимость;
• бракоразводный процесс с разделом имущества с предоставлением в суд информации о стоимости дома и земли для решения вопроса о выплатах одной из сторон;
• судебные тяжбы между наследниками, вступление в собственность по завещанию, составление завещания с указанием долей собственности, выделение доли в наследстве;
• коммерческая деятельность — внесение доли в уставной капитал компании.

Перечисление всех причин назначения экспертизы займет много места, важно оговорить, что все приведенные случаи требуют не просто проведения приблизительной оценки, а составления документального отчета с актом осмотра, приведенными рыночными данными и сведениями о аналитическом аппарате для расчетов, указанием ценности имущества в виде его рыночной или ликвидной цены.

Отчет об оценке для суда, банка, потенциального покупателя

Предоставляемый в суд или иное учреждение отчет оценщика по результатам экспертизы рассматривается как официальный документ, ответственность за содержание которого несет составивший и подписавший его специалист. Заключение о результатах экспертизы играет роль серьезного аргумента при продаже недвижимости, дает возможность установить ценовые границы и определит для себя наиболее предпочтительный коридор цен при торге с покупателями.

Порядок проведения оценки дома и участка

Существует процедура экспертной оценки участка и расположенных на нем строений, которая учитывает порядок и метод сбора данных, способы проведения расчета и методики, применяемые для анализа полученной информации. В процессе экспертизы, состоящей из нескольких этапов, необходимо выполнить ряд действий:

• убедиться в том, что земля и строения принадлежат заказчику по законному праву собственности — для этого специалист проверяет свидетельства, договоры купли-продажи, экспликации и поэтажные планы, подготовленные БТИ, разрешение на строительство. При возникновении сомнений может быть назначена экспертиза документов для установления подлинности и снятия потенциально спорных обстоятельств;
• произвести осмотр участка, сравнить данные с кадастровым планом, выполнить измерения, если требуется уточнить границы и размеры территории;
• осмотреть дом, определить его состояние, составить представление о материалах и строительных технологиях, при возможности изучить проектную и сметную документацию;
• собрать сведения о рыночной ситуации в районе расположения участка, изучить разброс цен на аналогичную недвижимость, при необходимости указать поправочные коэффициенты, благодаря которым можно ввести уточнения в оценку с учетом особенностей местности и характера спроса на недвижимость в этом районе;
• произвести анализ данных — на основании полученной информации и расчетов вывести ценовые границы для объекта с учетом конкуренции и аналогичных сделок за последние два-три месяца;
• установить рыночную стоимость земли и сооружения, при необходимости указать их ликвидную цену.

Эксперт по оценке вносит в отчет описание методов, которые были применены для расчетов и анализа, приводит основания и выводы, чтобы выведенная в итоге рыночная цена объекта имела обоснование.

Сбор данных — что учитывается при оценке стоимости земли и дома

Особенность этого вида исследования состоит в том, что оно проводится комплексными методами — в зависимости от конкретного задания и объекта могут применяться методы строительной экспертизы для получения данных о стоимости дома и участка с последующим суммированием. При сборе информации эксперт по оценке земельных участков с домами принимает во внимание:

• площадь и конфигурацию территории, наличие границ с другими участками или землями иного назначения, наличие коммуникаций и красных линий, ограничивающих использование земли, состояние территории с точки зрения освоенности;
• размеры, площадь, этажность и особенности конструкции дома, влияющие на его стоимость;
• состояние строения, использованные для возведения или реконструкции материалы;
• степень готовности дома к эксплуатации или необходимость проведения дополнительных работ до полной готовности к сдаче;
• расположение участка определенном районе с инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями, особенностями застройки и перспективами развития — это рыночная составляющая определения перспективной цены недвижимости.

Возникают ситуации, когда для суда или иных разбирательств необходимо провести оценку доли участка с домом. В этих случаях используются методы и измерения, соответствующие технологии землеустроительной экспертизы.

Методы оценки и анализа рыночной стоимости недвижимости

При выведении стоимости участка и дома как комплексного объекта недвижимости может использоваться несколько методов. Рыночная методика предполагает анализ данных о сделках со схожими объектами и установление нижней и верхней границы цены для данной собственности по аналогии с учетом большинства особенностей местности, строения, состояния земли. Затратная методика строится на сборе данных о понесенных расходах на сооружение дома и обустройство участка. Комплексная оценка — это результат применения двух упомянутых выше методов с введением поправочных коэффициентов. Итог обследования и работы эксперта с информацией — указание границ рыночной стоимости участка с постройками и жилым домом и, при необходимости, указание ликвидной цены, то есть той минимальной суммы, которая может получена владельцем при срочной, вне конкурентных условий, продаже объекта.

Оформление отчета эксперта оценщика

Процедура оценки дома и земельного участка проводится на основании договора между заказчиком и исполнителем. Обычно весь процесс занимает не более пяти рабочих дней, в зависимости от того, как скоро вы предоставьте эксперту документы и возможность проведения осмотра объекта. Отчет оценщика оформляется как прошитый и пронумерованный постранично документ, скрепленный печатью и подписью ответственного лица. Этот документ принимается судами, банками, налоговыми и кадастровыми органами. Необходимо учитывать, что изменение рыночной ситуации в районе расположения участка может привести к корректировке его стоимости.

Независимая оценка жилых помещений

Рынок жилой недвижимости в России делится на первичный и вторичный. Тенденции их развития часто не совпадают, поэтому при совершении различных сделок нужно уточнять средние показатели цен на жилье. В этом помогает оценка жилой недвижимости. Эта процедура позволяет учесть все факторы, влияющие на стоимость жилья, благодаря чему договоры заключаются на максимально выгодных условиях для сторон.

Для чего нужна оценка стоимости жилья

Даже небольшие подозрения в нечистоте сделки могут стать причиной ее срыва. Чтобы исключить возможные сомнения и споры в дальнейшем, выполняется профессиональная оценка частного дома для продажи или дарения, устанавливается стоимость других жилых помещений. Полученные результаты оформляются официальным отчетом.

Право проводить расчеты возлагается на специалистов, которые несут ответственность за свои действия в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» . Этот нормативный акт регламентирует основные аспекты оценки имущества.

Необходимость в документальном подтверждении стоимости возникает в следующих ситуациях:

• передача недвижимости в ипотеку;
• страхование;
• заключение договоров купли-продажи, мены, дарения;
• проведение торгов, конкурсов и аукционов;
• разрешение имущественных споров.

Другие основания проведения независимой экспертной оценки подробно рассмотрены в статье «Оценка недвижимости».

Жилая недвижимость

Ст. 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает требования, которым должны соответствовать жилые помещения. К основным относится пригодность для проживания и изолированность. При оценке недвижимости жилыми считаются следующие виды зданий:

• квартиры. На их стоимость влияет:
  • материал и технология строительства;
  • этажность и местоположение дома;
  • полезная площадь;
• комнаты. Кроме вышеупомянутых факторов учитывается техническое состояние соседних помещений и возможность добрососедства;
• таунхаусы. Оценивается местоположение, земельный участок и класс строительства (бюджетный, типовой, элитный), инфраструктура, износ здания и стоимость его обслуживания;

  На формирование рыночной стоимости жилья (РС) действуют и непредсказуемые факторы:

  • случайные продавцы и покупатели;
  • столкновение интересов участников рынка;
  • влияние прогнозов, озвученных в СМИ.

  Чтобы правильно определить цену недвижимости, оценщик обязан выполнить расчеты с учетом установленных стандартов. Любая ошибка, например, расчет стоимости по аналогам, не относящимся к товарному рынку объекта, неверная корректировка на материал стен или другие ценообразующие факторы исказят итоговый результат.

  Для защиты заказчика от последствий завышения или занижения стоимости имущества закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусматривает страхование ответственности оценщика.

  Аспекты оценки жилья

  В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

  Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

  Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

  Завышающие РС	Занижающие РС
  Социальное благополучие района	Смежные комнаты
  Возраст дома менее 7 лет	Совмещенный санузел
  Изолированные комнаты	Маленькая площадь кухни
  Кухня размером более 8 м2	Неузаконенные перепланировки
  Наличие лоджии или балкона	Удаленность от общественного транспорта
  Парковка вблизи от дома	Неудобное соседство с развлекательными заведениями
  Благоустройство придомовой территории	Расположение рядом с трамвайными, железнодорожными путями или промышленными предприятиями
  Близость магазинов и остановок
  Расположение на средних этажах
  Выход окон на разные стороны дома
  Панорамный вид
  Качественный ремонт

  Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

  На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

  Общепринятые методы оценки жилья

  При проведении экспертизы оценщик применяет 3 метода:

  Подход	Действия специалиста
  Сравнительный. Учитывает спрос и предложение на аналогичное жилье.	Определяет цену аналогов, характер их отличий от объекта и производит корректировку.
  Доходный. Отражает получение вероятного дохода от недвижимости в будущем.	Оценивает техническое состояние объекта, экономические условия и тенденции получения дохода в будущем, инвестиционные риски.
  Затратный. Рассчитываются денежные или другие вложения в объект.	Рассчитывает затраты на создание аналогичного объекта, обновление инженерных систем, благоустройство территории и другие улучшения.

  Полученная итоговая стоимость отражается в отчете.

  Кто имеет право выполнять оценку

  Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который:

  • прошел профессиональное обучение;
  • сдал квалифицированный экзамен;
  • оформил страховой полис;
  • состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

  Согласно Росреестру , в РФ действует 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому заказчик может проверить полномочия эксперта, подав запрос лично, в электронном виде или почтой.

  

  В соответствии с ФЗ № 135, по требованию заказчика оценщик обязан предоставить:

  • документ об образовании;
  • заверенную выписку о членстве в СРО;
  • страховой полис.

  Эти документы позволят убедиться в квалификации специалиста и достоверности подготовленного им отчета.

  Комплект документов для проведения процедуры

  Оценка жилого помещения выполняется не только на основании визуального смотра. Поскольку специалист анализирует правоустанавливающие документы, заказчик должен предоставить достаточный объем данных. Таковым считается пакет документации, при котором использование дополнительных сведений не приведет к существенному изменению характеристик жилья.

  Как правило, нужны документы для оценки дома или квартиры, содержащие сведения:

  • о виде собственности (частная, совместная долевая) и обременениях;
  • об ожидаемых затратах и доходах;
  • об основных характеристиках помещения или условиях, при которых они достижимы.

  Все данные, которые используются при оценке имущества, должны быть максимально точны.

  Критерии достаточности и достоверности документации рассмотрены в статье «Что нужно при оценке квартиры».

  Документы на комнату или квартиру

  Характеристики квартиры и комнаты в коммунальном жилье обычно отражаются в документах, однако при осмотре оценщик определяет общее состояние жилья и его особенности, делает фотографии и составляет акт.

  Отчет является неотъемлемой частью оценки и исключает со стороны специалиста допущения о состоянии недвижимости.

  Полный список документов и другие аспекты вопроса приводятся в статье «Оценка комнаты в коммунальной квартире».

  Пакет документов на дом

  Вместе с частным домом оценивается и земельный участок, поэтому среди документов должен присутствовать:

  

  Стоимость оценки дома

  Единой формулы для расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не очень отличается и рассчитывается с учетом трудозатрат.

  Характер работы зависит от объекта оценки, его местонахождение и цели определения РС, поэтому только сам оценщик ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

  Оценка домовладений считается наиболее сложной процедурой, поскольку в этом случае учитываются характеристики не только зданий, но и участка. Специалисту нужно проанализировать множество факторов:

  • площадь, расположение, вид использования земель;
  • экологическое благополучие местности;
  • возможность изменения основных характеристик участка.

  Неудивительно, что стоимость такой оценки существенно выше.

  Более подробно нюансы расчета стоимости услуг оценщика рассмотрены в статье «Независимая оценка недвижимости».

  Как риелторы оценивают стоимость жилья

  Отчет о стоимости имущества – официальный документ. Он используется при заключении договора ипотеки или залога, служит доказательством в суде при рассмотрении имущественных споров.

  Для заключения договора купли-продажи недвижимости между физическими лицами не обязательно прибегать к помощи независимого эксперта, поэтому зачастую оценка жилья перед продажей поручается риелтору. Он знаком с ситуацией на рынке недвижимости и без труда определит стоимость помещения посредством сравнительного метода.

  Самостоятельная оценка дома

  Хотя объективно оценить собственное жилье трудно, чтобы установить его стоимость, следует придерживаться такой последовательности действий:

  1. Проанализировать информационные ресурсы с объявлениями.
  2. Выбрать 3-5 объектов со сходными характеристиками.
  3. Учесть возможную скидку в зависимости от состояния рынка недвижимости. Во время кризиса торг может снизить цену объекта на 10-15 %, при росте спроса – повысить на 0,2 – 3 %.
  4. Полученную цифру разделить на площадь квартир-аналогов, чтобы получить цену за 1 м2.
  5. Вычислить среднее арифметическое значение и умножить его на площадь своей квартиры.

  Приведенный метод очень упрощен, но правильно выбрав аналоги из предложений купли-продажи, собственник довольно точно определит стоимость жилья.

  В качестве примера самостоятельного расчета рассмотрим, как оценить стоимость дома площадью 50 м2. Учтем стоимость аналогов:

  • № 1 – 900 000 рублей. С учетом корректировки цен на 2,5% при среднем росте спроса цена равна 877 500, а стоимость 1 м2 – 17 550;
  • № 2 – 1 200 000 руб., учитывая корректировку цен – 1 170 000, и 1 м2 – 23 400;
  • № 3 – 700 000 руб., с учетом корректировки цен – 682 500, и 1 м2 – 13 650.

  Среднеарифметический расчет 1 м2 аналогов: 18 200 руб. = (17550+23 400+13 650)/3. Таким образом, полученная стоимость составляет 910 000 рублей = 18 200 руб. х 50 м2.

  Такая оценка применяется, если привлечение специалиста экономически не оправданно либо нецелесообразно.

  От чего зависит стоимость дома

  На цену недвижимости влияют 2 группы факторов – внешние и внутренние. К первой относится район, инфраструктура и окружение. Ко второй – техническое состояние, планировка и площадь.

  Самое дорогостоящее жилье на вторичном рынке располагается в центральных районах, которые активно развиваются и имеют удобную транспортную развязку.

  При таком местоположении стоимость квартир в новостройках и старых зданиях практически одинакова, чего не скажешь об удаленных, непрестижных районах. Здесь новые квартиры ценятся дороже, чем в домах, построенных более 7 лет назад.

  

  Инвентаризационная стоимость

  В законодательстве РФ существует понятие инвентаризационной стоимости. Эту величину рассчитывали БТИ при подготовке технических паспортов на объекты с учетом износа и следующих характеристик:

  • материала постройки домов;
  • площади квартиры;
  • наличия удобств.

  До вступления в силу Закона РФ от 03.07.16 №237-ФЗ «О кадастровой оценке» собственники жилья интересовались, как рассчитать инвентаризационную стоимость жилого дома самостоятельно. После принятия изменений в законодательстве чаще возникает необходимость проверить точность расчета КС.

  Хотя КС определяется без учета индивидуальных характеристик, она должна соответствовать рыночной цене, чтобы быть базой для налогообложения при совершении любых сделок. Поэтому в большинстве случаев причин для установления инвентаризационной стоимости нет.

  Аспекты оценки дома и земельного участка

  Современные коттеджные городки, с комфортными домами, расположенными на небольших участках земли, пользуются большим спросом. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земельного надела, на котором он возведен.

  Учитывая индивидуальные особенности этой недвижимости оценщик принимает во внимание большее количество факторов:

  • инженерное обеспечение;
  • надворные постройки;
  • полезную площадь;
  • возможность улучшений в дальнейшем.

  Процедура выполнения оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

  Алгоритм оценки квартиры

  В зависимости от целей нюансы оценки жилья могут отличаться. Например, при установлении стоимости для кредитования специалист учитывает требования банка к ее расчету при срочной реализации, возможных рисках утраты имущества и покрытию расходов страховыми выплатами.

  При расселении ветхого и аварийного жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, а результат является основанием для расчета компенсации.

  Когда выполняется оценка аварийного жилья, стоимость определяется без учета износа. Это значит, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года строительства.

  Подробнее все аспекты экспертизы рассмотрены в статье «Оценка квартиры».

  Заключение

  В зависимосит от цели оценку может выполнить квалифицированный специалист, риелтор или собственник. Поскольку ситуация на рынке недвижимости меняется, полученная цифра считается актуальной на период выполнения расчетов. Если отчет об оценке не пригодился в ближайшее время, использовать указанные в нем данные при совершении сделок не следует.

  3 thoughts on “Независимая оценка жилых помещений”

  Если возникает необходимость оценить жилое помещение, есть несколько способов оценки. У каждого могут возникнуть небольшие отклонения по сумме в ту или иную сторону. Но в целом оценка будет субъективной.

  На мой взгляд независимая оценка жилых помещений позволяет наиболее правдоподобно оценить недвижимость. Для этого нужно лишь найти человека, который обладает правом на такую оценку.

  А если есть сомнения в действиях оценщика и возникают подозрения, что он действует в интересах партнера по сделке, которому выгодно занижение или завышения сделки, можно ли куда-то пожаловаться на оценщика, чтобы его лишили лицензии?