Чьи стены в моей квартире? Спорные территории в многоэтажке

Спорные территории — это тамбуры на 2–3 квартиры или участки труб между этажами. Кто будет отвечать, если одну из труб прорвет? И грозит ли штраф за устройство кладовки в подъезде или грядки с картошкой под окнами?

Я собственник квартиры. Чем конкретно я владею?

Понятие «собственность на квартиру» — юридическая условность. Фактически вам принадлежит только пространство внутри нее. Пол, потолок и стены, которые отделяют вас от соседей, от зон общего пользования или техпомещений, уже не только ваши.

Жилищный кодекс РФ однозначно относит несущие стены, плиты перекрытий и другие «ограждающие несущие конструкции» к совместному имуществу жильцов дома. В личном владении остаются только окна, двери и элементы внутренней отделки, такие как обои и ламинат.

Если есть балкон, вам также принадлежит только пространство в его границах. Сама балконная плита считается общей собственностью, вашей и ваших соседей.

Недовольные хозяева не раз пытались оспорить это положение в судебном порядке. Но позиция Верховного суда совпадает с буквой закона. Балконные плиты считаются конструктивными частями, которые отвечают за прочность и устойчивость всего здания и потому входят в состав общего имущества. То же относится к внешним стенам дома.

Что значит «общее имущество»?

Общее имущество — то, которое принадлежит владельцам всех квартир и нежилых помещений (например, парикмахерской на первом этаже) на праве общей долевой собственности. Согласно Жилищному кодексу, сюда относятся уже упомянутые несущие конструкции, а также все, что обслуживают больше одной квартиры. Это лестничные площадки и сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки и подвалы.

К общему имуществу относится и придомовая территория, если она была приватизирована. Это земельный участок вместе с детскими площадками и другими элементами благоустройства. Сюда не входят муниципальные дороги и инженерные сети до их соединения с общедомовыми счетчиками.

Вместе с правом использовать все эти объекты на собственников ложится обязанность поддерживать их в надлежащем виде. Обычно обслуживанием дома занимается управляющая организация, а владельцы квартир платят ей за содержание жилья соразмерно своей доле. Соответственно, для собственника «двушки» площадью 60 кв. м плата будет вдвое выше, чем для хозяина студии в 30 кв. м.

Кто отвечает за трубы и другие коммуникации?

В случае с водопроводом ваша личная зона ответственности начинается с запирающего вентиля на стояке. Она включает в себя саму запорную арматуру, счетчик и трубы, ведущие к кранам. Стояки и их ответвления до кранов в квартирах считаются общедомовой собственностью. Если прорвет стояк между перекрытиями и даже непосредственно в вашей квартире, отвечать будет управляющая компания.

В случае с электричеством вашей частной собственностью считаются счетчик и все провода, идущие в квартиру. А в системе канализации ваша ответственность минимальна: она заканчивается за первым же ответвлением стояка.

С отопительной системой возможны два варианта. Если на батареях есть отключающие устройства, радиаторы считаются вашей собственностью — заботиться об их ремонте и замене придется самостоятельно. Если же вентилей нет, радиаторы входят в общее имущество — значит, устранять течь и заменять старое оборудование на новое должна управляющая компания.

Как я могу распоряжаться своей долей в общей собственности?

Доля в общей собственности — это опять же юридическая условность. Долю нельзя выделить, огородить забором и использовать для личных нужд. Даже на пространство у входной двери с ковриком у вас не больше прав, чем у хозяина любой другой квартиры. Если вы захотите устроить кладовку или тамбур в подъезде, придется спросить согласия у всех собственников.

Порядок действий закреплен в статье 44 Жилищного кодекса. В ней сказано, что вопросы переустройства и перепланировки помещений, входящих в состав общего имущества, должны решаться голосованием на общем собрании собственников. То же относится к использованию и благоустройству придомовой территории. Например, без согласия соседей нельзя организовать парковку или разбить клумбу. Чтобы решение считалось принятым, оно должно набрать не меньше 2/3 голосов.

Конечно, вы можете проигнорировать мнение большинства и самовольно высадить под окнами картошку или огородить цепями парковочное место. Но в этом случае другие собственники могут подать на вас в суд с требованием вернуть все, как было, и возместить ущерб.

В своей квартире я могу делать что хочу?

Не совсем — особенно, если дело касается перепланировки: кардинальных изменений, которые нужно отражать в техпаспорте БТИ. Вмешательство в конфигурацию квартиры (вроде объединения кухни с залом) требует предварительного согласования.

Можно, конечно, снести все стены втихаря. Но если об этом узнает жилищная инспекция, в лучшем случае придется заплатить штраф в 2000–2500 рублей и все равно узаконить перепланировку. В худшем случае — заплатить тот же штраф и вернуть все как было. Это может оказаться не только трудоемко, но и дорого.

Учтите, что закон запрещает разрушать несущие стены и переносить санузлы туда, где у соседей снизу жилые комнаты. Кроме того, нельзя использовать отопительную систему для устройства теплого пола и объединять с жилой комнатой газифицированную кухню. Сделать гостиную-столовую без перегородки могут только владельцы электроплит.

Вне закона находится и такой популярный вид перепланировки, как снос вентиляционных коробов для расширения пространства кухни. Полный список того, что можно и чего нельзя, можно найти в четвертой главе Жилищного кодекса.

За что еще меня могут оштрафовать?

По КоАП РФ вас могут оштрафовать за нарушение санитарных норм в доме, за использование жилья не по назначению и нарушение правил пожарной безопасности. Штрафы накладывают органы санэпиднадзора, жилищная инспекция и Государственный пожарный надзор.

За порчу чужого имущества, в том числе общедомового, наложат административный штраф в размере 300–500 рублей или накажут уголовно. Если повреждения серьезные и нанесены умышленно или при неосторожном обращении с огнем, они подпадают под действие статей 167 и 168 УК РФ. Максимально возможные наказания: штраф до 120 тысяч рублей или лишение свободы на срок до пяти лет.

Иногда штрафами пугает еще и управляющая компания — через объявления вроде «В лифте не курить! Штраф 5000 рублей!». За курение в общественных местах действительно предусмотрен штраф, но его размер — от 500 до 1000 рублей. Кстати, выписать его может только полиция.

В то же время управляющая компания может применить к вам санкции «за нарушение правил технической эксплуатации жилищного фонда», установленные Госстроем: например, за мытье автомобиля на придомовой территории и даже за установку кондиционера «без соответствующего разрешения». Правда, за это вам грозит не штраф, а судебный иск с требованием устранить нарушения и возместить ущерб.

Случай из жизни

Даже обычное остекление балкона лучше не проводить без согласия других собственников многоквартирного дома и без разрешения муниципального комитета по архитектуре. Артем и Оксана из Санкт-Петербурга убедились в этом на собственном опыте, потратив кучу нервов и проиграв два суда.

Иск против них подала управляющая компания, а поводом стал капитальный ремонт фасада. Организация заявила, что остекление было сделано незаконно и теперь мешает проводить ремонтные работы, поэтому балкону нужно вернуть первоначальный вид.

Суд встал на сторону истца. Он установил, что оказавшийся за стеклом участок фасада относится к общему долевому имуществу. Распоряжаться им можно только по соглашению всех собственников. Более того, по Правилам содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в г. Санкт-Петербурге, утвержденным местным правительством, любые действия по изменению внешнего вида балконов должны согласовываться с Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Ни протокола собрания собственников, ни разрешения от градостроительного комитета у Артема с Оксаной не было, поэтому суд признал остекление незаконным и постановил демонтировать его в течение семи дней. Супруги попытались обжаловать это решение в вышестоящем суде, но вновь проиграли и были вынуждены подчиниться.

Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?

1. Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?

2. Нужно ли получать согласие всех собственников на установку кондиционеров, вентиляционных шахи и сплит-систем?

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте, Ольга Эдуардовна.

Да, фасад дома относится к общему имуществу. Необходимо получать согласие общего собрания, либо УК, если такие полномочия ей предоставлены общим собранием.

Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Кому принадлежит наружная часть торцевой стены дома?

Здравствуйте. Коммерческое помещение находится в собственности на углу дома. Имеет выход с фасадной части здания. На торцевую часть дома окна не выходят, но эта стена нашего помещения. Хотим повесить и согласовать рекламу на торцевую часть стены. ТСЖ говорит, что вся торцевая стена его(в том числе и наш первый этаж), а наша только входная группа на фасаде. Мы должны ему платить за вывеску. Кому принадлежит наружняя часть торцевой стены первого этажа?

Ответы юристов ( 1 )

Все верно Вам говорят, стены являются общим имуществом собственников МКД,

Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Вам необходимо согласие общего собрания собственников или УК, если им эти полномочия переданы решением общего собрания.

Жилищный кодекс
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Чьей собственностью является стена

День добрый, в моем подъезде на стене моей квартиры висит ящик телевизионщиков, как их заставить его убрать с стены моей квартиры?

Ответы юристов ( 1 )

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Сегодня во многих многоквартирных домах проводятся работы по организации телекоммуникационных сетей (кабельное телевидение, Интернет и т.д.), то есть задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Исходя из системного толкования норм действующего законодательства в данном случае можно сформулировать следующие требования по использованию общего имущества собственников в многоквартирном доме.

1. Обязательны договоры между управляющей домом организации и собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Обязателен договор между управляющей домом организацией и организацией, осуществляющей телекоммуникационные услуги. Ведь подключенное оборудование не только использует общее имущество многоквартирного дома, но будет потреблять электроэнергию, которую необходимо оплачивать.

3. Необходим рабочий проект «Строительные сети данных и услуг связи…», разработанный организацией, имеющей на это соответствующую лицензию.

4. Проект должен быть согласован с Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по области.

5. Обязательны договоры между обслуживающей организацией и специализированной организацией по прокладке кабеля для организации локально-вычислительной (телекоммуникационной) сети по каждому многоквартирному дому, в котором в обязательном порядке должно быть отражено соблюдение безопасности и охраны труда.

6. Если в договоре управления многоквартирном доме, заключенном между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, нет пункта о предоставлении права управляющей домом организации представлять интересы собственников помещений по использованию общего имущества многоквартирного дома, в том числе по заключению договоров и определения условий таких договоров со сторонними организациями, физическими и юридическими лицами, то необходимо решение общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома.

Согласно ч.ч. 1-2 ст. 44 Жилищного кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе (п.п. 3-3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Согласно ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (т.е. по вопросам п.п.3-3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Кроме того, управляющая организация все полученные денежные средства по договорам, заключенным со сторонними организациями по использованию общего имущества многоквартирного дома, размещению телекоммуникационного оборудования направляет на содержание именно этого многоквартирного дома.

7. Жители заблаговременно, должным образом уведомляются о производстве работ по каждому договору в отношении общего имущества.

Все производимые работы должны соответствовать техническим требованиям безопасности (проект размещения сетей в многоквартирном доме согласовывается с Управленим по техническому и экологическому надзору Ростехнадзора Тульской области), то есть исключить угрозу жизнедеятельности жильцов.

При выявлении нарушений хотя бы по одному из вышеприведенных нарушений, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию Тульской области с просьбой проведения проверки указанных нарушений.

В свою очередь Государственная жилищная инспекция имеет право составить протокол об административном правонарушении:

— по ст. 7.21 КоАП РФ – нарушение правил пользования жилыми помещениями (порча жилых домов, жилых помещений, порча оборудования, самовольное переоборудование жилых домов, жилых помещений, использование их не по назначению);

— по ст. 7.22 КоАП РФ – нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия собственника).

Самовольная установка тарелок, антенн и т.д., проводка кабеля, организация студии кабельного телевидения, угроза здоровью и безопасности граждан (излучение, обрыв кабеля и т.д.) и другие нарушения правил пользования жилыми домами и жилыми помещениями также являются правонарушениями, за которые законодательством установлена ответственность.

На основании изложенного при несанкционированном производстве работ по использованию общего имущества, управляющая домом организация обязана:

1. Провести комплексное обследование многоквартирного дома.

2. Составить акты осмотров:

— кабель укладывается в специальных каналах, согласно рабочему проекту;

— определить влияние на несущие конструкции, предполагаемый ущерб;

-внешний вид общего имущества – подъездов, крыш и т.д.

3. Проверить наличие разрешительной документации:

а) рабочий проект (комплект чертежей), согласованный в установленном порядке;

б) договор на строительство телекоммуникационной сети со специализированной организацией;

в) договор на оказание услуг;

г) договор с обслуживающей организацией;

д) решение общего собрания на данные виды услуг;

е) уведомление жителей о начале производства работ и т.д.

4. Взять объяснительную с нарушителя за самовольные действия, не отвечающие существующему законодательству.

5. Выдать предписание о прекращении деятельности до оформления договора с управляющей организацией, оформления разрешительной документации и т.д.

6. При необходимости (при обнаружении нарушений жилищного законодательства) подготовить ходатайство по открытию процедуры лишения субъекта лицензии на услуги связи.

Кроме того, любой собственник помещения в многоквартирном доме, кроме обращения в органы Государственной жилищной инспекции, вправе обратиться в защиту своих нарушенных прав в органы прокуратуры и в суд.

Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.