Строительство частных домов в России за год выросло в 1,4 раза
Площадь объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России по итогам ноября 2020 года, составила 4,9 млн кв. м. Это на 42% больше, чем в ноябре прошлого года. Такие данные содержатся в поступившем в редакцию исследовании «Дом.РФ».
По мнению аналитиков, ноябрьский рост частично связан с тем, что на фоне самоизоляции и перевода на дистанционную работу россияне стали больше ценить преимущества индивидуального дома. Примерно 40% россиян в условиях пандемии назвали ИЖС наиболее предпочтительными объектами для проживания. Неудивительно, что граждане все чаще делают выбор в пользу именно такого жилья, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
«По поручению президента разработана дорожная карта развития индивидуального жилищного строительства в России, которая сейчас находится на рассмотрении правительства. Она позволит расшить «узкие» места и высвободить огромный потенциал рынка — в первую очередь, благодаря развитию ипотеки на такое жилье», — добавил он.
По данным Росстата, всего за 11 месяцев в России было построено 64,4 млн кв. м жилья (+1%), из них 34 млн кв. м пришлось на индивидуальное жилье (+4%).
Что тормозит развитие ИЖС
Сейчас кредиты на покупку и строительство частных домов почти не выдаются. По оценкам «Дом.РФ», доля сделок с ипотекой на рынке не превышает 5% по сравнению с 50–70% в сегменте многоквартирных домов. Оценить и продать частный дом гораздо сложнее, чем типовую квартиру в многоэтажке, поэтому банки несут дополнительные издержки. Также на рынке ИЖС отсутствует коробочный продукт по типу квартир в новостройках со всей необходимой инфраструктурой.
Разработанная дорожная карта как раз и предлагает решение проблемы — это комплексная застройка частных домов по типовым проектам, обеспеченная всей необходимой инфраструктурой. Также планируется создать специальный ипотечный продукт и распространить принципы эскроу-счетов, которые действуют на рынке новостроек и на рынке индивидуального строительства домов.
В будущем индивидуальное жилищное строительство должно стать одной из точек роста российского рынка жилья и ключевым фактором достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Согласно ему, в России к 2030 году должно ежегодно строиться 120 млн кв. м жилья, на ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м. Для сравнения, в 2019 году ввод индивидуальных домов составил 38,5 млн кв. м, или 47% общего ввода.
Мнение экспертов
Стандартизация и промышленное строительство индивидуальных домов позволят в обозримые сроки нарастить выдачу ипотеки в этом сегменте в масштабах всей страны, считают эксперты. По мнению главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, систематизация сегмента ИЖС позволит повысить доступность частных домов: застройщики смогут получить проектное финансирование, покупатели — взять доступную ипотеку, воспользоваться теми же льготными программами, которые сегодня существуют при покупке жилья в новостройках. «Работа по этому направлению должна продолжаться, тем более уже многое сделано: есть разработанные стандарты, «Дом.РФ» запустил соответствующие кредитные программы. Рынок рано или поздно должен стать полностью понятен застройщикам, банкам и покупателям — от этого выиграют все», — добавил Николай Алексеенко.
Согласен с ним глава архбюро А61 Дмитрий Морозов: развитие рынка индивидуального жилищного строительства должно идти системно, следуя современным стандартам как при финансировании проектов, так и по формированию комфортной застройки. По его словам, сейчас часто встречается хаотичный девелопмент, который не учитывает особенности города, его архитектурную и историческую ткань. При этом спрос на индивидуальное жилье в регионах огромен. «Поэтому важно упорядочивать застройку, при комплексном развитии территорий следить за достаточной обеспеченностью социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой, формировать современный архитектурный облик таких районов, которые станут органичным развитие для города», — считает архитектор.
По мнению первого заместителя главы концерна «Крост» Марины Любельской, стимулирование ИЖС позволит в будущем создать комфортную среду и улучшит качество жизни миллионов российских семей. «Уже сегодня на индивидуальное жилье приходится приличная доля объема строительства жилья в стране. Необходимо развивать ипотеку и для этого сектора жилья. Важно, чтобы все проекты комплексного развития сегодня имели доступ к проектному финансированию, который создаст необходимые гарантии не только застройщику, но и покупателям», — отметила эксперт.
В декабре «Дом.РФ» запустил пилотную программу льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство для молодых семей с детьми. Кредит на строительство жилого дома можно оформить по ставке от 6,1%. Планируется ограничить суммы кредитов до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах России. Программа продлится до 1 июля 2021 года.
Строительству частных домов предсказали наибольший рост в течение 10 лет
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) станет точкой роста рынка жилья России в ближайшие пять — десять лет. Такую точку зрения озвучил замглавы «Дом.РФ», председатель правления банка «Дом.РФ» Артем Федорко на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020».
В «Дом.РФ» видят наибольший потенциал роста в сфере строительства частных домов. По их данным, с января по ноябрь в России было выдано 1,5 млн ипотечных кредитов, из них на частные дома пришлось менее 20 тыс. «То есть сейчас на ИЖС ипотека практически не выдается. Это точка роста — это возможности для всех: для банков — делать новый бизнес, для граждан — сделать покупку своего дома более доступной», — отметил Артем Федорко.
По его мнению, принципы проектного финансирования и эскроу-счетов также должны перейти на загородный рынок. В этом году банк «Дом.РФ» уже одобрил два кредита на проекты в сегменте ИЖС, которые реализуются по принципу проектного, — это типовое загородное жилье, обеспеченное инфраструктурой.
Сейчас «Дом.РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит дорожную карту по развитию рынка строительства индивидуальных домов. «Тема ИЖС — это точно тема ближайших пяти — десяти лет, именно здесь будет наибольший рост рынка», — подытожил он.
С 1 декабря «Дом.РФ» запустил программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей. Ставка по ипотеке — 6,5% на весь срок кредита, который не должен превышать 20 лет. Программа продлится до 1 июля 2021 года.
Летом 2020 года спрос на строительство загородных домов в два раза превысил спрос на их аренду
Анонс: В июне-июле 2020 года высокий спрос на аренду загородной недвижимости сменился еще более высоким спросом на загородное строительство из-за коронавируса, ослабления рубля, отлаженной удаленной работы и новой привычки жить загородом.
Коронавирус стал безусловным катализатором значительного повышения спроса на загородную недвижимость весной 2020 года. Люди буквально бежали из города, арендуя все на своем пути. За период пандемии из Петербурга уехало около миллиона человек, а в Москве 730 тысяч машин покинули город только за один вечер 28 марта.
Аренда эмоциональная переросла в аренду рациональную
На протяжении апреля агентства недвижимости и специализированные порталы фиксировали рекордные показатели.
Спрос на аренду вырос, по разным данным, в 2-5 раз, несмотря на естественный рост стоимости арендуемых домов. Аренда семейного коттеджа среднего ценового сегмента площадью в 100-120 кв. м. составила около 70-100 тыс. рублей в месяц под Петербургом и 100-150 тыс. рублей – в Московской области.
«Согласно нашим данным, пик спроса по аренде пришелся на апрель и май. В апреле прирост составил 166,5% по сравнению с тем же период прошлого года. И это в два раза больше, чем в марте, что говорит скорее об эмоциональной составляющей заключения сделок. В мае показатели выросли до 215,2% по сравнению с маем 2019 года. И это говорит уже о более рациональном подходе к аренде загородной недвижимость. Вирус задержался дольше, чем всем хотелось бы, и люди начали снимать дома на летний период. И, если в июне спрос оставался высоким, то в июле тенденция пошла на убыль и составляла плюс 75% к прошлогодним данным», — говорит маркетолог-аналитик строительной компании «Красный апельсин» Денис Стеценко.
В июне коттеджи и дачи еще активно снимали те, кто в мае рассчитывал на скорое открытие границ и возможность провести отпуск на иностранных курортах.
Однако в начале июля курс рубля вновь начал падать, а разговоры о стабилизации ситуации с коронавирусом сменились темой грядущего затяжного экономического кризиса. И рынок загородной недвижимости стал главным индикатором желания людей поскорее вложить деньги. К тому же большинство компаний сумело наладить удаленную работу для 90% сотрудников и “поуехавшие” уже в полной мере оценили преимущества жизни вдали от города.
От рациональной аренды к рациональной покупке
Наиболее прозорливые горожане начали скупать готовую загородную недвижимость еще весной, поэтому к середине лета ее выбор стал довольно скудным, особенно в наиболее востребованных сегментах для постоянного проживания — «комфорт» и «бизнес».
При дефиците объектов «под ключ», первым показателем возрастания интереса к покупке загородных домов, стало увеличение количества сделок по покупке участков без подряда в средней ценовой категории. Речь идет об участках от 8 до 12 соток, при стоимости 130-250 тыс. рублей за сотку. Именно такие участки приобретают под капитальную загородную недвижимость для постоянного проживания. Спрос на них вырос, в зависимости от локации, на 43-50% по сравнению с прошлым годом.
«Затем нам стали все чаще звонить для записи на экскурсии на строящиеся объекты», — подтверждает PR специалист СК «Красный апельсин» Тамара Густелева, «а в конце июня коллеги из отдела продаж начали шутить, что реклама нам вскоре не понадобится, поскольку спрос на строительство на 414% превысил статистику лета прошлого года. Хотя еще в марте мы отмечали отрицательные показатели. Это в 6 раз больше июня 2019 года и в 4 раза больше спроса на аренду этой весной. К тому же значительно снизился такой показатель, как период принятия решения. Если год назад срок от момента идеи до покупки составлял 5-12 месяцев, то этим летом решения принимают почти «с ходу», от 1 до 3 месяцев максимум».
Статистические данные аналитического отдела СК «Красный апельсин»
При прочих неизвестных, а именно экономическо-эпидемиологической ситуации на будущее, посчитать стоимость приобретения загородного дома вполне реально.
Средняя стоимость аренды семейного коттеджа в 120 кв. м. в Ленинградской области составит 300-450 тыс. рублей на летний сезон, т.е. от 1,2 до 1,8 миллиона за год.
Эта сумма уже покрывает самые минимальные вложения в строительство однушки, а то и просто студии, где-то на городской окраине. Причем найти такую цену сегодня уже проблематично и только на этапе котлована, т.е. ждать квартиру придется еще около двух лет. И все это время опять же – снимать.
Считать и не просчитаться
«Я работаю на рынке загородной недвижимости почти 20 лет и могу сказать, что не припомню столько интенсивного интереса к покупкам. Этот рынок, скорее, характеризовался относительной стабильностью. Один год спрос был чуть выше, другой — чуть ниже и, ожидаемо пониженный в период экономических кризисов», — говорит генеральный директор СК «Красный апельсин» Сергей Анатольевич Радионов. «А сегодня мы наблюдаем интересное стечение обстоятельств, которое привело к почти вынужденной жизни за городом. Поэтому хочу предостеречь. Когда есть веские причины потратить значительную сумму за короткий период, не остается времени на осмысленное обдумывание и взвешивание вариантов. Этим могут воспользоваться недобросовестные застройщики и, еще хуже, откровенные мошенники. Поэтому лучше знать стоимость такой покупки в среднем по рынку».
Укрупненно, цена 2-х этажного загородного дома 10х10 метров складывается из покупки участка, проекта, собственно строительства, необходимых внутренних коммуникаций и отделки.
1,05-2 миллиона рублей обойдется участок в 8 соток, в зависимости от престижности района.
Проект дома можно взять типовой и, только при желании, перепроектировать его под запросы семьи. Чаще всего строительные компании предлагают выбор из имеющихся типовых проектов, поэтому без перепроектирования он будет стоить условный 0.
Возведение коробки состоит из фундамента: плита 300мм, песок-300 по цене 630 тыс. р., газобетона для стен 375 мм — 1,150 тыс. р., перекрытия первого этажа — около 465 тыс. р. и крыши из металлочерепицы – это 515 тыс. р. Итого коробка обойдется в 2,76 миллиона рублей.
На внутренние коммуникации и отделку нужно заложить около 3 миллионов. Их стоимость будет зависеть от материалов, которые вы выберете. А также следует учесть наличие подведенных наружных сетей. Ведь если участок не подключен к коммуникациям коттеджного поселка, потребуется еще 450-500 тыс. руб.
Итак, на данный момент реальная стоимость нового загородного дома, площадью 130 кв. м. с участком под ключ без мебели будет составлять от 6, 760 до 8, 260 миллионов. Эта цена соответствует трехкомнатной квартире в городе площадью от 70 до 85 кв. м.
«Согласно нашим опросам, около 30% из тех, кто не имеем постоянного места жительства в виде квартиры в городе, так или иначе, задумываются о строительстве загородного дома. В ближайшее время интерес к этому сектору недвижимости будет неуклонно расти, не только из-за временного эпидемиологического фактора, но также из-за возможности удаленной работы, ставки государства на освоение загорода и роста цен на городское жилье», — подытоживает Сергей Анатольевич.
