Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

• Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
• Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
• Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
• Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
• Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
• Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка

Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.

СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

• данные об эксперте и заказчике;
• сведения о методиках оценки жилища;
• информация об осматриваемом доме;
• анализ рынка недвижимости;
• выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

• документацию на жилье;
• фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
• рыночную цену недвижимости;
• ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

• диплом об образовании в сфере оценки;
• документ, подтверждающий членство в СРО;
• страховой полис гражданской ответственности.

СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

• размер суммы;
• срок предоставления ссуды;
• процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

• потребовать проведение повторной экспертизы;
• провести оценку в другой компании;
• на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Как оценить дом с земельным участком?

Как происходит оценка дома с земельным участком? Что нужно сделать для снижения рисков и «провисания по цене»?

В инструкции постараемся разобрать основные моменты и фишки, которые касаются оценки стоимости недвижимости (дом + участок) с актуальными изменениями на 2021 год.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

• хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
• объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
• коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

определения размера государственной пошлины (госпошлины);

расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);

вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);

оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);

выставления дома и земельного участка в качестве залога;

ареста жилого строения и з/у;

необходимости определить страховые выплаты на дом;

расчета проектных инвестиций;

определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);

раздела имущества при бракоразводном процессе;

возникновения любых других имущественных споров;

сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

К примеру, оценка рыночной стоимости дома необходимо будет для объектов с незавершенным строительством.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

• установить сумму самостоятельно;
• пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома

Для выполнения работ приглашают лиц, соответствующих требованиям законодательства. Они должны:

быть членами СРО – саморегулируемых организаций (некоммерческих предприятий, деятельность которых контролирует государство);

иметь лицензию на работы по оценке движимого и недвижимого имущества;

застраховать гражданско-правовую ответственность на 300 000 рос. рублей или больше;

иметь хорошую репутацию на рынке.

Собственники недвижимости часто выбирают специалиста по оценке самостоятельно. При этом руководствуются стоимостью услуг, известностью.

Но зачастую банковские организации при оформлении ипотеки специально направляют граждан в конкретное СРО. Это нужно, чтобы финансовое учреждение не несло риски.

Банк давно договорился с представителями саморегулируемой организации, что оценка проводится по критериям №1, №2, №3, №4, а в результате выдаются документы №1, №2, №3, №4, №5.

Конечно, ничто не мешает человеку обратиться в другую организацию. Но это чревато проблемами с документами в будущем.

Схема сотрудничества с оценщиками

Клиент обращается в компанию и ставит задачу. Т.е. рассказывает, что за оценка требуется, кому, почему, на каких основаниях.

Компания составляет коммерческое предложение. В нем прописывают стоимость оценки, цель, вид, сроки выполнения заказа, специфику обращения, а также некоторые другие моменты.

Стороны достигают согласие по всем вопросам, после чего подписывают договор. В документ переносятся все моменты, которые были в КП. Дополнительно появляются другие (новые).

Клиент договаривается с компанией о дате визита оценщика. Желательно к приезду специалиста навести порядок в доме и на прилегающей территории.

Специалист приезжает в указанное время на ваш адрес для оценки стоимости недвижимости. Оценщик: 1) проверяет документы на имущество; 2) делать фотографии дома и участка; 3) смотрит, соответствует ли территория плану (самовольные постройки, лишние «элементы»).

Сведения, которые были получены при «выезде на местность», обрабатываются. В результате составляется официальный документ. В нем прописываются характеристики недвижимости + указывается ее стоимость.

Клиент может использовать полученные документы по собственному усмотрению. На основании полученной информации можно говорить о справедливой и «рыночной» цене.

Документы, которые необходимы для оценки

Люди часто спрашивают, какие документы нужны для оценки дома, когда их предоставлять, куда приносить.

Для заключения договора нужны:

паспорт гражданина РФ или иностранного государства (если собственников несколько, то документ предоставляется на всех);

свидетельство о праве собственности на недвижимость (с 2017 года Росреестр выдает не его, а просто выписку);

тех. документацию из БТИ;

паспорт на земельный участок.

Также необходимо предоставить информацию об имеющихся обременениях (арендаторы, ипотека, залог).

Способы оценки недвижимости

Существуют разные методы для определения «ценника». Специалисты уточнят каждый из них, расскажут о преимуществах и недостатках.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома

Суть способа в том, чтобы определить стоимость недвижимости на основе сделок с аналогичным имуществом в данной местности.

К примеру:

• в сентябре 2021 года похожий дом продали за 3 000 000 рублей;
• в ноябре 2021 г. подобный коттедж реализовали за 3 500 000 рублей;
• в январе 2021 г. дом, похожий на ваш, продали за 3 000 000.

Становится ясно, что недвижимость не может стоить меньше 3 000 000. Это и указывается в отчете.

Как правило, методика актуальна при заключении договоров купли-продажи недвижимости в крупных населенных пунктах.

Учитывают:

• расположение объекта;
• близость к транспортным коммуникациям;
• специфику подъездных путей, а также некоторые другие моменты.

Если сложно провести оценку жилого дома самостоятельно, лучше пригласить специалиста.

Затратный метод: подсчитываем убытки

Главная особенность способа – подсчет всех расходов, которые необходимы были для строительства и реконструкции.

В ходе оценки учитывают:

• стоимость прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество);
• материал строительства дома (силикатные блоки, дерево, кирпич);
• расходы на отделку и благоустройство, а также многие другие.

Затратный метод актуален для оценки новых загородных домов, которые были возведены на территории коттеджных поселков.

Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем

Способ актуален при оценке коммерческой недвижимости. В нише жилых объектов встречается реже, но все равно имеет место быть. При определении стоимости учитывают рыночные расценки и прибыльность инвестирования.

Критерии, которые используются при оценке недвижимости

О них можно говорить долго. Все зависит от выбранного способа. Перед тем, как оценить стоимость дома и земельного участка, стоит почитать нормативы и документы, регулирующие процесс определения рыночной стоимости. Как правило, учитывают ряд факторов, влияющих на «ценник».

Местоположение объекта:

1. Крупный населенный пункт – +30-40% к стоимости.
2. Наличие социальной инфраструктуры – +5-25% к окончательной цене.
3. Доступность общественного транспорта (метро, автобусы, троллейбусы) — +3-30%.

Само собой, что недвижимость в отдаленной местности и чуть ли не на хуторах стоит гораздо дешевле.

Состояние дома — едва ли не ключевой фактор, влияющий на ценник:

• дом выполнен из кирпича — +3-7%;
• строение «моложе» 7 лет — +5-10%;
• площадь объекта превышает 80 м2 — +1-3%;
• дом продается по принципу «заезжай и живи», т.е. не требует ремонта и дополнительных вложений – +15-35% к итоговой стоимости;
• коммуникации отремонтированы и заменены на новые — +5-10% от итоговой стоимости;
• наличие раздельных комнат в жилом доме – +3-+5% от ценника;
• проект строительства современный — +15-35%;
• удобства в доме — +7-10% от итоговой цены.

Но есть и факторы, которые негативно влияют на стоимость недвижимости, приводят к понижению ценника:

ракушник выбран в качестве строительного материала – стоимость падает на -4-10%;

объект построен примерно 10-20 лет назад (или больше) – до -15% от цены;

удобства отсутствуют полностью или частично – -10-20% от ценника;

площадь объекта составляет меньше 60 м2 – -3-13%;

дом так и не был достроен, т.е. требуются вложения – -55-60% от итоговой цены;

покупателю придется вложить деньги, чтобы провести ремонт и реконструкцию — -10-35%;

комнаты смежные / проходные – -5% от стоимости;

сантехника старая, а трубы требуют замены — -2-5%.

Как оценить дом для продажи самостоятельно? По сути, вам нужно сесть и просчитать все плюсы / минусы.

Оценка стоимости участка

Здесь также есть критерии, которые позволяют понять увеличение или снижение окончательной цены.

Положительно сказываются на итоговом ценнике следующие факторы:

площадь участка более 3 соток – +2-3% к итоговой стоимости;

участок, на котором располагается дом, шире 12 м — +1-5%;

наличие асфальтовых дорого рядом с домом / коттеджем – +2-3%;

близость к транспортным коммуникациям – 2-6%;

расположение участка в равнинной местности – 3-9%;

наличие природных условия (речка, лес, парк, озеро) — +3-7%

подключением в населенном пункте центральной канализации и близость к объекту – 4-11%.

Но есть и целый список факторов, которые плохо / отрицательно / негативно влияют на стоимость:

• площадь участка составляет меньше 3 соток – -3-5%;
• расположение дома недалеко от источников загрязнения и промышленных объектов — -3-14%;
• участок неправильной формы — -2-4% от итогового ценника;
• проблемы с заездом на участок – -20-30%;
• сложности с транспортным коммуникациями и отсутствие автобусов / троллейбусов – -5-10%;
• отсутствие асфальтового покрытия дорог – -3-4%;
• расположение участка на склоне и перепады по высоте — -5-9%.

Если недвижимость приобреталась на условиях ипотечного кредитования, а долги за нее полностью погашены, то нужно быть осторожными. Продавец должен снять обременение и получить новую выписку в ЕГРП (Росреестре).

После оценки недвижимости объекту присваивается «категория» общего состояния:

• отличное;
• неудовлетворительное;
• удовлетворительное;
• хорошее;
• непригодное.

Если вы заказывали экспертизу в компании для жилья в ипотеку, то срок «годности» составляет 6 месяцев. Нужно успеть предоставить документы и справки. Если не вложитесь в сроки, то придется заказывать и оплачивать экспертизу еще раз.

Есть и некоторые другие детали, которые влияют на оценку стоимости загородного дома:

расположение имущества в престижном районе города (что автоматически обозначает привязку к больнице / школе и другим учреждениям);

приватизация недвижимости (если она оформлена по правилам, то ценник автоматически возрастает);

отсутствие зарегистрированных / прописанных (в таком случае объект можно продать гораздо дороже).

Часто спрашивают о том, стоит ли делать ремонт в доме перед продажей. Практика показывает, что все эти элитные дизайны и итальянские фрески редко окупаются. Максимум, на что может рассчитывать продавец, — возможность «отбить» 1/3 от затраченных на ремонт денег.

Но часто идут на другую уловку: в стремлении продать недвижимость дороже люди делают незначительный / косметический / легкий ремонт. Т.е. подклеивают обои, подкрашивают пол и делают все, чтобы «выглядело свежо». Такой ремонт не требует больших затрат, но недвижимость в глазах покупателя становится более ценной.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

• площадь участка;
• площадь жилого объекта;
• наличие / отсутствие дополнительных построек;
• расположение недвижимости, а также многие другие нюансы.

Если говорить про Москву, то стоимость оценки участка площадью до 10 соток обойдется в 3 000 – 4 000 рос. рублей. Если площадь участка превышает 10 соток, то оценка для нотариуса будет стоить уже 5 000 – 7 000 рублей.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участка площадью до 10 соток установлены на уровне 6 000 – 9 000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 рос. руб. или больше.

Здесь появляется другая проблема. Вы хотели взять ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома оценят в 5 000 000 рублей (условно). Но по факту оказалось, что ценник, заявленный компанией, гораздо меньше — 4 300 000 руб.

Что делать в таком случае? Как поступить с условиями кредитования и предоставления средств?

Оценочная стоимость может повлиять на ряд условий:

• сумма ипотечного кредита;
• максимальный / максимальный срок предоставления ипотеки;
• размер процентной ставки.

В результате оценки заемщику выставляют сумму. Она может оказаться меньше той, на что мог рассчитывать человек (как правило, именно так и происходит). В результате заемщику нужно срочно где-то найти 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в таком случае? Есть несколько способов решить проблему:

выставить банку / компании требование о проведении повторной оценки (но будьте готовыми к тому, что придется платить деньги);

оформить на недостающую вам сумму потребительский кредит (что чревато дополнительными проблемами с выплатами, ведь вы и так «берете на себя» слишком много);

провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;

постараться предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и так далее).

Что касается сроков проведения оценки объектов недвижимого имущества, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Как правило, вы получите отчет спустя неделю. Потом останется только грамотно использовать его.

Если собрались оценить загородный дом и недвижимость для купли-продажи / ипотеки / залога / расчета и выплаты налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура не представляется возможной, лучше обратиться к профессионалам. Они заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое буквально за 1 неделю. На руки вы получите отчет, которым сможете воспользоваться.