Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».

Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.

То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.

Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.

Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.

Особенности долевой собственности

Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.

В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества

Когда не происходит разделение:

• каждый собственник использует все помещения дома и площади земли прилежащие к нему;
• об использовании общего имущества договариваются владельцы самостоятельно;
• когда нет возможности отделения доли в натуре в квартире, можно применить выплату компенсации;
  оплаты по коммуналке распределяются пропорционально долям.

Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.

Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?

Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме

Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом

Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.

Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.

В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:

1. Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
2. Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
3. Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
4. Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
5. Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.

Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы

Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.

Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.

Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.

Эта процедура может пройти двумя способами:

• основываясь на согласие всех владельцев;
• на основании судебного решения.

В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация

Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.

Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.

Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.

Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.

На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.

Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.

Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.

Но перед этой процедурой требуется внести коррективы в кадастровый паспорт. Не стоит забывать, что при выделе части в жилом доме нужно произвести ещё и раздел земли.

Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.

Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи

Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно

Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.

Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.

Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.

Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.

Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.

Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.

Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть. То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.

Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.

Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.

Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев

Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.

Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.

А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.

Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.

А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.

Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.

Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:

• ванна и туалет;
• кухонное помещение;
• комнаты жилые;
• отдельная входная дверь.

По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом

Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.

В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.

Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.

Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.

На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.

Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.

Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.

Он ответит на множество вопросов:

1. Есть ли возможность технически провести выдел части?
   Присутствует ли шанс разделить дом, постройки и участок согласно долям совместного владения?
2. Какие присутствуют вообще варианты?
3. Что следует переоборудовать и перестроить каждому из владельцев и сколько средств на это понадобится?
4. Какая цена имущества на выдел, включая землю и все постройки?
5. Если не получится выделить часть, какую цену необходимо будет заплатить другим собственникам?
6. Кроме того, он сможет определить износ здания в процентах.

Какие документы потребуются, особенности оформления

Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности

Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.

Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.

Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:

1. Техпаспорт помещения.
2. Вся документация, подтверждающая право владения недвижимым имуществом, включая территорию земли, на которой располагается жилой дом.

Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:

1. Копии искового заявления и документации, присутствующей в процессе суда. А также приложенные к ним бумаги.
2. Домовая книга, которая подтвердить наличие дополнительных жильцов, кроме собственников.

Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.

Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.

Долевая собственность на дом: суть режима и порядок оформления

Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ :

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;

Оформление помещения в общее долевое владение

Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
2. Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
3. Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.

Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.

Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218).

Подготовка документов

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

1. Удостоверение личности гражданина.
2. Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
3. Кадастровый паспорт на жилье.
4. Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
5. Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
7. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Как перевести строение из долевой собственности в личную

Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.

Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

1. Размежевать общий земельный участок.
2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.

Пошлина за оформление перехода прав

Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ , размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.

Особенности продажи дома

При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.

Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.

Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:

• цену объекта;
• кто и какую сумму получит после сделки;
• порядок расчета с каждым собственником;
• сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.

Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.

Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

• заказное письмо по почте с описью вложения;
• уведомление от нотариуса со следующей информацией:
  • объект и цена продажи,
  • срок и условия оплаты,
  • срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

Варианты раздела дома

Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.

Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.

Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.

Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.

С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.

Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.

Прекращение долевой собственности

В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:

1. Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
2. Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.

Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.

Заключение

Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.