ВВЕДЕНИЕ. на тему : «Оценка рыночной стоимости частного дома с земельным участком »

Курсовая работа

на тему : «Оценка рыночной стоимости частного дома с земельным участком »

«Земельно–имущественные отношения »

группы ЗИО-31 Кузнецова Анна.

ПРОВЕРИЛ: Аюпов. Х.Ф.

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ

1.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

2.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

2.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЧАСТНОГО ДОМА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.

Оценка недвижимости – наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену ее продажи.

Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Одним из главных преимуществ, при продаже объекта недвижимости является правильное определение цены на него. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичный объект недвижимости. Для этого необходимо оценить имеющийся объект недвижимости, используя услуги оценщика. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

— проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

— архитектурно — строительный контроль;

— лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости

Цель данной курсовой работы работы является: рассмотрение основных подходов к оценке недвижимости, а также определение стоимости частного дома с земельным участком сравнительным подходом.

Задачами курсовой работы являются:

— изучение основных подходов к оценке недвижимости;

— определение достоинств и недостатков данных подходов;

— расчет стоимости частного дома с земельным участком.

Оценка объектов недвижимости и определения рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.)

Рыночная стоимость частного дома с земельным участком

Виды стоимости объекта недвижимости, методы оценки. Анализ социально-экономической ситуации в Кемеровском регионе. Характеристики рынка недвижимости. Определение рыночной стоимости дома затратным подходом. Согласование выполненных результатов оценки.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	25.04.2013
Размер файла	46,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Отопление дома печное в хорошем состоянии. Электроснабжение центральное, скрытая проводка, розетки и выключатели в хорошем состоянии. Стояки водоснабжения и канализации находятся в хорошем состоянии. Санузел совмещен с ванной в нормальном состоянии.

2.7 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

Сзп = Сз + Снс — Ин,

где Сзп — стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз — стоимость земли, тыс. р.,

Снс — стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

Ин — накопленный строением износ, тыс. р.

Снс = ПИ + КИ + ПП,

ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ — косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП — прибыль предпринимателя;

где Пз — площадь земельного участка, м. кв.,

Цз — цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

где: П общ. зд. — общая площадь здания, кв. м;

N эт. — количество этажей;

1,5 — коэффициент плотности застройки.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

Ин = 1 — (1 — Ифиз)(1 — Ифункц)(1 — Ивнеш)

где Ифиз — физический износ в долях;

Ифункц — функциональный износ в долях;

Ивнеш — внешний износ нежилого помещения, доли.

Физический износ имущества — износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

При расчетах затратным подходом необходимо учесть:

1) стоимость права аренды земельного участка — 1000 р/ м.кв.:

2) прямые издержки на строительство составляют 7000 р. / м. кв.;

3) косвенные издержки составляют 15% от прямых издержек.

4) типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 % от прямых и косвенных издержек;

5) величины функционального износа — 10%, внешнего — 0%.

6) величина фактического физического износа в Приложении 1. Для приведения этой величины к стоимостному выражению физического износа применяется коэффициент 1,25.

Снс = 106050 + 74235 + 113827 = 294112 руб.

ПИ = 7000 * 70,7 = 494900 руб.

КИ = 494900 * 15 / 100 = 74235 руб.

ПП = ( 494900 + 74235 ) * 20 / 100 = 113827 руб.

Сз = 106,05 * 1000 = 106050 руб.

Пзу = 70.7 * 1,5 = 106,05 руб.

Ин = 1 — ( 1 — 1,25 )( 1 — 0,1 )(1 — 0 ) = 1,23 руб.

Сзп = 106050 + 294112 — 1230 = 303487 руб.

В результате стоимость дома определенного затратным подходом составил: 303487 руб.

2.8 Согласование результатов оценки

Оценку частного дома с земельным участком по адресу Россия, Кемеровская область город Белово улица Физкультурная дом 4 мы проводили затратным подходом. Сравнительный подход к этому объекту нельзя применить, так как аналогичных объектов недвижимости на рынке нет и такие же объекты постройки 1990 года отсутствуют.

Размещено на http://www.allbest.ru

Подобные документы

Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.

курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012

Анализ социально-экономической ситуации в Астрахани и области. Анализ местоположения и характеристик объекта оценки. Особенности рынка недвижимости в регионе. Расчет рыночной стоимости объекта. Определение итоговой стоимости по результатам трех методов.

курсовая работа [225,5 K], добавлен 21.07.2011

Оценка жилого дома

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта – жилого дома. Расчет различия конструктивных элементов объекта оценки. Оценочные критерии при определении процента износа.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	16.02.2018
Размер файла	750,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно использую три основных подхода:

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.

В настоящей работе согласно договору осуществлялась оценки рыночной стоимости всеми перечисленными подходами.

1.1 Определение здания на оценку

Определение здания на оценку

Назначение объекта недвижимости

Фактическое использование объекта

РБ, Бурзянский район, д. Магадеево, ул. Заки Валиди, 18

Определение рыночной стоимости

Оцениваемое маркетинговое время

Сведения об Оценщике

Галлямшина Д.Р., Мансурова Н.Р.

Сведения о Заказчике

Дата проведения оценки

Дата составления отчета

1.2 Затратный подход

Описание объекта оценки

Общая площадь жилого дома, м2

Нормативный срок строительства

Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта — жилого дома

Конструктивные решения, материал.

Шифер по деревянной обрешетке

Дощатые по деревян. лагам; окр.

Двойные; створчатые; окр.

ВСТ и ЭТ устройства

Отопление печное; проводка открытая

Функциональный износ — 10%

Внешний износ — 5%

1.3 Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не платит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нём объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. В затратном подходе стоимость недвижимости рынка земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

Определение величины накопительного износа здания;

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму накопительного износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Износ — это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской пригодности тех или иных свойств со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или обеспечении.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объёмно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества производственных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемой данному типу улучшениям.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимый и неустранимый. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Рыночная стоимость недвижимости, определённая затратным методом, есть разница между восстановительной стоимости недвижимости и общим накопленным износом.

Общий накопленный износ есть сумма физического, функционального и внешнего износа.

1.3.1 Расчёт ПВС с использованием сборников УПВС

Сборник УПВС предназначен для расчёта стоимости нового строительства, в соответствии с общей частью УПВС восстановительная стоимость приводимых сборников укрупнённых показателей включает все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. ПВС объекта равна сумме прямых и косвенных издержек плюс прибыль подрядчика.

Определение восстановительной стоимости объекта.

Восстановительная стоимость объекта оценки может быть рассчитана методом сравнительной единицы (УПВС) по формуле:

ПВС = Vзд * С * Кк * Ктер * И69-84 * И84-2010 * Кц11.02.10 * Кэ * Кгр. кап. * Кндс * Кп, где:

Vзд — строительный объём здания, м3

С — восстановительная стоимость 1 кв. м типичного объекта в ценах 1969 г.

Ккл — поправочный коэффициент на климатический район расположения объекта

Ктер — поправочный коэффициент на территориальное расположение объекта

К69-84 — индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. в зависимости от отраслевой принадлежности объекта.

Для промышленных — 1,17-1,18

Для жилых домов — 1,20-1,22

Для объектов соц.-культур, и бытового назначения — 1,18-1,20

И84-2010 — индекс перехода цен от 1984 г. к ценам на 2010 г.

Кц11.02.10 — от 11.02.10 на дату оценки

Кэ — коэффициент, учитывающий наличие конструктивных элементов

Кгр. кап — коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности

Поправочный коэффициент для перехода к другой группе капитальности