Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Перепланировка, переустройство и реконструкция призваны улучшить условия проживания в жилых помещениях. Но между терминами есть существенные отличия. Реконструкция – это обустройство мансарды, перепланировка – снос перегородки в ванной, а переустройство – перенос газовой плиты. Нельзя называть перепланировку реконструкцией, и наоборот. Поговорим о терминологии, различиях, особенностях узаконивания и прочих моментах.

В статье расскажем:

Определение терминов

Для начала разберётся с терминами. Определения можно найти в Главе 4, а точнее в ст. 25 ЖК РФ.

Перепланировка

Перепланировка – это ремонтно-строительные работы внутри помещений с изменением конфигурации. Цель перепланировки – повысить условия проживания в квартире.

Среди примеров работ: разборка или возведение перегородок, обустройство гардеробной, снос антресолей, расширение санузла за счёт коридора, объединение кухни с жилой комнатой (при наличии электроплиты), разборка встроенных шкафов, изменения в несущих стенах и другое.

Переустройство

Переустройство – это установка, замена, перенос или демонтаж инженерных сетей, электрического оборудования и других коммуникаций. Иногда можно встретить также понятие переоборудование. По сути, это то же самое переустройство.

Примерами переустройства можно считать замену батареи, прокладку водопроводных труб или электрокабелей. Это может быть и перенос газовой плиты с одного места кухни на другое. При этом стены, дверные проёмы и окна в процессе работ не затрагиваются.

Реконструкция

Реконструкцией называется изменение технических характеристик жилого дома или нежилого объекта. В ходе работ можно обустроить мансарду, достроить тамбур или сделать иной пристрой.

Основной целью реконструкции является укрепление несущих элементов здания, расширение объема или увеличение этажности. О замене несущих конструкций речи не идёт.

Отличие перепланировки от переустройства

Рассмотрим, в чём отличие между перепланировкой и переустройством на примере квартиры:

Перепланировка	Переустройство
Затрагивает конфигурацию помещения (несущие стены, перегородки, окна, дверные проёмы, кладовки)	Затрагивает лишь инженерные сети, не влияя на жилое пространство в целом (например, на стены)
Изменение площади комнат, например – в результате расширения ванной за счёт коридора	Никакого расширения комнат нет
Могут появиться новые помещения, например – гардеробная	Новые помещения не появляются
Изменения должны быть внесены в техпаспорт квартиры	Также вносятся в техническую документацию жилого помещения
Требует согласования с органом местного самоуправления, жилинспекцией или отделом архитектуры	Нужно согласовывать с профильными службами.

Например, при переносе электрического оборудования – с городскими электросетями, а при переносе газовой плиты – с газовой службой

Пример отличий. Антон купил квартиру, в которой старое сантехническое оборудование, душевая вместо ванны и перегородка между туалетом и ванной. Он хочет внести изменения.

В нашем случае возможны как переустройство, так и перепланировка ванной комнаты:

• Если собственник заменит старые трубы на новые и кардинально поменяет сантехническое оборудование в «мокрых зонах» – это считается переустройством.
• Если захочет снести перегородку между ванной и туалетом, объединив их в одну комнату – это перепланировка.
• Если санузел расширяется за счёт жилой комнаты – это тоже перепланировка, которую нужно согласовывать с жилинспекцией.

А если потребуется заменить старую дверь в ванной на новую – это косметический ремонт. Он в согласовании не нуждается. В отличие от тех же перепланировки и переустройства.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Отличий еще больше, представим их в виде таблицы:

Перепланировка	Реконструкция
Касается изменения конфигурации квартиры	Может включать в себя перепланировку
Проводится в рамках исходного объекта. То есть разрешается вносить изменения лишь внутри квартиры	Расширение общей площади жилого дома, надстройка верхних этажей, создание пристроя, дополнительных комнат – в том числе работы с фундаментом
Не затрагивает фасад	Частичное или полное изменение фасада, например – обшивка сайдингом, укладка брёвен и т.д.
Не влияет на крышу	Могут быть всевозможные надстройки по типу мансард, а также замена стропил и кровельного покрытия
Возможно изменение несущих стен, например – прорубание проёмов	Несущие стены не затрагиваются. Максимум возможно их восстановить и укрепить
Не затрагивает инженерные сети	Частичная или полная замена инженерных сетей, сантехнического и электрического оборудования

Вкратце, реконструкция гораздо шире, чем перепланировка. Она может затрагивать фундамент и фасад, а также расширять общую площадь объекта за счёт пристроек. Реконструкция касается прежде всего частных домов. А перепланировка может проводиться в любой квартире.

Нужно ли согласовывать перепланировку и реконструкцию

Да, это обязательное требование в законе!

Согласование – это подача проекта и документов на рассмотрение в орган местного самоуправления. Специалисты жилищной инспекции проверят, соответствует ли проект нормам СНиП, СанПиНам и прочим регламентам.

Например , в случае с перепланировкой запрещается объединять кухню с газовой плитой и комнату, равно как и переносить санузел в спальню (если это не первый этаж). Такие переделки узаконить невозможно!

О предстоящей реконструкции дома можно сообщить посредством уведомления в адрес администрации. К нему прикладывается проект реконструкции, документы на дом и землю. Для согласования перепланировки в квартире тоже нужен проект + техническое заключение, согласия собственников и документы на квартиру. Собранные бумаги можно подать в МФЦ, откуда их перешлют в уполномоченный орган.

Если сделали перепланировку или реконструкцию, и лишь потом вспомнили о согласовании – придётся узаконивать изменения «задним числом». За незаконную перепланировку грозит штраф в размере до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). После этого может последовать отказ со стороны жилинспекции. В таком случае единственный вариант узаконить самовольную перепланировку – через суд. Ответчиком по делу будет Администрация, а в иске нужно просить суд сохранить квартиру в перепланированном виде.

Заключение эксперта

1. Перепланировка изменяет квартиру изнутри, не затрагивая общедомовое имущество и фасад здания.
2. Переустройством считается замена, перенос или установка инженерных систем в доме или в квартире.
3. Реконструкция укрепляет несущие конструкции и внешний облик жилого дома, например – за счёт пристройки бани, гаража, мансарды.
4. Общая цель трёх процессов – улучшение условий проживания.
5. Разница в технических изменениях. Например, переустройство не затрагивает ничего кроме инженерного оборудования, а реконструкция может включать в себя и перепланировку, и переустройство.
6. Строительные работы нужно согласовывать с местной администрацией.

Теперь вы знаете, в чём отличие понятий. Ну а если у вас остались вопросы, задавайте их юристам сайта – в чате или в форме обратной связи. Юристы помогут решить жилищные споры, составить заявление, подготовить документы и разобраться с узакониванием.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.