Покупка половины частного дома: особенности, плюсы и минусы?
Желание уехать из города, купить свой дом, жить спокойной, размеренной жизнью естественно и понятно. Рынок загородной недвижимости заполнен предложениями о продаже домов, коттеджей, таунхаусов. Также есть вариант приобрести не целый дом, а его часть – половину.
Покупка половины дома имеет свои особенности. Все проблемы, с которыми может столкнуться покупатель, а затем правообладатель недвижимости можно поделить на две категории: психологические и юридические.
Юридические проблемы
Покупая половину дома, правообладатель недвижимости сталкивается с необходимостью делить с соседями общий земельный участок, проблемы, связанные с ремонтом дома и т.п.
Возникает много вопросов:
- Можно ли начать строительство на участке, без согласия соседей?
- Разрешается ли произвести демонтаж своей части, сделать перепланировку, оборудовать отдельный вход?
- Как производить ремонт и обслуживание общих коммуникационных систем?
На самом деле подобные вопросы появляются постоянно, их очень много.
Правообладатель части недвижимости может оградить забором свою половину земельного участка. Эту нужно делать по специальным геодезическим маячкам, чтобы случайно не прихватить соседские земли.
Задать вопросы насчёт коммуникаций нужно перед покупкой половины дома. Важно узнать, на кого приходят квитанции, каким образом производится их ремонт и техническое обслуживание.
Оптимальный вариант — установка собственных счётчиков на воду, газ, электричество.
Половина дома, как комната в коммунальной квартире находится в долевой собственности.
Первоочередное право покупки принадлежит соседям. То есть, если захотите продать свою половину дома, вам будет необходимо письменно уведомить об этом собственников второй половины. Это лучше сделать по почте, отправив письмо с уведомлением.
Если соседи напишут письменный отказ или никак не отреагируют на ваше послание в течение месяца, то вы можете распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.
Покупая половину дома, тщательно проверяйте документы. Если продавец получил жилье по наследству или в дар, то могут возникнуть проблемы в будущем. Обделённые наследники имеют право подать в суд на признание завещания или документа о дарении не действительным.
Если они докажут, что человек, оставивший в наследство или подаривший половину дома продавцу, был невменяемым или состоял на учёте в психоневрологическом диспансере, то суд удовлетворит иск. На имущество наложат арест. Затем сделку аннулируют. Покупатель получит обратно свои деньги, а продавец – собственность.
Но, бывают ситуации, когда у продавца не оказывается сразу всей суммы. Он может заявить судье, что потерял их, потратил и т.п. В этом случае, выплаты затянутся на неопределённое время.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, проверяйте документы. Если половина дома подарена или унаследована, обязательно попросите у продавца медицинские документы о душевном здоровье прежнего хозяина. Это может быть справка из психоневрологического диспансера или медицинская карта.
Наймите независимого юриста для проверки всех бумаг. И, только, если всё в порядке, соглашайтесь на сделку.
Психологические проблемы
Половина дома – аналог коммунальной квартиры. Вы будут постоянно взаимодействовать с соседями по разным вопросам.
Важно правильно выстроить отношения. Старайтесь все проблемы решать спокойно, обдуманно. Будьте вежливы, аккуратны, уважайте чужие границы, соблюдайте тишину.
Технический осмотр половины дома
Осматривать загородный дом лучше всего весной. Когда тает снег, становятся видны дефекты кровли, фундаменты.
Осмотрите нижнюю часть дома. Кладка должна быть ровная без трещин, изъянов. Спуститесь в подвал, оцените состояние помещения, особенно углов. Стены должны быть сухими.
То же самое проделайте с кровлей, для этого поднимитесь на чердак. Крыша не должна просвечивать, протекать.
Проверьте состояние стен, оконных, дверных блоков. Используйте уровень. Осмотрите коммуникации. Попросите хозяина включить/выключить свет, воду, систему отопления.
Вывод:
Покупка половины дома, так же, как и любого другого объекта недвижимости – сложный процесс. Важно внимательно осмотреть здание, тщательно проверить документы, удостовериться, что в будущем на недвижимость не наложат ограничения и обременения.
Также важно узнать, что за люди будут жить с вами по соседству, так как от этого зависит насколько комфортной и спокойной будет ваша жизнь.
Какие «подводные камни» ожидают собственника при продаже части дома
Два варианта продажи части дома
Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов, из-за незнания которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались. Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака. В разных ситуациях возможны два варианта сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом). А второй – продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.
Права и обязанности совладельцев дома при продаже части
Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки. И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев. Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки. Причем он не может повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки. И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.
Первый вариант продажи части дома
Человека, приобретшего долю дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом. Такой вариант еще подходит для дачи, в которую наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием вряд ли кто согласится на подобные условия. Поэтому продавцу доли придется сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.
Второй вариант продажи части дома
Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется в соответствии с рыночной ценой. Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть. Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить. После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.
Следующий этап – это узаконивание нового объекта. То есть, на него требуется зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Пакет документов при обращении в службу будет состоять из заявления о государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения на выделение части от каждого из них, правоподтверждающих документов и техпаспорта. Процедуру выделения доли в натуре зачастую усложняет несогласие остальных собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется без профессиональной юридической помощи.
Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как домом, землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально. После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности. Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.
Приобретение половины дома: потенциальные проблемы будущего собственника
Немало наших сограждан по различным причинам хотят «жить на земле-кормилице», в своем владении и, конечно, с прилегающими к жилищу сотками огорода-сада. На рынке недвижимости нередки варианты, предусматривающие приобретение половины дома. Это, понятное дело, дешевле, чем приобретение отдельно стоящего жилого дома, и менее хлопотно, чем возведение дома собственными усилиями с «нуля». Но обладание половиной дома всегда имеет свои как очевидные, так и скрытые минусы для хозяина такой жилой площади.
Приобретение жилища на земельном участке или его части – процедура с множеством нюансов и юридических тонкостей. Поэтому трудности и проблемы, с которыми может «познакомиться» (часто неожиданно) добросовестный и законопослушный приобретатель, можно разделить на два основных типа: юридические и психологические.
К юридическим проблемам отнесем все, что так или иначе с использованием общего (или раздельного) земельного участка, оплатой коммунальных услуг, производством текущего, либо капитального ремонта. Это же касается и вопросов возведения (сноса) строений на участке, возможности продать свою (выкупить у совладельца) жилую площадь и другое-разное. В таких вопросах нужно обладать немалой правовой информированностью, либо иметь возможность воспользоваться услугами опытного юридического консультанта.
Итак, гражданин стал совладельцем половины жилого дома и лишь потом его душу стали терзать смутные сомнения. Он стал задаваться вполне резонными вопросами:
— могу ли я начать строить на участке, не имея на то согласие соседей?
— можно ли демонтировать или перепланировать свою часть дома?
— позволительно будет огородить свой участок забором?
— что делать с общими для всех жильцов коммуникациями и счетчиками воды, электричества, газа?
— как насчет возможной перепланировки или обустройства (если нет) своего отдельного входа, строительных процедур по звукоизоляции общих стен?
И подобных «житейских» вопросов может возникнуть не один десяток.
Юрист-консультант на часть вопросов может дать вполне однозначный ответ. Например,
— совладелец жилья имеет право огородить свой участок (желательно по геодезическим маячкам, чтобы вредные соседи не обвинили в захвате их «малой родины» – кровных квадратных миллиметров);
— еще на стадии приобретения нужно определиться, на кого конкретно оформлены коммуникации, а также порядок их ремонта и использования;
— особо важно уделить внимание всем установленным счетчикам (отопления, газоснабжения и электричества). Наилучший вариант, если у каждый совладелец имеет свой счетчик.
А если со временем приобретатель захочет продать принадлежащую ему половину дома? Ведь для совершения такой масштабной операции нужно иметь благоволение хозяина второй половины строения. А тот, как старушка Шапокляк, по причине простой человеческой вредности его не дает. В таком случае, по закону, сложностей особых не должно случиться. Если полдома в совместной собственности, то следует – возможно, через судебный орган – добиться выделения соответствующей причитающейся доли, то есть официального раздела дома. Но если половина жилого строения уже находится в долевой собственности, то совладельцу предлагается приобрести вашу долю (ведь он имеет преимущественное право). В случае получения отказа (письменного) вы имеете право продать свою долю кому угодно. Это же относится к варианту неполучения ответа в течение 30-ти дней.
Эти возможные ситуации достаточно просты, и решить их несложно. Но каждый конкретный случай – строго индивидуальный, который требует не общих советов, а конкретной консультации, учитывающей все нюансы. Случаются, например, такие «шедевры»-фантазии у завещателя: полдома – одному наследнику, вторая половина – другому, а земельный участочек – третьему лицу. Если вас подобная утомительная круговерть и нервотрепка не сильно испугала – приобретайте на здоровье свои жилые метры под крышей и радующий свой и соседский взор палисадник.
Но сильнее напрягают психологические проблемы совладельцев – половинчатых хозяев. Помните – вы приобретаете дом с «историей», традициями и с соседями-старожилами. Люди часто переносят свое личное отношение к бывшим хозяевам на новых жильцов. Все это весьма чревато возможными конфликтами и негативом. Варианты развития отношений могут быть самыми разными. Даже близкие родственники, становясь соседями, могут стать врагами.
Покупка половины дома вполне оправдана, если нет другого варианта приобретения жилья с земельным участком (нехватка средств, или строение имеет очень выгодное транспортное и географическое расположение). И все же, во всех случаях нужно многократно продумать-передумать, тщательно рассматривая каждую из возможных сделок.
