Какой небольшой бизнес можно организовать на первом этаже новостройки?

Отведение первых этажей жилых зданий под коммерческие объекты в некоторых регионах закреплено законодательно. Бизнесменам, решающим занять такие помещения, останется лишь выбрать подходящую идею по организации своего дела, способную стать прибыльной.

При возведении новостроек все чаще наблюдается интересная тенденция не располагать квартиры на первом этаже. Его помещения предполагается отводить под коммерческие нужды. В столичном регионе подобную инициативу закрепили законодательно. Теперь размещение жилых помещений на первых этажах подпало под запрет.

Некоторые бизнесмены сразу стремятся закрепить за собою право пользования частью нежилого фонда в недавно застроенном микрорайоне. Это дальновидное решение, поскольку в первые пару-тройку лет после ввода новостройки в эксплуатацию порядка трети отведенных под коммерческую деятельность площадей пустует, потому у предпринимателя больше вариантов выбора.

Целевая аудитория и выбор продукта

Разработка подходящей бизнес-идеи неизменно начинается с определения целевой аудитории. В новостройках жилище приобретается преимущественно семейными людьми 35-40-летнего возраста. Немалое их число обзаводится детьми и домашними любимцами. Редко попадаются среди контингента пенсионеры либо те, кто близок к этой возрастной категории. Такие люди хранят верность прежнему месту жительства, и заставить их переселиться в новостройку способен снос старого дома либо стремление находиться поближе к детям-внукам.

Новостройки комфорт- или эконом-класса обычно облюбовывает средний класс. Повседневные товары либо услуги первой необходимости, предоставляемые прямо по месту проживания, воспринимаются ими позитивно. Еще один подходящий таким людям вариант — недорогие развлечения. Предлагать жильцам подобных новостроек уникальный дорогостоящий продукт — создать риск краха бизнеса. Другое дело, если недвижимость элитная.

Провальные и приемлемые варианты

Размещение на первых этажах крупных магазинов и прочих заведений, создающих жителям домов неудобства, означает вступление в негласный конфликт с этими людьми. Положительно такие торговые точки и рестораны с громкой музыкой после указанного в законодательстве о тишине времени восприниматься не будут. Другой проблемный момент — эти заведения притягивают маргиналов, соседству с которыми жильцы точно не порадуются. Раздражают многих распространяющиеся по всему зданию запахи, если в нем расположилось заведение общепита.

Другое дело — открытие торговой точки, где представлен ассортиментный ряд основных потребительских товаров, — «магазин у дома». Под него сгодится помещение сравнительно небольшой площади, 50-70 кв. м, и хватит максимум 5-7 человек персонала. Лояльны собственники жилища в недавно возведенных домах к бьюти-салонам, нешумным фитнес-клубам, аптекам, турфирмам и т.п.

Топ-5 бизнес-вариантов для первых этажей новостроек

Кофейня

Возможность приобретения ароматного горячего напитка перед работой либо учебой будет оценена многими. Вечером в таком заведении приятно посидеть за неспешной беседой с приятелями.

Владельцу бизнеса подобная идея выгодна в плане стартового вложения. Не потребуется столь много первоначальных расходов, как при открытии кафе либо ресторана, для которых нужно множество единиц специального кухонного оборудования. В кофейне необходима профессиональная кофемашина, цена на которую в долларовом эквиваленте составит в среднем 2000.

Дополнительно для помещения площадью до сотни кв. м понадобятся:

• пара холодильников;
• витрина либо барная стойка;
• мойка;
• разнообразная посуда;
• кофемолка;
• мебель, декор.

Суммарно раскошелиться придется на эквивалент 10000-15000 долларов. К этим расходам прибавятся траты на приобретение или аренду площадей.

Центр детского творчества

В таких учреждениях дети обучаются иностранным языкам, живописи, основам рукоделия, занимаются с логопедами, участвуют в психологических сеансах. Обязательно наличие отдельного входа в подобное помещение, минимальная площадь которого — 150 кв. м. Здесь оборудуются классы под разные занятия. Дополнительно обустраивается место, где родители станут поджидать отпрысков.

Помещение перед открытием детского центра будет нуждаться в ремонте, создании подходящего дизайна, меблировке, оснащении необходимым оборудованием: компьютерами, проекторами, досками и др. Потребуются юным клиентам учреждения игрушки, книги, пособия. Затраты на все эти статьи составят минимум 12000-14000 долларов в рублевом эквиваленте. Сумма в конкретном случае зависит от числа предлагаемых курсов, зарплаты педагогов и т.п.

Фитнес-клуб

Такая идея пугает малоопытных бизнесменов из-за необходимости приобретения дорогостоящих тренажеров. Выходом из положения при ограниченном размере стартового капитала станет акцент на определенных занятиях: по йоге, степ-аэробике, пилатесу или др. Подойдут в качестве основного направления популярные танцы со спортивным уклоном: зумба-фитнес, сальса-аэробика.

Минимальный размер площади под фитнес-тренировки — 120-150 кв. м суммарно. Обязательные для этого заведения помещения, помимо залов занятий, — ресепшен, раздевалки, санузлы. Без обеспечения полноценного воздухообмена, который по нормативным требованиям составляет не менее 80 кубометров в час, зарегистрировать клуб не удастся. Потому необходимо наличие вентиляционной системы. На каждого занимающегося в зале клиента выделяться должно минимум 2,5 кв. м. По этим нормам, помещение в полсотни квадратных метров вмещает максимум 20-25 человек.

Расходы на открытие фитнес-объекта, без учета оплаты аренды/покупки, — 10000-12000 долларов в среднем. Включают они приобретение подходящей мебели, инвентаря, обустройство залов, ресепшена, зоны ожидания и т.п.

Антикафе

Завоевывающие на российской территории популярность заведения, где клиенты оплачивают время нахождения, а не приобретенные напитки либо еду, сгодятся для размещения на первых этажах жилых объектов. Антикафе станут местом совместной работы, проведения тренингов, приятного времяпрепровождения с семьей либо приятелями.

Оборудование таких помещений точкой WiFi-доступа обязательно. Наличие кухни не принципиально. Пищевые продукты посетителям разрешается приносить с собою или приобретать из имеющихся в ассортименте. В антикафе обычно заказывается доставка еды. Рабочая зона оборудуется мягкой мебелью, удобными столами. Минимальный размер помещения — 120 кв. м, а стартовые вложения сопоставимы с актуальными для открытия кофейни.

Зоосалон

Владельцы домашних питомцев оценят наличие такого заведения под боком. Для груминг-студии достаточно качественно отремонтированного 50-70-метрового по площади помещения. Принципиальный момент — найм хорошего грумера, приобретение нужного оборудования и инструментов для него. Для мытья кошек и собак устанавливается специальная ванна. Минимальный набор оснащения: груминговый стол, машинка для стрижки, разнообразные щетки, косметика.

Инвестиционный портал

Всегда выбирайте самый трудный путь — на нем вы не встретите конкурентов

Главная
1. Статьи
2. Как квартиру на первом этаже превратить в успешный бизнес

Как квартиру на первом этаже превратить в успешный бизнес

Итак. Вы счастливый обладатель квартиры на первом этаже. Если вы не планируете жить в этой квартире, то можно начать зарабатывать на ней. Самое простое – это просто сдавать ее в аренду. Но мы предлагаем рассмотреть и другие варианты и использовать эту квартиру для бизнеса. Это потребует некоторых вложений – но и уровень дохода на порядок выше. Для этого придется перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. После того, как квартира будет оформлена, можно заняться ремонтом. Самое первое, что вам нужно будет сделать – это отдельный вход. Очень хорошо, если часть окон и балкон выходят на противоположную сторону от главного входа в парадное – это упростит процесс ремонта и не будет мешать остальным жильцам. И не вздумайте сэкономить на отдельном входе, — какой бы вид бизнеса вы не выбрали – заходить клиентам через общее парадное – недопустимо. Ремонт внутри помещения можно отложить до момента, когда вы определите, под какой вид бизнеса вы будете использовать свою квартиру.

Мы собрали для вас информацию и предлагаем самые распространенные направления бизнеса, под которые используются квартиры на первом этаже.

• Самое распространенное направление – это парикмахерская. Для этого подойдет даже однокомнатная квартира, если комната достаточно большая в ней может поместиться несколько мастеров. Можно задействовать все помещения и даже балкон, если утеплить его и оборудовать.

• Второе не менее распространенное направление – продуктовый магазин. Но здесь есть несколько нюансов. В-первых – под магазин нужно хотя бы трехкомнатную квартиру, чтобы дать нормальный ассортимент товаров. Также, если в этом районе много магазинов или есть большой супермаркет, выручка может быть не такой большой, как вы планируете. Если же вы только хотите открыть магазин на первом этаже и подыскиваете квартиру для этой цели – выбирайте массивы, где на большое количество жилых домов приходиться мало продуктовых магазинов. Тогда ваш магазин будет очень востребованным и принесет хорошую прибыль.
• Как вариант, можно открыть магазин любой направленности: бытовой химии, канцтовары, цветочный магазин и пр. Выбор за вами. Если вы уже занимались продажей товаров в какой-либо области и у вас есть наработанные связи с поставшиками, логично будет открыть магазин со знакомым вам товаром..

• Третье по популярности направление бизнеса, которое можно обустроить на первом этаже – аптека. Здесь также подойдет однушка. Ведь для аптеки много комнат не потребуется, поскольку товар не занимает много места.

• Еще один вариант направления бизнеса – отделение банка. В этом варианте есть свои нюансы. Место должно быть достаточно людное и просматриваемое издалека, поскольку нет смысла открывать отделение банка в темном закутке. И хотя эти показатели важны и для первых трех направлений бизнеса, но если в магазин люди придут в любой закуток, когда нужны продукты и он находится рядом с домом, то отделение банка должно быть на виду. Еще один момент — для отделения банка тоже нужна будет трехкомнатная квартира, как минимум. И если в первых трех вариантах вы можете быть хозяином бизнеса. то в случае с банком – только арендодателем. Прибыли меньше – но и «головной боли» тоже меньше.
• Также отремонтированную квартиру можно сдать под офис. Вариант заработка тоже аренда, но аренда нежилого помещения намного больше жилого и соответственно ваша прибыль будет больше.

• Один из прибыльных вариантов – открыть кафе. Этот вариант будет приносить хорошую прибыль, если вы организуете все правильно. Однако у вас могут быть проблемы с соседями-жильцами дома и с согласованием такого направления бизнеса в соответствующих инстанциях. Поэтому делайте ваше кафе максимально спокойным по атмосфере, допустим кофейня, или мини пиццерия. В любом случае, продавать спиртное в таком месте не рекомендуется, а тем более делать из кафе пив-бвр.

Какой бы вариант бизнеса вы не выбрали – не бойтесь начинать. У вас уже есть недвижимость и с ней можно заработать. А если ни один из предложенных вариантов вам не приглянулся – заходите к нам на сайт в раздел, где размещают свои идеи бизнеса молодые бизнесмены, и возможно именно здесь вы найдете свой идеальный бизнес.

Украина запретила войти на рынок компании PayPal?

Как молодому бизнесмену не загубить свой бизнес и стать первым в своей отрасли

Ресурсоэффективность — показатель прогрессивности бизнеса и власти

15 эффективных советов как организовать себя и свое время

12 cекретов успешного бизнеса от Билла Гейтса

4 самых эффективных способов общения с клиентами

Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году

Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.

Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.

Сколько стоят помещения на первых этажах

Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.

Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках

В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.

Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.

Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.

Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.

Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.

«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.

Читайте также

Кто покупает первые этажи для бизнеса

В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.

«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.

Читайте также

Какие помещения подходят для бизнеса

Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.

Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:

— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.

Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер