Права нанимателя жилого помещения при сносе дома

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Предоставление жилья в связи со сносом аварийного дома, если у нанимателя есть собственное жилье

Многоквартирный жилой дом, в котором мы занимаем квартиру по договору социального найма, признан аварийным и подлежащим сносу.

У одного из членов семьи нанимателя имеется в собственности квартира.

Должен ли орган местного самоуправления предоставить взамен другое, пригодное для проживания, жилое помещение всем членам семьи нанимателя, или же квартира должна быть предоставлена только тем из нанимателей, кто не имеет жилья в собственности?

Как следует из положений статьи 89 Жилищного кодекса РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям «снос дома» и «признание жилого помещения непригодным для проживания», другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:

— благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

— равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

— предоставляемое жилье должно отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Жилые помещения предоставляются в таком случае согласно положениям статьи 57 ЖК РФ вне очереди.

Из приведенных норм права следует, что предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер.

Площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не учитывается при определении площади жилья, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья.

К таким выводам пришел Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики.

Подробнее об этом см. раздел 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Порядок предоставления жилья по договору социального найма в связи со сносом дома

Административный регламент устанавливает порядок и стандарты предоставления помещения.

Проблемы ветхого жилья и, как результат, сноса многоквартирных домов сегодня весьма актуальны. В случае выселения граждан из жилых помещений социального типа из-за сноса дома, следует придерживаться административного регламента, регулирующего порядок предоставления жилых помещений. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Регламент предоставления жилого помещения

Существует определенный регламент, в соответствии с которым определяются правила предоставления и использования квартиры. Этот регламент считается официальной документацией, которая имеет силу юридического характера. Административный регламент устанавливает порядок и стандарты предоставления помещения по договору социального найма, закрепляет права и обязанности жильцов, а также правовое положение органа местного самоуправления, который занимается предоставлением жилья на территории определенного населенного пункта.

Согласно регламенту существует ряд оснований для предоставления жилья по договору социального найма:

• если помещение, в котором проживал гражданин, было признано непригодным для использования в установленном законом порядке;
• квартиры предоставляются сиротам и детям, которые остались без родительского попечения по завершении ими образовательного процесса в соответствующих учреждениях;
• если гражданин страдает заболеванием хронического характера в тяжелой форме (перечень таких патологий устанавливается правительственными органами);
• если гражданин признан малоимущим;
• если здание находится в аварийном состоянии и подлежит сносу.

Эти основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма зафиксированы в жилищном кодифицированном акте.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений

Согласно регламенту муниципалитет или государственный орган власти при сносе многоквартирного дома обязаны предоставить гражданину для использования другое жилое помещение. В кодифицированном акте сформировано четкое понятие о том, что альтернативное жилье должно соответствовать ряду критериев. Основной из них – благоустроенность. Под данным понятием подразумевается совокупность следующих требований к предоставляемому жилому помещению:

• благоустроенность относительно условий проживания в конкретном населенном пункте;
• площадь квартиры должна быть одинакова с той, из которой выселяют гражданина;
• жилище должно соответствовать всем гигиеническим и санитарным нормам, а также противопожарным правилам;
• жилое помещение должно находиться в пределах того же населенного пункта.

При этом не допускается заселение в одну комнату жильцов, которые имеют разную половую принадлежность (за исключением лиц, которые состоят в браке).

Предоставление новой квартиры или дома в другом населенном пункте осуществляется только с согласия выселяемого гражданина. Обратите внимание: если наниматель не встал на учет в качестве нуждающегося в помещении, то это не означает, что он не может рассчитывать на предоставление благоустроенной квартиры при сносе дома.

Выкуп жилых помещений

Жилищный кодекс РФ предусматривает также и выкуп жилого помещения социального типа. Осуществляется он в связи со сносом многоквартирного здания, необходимым ввиду его ветхого состояния или изъятия участка земли, на котором расположен дом. Данное решение принимают органы местного самоуправления, субъекты РФ или же муниципалитеты. Соответственно именно они и осуществляют выкуп жилого помещения многоквартирного дома, подлежащего сносу.

Что касается стоимости выкупного типа, то согласно регламенту она определяется соглашением между самим жильцом и лицом, которое выкупает помещение. Стоимость может включать в себя не только рыночную цену, но и убытки, которые понес жилец в связи с этими событиями. Например, убытки могут быть связаны с изменением привычного места проживания.

Одностороннее расторжение договора социального найма

Административный регламент использования квартиры и других помещений дома предусматривает и одностороннее расторжение договоренности о найме социального типа, при этом такое расторжение возможно по свободной воле двух сторон. Разница лишь в том, что наниматель может расторгнуть соглашение, при этом причины такого решения он озвучивать не обязан.

Что касается наймодателя, то он может требовать прекращения соглашения о найме социального типа только в строго зафиксированных случаях и исключительно в судебной инстанции.

Такое неравенство сторон можно объяснить тем, что законодатель желает по максимуму защитить законные интересы нанимателя.

Стоит отметить, что лицо, которое снимает дом по соглашению найма социального типа, может расторгнуть это соглашение об использовании жилого помещения по собственной инициативе. При этом наниматель даже не обязан оповещать об этом другую сторону, как это закреплено в положении о коммерческом найме.
Наймодатель имеет право прекратить договор найма жилого помещения только в ряде случаев:

• невнесение нанимателем оплаты за использование квартиры на протяжении полугода;
• разрушение помещения или же его порча как самим нанимателем, так и теми лицами, за поступки которых он несет ответственность;
• постоянное нарушение законных интересов соседей, в результате чего проживание в пределах одного дома становится невозможным;
• в случае использования квартиры или другой части дома не по назначению.

Даннный перечень считается исчерпывающим, в других случаях принудительное выселение невозможно.

Отказ гражданина от переселения

Иногда жилец, использующий жилое помещений социального типа в многоквартирном доме, подлежащем сносу, может отказываться от использования предложенного ему жилого помещения. В этом случае выселение граждан осуществляется в судебном порядке (по иску государственного органа или муниципалитета). Вышеуказанные стороны могут обратиться в судебную инстанцию с иском о выселении лиц вследствие того, что они самовольно занимают площадь, которая им не принадлежит (в основном по соглашению о найме социального типа).

Если после вступления решения суда в силу граждане не спешат освобождать квартиру, выселение производится в принудительном порядке, на основании листа исполнительного типа.

Стоит отметить, что выселение возможно только в том случае, если дом был признан находящимся в аварийной категории, то есть дальнейшее использование жилого помещения сопряжено с опасностями для жизни граждан и рисками разрушения здания. Признание такого положения осуществляется квалифицированными специалистами в соответствии со специальной градостроительной документацией. При необходимости судебная инстанция может исследовать правомерность сноса дома. В качестве основных официальных бумаг можно выделить акт обследования дома, а также решение о его сносе, которое принимается госорганами или муниципалитетом. При этом само выселение и предоставление нового жилого помещения осуществляются согласно административному регламенту.

Как дают квартиры нанимателям при сносе дома? Ст. 86 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если вы — обитатель старого дома, давным-давно подлежащего сносу, то наверняка ждете данного события с нетерпением. Такие жильцы с надеждой поглядывают в будущее, рассчитывая на новенькую квартиру площадью несколько больше старой. Но уверены ли вы, что всё выйдет по-вашему? Давайте узнаем, как дают квартиры нанимателям при сносе дома и как собственникам.

В чем разница

Главное, что следует понимать: жилье может быть либо своим, либо государственным. То есть предоставляться вам согласно договору так называемого социального найма. В первом случае недвижимость — ваша собственность, принадлежит вам и только вам, права прийти и отобрать жилплощадь просто так (без серьезных оснований) не имеет никто. Это касается всех, у кого квартира приватизирована.

Если же занимаемое жилье имеет статус муниципального (второй вариант), те, кто проживают в нём, всего лишь прописаны (зарегистрированы) на указанной площади, но не обладают абсолютно никакими правами собственности по отношению к ней даже в том случае, когда проживание семьи здесь исчисляется десятилетиями. То есть вы просто-напросто арендуете вашу квартиру у государства.

В случае необходимости сноса дома вопрос о предоставлении жилья взамен уничтожаемого решается именно исходя из того, муниципальное оно или ваше собственное.

Как дают квартиры при сносе дома нанимателям

Когда ваша арендованная у государства площадь признается непригодной для проживания и планируется под снос, то законом (ст. 86 ЖК РФ, а также ст. 87) вам гарантируется предоставление иного жилья (благоустроенного) на тех же самых условиях — по договору найма (социального). Выделить новую «территорию» вам обязаны в пределах одного и того же населенного пункта.

Ключевое слово в данном положении — «благоустроенное». Что это значит? Суть в том, что уровень благоустройства вновь предоставляемого помещения в обязательном порядке должен быть не ниже, чем того, которого вы лишились. Речь идет о наличии удобств коммунального характера и соответствии тем требованиям санитарно-технического характера, которые обеспечивают процесс жизнедеятельности без возможности нанесения ущерба здоровью. Все нормативы подобного плана, как и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, содержатся в паре основных документов, а именно:

1. В Положении, регламентирующем признаки непригодности жилья к нормальной эксплуатации (речь идёт о государственном и общественном жилищном фонде), которое было утверждено в ноябре 1985 года приказом номер 529 Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР.
2. Второй документ — утвержденное в Постановлении Правительства РФ номер 47 в январе 2006 года положение, которое устанавливает основные принципы признания помещения непригодным к проживанию, а многоквартирного дома — подлежащем сносу. Под пункты его подпадает любое эксплуатируемое на территории нашей страны жилье вне зависимости от формы собственности.

Тонкости законодательства

Если связанное с выселением и переездом в альтернативное наемное жилое помещение дело рассматривает суд, его обязанность — провести проверку соответствия предоставляемой жилплощади той степени благоустройства, которая регламентирована в условиях конкретного города либо населённого пункта. В ст. 89 ЖК РФ (пункт номер три) предусмотрено обязательное указание в решении суда конкретного выделяемого жильцам помещения.

Оно обязано по параметру общей площади быть равнозначным освобождаемому, но относительно числа комнат, а также вопроса выделения отдельной квартиры проживавшим до того в коммуналке людям не всё так просто. Положения закона на этот счёт требуется читать особенно внимательно.

В пункте номер два ст. 89 ЖК РФ говорится о том, что в случае проживания нанимателя вместе с членами семьи перед выселением в квартире или двух (и не менее того) комнатах данные люди обладают законным правом претендовать на квартиру или то же число комнат. Как это понять? А вот так:

1. Если жилплощадь в сносимом доме — отдельная квартира, никто не имеет права урезать вас в общем метраже. То есть предоставляемое помещение должно быть не менее просторным, чем старое. Но о том, что число комнат в новой квартире будет тем же, в законе не говорится ничего.
2. Если же наниматель, которого выселяют, вместе с семьей жил до этого в коммуналке и занимал, допустим, две комнаты, то и получит он ту же самую пару комнат в коммуналке.

А как было раньше?

До изменений в жилищном законодательстве в 2005 году ЖК РФ содержал и другие нормативы предоставления жилья при сносе дома. В частности считалось недопустимым выделять одну комнату разнополым лицам возрастом более 9 лет (за исключением супружеской пары). Кроме того, учитывали медицинские показания, то есть требования отдельных граждан касательно состояния здоровья. А также ряд прочих обстоятельств, заслуживающих отдельного внимания.

Новый жилищный кодекс, как мы все можем убедиться, никаких подобных положений не учитывает. Хотя субъектам РФ местного уровня разрешено самостоятельно решать, как дают квартиры нанимателям при сносе дома соответствующие органы, принимаемые ими нормативы должны быть не хуже условий, прописанных федеральным законодательством (в том числе ЖК).

Как всегда, ситуацию в столице не сравнить с регионами. Например, снос домов в Москве власти пытаются решить одновременно с проблемой коммуналок. Местным законодательством предусмотрена возможность при выселении обеспечить каждую семью отдельной квартирой. В прежние времена данное положение оставляло шанс улучшить условия проживания множеству семей. Чтобы поправить дела за счёт государства, граждане ещё в Советском Союзе разводились, делили лицевой счёт и превращали общую отдельную квартиру в коммунальную. Согласно закону, после развода супруги считаются чужими людьми и при переселении имеют право претендовать каждый на свое жилье.

Какая статья нас защитит

Хотя в 89-й статье ГК РФ не прописаны обязательства государства по учету интересов отдельных граждан, существует еще и статья номер 58. Она касается учета законных потребностей последних. Именно там обозначено, как дают квартиры нанимателям при сносе дома, и на что ориентироваться в ситуации переселения.

Пункт 1 гласит, что заселить комнату разнополыми лицами (кроме супругов) можно лишь с их согласия. Что это значит практически? Семье с двумя детьми, живущей в квартире-двушке можно претендовать при переселении на дополнительную третью комнату. Также по-прежнему работает и схема фиктивного развода.

Кроме того, в пункте втором той же статьи номер 58 указано, что в случае проживания семьи в однокомнатной квартире или единственной комнате коммуналки новая жилплощадь может и превышать норму, положенную одному человеку (до двух раз). То есть жителям коммуналок теоретически всё же светит расселение по отдельным квартирам, а семье с детьми, ютящейся в старенькой однушке можно надеяться на подарок в виде новой двухкомнатной квартиры.

Там же есть информация и об учете интересов граждан, имеющих хронические заболевания в тяжелой форме.

Порядок предоставления жилья при сносе дома собственникам

Всё, о чём говорилось выше, не имеет к вам ни малейшего отношения в том случае, когда жилое помещение принадлежит хозяину на правах собственности. То есть квартира приватизированная, купленная, полученная в наследство и т. п.

Вопросы перемещения из собственной недвижимости регулируются положениями статьи номер 32 ЖК РФ. Если из наемного социального жилья выселяют, не спрашивая согласия зарегистрированных там, то подобная процедура в случае с собственной квартирой может происходить лишь по согласию с владельцем.

Какие же именно условия должны соблюдаться при процедуре выселения из такого жилья? Какую квартиру дадут при сносе дома? Согласно пункту номер один 32-й статьи ЖК, забрать у собственника жилое помещение можно, выкупив его по причине изъятия занимаемого им земельного участка для нужд государства и муниципалитета. Выкупить помещение частично можно лишь по взаимному согласию. Проще говоря, если государству потребовался земельный участок, на котором стоят жилые дома, подлежащие сносу, оно может предложить вам продать ему вашу недвижимость.

Большинство собственников при возникновении подобной ситуации переживает. О чем же? Главным образом о том, что сумма денежной компенсации, предложенной государством, окажется значительно ниже рыночной цены утраченного жилья, из-за чего выселяемый гражданин не сможет приобрести себе равноценную площадь. А что же говорится об этом в законе?

Сколько денег нам обязаны дать

Состав выкупной цены помещения, используемого под жилье, должен включать:

1. Его рыночную стоимость.
2. Сумму убытков, понесенных собственником по причине изменения места проживания.
3. Необходимые расходы переселяемого, связанные с временным пользованием другим помещением до момента приобретения (покупки) новой квартиры. Это касается ситуации, когда в соглашении не указано, что право пользования изымаемой жилплощадью сохраняется до момента приобретения новой.
4. Сумму расходов, связанных с переездом.
5. Необходимые затраты при поиске альтернативного жилья для покупки, а также при процедуре оформления документов и права собственности на него.

Таким образом, по закону размер выкупа должен покрывать все связанные с этим процессом расходы. Если буквально понимать текст статьи, государство обязано оплатить вам всё, вплоть до комиссионных подбирающему новую недвижимость агенту и расходов на съемную квартиру, пока новая еще не куплена.

Законодательная ловушка

Разумеется, затраты эти отнюдь не малы. Именно потому законодательство предусмотрело пункт, согласно которому возможно предложить собственнику взамен изымаемой квартиры иную с зачетом стоимости последней в составе выкупной цены. Как это понимать практически?

Попросту говоря, забрав вашу квартиру, государство может предложить вам другую. Но в случае более высокой рыночной стоимости последней вам будет выдвинуто требование доплатить. Предположим, вы — владелец однокомнатной хрущевки (старой и без ремонта). Разумеется, рыночная цена ее невелика и никак не сравнима со стоимостью свеженькой однушки в новостройке. И вам предлагают выбор: получить компенсацию, суммы которой вряд ли хватит на приобретение чего-либо приличного, либо доплатить разницу за новую квартиру.

Людям со скромными доходами не годится ни один из предложенных вариантов. Доплатить им нечем, а за выделенные взамен ветхого жилья копейки приобрести что-либо нереально. Кроме того, жилищным кодексом не предусмотрено никакого указания о равноценности предлагаемого собственнику жилья по метражу либо числу комнат. Речь идет лишь о стоимости квартиры, предлагаемой в качестве замены.

Что следует знать

Разумеется, право собственника — категорически отказаться от всех предложенных вариантов предоставления жилья при сносе дома, как и от денежной компенсации. Но в случае отсутствия итогового соглашения государство оставляет за собой право решать вопрос по суду. Реализуемая в последние годы столичными властями программа расселения породила множество конфликтов и сложных ситуаций. И в этом случае необходимо помнить следующее:

1. О будущем изъятии квартиры собственника обязаны предупредить письменно не менее чем за год до наступления события.
2. Выкупить жилое помещение раньше, чем через год после получения владельцем подобного уведомления, можно лишь с его согласия (статья 32, пункт 4 ЖК).

В чём же тут подвох? Когда год закончится, а соглашение достигнуто так и не будет, государство имеет право выкупа через суд.

Как заставить собственника съехать по закону

При внимательном прочтении 32-й статьи ЖК проясняется, что речь во всех случаях идет о сносе объектов жилья в связи с изъятием земли для государственных нужд. А что бывает в случае аварийности дома и необходимости сноса либо реконструкции? Согласно десятому пункту той же самой 32-й статьи ЖК, акт признания дома таковым (ветхим, аварийным, требующим сноса) — законное основание предъявления владельцу квартиры в нём требования о соблюдении разумного срока в осуществлении данной процедуры.

Если же собственники в пределах положенного срока снос либо реконструкцию не осуществили, земельный участок разрешается изъять для муниципальных нужд. Значит, изъять можно и каждое из жилых помещений дома. Истолковать однозначно данное положение довольно затруднительно. Каким образом будут изымать собственность в случае «назначения» дома аварийным или нуждающимся в реконструкции?

На этот случай существует статья номер 7 ЖК. В ее первой части указывается: в тех ситуациях, когда урегулирование жилищных отношений законом или соглашением участников отсутствует, как и нормы законодательства с конкретным указанием порядка действий, следует применять аналогию, то есть те положения, которые регламентируют похожие ситуации. Если придерживаться данной нормы, жилищные права ветхого или аварийного дома обеспечиваются согласно положениям той же 32-й статьи ЖК.

Попросту говоря, вне зависимости от причины сноса дома изымают помещения у собственников по-прежнему через выкуп или предоставление иного жилья по соглашению либо через суд.

Как бывает на самом деле

В реальных условиях решают жилищный вопрос в процессе выселения из сносимого дома всякий раз по-своему. Снос домов в Москве и Санкт-Петербурге законодательно достаточно чётко регулируется. Но ряд субъектов РФ при решении вопроса руководствуется лишь положениями Жилищного Кодекса.

Кроме того, достаточно многое зависит от бюджета того или иного субъекта РФ. В одних городах государству проще выделить жильцам альтернативное жилье. В других — выкуп помещений властям выгоднее, чем предоставление реальных квадратных метров.

Зачастую граждане в ожидании процедуры сноса пытаются зарегистрировать на собственной жилплощади как можно большее число родственников либо оформить фиктивный развод с последующим требованием от органов власти гораздо большей по сравнению с прежней жилплощади. Недовольными, как правило, оказываются обе стороны. И предсказать развитие событий в каждой конкретной ситуации практически невозможно.

Если вы категорически не согласны с теми условиями, на которых власти предлагают вам выкуп или обмен вашей квартиры, и мирного соглашения достичь не удаётся, запасайтесь деньгами на юристов и отправляйтесь в судебную инстанцию.