Признание незаключенным договор купли продажи жилого дома

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Решение суда о признании договора купли-продажи незаключенным

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи…,
при секретаре…,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 20 июня 2008 года
гражданское дело по иску Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П. П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств,

Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д.. 13.09.1994 г.р., а также П.А., Л.М. обратились с иском в Кировский районный суд г.Омска к Т.В., В.Ф. о признании незаключенным договора от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске, а также о признании недействительными записи регистрации права собственности, сделанные 14.07.2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указав в обоснование иска, что 14.06.2008 г. с ответчиками заключен договор купли-продажи указанной квартиры. При регистрации по месту жительства в спорной квартире им стало известно, что в квартире зарегистрированы Ю.М. и Н.М., вселенные в квартиру решением суда от 06.12.2005 г.. которое вступило в законную силу в мае 2006 г., а уже 14.06.2006 г., эта квартира была им продана ответчиками. То есть ответчики умышленно скрыли от них факт вселения указанных лиц и наличие у них бессрочного права пользования жилым помещением. Решением суда от 21.05.2007 г. истцам было отказано в выселении Ю.М. и Н.М. Считают, что при заключении сделки по вине ответчиков не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем его следует признать незаключенным. Кроме того, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчиков и может быть признана недействительной. Зная о правах Ю.М. и Н.М. на проживание в квартире, они бы не стали заключать сделку.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования в части обоснования заявленных требований и просили признать договор купли-продажи квартиры незаключенным ввиду нарушений ст. ст. 432, ч.1 ст. 558 ГК РФ. Дополнительно указав, что в силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ ответчики обязаны возвратить им неосновательное обогащение и возместить убытки, составляющие разницу в рыночной стоимости жилого помещения, приобретенного 14.06.2006 г. и рыночной стоимости аналогичного жилого помещения на 12.03.2008 г., а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. В связи с чем уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10 кв. незаключенным, взыскать с ответчиков в равных долях 1 350 000 руб. неосновательно приобретенных ответчиками по незаключенному договору купли — продажи жилого помещения, 1 282 242 руб. убытков, причиненных ответчиками и 241 387 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 143-144).

В судебном заседании Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей, дополнительно суду пояснила, что узнала о наличии зарегистрированных в квартире Ю.М. и ее дочери Н.М. когда получала документы о регистрации сделки. До этого Т.В., В.Ф. говорили ей о том, что у них есть два сына, которые отказались от приватизации квартиры. О том, что между ними и Ю.М. был спор в суде и о результатах рассмотрения этого спора они ей не говорили, пока она, узнав об их правах после совершения сделки, не позвонила ответчикам. Но они, а потом и юристы заверили ее, что она без проблем выпишет Ю.М. и ее дочь через суд. До совершения сделки она сама копию лицевого счета по квартире не видела, все документы собирала риэлторская фирма, проводившая сделку. В сентябре 2006 г. она встречалась с Г.А., с самого начала принимавшей участие в совершении сделки в интересах ответчиков, и она передала ей за август, сентябрь 2006 г. деньги за оплату коммунальных услуг за Ю.М. и ее дочь. О мирном разрешении вопроса с ответчиками договориться не удалось.

Представитель истца А.А. по устному ходатайству иск поддержал, дополнительно суду пояснил, что договор нельзя считать заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения по всем существенным условием договора, а в спорном договоре не указаны лица, имеющие право бессрочного пользования квартирой Ю.М. и ее дочь. Незаключенная сделка не породила юридических последствий, кроме фактических. Под неосновательным обогащением они понимают 1 350 000 руб., которые получили ответчики при продаже квартиры, убытки составляют разницу между ценой квартиры, за которую она была продана и ее рыночной стоимостью в настоящее время. Проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются, поскольку возможность их взыскания прямо предусмотрена статьей 1107 ГК РФ. Считает, что срок по требованиям о признании договора незаключенным составляет 3 года и он истцами не пропущен.

Истцы П.А., Л.М. в суд не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. . )

Ответчики В.Ф., Т.В. в суд не явились, извещены надлежаще (л.д. 201, 202).

Представители ответчиков Г.А. и И.П. по доверенности (л.д. 179) против иска возражали, пояснив суду, что Н.В. знала при заключении договора и о копии лицевого счета и о том, кто прописан в приобретаемой ею квартире. Их фирма предлагала Н.В. выкупить квартиру по той же цене, что она ее приобрела, но она обратилась в суд. Они пытались урегулировать спор, т.к. ответчики готовы были предложить Ю.М. и ее дочери частный дом на условиях в нем проживания, но та отказалась. Договор считается заключенным с момента его регистрации в государственном органе и требования о признании его незаключенным не имеет смысла. Истцы узнали о регистрации в квартире Ю.М. и ее дочери в июле 2006 г., они все время говорят об обмане, и им ничего не препятствовало сразу же обратиться в суд, но они этого не сделала, т.е. пропустили годичный срок для обращения в суд о признании сделки недействительной.

3-е лицо Ю.М., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней Н.М., суду пояснила, что не знала о совершенной сделке, т.к. в квартире фактически не жила после судебного решения, поскольку Т.В. устраивала скандалы, выгоняла ее, тем самым препятствую проживанию ей и ее дочери. Узнала о том, что квартира продана и попыталась вселиться, в иске о ее выселении истцам было отказано, сейчас предоставлена с ее согласия отсрочка исполнения решения суда, т.к. она понимает, что у истцов большая семья, фактически ей и дочери жить в квартире негде, но у нее тоже нет иного жилья, сейчас она снимает квартиру в Амурском поселке, дочку возит в садик на Левый берег по месту регистрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства в их совокупности, судом установлены следующие обстоятельства.

Решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., по иску В.Ф., Т.В. к Ю.М. о выселении Ю.М. отказано (л.д. 20-22).

14 июня 2006 г. между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры № … по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10. (л.д. 7-9).

Право долевой собственности истцов на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 11-15).

Решением Кировского районного суда г. Омска от 21 мая 2007 г. в удовлетворении исковых требований Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д., 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. о выселении Ю.М. и несовершеннолетней Н.М. отказано, за ними признано право пользования спорной квартирой, куда они и были вселены названным решением суда (л.д. 18-19).

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно пунктам 6, 7 договора купли-продажи спорного жилого помещения от 14.06.2006г. Продавцы гарантируют, что указанная квартира свободна от проживания третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Вместе с тем, в указанном договоре на момент его заключения были зарегистрированы Ю.М. и ее дочь Н.М., в выселении Ю.М. решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., В.Ф., Т.В. было отказано (л.д. 20-22), ее дочь была зарегистрирована по месту жительства матери с 07.03.3006 г. (л.д. 10). То есть на момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования данным жилым помещением третьих лиц, однако не указали их в договоре о продаже квартиры.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истцов о признании сделки от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры №… в доме 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске незаключенной.

При этом суд критически относится к доводам представителей ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст. 196 ГК РФ). Доводы представителей ответчика, что в данном случае следует применять специальный срок исковой давности, установленный в 1 год для оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ) несостоятельны, т.к. истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной, изначально ставился вопрос о признании договора незаключенным (л.д. 3-6) и впоследствии уточнялись основания заявленного иска (л.д. 114-116).

Согласно названному договору стоимость квартиры составляла 1 350 000 руб. (п.З). Сделка исполнена полностью.

Одновременно суд считает обоснованными требования истцов о взыскании убытков виде удорожания цен на жилье, поскольку не может не учитывать процесс инфляции в стране.

Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области (справка от 06.03.2008 г. № 21-59/296, л.д. 119) индексы цен на вторичном рынке жилья квартир улучшенной планировки в г. Омске (на конец квартала, в процентах к концу предыдущего квартала) составляет: .

Одновременно согласно справке Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области № 21-59 44 от 18.01.2008 г. средняя цена 1 кв.м. квартир улучшенной планировки на вторичном рынке жилья г. Омска в четвертом квартале 2007 г. соответствовала 38 920 руб. (л.д. 65-67). Общая площадь спорной квартиры составляет 65,5 кв.м., т.е. ее стоимость по состоянию на 4 квартал 2007 г. составляла бы 2 549 260 руб.

В соответствии с отчетом № 33-08 ООО «Экспертно-оценочного агентства «Ледон» от 30.01.2008 г. об оценке рыночной стоимости квартиры расположенной по вышеуказанному адресу стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 29.01.2008 г. округленно составляет 2 830 000 руб. (л.д. 23-63).

Исходя из изложенного, с учетом ст. 15 ГК РФ, указанного выше удорожания цен на жилье и требований истцов, суд также удовлетворяет требования истцов о взыскании с ответчиков 1 282 242 руб.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания обоснованными доводов представителя истца о наличии неосновательного обогащения и взыскании с них на основании этого процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку из буквального толкования ст. 1102 ГК РФ следует, что обязанность по возврату неосновательного обогащения возникает у лица, которое без установленных законом оснований, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Тогда как денежные средства получены ответчиками в результате договора, на законных на тот момент, основаниях. Более того, сами истцы все это время пользовались приобретенной ими квартирой.

В связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истцов в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина в размере 17 261 руб. 21 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Иск Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. удовлетворить частично.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского в г. Омске, д. 10 кв…, от 14.06.2006 г., заключенный между Т.В., В.Ф. и Н.В., П.П., 08.11.2001 г.р., в лице законного представителя (матери) Н.В., Л.М., С.Д., 13.09.1994 г.р. в лице законного представителя (матери) Н.В., П.А., признать незаключеным.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 14 июля 2006 г. № 55-55-01/073/2006-847 о праве долевой собственности на квартиру … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омск С.Д. (14 доли), П.П. (14 доли), Н.В. (1/6 доли), П.А. (1/6 доли), Л.М. (1/6 доли).

Восстановить Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве долевой собственности В.Ф. (1/2 доли), Т.В. (1/2 доли ) на квартиру № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске.

Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. солидарно 1 350 000 рублей (стоимость квартиры), 1 282 242 руб. (стоимость удоражания цен на жилье), всего 2 632 242 (два миллиона шестьсот тридцать две тысячи двести срок два) руб. 00 коп.

Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. государственную пошлину в размере 17 261 руб. 21 коп., по 8 630 руб. 60 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.

Кассационной инстанцией принят отказ от иска, ввиду того, что стороны, все же, договорились, производство по делу прекращено.