Бестселлеры на рынке проектов
Такие выражения, как «на вкус и цвет товарища нет», в наши дни считаются настолько избитыми, Что их никто не пытается оспорить. Между тем практически в любой сфере деятельности найдется «вкус и цвет», которые стали удивительным примером совпадения предпочтений людей с совершенно разными интересами. Взять хотя бы книжный рынок. Согласитесь, что знаменитый «Код да Винчи» или книги о Гарри Потере, завоевавшие сердца многих Читателей всех стран и континентов, по праву считаются бестселлерами. Свои бестселлеры можно найти и на рынке готовых проектов загородных домов.
Прежде всего давайте попытаемся выяснить, какие готовые проекты загородных домов пользуются повышенным спросом и почему? Если проанализировать наиболее яркие характеристики лидеров продаж на этом рынке за несколько сезонов, можно вывести некую формулу «идеального дома», который удовлетворяет основным требованиям большого числа покупателей.
Параметры дома мечты
Среднестатистический заказчик в наши дни выбирает не самые дешевые, но оправданные по затратам на реализацию проекты. Чаще всего покупатели предпочитают строить дома меньшей этажности на больших пятнах застройки. Гараж все чаще выносится за стены дома, общая площадь и этажность оптимизируется исходя из состава семьи и наличия пространства для гостей. При этом если во главу угла при выборе количественных характеристик проекта ставится рациональность, то на удобствах почти никто не экономит. В представлении сегодняшнего покупателя загородный дом должен быть прежде всего примером ликвидного объекта недвижимости. А для этого – отвечать всем критериям качества жизни XXI века, не унаследовавшего расточительность и безрассудство века минувшего.
Дом мечты представляется большинству заказчиков в виде двухэтажного особняка общей площадью не более 200 кв. м и жилой площадью прмерно 80 кв. м. Материал стен – газобетон с кирпичной облицовкой или кирпич. Что касается стиля идеального типового проекта, то здесь требования весьма лаконичны.
О средневековых излишествах 90-х годов не может идти и речи, но в то же время обескураживающая простота, граничащая с примитивизмом, также не приветствовалась. Во главу угла покупатели ставят рациональное и привлекательное архитектурно-планировочное решение, в котором функционализм не принесен в жертву красоте.
Планировка дома видится массовому заказчику предельно компактной, но со всеми необходимыми помещениями. Однотажный коттедж не привлекает внимания, три этажа – слишком много, а два – в самый раз. Если чердак, то просторный, а еще лучше мансарда, если подвал… Нет, лучше не тратиться на гидроизоляцию. Никаких углубленных вычурных пространств и лишних помещений. И коридор ничем не должен напоминать о «кишкообразных» тупиках советских квартир – его должно быть не стыдно назвать гордым словом «холл». Гостиная и кухня-столовая – два полюса притяжения в доме, там собирается вся семья. Поэтому этим помещениям стоит уделить особое внимание. Они должны быть просторны, комфортны и максимально открыты естественному свету. Здесь можно нарушить лаконичную планировку типовых комнат, добавив эркеры, которые вдобавок полужат украшением фасада. Санузлы желательно спроектировать на каждом этаже, чтобы не приходилось лишний раз спускаться из спальни со второго уровня на первый. Да и спален для семейной пары с двумя детьми нужно по меньшей мере три, и одна в качестве гостевой.
Итак, контуры портрета идеального дома были более-менее обрисованы. Дело за малым – привести примеры таких проектов.
Хит продаж и его наследники
Проект F-0556-0 (здесь и далее использованы наименования банка проектов «Lans Development») архитектурной студии Владимира Кузнецова разрабатывался с учетом пожеланий покупателей из Северо-Западного региона, большинство из которых стремились строить коттеджи без подвалов. Но среди заказчиков нового проекта все чаще стали появляться клиенты из Подмосковья, Западной Сибири и Сочи, где уровень грунтовых вод позволял без значительных затрат строить дома, «утопленные» в землю. Столичным клиентам 556-й настолько нравился, что они были готовы покупать его как есть, взяв на себя дополнительные расходы на то, чтобы архитектор добавил к проекту подвал. После того как число желающих приобрести проект с подвалом стало расти с каждым месяцем, Владимир Кузнецов принял решение о выходе в свет первого «наследника» этого дома.
Унаследовав все лучшие черты своего предшественника, проект F-0556-1 имел и ряд новых достоинств. В появившемся цокольном этаже планировалось размещение зоны релаксации: сауны, тренажерного зала и большой комнаты отдыха. Также в этом варианте предлагается эксплуатируемый теплый и светлый чердак площадью 82,5 кв. м. На нем возможно размещение бильярдной, игровых комнат или мастерской художника. За счет появления новых помещений площадь дома несколько возросла, чуть недотянув до 340 кв. м. Но жилая площадь при этом осталась неизменной.
Третьим «ребенком» хита продаж стал проект F-0556-2 с отмершим «рудиментарным органом» – гаражом. Вернее, в общем архитектурном облике дома ничего не изменилось, просто на месте гаража появилось дополнительное просторное помещение, где можно было разместить большую жилую или хозяйственную комнату. Необходимо объяснить, чем же новым покупателям так «не угодил» гараж? Разумеется, вообще отказываться от гаража никто не собирался, просто анализ покупательских предпочтений последних сезонов продаж говорил о том, что на рынке появилась отдельная категория владельцев загородных земельных участков, которые стремятся вынести гараж за пределы дома. В числе основных причин для принятия подобного решения можно назвать желание не ограничивать габариты гаража архитектурно-планировочным решением дома. Сегодня в компактном гараже стоит, допустим, VW «Golf», ну а вдруг через пять лет появится «Mercedes» S-Klass, который туда попросту не влезет?
Интересно, что тенденция к приобретению проектов без гаража, которую Владимир Кузнецов подметил, работая с покупателями F-0556-1, после завершения проекта только усилилась. И сегодня он пользуется не меньшим спросом, чем первые версии 556-й серии со встроенным гаражом.
На первых трех проектах эволюционная ветвь новых коттеджей прерываться не собиралась. Но, чтобы не упустить свой шанс в борьбе за существование, дома должны были меняться.
И меняться серьезно – одного отмирания рудиментарных элементов или погружения в землю уже было недостаточно. Вкусы покупателей колебались, они хотели видеть что-то новое, и архитектор снова сел за работу.
Промежуточным вариантом в поиске нового решения стал проект H-0660-0 – зеркальный вариант 556-го. Площадь коттеджа осталась без изменений, но при этом появилась полноценная жилая мансарда и большой подвал с сауной и тренажерным залом. Гараж снова «переселился» в дом, но в последующих версиях проекта может быть заменен на помещение с другим функ-циональным назначением.
Бесспорно, при сохранении простоты и отсутствии вычурности внешне дом выглядит более капитально – за счет изменения конструкции кровли, облицовки цокольного этажа и, конечно, большего «роста».
Ветер перемен
Комфортабельное жилье характеризуется не столько числом гостевых комнат, сколько продуманностью планировочных и интерьерных решений дома. Скажем, зачем вам отапливать и поддерживать в порядке гостевую комнату, если друзья приезжают раз-два в месяц? При желании всегда можно найти альтернативные решения, особенно в проектах, словно рожденных для перепланировки.
В принципе, перепланировка отдельных помещений допускается в большинстве современных проектов загородных домов. Но на практике все зависит от того, какая она будет. Одно дело – перенос перегородок, не затрагивающий инженерных систем дома, скажем, разделение общего пространства кухни-гостиной на два изолированных помещения. Подобное зонирование не требует ни серьезных технических решений, ни больших капитало-вложений. Но если покупатель настаивает на кардинальном изменении функционального назначения помещения или переносе несущих стен, стоимость проекта может возрасти в два-три раза.
Из Топ-10 продаж проектов архитектурной студии Константина Ермакова наиболее удобным для перепланировки автор считает проект С-0365-0. Простота и лаконичность планировочных и объемно-пространственных решений позволяют максимально приспособить его к потребностям хозяев. Основное преимущество 365-го – отсутствие внутренних несущих стен (перекрытия держатся на балке, перекинутой через стальную стойку, установленную в кладовой). Это позволяет свободно варьировать размеры и функциональное зонирование помещений с помощью перегородок.
История этого дома хорошо отражает историю «коттеджной моды» в России. Архитектор разработал первоначальный проект в 1999 году. Но ни одного покупателя на него тогда не нашлось. В моде были псевдозамки с башенками, флюгерами и фронтончиками. К тому же площадь дома была всего 140 кв. м, а в то время популярностью пользовались особняки от 300–400 кв. м. И год, и два спустя картина была та же: проект, что называется, «не пошел». Но через несколько лет ситуация кардинально изменилась, и забытый 365-й стали выбирать все больше и больше. Чаще всего на нем останавливаются покупатели, решившие продать свою городскую квартиру, чтобы жить на природе. Им особенно импонирует то, что стоимость проекта «под ключ» не превышает 80–90 тыс. дол., то есть сравнима с ценой трехкомнатной «сталинки» в Петербурге. И еще один плюс проекта – вариативность, позволяющая безболезненно пристроить к дому веранду и гараж, что дает возможность разместить на втором этаже дополнительную спальню и террасу и значительно обогатить дом внешне. Результатом стал проект С-0365-1.
Ставка на универсальность
Есть совершенно определенная категория заказчиков, которые покупают землю и проект с одной-единственной целью – построить и перепродать. При грамотном анализе динамики цен на земельном рынке и верном выборе наиболее популярного из готовых проектов такая тактика может быть оправданной. Не секрет, что цены на земельные участки в пользующихся спросом загородных районах растут намного быстрее, чем проценты по банковским депозитам. И инвестиции в этот рынок могут принести немалый доход. В отличие от инвесторов, большинство из которых хорошо разбирается в реалиях вторичного рынка, «обычный» покупатель проекта дома зачастую пребывает в уверенности, что о ликвидности дома ему нужно думать в последнюю очередь. «Какое мне дело до того, можно будет продать мой коттедж или нет, ведь я собираюсь жить здесь всегда, да еще и детям оставить!» Но в жизни многое может измениться. И не обязательно в худшую сторону. Допустим, появятся средства на приобретение коттеджа еще лучше и в более живописном месте, и старый дом придется продавать. И тут домовладелец сталкивается с тем, что дом, который строился без оглядки на ликвидность, невозможно продать: и слишком маленький дом на большом участке не при-влекает внимание покупателей, и коттедж, занимающий почти весь участок, мало кому интересен. В результате хозяин нередко расстается с участком, даже не окупив вложенные в строительство деньги. К примеру, по данным риэлтеров, из готовых проектов архитектурной студии Игоря Фирсова высшие показатели ликвидности имеет проект E-0244-1: если даже он попадает на вторичный рынок, покупателей долго искать не приходится.
Еще один проект этого архитектора, публикующийся в каталогах под номером F-0559-0, также входит в число бестселлеров. Его изюминкой можно считать универсальность. Если одни проекты рассчитаны на «молодую пару без старшего поколения», другие на «заказчиков, предпочитающих проводить деловые встречи дома», а третьи на «гостеприимных фанатов загородной жизни, которые любят организовывать пикники у себя на участке», то 559-й смело можно рекомендовать и тем, и другим, и третьим.
Первоначальный проект предполагал строительство дома из кирпича с утеплителем. Но заказчик, посоветовавшись с архитектором, выбрал оптимальный материал – газобетон (при за-мене кирпича на газобетонные крупноформатные блоки в конструкциях наружных стен проекты обычно почти не требуют доработки).
С экономической точки зрения между газобетонным и кирпичным домом разницы нет: расходы на строительство примерно одинаковы. Но дом из газобетонных блоков строится быстрее кирпичного. Один большой блок газобетона – 60 х 30 см – соответствует примерно девяти обычным кирпичам размером 7,1 х 24 см, и еще он вдвое легче и проще в кладке. Кроме того, теплоизолирующая способность газобетона в 3–3,5 раза выше, чем у кирпичной стены, поэтому при строительстве каменного дома утеплителя требуется заметно меньше. Коттеджи из газобетона не перегреваются летом и хорошо сохраняют тепло зимой. Единственное, в чем нуждается стена из газобетонных блоков, – это в наружной декоративной отделке. В данном случае была выбрана цветофактурная композиция из финского силикатного кирпича, которая придала дому элегантность.
Прощание со стилями
Испытанные временем проекты чем-то напоминают швейцарские часы, которые покупают с расчетом на то, что они будут передаваться из поколения в поколение. Такие часы при всем желании нельзя назвать ультрамодными. Мода – барышня капризная, сегодня она вызывает у всех вздохи восхищения, а завтра являет собой образец пошлости и безвкусицы. Интересно, что некоторые исследователи рынка загородной недвижимости, пытаясь анализировать моду на дома, классифицируют все продающиеся проекты по архитектурной стилистике. В принципе, зная историю архитектуры и имея богатое воображение, можно провести такую систематизацию. Но с анализом реального спроса она будет иметь мало общего. Ведь если даже сами авторы современных загородных домов затрудняются «приписать» свои творения к тому или иному архитектурному стилю, что говорить о покупателях! Да, некоторые можно с долей условности отнести к классицизму, хай-теку или скандинавскому стилю. Но это скорее исключения, подтверждающие правила. Поэтому все подобные попытки стилевого анализа спроса можно считать далекими от реальности. Мы живем в век смешения всего и вся, и с этим волей-неволей приходится мириться.
Выделять какие-то отдельные популярные архитектурно-декоративные элементы, будь то фахверк, рустовка или вальмовые крыши, – дело еще более неблагодарное. Но все же об одном можно сказать с уверенностью: новинки «моды» на загородные дома, пришедшие на рынок в последние годы, неопровержимо свидетельствуют о закате эпохи безвкусицы и шапкозакидательства. Многие готовые проекты, по которым сегодня строятся дома под Петербургом, легко представить в загородном пейзаже современных европейских городов. И это не может не радовать.
Какие коттеджи пользуются наибольшим спросом?
В последние годы число проектов организованных коттеджных поселков растет гораздо более высокими темпами, чем спрос на коттеджи. Очевидно, что инерция инвестиционной активности оказалась намного выше, чем инерция платежеспособного спроса. Но дело не только в объеме спроса, но и в его качестве: потребитель уже не хватает подряд все, что можно назвать коттеджем, сегодня он гораздо больше ориентирован на качество, удобство, функциональность и хорошую архитектуру.
Загородный рынок продолжает оставаться стабильным благодаря большому отложенному спросу, который сейчас направлен именно в сегмент качественных предложений, которые пока, увы, в дефиците. Этого отложенного спроса должно хватить примерно на два-три года, считают в компании «Новая Площадь». Порой дело даже не в качестве, а в смене базовых требований покупателей. Например, практически во всех коттеджных поселках, представленных на рынке, предлагаются участки по 15 соток. Но сегодняшний покупатель обычно требует большую площадь участка.
Соседей лучше любить издалека
До недавнего времени темпы роста коттеджного рынка, действительно, были впечатляющими. Но не следует путать темпы роста и реальные объемы рынка. Один коттеджный поселок по числу домовладений, в лучшем случае, сопоставим с одним многоэтажным жилым домом (как правило, даже с половиной, а то и четвертью), поэтому в абсолютных показателях рынок коттеджных поселков невелик. Причины: молодость этого рынка и крайне узкая прослойка вторичного жилого фонда на нем, состоящая из бывших госдач и дачных поселков советской элиты.
В существующих коттеджных поселках наиболее востребованы на сегодняшний день большие земельные участки: в первую очередь расходятся участки площадью 30-60 соток (если таковые предусмотрены), несмотря на их высокую стоимость. Это говорит о том, что первую скрипку сегодня играют достаточно состоятельные покупатели, для которых чрезмерная близость к соседям — большой минус. Они хотят ощущения обособленности, которое достигается не высоким забором, а солидным размером участка. Многие покупатели ориентируются на стародачные места, на старые, элитные советские загородные поселки: площади участков там изначально проектировались от 30-40 соток до нескольких гектаров (многие потомки советской элиты, правда, уже успели поделить это коммунистическое наследство на части и продать кусками по 15-25 соток).
Традиционным пунктом анализа загородного рынка является сравнение популярности направлений. Бесспорно, что у каждого из направлений есть свои достоинства и недостатки. Однако в реальной жизни выбор направления часто объясняется не этими плюсами и минусами, а тем, в какой части города живут покупатели коттеджей. Естественно, что поездка через весь город может серьезно подпортить загородный отдых — как в будни, так и в выходные. Исключение составляют жители центра Москвы, которым, по большому счету, все равно в каком направлении ехать (естественно, что они предпочитают ехать на запад).
Одна из главных причин, почему к востоку и юго-востоку от Москвы так мало коттеджных поселков, не в том, что эти пригородные направления так плохи, а в том, что в Юго-Восточном и Восточном округах Москвы немного домов бизнес-класса с квартирами ценой от 150 тыс. долларов (именно их жители обычно и покупают коттеджи). Правда, ситуация и здесь меняется: за последние три года было реализовано примерно 1,5-2,5 тысячи квартир в данном ценовом диапазоне в этих двух округах. Даже если только половина из этих покупателей рассматривает сейчас приобретение загородной недвижимости на востоке и юго-востоке, это полностью покрывает имеющееся совокупное предложение на первичном и вторичном рынке и, возможно, спрос превышает предложение в 1,5-2 раза, считают в компании «Новая Площадь».
Золотая середина спроса
Достаточно очевидно, что пик спроса приходится на дома средней площади, а очень маленькие и очень большие дома менее востребованы. Но вопрос в том, что считать на загородном рынке маленьким, большим и средним. При уменьшении площади от 200 до 100 кв. м спрос резко снижается. А вот в сторону увеличения (от 300 до 400) спрос снижается более плавно, то есть такие площади тоже востребованы. Между отметками 400 и 500 кв. м спрос резко падает и затем несколько стабилизируется в диапазоне 500-600 кв. метров.
Объем спроса на дома больше 800 кв. м остается еще более низким, чем на самые маленькие коттеджи (до 100 кв. метров). Но не стоит забывать, что рынок — это подобие пирамиды: людей, располагающих очень большим бюджетом, не так много. То есть маленькие дома не покупают, потому что они. маленькие, а большие — потому что мало у кого есть на них деньги. Но есть и другая причина. Даже вполне состоятельные покупатели уже не всегда стремятся накупить квадратных метров «на все деньги», понимая, что в таком доме, вполне вероятно, будет не очень удобно и уютно жить.
В последние два года спрос на загородную недвижимость не носил ярко выраженного сезонного характера: он был высоким весь год. Это в значительной степени вызвано существенным превышением спроса над предложением. В ближайшие годы, по мнению экспертов «Новой Площади», конкуренция на рынке загородной недвижимости будет усиливаться. При этом рынок на сегодняшний день имеет достаточно высокий потенциал для роста цен, который, предположительно, будет в среднем составлять не менее 15% в год в течение ближайших двух лет. По отдельным, наиболее удачным проектам, рост цен может в несколько раз отличаться от среднего значения.
Типичные требования к загородным домам, которые предъявляют клиенты (по версии компании «Новая Площадь»)
«Капитальность» зданий. Предпочтительный материал — кирпич.
Проект дома, как правило, каждый хочет свой — уникально-индивидуальный, и по этой причине даже возможность выбора из нескольких сотен (!) проектов обычно не дает результата — клиент все равно заказывает собственный проект.
Площади домов, как правило, прямо пропорциональны площади участков. Наиболее востребованы дома площадью 250-350 кв. метров.
Коммуникации и инфраструктура должны обеспечивать возможность круглогодичного проживания.
Охрана остается безусловным требованием. Надо сказать, что охрана присутствует во всех без исключения коттеджных поселках, хотя уровень ее профессионализма разительно отличается: от ограды и КПП на въезде до многоуровневой и военизированной.
Электричество обязательно, магистральный газ существенно повышает ценность участка (т.к. отопление осуществляется, как правило, от газового котла), водопровод и канализация могут быть как индивидуальными (скважина и септик), так и центрально-поселковыми или магистральными.
Городской телефон не является обязательной составляющей инженерного обеспечения.
Круглогодичный подъезд: дорога с покрытием, которая будет чиститься и в зимний период, до ближайшей автомагистрали, обеспечивающей сообщение с Москвой.
Социальный слой, к которому относятся покупатели коттеджей, примерно тот же, что в городском сегменте квартир бизнес-класса. Более того, часто это те же люди, поскольку коттедж в 90% случаев остается вторым жильем. Причины, почему не происходит исход за город на ПМЖ, очевидны: транспортные проблемы и неразвитость социальной инфраструктуры в Подмосковье.
Дата публикации: 11:10 23 августа 2005
