Генеральный план участка

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом. Пример генплана земельного участка

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями. Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами

Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.

Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

• кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

• нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
• при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
• на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
• при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Стоимость формирования генплана

Чем больше площадь территории, тем ниже цена за создание документа. Средний диапазон такой:

• от 500 кв. м – 1 500 руб./кв. м;
• от 1 500 кв. м – 1 000 руб./кв. м;
• от 3 000 кв. м – 700 руб./кв. м;
• от 5 000 кв. м – 400 руб./кв. м;
• от 10 000 кв. м – 300 руб./кв. м;
• свыше 20 000 кв. м – 150 руб./кв. м.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.

Генплан. Как правильно разместить дом на участке?

В законе Российской Федерации прописано, что начинать капитальное строительство, прокладку коммунальных систем и остальные работы можно при наличии соответствующих документов. Их достаточно много, но основным принято считать генплан территории. Для его составления нужно учесть все особенности рельефа, выделить места для строительства в соответствии с нормами пожарной безопасности, соблюсти нормы отступов и т.п. Что такое генплан? Какую он играет роль? Как его оформлять, чтобы построить дом?

Генеральный план участка – это проектный документ, указывающий на планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ на земельном участке.

Это план, в котором указывается все до мелочей. В основе генплана – чертеж в масштабе 1:200 или 1:500, где на план выбранной территории – вашего участка (топографический, фотографический или на инженерно-топографический) наложен план будущего объекта (дом, беседка, гараж…).

Чтобы было более понятно, что такое генеральный план земельного участка, посмотрите на его образец.

На генплане указывается выбранный масштаб, особенности территории, а также комплекс будущей постройки. Но для чего он нужен? Зачем тратить столько времени на его создание? Есть два веских довода, указывающих на необходимость наличия плана:

1. Это законное требование государства. Без сформованного документа, который был согласован с соответствующими органами, начать строительство нельзя. Только тогда владелец может рассчитывать на возведение на территории дома и подвести к нему инженерные коммуникации. Есть мнение, что если я собственник участка, то могу делать на нем все, что хочу. Это ошибочное мнение. В государстве сформированы органы самоуправления и архитектурный надзор, которые контролируют правильность подводки инженерных коммуникаций и составление генерального плана.
2. Наличие у Вас на руках генерального плана застройки участка позволит упростить сам процесс строительства. Генплан служит ориентиром и с его помощью можно правильно определить на участке расположение жилого дома, хозяйственных построек, игровой площадки, огорода, клумбы, зоны для отдыха и т. д. Даже если Вы хотите заказать типовый проект, нельзя упускать особенности участка.

!

Без разработки генерального плана на участке никто не разрешит вам выполнять строительство.

И неважно, что вы являетесь законным владельцем участка. Закон касается всех, поэтому прежде чем начать строительство дома, нужно позаботиться о наличии генплана.

ПРИНЦИП ОФОРМЛЕНИЯ ГЕНПЛАНА УЧАСТКА

Генеральный план участка– это перечень документов, основным из которых является сам чертеж. Как и к другим документам, к нему предоставляются определенные требования и особенности при разработке и оформлении. Их нужно учитывать, чтобы план одобрили соответствующие органы.

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ ГЕНПЛАНА

• кадастровый план участка (топосъёмка – ссылка на статью на нашем сайте). Благодаря ему можно получить полную картину Вашего земельного участка. Кадастровый план имеет размеры и границы участка;
• схема коммуникаций. В ней отражается подсоединение дома к общей коммунальной системе (водоснабжение, газоснабжение, электроэнергия, система канализации);
• подробная схема, на которой изображено размещение соседних домов, проезжей части и других и построек, находящихся на смежной территории;
• детальное описание сооружений и построек, которые планируется возводить на выбранном участке (дом, гараж и т. д.).

ОСОБЕННОСТИ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МОМЕНТЫ ПРИ РАЗРАБОТКЕ ГЕНПЛАНА

Чтобы сделать генплан, не просто документом для получения разрешения на строительство, а получить действительно полезный и нужный инструмент в организации строительства, необходимо при составлении генплана учесть некоторые особенности и обратить внимание на зоны контроля.

Красные линии. Понятие красная линия в основном применяется нами абстрактно, как событие, при осуществлении которого последуют определённые неприятные действия. В плане строительства своего дома – это понятие являет собой вполне конкретную линию которая проходит непосредственно по участку строительства.

!

Красная линия – это черта, за которую запрещено выступать зданиям и сооружениям!

Норматив отступа постройки дома от дороги составляет 5 м. Вторыми по значению красными линиями являются расстояния до границы соседского участка. Эти лини пересекаются с противопожарными и санитарными, и составляют минимум 3 м от стены дома до забора.

Кроме этого, если вдруг в непосредственной близости от Вашего участка или над /под его частью будут проходить различные коммуникационные системы, например такие как воздушная линия ЛЭП, следует обеспечить должный отступ будущего строения от этих систем. Ведь логично же, что под линией электропередач, заниматься постройкой дома, а также других небольших сооружений, таких, как гараж, беседка, сарай или туалет нельзя. Даже высаживать высокие растения не разрешается.

Рельеф участка и особенности территории. Рельеф в значительной степени определяет расположение основной постройки. Если участок ровный, то главное расположить дом так, чтобы к нему было удобно подъезжать и подходить. Если участок с уклоном, то дом обычно строят на возвышенности для того, чтобы обезопасить фундамент от выпадающих осадков, талого снега или грунтовых вод. Если все же дом в силу каких-то факторов Вам необходимо расположить таким образом, что он окажется ниже, относительно других Ваших и соседских построек, то следуют предусмотреть дополнительную гидроизоляцию и дренажную систему, а это дополнительные расходы.

Ориентация дома по сторонам света – это прежде всего Ваше здоровье и экономия на электроэнергии. При естественном солнечном освещении идёт меньше нагрузка на глаза, а при правильно расположенных окнах относительно сторон света, траты на включённые дополнительные лампы буду меньше. Для этого лучше ориентировать основные жилые помещения (спальни, гостиную, кабинет) на юг, юго-восток или восток. Если Вы разместите дом ближе к северной границе своего участка, то утром и вечером тень от дома будет меньше падать на Ваш участок, что хорошо для огорода или газона, и, наоборот, размещение на юге позволит обеспечить дополнительную тень для автомобиля или обустройства зоны барбекю.

Инженерные коммуникации. Подведение внешних коммуникаций к Вашему дому, а также залегание общих магистралей, например, водопровода или канализации, также очень сильно влияют на расположение построек на участке. Чтобы не рыть на участке бесчисленные траншеи, надо изначально учесть расположение газовой магистрали, водопровода, скважины, внешних электрических сетей, системы канализации. Отчасти именно для этого проводятся геодезические изыскания.

Всё вышесказанное в общем и целом ложится на Ваш выбор и зависит от субъективных причин и предпочтений. Но существуют и стандартизированные нормативы санитарно-технических и противопожарных норм размещения строений на участке:

• туалет, мусорные контейнеры, компостные площадки или ямы должны быть удалены от жилого дома не менее чем на 20 м;
• от границ участка дом должен отстоять не менее чем на 3 м;
• временные постройки (гараж, сарай) не менее чем на 1 м от границ участка;
• расстояние от жилых помещений до бани должно быть не менее 5 м;
• от высоких деревьев до границ участка должно быть не менее 3 м и много других параметров.

Все эти параметры важны, но могут быть подвинуты в меньшую сторону. Главное, чтобы все эти изменения были документально подтверждены, иначе могут предъявить претензии как соседи, так и различные государственные органы.

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Составление генерального плана участка важная часть в организации строительства своего дома и это обязательная процедура, обусловленная законодательством. Если проигнорировать обращение в отдел градостроения, то сама стройка и готовая конструкция будет незаконной. Поэтому если вы хотите заняться строительством, без него не обойтись.