Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это — так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

где: ВСэ — восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 — стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К — поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют — К=1

О — строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. — индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак. – коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий. Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера — фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза. Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю. С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест. В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе — к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс — 32,971.

Общий индекс пересчета — И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года — 18%.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

— метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты — трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены — отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля — трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты — 15%, стены — 21%, покрытия и кровля — 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Расчет физического износа нормативным методом

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах: