Жилье возле промышленных объектов: что на самом деле опасно, а что – просто «страшилки»?

Квартира в доме недалеко от промышленного объекта может стоить дешевле, чем в другом месте – но такое жилье не всегда несет опасность, и на этом можно неплохо сэкономить. Возле других предприятий, наоборот, квартиры лучше не покупать. Мы с помощью эксперта разобрались, чем отличаются эти варианты.

Классы опасности и как они влияют на людей

Российская промышленность, несмотря на сложный период (а простых в истории России, кажется, не было), остается основой экономики страны. На «Промышленной карте» России насчитывается более 15,5 тысяч крупных и средних предприятий, при этом огромное количество действующих объектов еще не включено в этот перечень.

В советские годы в размещении производительных сил преобладал только один подход – промышленность была ключевой сферой экономики, и города строились вокруг предприятий. Это было оправданно, так как вокруг завода могли проживать его рабочие, под них и их семьи строились дома и создавались объекты социальной инфраструктуры.

Современный подход к размещению опасных и вредных объектов принципиально иной – промзоны постепенно выносятся за пределы населенных пунктов, а благодаря развитию общественного транспорта проблемы доставки рабочих на работу уже почти нет.

Но, тем не менее, определенная часть промышленных объектов все еще продолжает функционировать внутри российских городов, непосредственно влияя на экологическую обстановку. Даже в Москве процесс переноса производств за город и переобустройства промзон все еще не закончился.

Однако кроме собственно промышленных предприятий, на здоровье окружающих влияют и совсем «безобидные» объекты – например, автозаправочные станции, автостанции, железнодорожные вокзалы, линии электропередач и т.д.

С точки зрения промышленности все объекты делятся на 4 класса по опасности, но СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 выделяет 5 классов, в зависимости от опасности для окружающих. Это достаточно большой перечень, в нем при желании можно найти практически любой тип промышленного или иного объекта.

Классы выделяются для того, чтобы определить размер санитарно-защитной зоны – это территория вокруг опасных объектов и производств, на которой они оказывают вредное воздействие на окружающую среду и здоровье человека.

В зависимости от класса различается и санитарно-защитная зона (СЗЗ):

• I класс – СЗЗ не менее 1000 метров . Это металлургические комбинаты, опасные химические производства, угольные разрезы, скотомогильники, ТЭС, производство асбеста, свинокомплексы, птицефабрики и т.д.;
• II класс – СЗЗ не менее 500 метров . Это, в том числе, ТЭЦ, асфальтовые и бетонные заводы, мусоросжигательные заводы, производство кислот, торфоперерабатывающие заводы, и т.д.;
• III класс – СЗЗ минимум 300 метров . Сюда входят производства пластмасс, свинофермы, автобусные и троллейбусные вокзалы и парки, прядильные производства и т.д.;
• IV класс – СЗЗ составляет 100 метров . Это химчистки, прачечные, СИЗО, крупные автомойки, полиграфические производства, швейные и обувные производства, и т.д.;
• V класс – СЗЗ от 50 метров . Это самые безвредные объекты вроде овощехранилищ, пищевых производств, мебельных производств, и т.д.

Соответственно, при покупке жилья достаточно легко определить, есть ли поблизости опасные объекты (металлургический комбинат в пределах 1000 метров сложно не заметить), и понять, не нарушены ли нормативы.

Другой вопрос, что 1000 метров от объекта первого класса опасности – это не так уж и много, поэтому нужно понимать, стоит ли покупать тот или иной вариант жилья, даже если нормы не нарушены.

Возле каких объектов жилье покупать можно

Естественно, что самые безопасные объекты с точки зрения проживания возле них – это объекты пятого класса, расстояние от них до жилых домов должно составлять 50 метров или больше.

Это может быть весьма выгодно. Как говорит, генеральный директор «Трансэнерком» Олег Шевцов, иногда можно найти вариант на треть дешевле, расположенный возле одного из не очень опасных объектов:

Наиболее безопасный класс – пятый. Такие предприятия могут находится от жилья минимум в 50 метрах. Это могут быть автозаправки, овоще- и фруктохранилища и другие наименее опасные для здоровья объекты. Приобретать жилье рядом можно без опаски для здоровья.

Дома, находящиеся близко к заводам, портам, вокзалам и аэропортам менее привлекательны, чем допустим, жилье близ лесопарковых зон. Однако, стоимость жилых помещений рядом с производством, оживленными магистралями и железной дорогой ниже примерно на 30%. Если определяющим фактором для выбора жилья является более низкая цена, то можно решиться на покупку недвижимости при условии, что расположение дома соответствует санитарным нормам.

К тому же, стоит узнать о будущем района, где вы собрались жить. С учетом того, что все чаще промзоны выводятся за черту города, то собственникам жилья можно надеяться на то, что их квартиры поднимутся в цене, это можно считать долгосрочной, но надежной инвестицией.

Но, тем не менее, стоит принимать во внимание не только вредные выбросы, запахи или звуки от автозаправки. Нужно учитывать и другие факторы:

• сами АЗС сейчас весьма безопасны, но возле них круглые сутки скапливаются автомобили, причем своей очереди они ожидают обычно с заведенным двигателем. Поэтому открывать окно в доме в 100 метрах от АЗС будет не очень приятно;
• возле востребованных объектов социальной инфраструктуры вроде оптовых баз или автовокзала практически гарантированно будут проблемы с парковкой – оставить свой автомобиль может оказаться негде, а из-за неправильно припаркованных чужих авто будет сложно пройти;
• если возле дома находится оптовая база/пищевое производство/склад или что-то еще, дороги будут в плачевном состоянии (так как грузы вывозят на большегрузном транспорте);
• квартира с окнами, выходящими на детский сад или школу (которые вообще ни разу не опасные объекты), тоже может оказаться плохим выбором – для тех, кто не переносит лишний шум.

Получается, что даже возле не очень опасных объектов жизнь может оказаться не очень комфортной (пусть и без какого-то вреда для жизни), поэтому все особенности выбранного района нужно изучать индивидуально.

Где жилье лучше не покупать

Жить вблизи объектов с классом опасности от первого до четвертого может быть не просто неприятно, но и весьма опасно. Квартиры в таких районах могут быть значительно дешевле рынка, но это будет вполне заслуженно.

Как говорит Олег Шевцов, даже безобидная на первый взгляд автостанция может стать серьезной проблемой для жильцов в будущем:

Хуже обстоят дела со вторым, третьим и четвертым классами опасности предприятий. Например, кирпичный завод имеет третий класс опасности, и ближе, чем на 300 метров к нему жилые кварталы находиться не могут — пыль, которая поднимается от заводов, плохо влияет на легкие.

Самый вредный класс опасности предприятий для окружающей среды, а, следовательно, имеющий наиболее обширную санитарно-защитную зону – первый. Это крупные производства с большим объемом вредных выбросов в атмосферу. Как пример – производство или переработка нефтехимического сырья. Они должны быть расположены на расстоянии не менее чем в одном километре от жилых домов, школ, больниц и детских садов. Если вам предлагают приобретение жилья ближе, знайте – это незаконно.

Но даже если возможное место вашего проживания не входит в границы санитарно-защитной зоны, то это не гарантия того, что вы будете жить в экологически чистом районе. Например, не стоит забывать, что на качество воздуха плохо влияют автомобильные выхлопы. В среднем на транспорт приходится более 15 миллионов тонн выбросов, загрязняющих атмосферу.

Похожая ситуация при соседстве с железной дорогой – по нормативам жилье должно быть на расстоянии не менее 100 метров от путей. Но негативные воздействия от ЖД (шум, неприятный запах креозота, пыль) исчезают на расстоянии только 800 метров. К тому же вибрация от движения поездов негативно влияет на фундамент, что делает близлежащие дома менее износостойкими. Если рядом с вашим жилищем есть вокзал или станция, то вы должны взвесить все «за» и «против», прежде чем решиться жить поблизости.

Портовая зона также является не самым популярным местом для жилья. На Дальнем Востоке, например, уголь хранится на открытых площадках. Погрузку осуществляют в открытых терминалах. Угольная пыль оседает в порту и на жилых территориях рядом с ними.

Но и здесь тоже сказать что-то однозначно не получится. Конечно, если возле мусоросжигательного завода есть ощутимый запах, жить там будет явно некомфортно. Однако, если такое жилье будет крайне дешевым, то в некоторых случаях можно выбрать и его:

• если предприятие загрязняет воздух сверх допустимой меры, всегда можно пожаловаться в природоохранную прокуратуру и заставить сократить выбросы;
• в квартире можно поставить приточную вентиляцию с несколькими современными воздушными фильтрами, которые уберут из воздуха все взвешенные частицы (но они не уберегут от вредных газов!);
• если неудобства доставляет именно шум , от него тоже можно избавиться – поставить более дорогие окна и двери с защитой от шума.

Но если присутствуют проблемы со здоровьем, или есть маленькие дети, то экономия на квартире вблизи вредного объекта точно не оправдается. Здоровье не купить ни за какие деньги, а вот потратить чуть больше и купить квартиру в экологически чистом месте можно.

Жилой дом против опасного производственного объекта

В практике (жизнененой, не судебной) не редки случаи, когда жилые дома расположены на близком расстоянии от опасных производственных объектов (ОПО).

При этом жилой дом может быть построен как до, так и позже введения в эксплуатацию ОПО. Но всегда это порождает много проблем, как для собственников такого дома, так и для собственников ОПО.

Часто вопрос соседства жилого дома и ОПО — наследие советских времён, когда непонятно даже кто и на каком основании что строил, но встречаются и вполне «современные» прецеденты.

В соответствие с современным регулированием, жилой дом рядом с ОПО невозможно возвести на законных основаниях в связи с тем, что выдача разрешения на его строительство в соответствие с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в подобной ситуации не возможна, так как в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены минимальные противопожарные расстояния от ОПО до жилых домов (например, расстояние от складов нефти и нефтепродуктов до жилых зданий должно составлять 100 метров и пр.). Соответственно, если дом возводится на меньшем расстоянии, то это нарушает установленные обязательные технические требования, а, значит, выдача разрешения на его строительства, с точки зрения закона, не возможна.

Представляется, что в случае если жилой дом строится с рядом уже имеющимся ОПО, нарушаются права собственников ОПО, если же, наоборот, рядом с уже имеющимися жилыми домами производится строительство ОПО, то нарушаются права собственников указанных жилый домов. Настоящая тема посвещена вопросам защиты прав в обоих перечисленных случаях.

В любом из указанных выше случаев собственник ОПО фактически лишён возможности использовать по прямому назначению объекты опасных производств, так как расположение в непосредственной близости от них жилых домов исключает возможность осуществления собственником ОПО соответствующей деятельности (например, деятельности по зранению нефтепродуктов в резервуарах, расположенных рядом с жилыми домами).

В случаях, когда жилой дом построен рядом с уже существующим ОПО обосновать незаконность такого строительства можно следующим образом.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (подп. 7, 8) осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться с соблюдением требований технических регламентов и требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

Как следует из норм ч. 3 ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации одним из условий осуществления строительства и выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию является соответствие объекта требованиям технических регламентов.

Таким образом, любое строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, в том числе установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также Федерального закона «О санитарном благополучии населения».

Нормами Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены противопожарные расстояния от зданий, сооружений и строений по взрывопожарной и пожарной опасности до ОПО различного вида.

Кроме того, что в соответствии со ст. 39 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» утверждено Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Согласно п. 5.1. указанного СанПина (с учетом Письма Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 22.11.2010 № 01/16400-0-32 «О разъяснении изменений № 3 в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03») в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

Размер санитарных зон различных видов ОПО так же определён правилами и, как правило, по расстоянию является даже большим, чем размер «противопожарных» зон.

Схожие нормы существовали и в ранее действующим законодателсьтве и даже в законодательтсве Советского Союза.

Таким образом, исходя из анализа действующих технических регламентов (и их ранее действующих аналогов), следует, что строительство жилого дома на расстоянии, меньше определённого, от ОПО запрещено, в связи с чем, строительство дома, при условии, что он был построен позднее ОПО, является незаконным и нарушает права собственника ОПО поскольку влияет на обеспечение безопасности эксплуатации ОПО, в том числе мероприятий по предотвращению внештатных ситуаций. Такой дом будет является препятствием использования ОПО по прямому назначению, а также является возможным препятствием для продления срока действия разрешения на эксплуатацию особо опасного промышленного объекта.

Для ситуаций, когда ОПО построено рядом с уже существующими жилыми домами, доказательства незаконности строительства ОПО выглядят примерно так же, как описано выше, только в «перевёрнутом» порядке.

Итак, про незаконность строительства ОПО или жилого дома (в зависимости от того, что было построено первым, а что появилось потом) всё понятно, но возникают вопрос защиты нарушенных прав. Как «пострадавшей» стороне защитить свои интересы при таком «опасном» соседстве.

Наиболее логичным в данном случае представляется предъявление негаторного исков либо исков о сносе самовольной постройки.

Например иск о сносе жилого дома в случае, когда такой дом был построен рядом с уже существующим и законно функционирующим ОПО может быть мотивирован тем, что Ответчик является собственником жилого дома, возведённого в нарушении требований о минимальных расстояниях (санитарных, пожарных, либо тех и других). Данное строение подлежит сносу за счет ответчика, так как возведено без получения необходимых разрешений, либо при наличии разрешения, выданного не законно, как не учитывающим законодательно установленные минимальные расстояния от опасного производственного объекта до жилого дома. Указанная постройка создает возможность возникновения аварийной ситуации на опасном производственном объекте и причинения ущерба имуществу и здоровью граждан, находящихся в зоне минимальных противопожарных расстояний и охранной зоны.

Похожим образом может быть мотивирован и иск «наоборот», когда собственник жилого дома пытается признать самовольной постройкой ОПО, построенное рядом с его законно возведённым домом.

Что интересно, что пока будет идти суд да дело, больше всего пострадает собственник законно возведённого ОПО (когда дом пострен незаконно), так как без разрешения указанного вопроса он всё равно не сможет эксплуатировать это самое ОПО.

Дело в том, что в результате проведения проверок соблюдения требований законодательства Российской Федерации в области промышленной безопасности должностными лицами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, а так же органами прокуратуры собственник такого ОПО может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.1 КоАП РФ не зависимо от того, жилой дом выступил в данном случае «агрессором» или наоборот.

По указанной статье предусмотрено наказание в виде административного штрафа на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до одного года; на юридических лиц — от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Интересно будет обсудить сложившующся практику из указанных выше ситуаций когда:

1. Собственник ОПО предъявляет иск (негаторный или о сносе самовольной постройки) с целью защититься от построеного незаконно жилого дома.

2. Собственник ОПО оспаривает разрешение на строительство, выданное ОМС на строительство жилого дома вблизи ОПО.

3. Собственник жилого дома предъявляет иск с целью защиты от незаконного возведения ОПО вблизи своего дома.

4. Собственник жилого дома оспаривает разрешение на строительство ОПО.

5. Собственник ОПО взыскивает убытки с собственника жилого дома, связанные с тем, что не может эксплуатировать ОПО из-за нарушения требований о минимальном расстоянии.

6. Практика привлечения в подобных случаях собственника ОПО к административной ответственности.

Кому какие судебные решения (правовые позиции) в данной сфере известны?