«Эталон раздела \Техническая эксплуатация\ проекта капитального ремонта полносборного жилого дома»

БИБЛИОТЕКА МУНИЦИПАЛЬНОГО РАБОТНИКА

ЭТАЛОН
РАЗДЕЛА «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ»
ПРОЕКТА РЕМОНТА ПОЛНОСБОРНОГО ЖИЛОГО ДОМА

МОСКВА 1996 ГОД

Эталон раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта полносборного жилых зданий является методическим пособием по рациональному техническому обслуживанию, текущему ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования капитально ремонтируемых жилых домов.

Эталон является примером технических решений, а также определяет и иллюстрирует состав, содержание и оформление проектной документации раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилого дома.

Предназначен для инженерно-технических работников, занятых на эксплуатации жилого фонда, проектировщиков при разработке раздела «Техническая эксплуатация».

Эталон разработан авторским коллективом:

Абашевой Т.И., Булгаковой Л.В., Вавуло Н.М., Воробьевым В.К., Фаликовым B . C ., Фирсовой Г.В.

Руководитель авторского коллектива:

член-корреспондент ЖКА, канд. техн. наук Н.М. Вавуло

Союз работников жилищно-коммунального хозяйства России

1. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ЭТАЛОНУ РАЗДЕЛА «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ» ПРОЕКТА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛОГО ДОМА

1.1. ВВЕДЕНИЕ

Эталон раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта полносборного жилого дома разработан по заданию Департамента ЖКХ Минстроя России (Инвестор Фирма «Класс»).

Эталон является методическим пособием, содержащим указания по рациональному техническому обслуживанию, текущему ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования капитально ремонтируемых жилых домов. Предназначен для инженерно-технических работников, занятых на эксплуатации жилого фонда, проектировщиков при разработки раздела «Техническая эксплуатация».

Эталон не является примером технических решений жилого дома, а определяет и иллюстрирует только состав, содержание и оформление проектной документации раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилого дома.

Эталон раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилых зданий массовых серий типовых проектов разработан авторским коллективом:

к.т.н Вавуло Н.М. (руководитель разработки), инженерами Булгаковой Л.В., Абашевой Т.М. (АКХ им. К.Д. Памфилова), научным сотрудником Воробьевым В.К., инженером Фирсовой Г.В. (МосжилНИИпроект).

1.2. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1.2.1. Раздел «Техническая эксплуатация», содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования зданий разрабатывается проектной организацией, выполняющей проект капитального ремонта.

Оформление чертежей раздела «Техническая эксплуатация» следует выполнять с учетом действующих нормативных актов на проектирование.

1.2.2. При разработке раздела «Техническая эксплуатация жилых домов, находящихся в особых условиях эксплуатации необходимо учитывать эти условия для всех конструктивных элементов и инженерного оборудования с использованием типовых проектных решений по технической эксплуатации.

1.2.3. По материалам настоящих методических рекомендаций и эталона раздела «Техническая эксплуатация» могут быть разработаны разделы «Техническая эксплуатация» капитального ремонта жилых зданий типовых серий с различными решениями несущих и ограждающих конструкций. При этом каждому конструктивному решению несущих и ограждающих конструкций должен соответствовать свой графический материал, учитывающий принятые решения типового проекта и проекта капитального ремонта.

1.2.4. Перечень нормативно-методических документов, используемых при разработке раздела приведены в приложении.

1.3. ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ РАЗДЕЛА «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ» ПРОЕКТА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛОГО ДОМА

1.3.1. Раздел «Техническая эксплуатация» разрабатывается на основе утвержденного задания и плана проектных работ на каждый капитально-ремонтируемый жилой дом.

1.3.2. Задание на разработку раздела «Техническая эксплуатация» входит в состав задания на разработку проектной документации на капитальный ремонт жилого дома.

1.3.3. Раздел «Техническая эксплуатация» в составе проекта капитального ремонта разрабатывается на основании следующих исходных документов:

— титульного списка капитального ремонта;

— технического заключения о состоянии несущих конструкций дома и инженерного оборудования, выполненного специализированной организацией;

1.3.4. В разделе «Техническая эксплуатация» должны быть учтены требования «Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и других действующих нормативных документов по вопросам эксплуатации жилых зданий.

1.3.5. Раздел «Техническая эксплуатация» должен содержать полную информацию о техническом состоянии жилого дома, принятым в проекте капитального ремонта техническим решениям и условиям правильной эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.

1.3.6. Раздел «Техническая эксплуатация» включает:

— основные конструктивные решения ремонта элементов здания, инженерного оборудования и систем, предложения по рациональному техническому обслуживанию конструкций, частей здания, инженерного оборудования (или систем);

— систему контроля за эксплуатацией частей здания и инженерным оборудованием;

— содержания придомовой территории

1.3.7. В разделе должны быть предусмотрены:

— проектный режим эксплуатации (с указанием параметров), обеспечивающих надежную и бесперебойную работу конструкций, частей здания, инженерного оборудования и систем;

— методы и способы, при помощи которых достигается проектный режим эксплуатации;

— места отключения узлов систем инженерного оборудования без нарушения их работы при ремонтах и аварийных ситуациях;

— приборы и оборудование, с помощью которых поддерживается, контролируется и регулируется режим эксплуатации;

— допустимые отклонения от проектных режимов;

— выявленные в процессе эксплуатации неисправности конструкций и инженерного оборудования;

— технические решения по устранению выявленных неисправностей, разработанные в проекте капитального ремонта;

— наиболее ответственные и менее надежные узлы конструкций, на которые надо обратить особое внимание эксплуатационного персонала;

— рекомендации по содержанию конструкций, частей здания, инженерного оборудования и систем;

— основной принцип работы конструкций, частей здания, инженерного оборудования и систем, а также способы и методы устранения мелких неисправностей.

1.3.8. В целях повышения эксплуатационных качеств жилого дома и уровня его обслуживания автору проекта необходимо предусматривать:

— помещение для диспетчерской службы;

— помещения для бытовых нужд проживающего населения;

— облицовку цоколя здания, стен входных тамбуров и лестничных клеток долговечными материалами;

— установку поливочных кранов;

— установку автоматического управления освещением лестничных клеток;

— устройство мусоропроводов, лифтов и т.д.;

— применение тестированных индустриальных элементов и изделий для возможной замены систем инженерного оборудования;

— применение эффективных долговечных материалов для отделки здания.

1.3.9. В раздел «Техническая эксплуатация» включают технический паспорт жилого дома, в котором отражены проектные решения конструктивных элементов жилого дома по типовому проекту и по проекту капитального ремонта.

1.3.10. В пояснительной записке раздела «Техническая эксплуатация» должны быть рассмотрены основные конструктивные решения, принятые по типовым проектам, выявленные в межремонтный срок недостатки, а также мероприятия по их устранению, предусмотренные проектом капитального ремонта по всем конструкциям, элементам здания, инженерного оборудования и систем. Особое внимание необходимо обратить внимание на мероприятия по стенам наружным и внутренним, перекрытиям, перегородкам, инженерному оборудованию.

1.3.11. В качестве графической части в раздел даются чертежи наиболее ответственных узлов конструктивных решений типового проекта и проекта капитального ремонта.

1.3.12. Утверждение раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилых домов типовых серий производится одновременно с утверждением проекта капитального ремонта жилого дома в установленном порядке.

1.3.13. Основное назначение раздела — обеспечить исправное содержание конструкций и инженерного оборудования на весь межремонтный период. Раздел «Техническая эксплуатация» передается вместе с другой исполнительной документацией на капитальный ремонт в жилищно-эксплуатационную организацию, хранится там весь межремонтный период и прикладывается к заказ-заданию при передаче исходных данных для проектирования очередного капитального ремонта.

1.4. ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ РАЗДЕЛА «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ» ПРОЕКТА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ ТИПОВЫХ СЕРИЙ

1.4.1. Раздел «Техническая эксплуатация» в составе проекта капитального ремонта разрабатывается одновременно с проектом капитального ремонта дома.

1.4.2. Раздел «Техническая эксплуатация» определен эталоном раздела «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилых зданий массовых серий типовых проектов, утвержденным приказом Госгражданстроя от 14 августа 1981 г. № 245 и включает в себя:

— пояснительную записку, состоящую из общих положений, рекомендаций по эксплуатации строительных конструкций и помещений, систем инженерного оборудования;

1.4.4. В основных положениях пояснительной записки должны быть освещены следующие вопросы:

— цель разработки раздела «Техническая эксплуатация»;

— основания для разработки раздела (для каких условий строительства);

— общие указания о порядке проведения частичных и общих осмотров;

— ссылки на нормативно-инструктивную литературу, использованную при разработке раздела.

1.4.5. В рекомендациях по эксплуатации строительных конструкций и помещений приводятся следующие данные:

— описание конструктивной схемы здания в целом;

— описание конструктивных элементов — фундаментов, стен, перекрытий и т.д. по типовому проекту капитального ремонта.

1.4.6. Приводятся рекомендации по технической эксплуатации каждого конструктивного элемента и инженерного оборудования, перечень возможных нарушений конструктивных элементов, инженерного оборудования и мероприятия по их устранению при капитальном ремонте.

1.4.7. В рекомендациях по эксплуатации каждого вида инженерного оборудования (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, газоснабжения и электрооборудования) должны быть приведены следующие данные:

— описание устройства и расположение оборудования;

— требования по эксплуатации оборудования и мероприятия по их выполнению;

— требования по технологической последовательности производства ремонтных работ.

1.4.8. При разработке чертежно-графической части раздела «Техническая эксплуатация» следует использовать:

— рабочие чертежи типового проекта;

— чертежи конструктивных узлов инженерного оборудования, измененных при капитальном ремонте.

Графический материал, включенный в раздел «Техническая эксплуатация» должен быть дополнен рекомендациями по методам восстановления конструкций и оборудования в период эксплуатации здания.

1.4.9. Оформление раздела «Техническая эксплуатация» следует выполнять с учетом требований стандартов системы проектной документации.

1.5. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЭТАЛОНА РАЗДЕЛА «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ»

Раздел «Техническая эксплуатация» проекта капитального ремонта жилого дома № 3 по ул. Карпинского в г. Пенза входит в состав проекта капитального ремонта, разработанного на основании следующих документов:

— титульного списка капитального ремонта жилых домов с перепланировкой на 1985 год;

— технического заключения о состоянии несущих конструкций дома, выполненного проектной организацией;

В разделе «Техническая эксплуатация» учтены требования «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и других действующих нормативных документов по вопросам эксплуатации жилых зданий, приведенных в приложении 2 к пояснительной записке.

Своевременное обнаружение и устранение неисправностей при эксплуатации строительных конструкций и инженерного оборудования является обязанностью жилищно-эксплуатационных организаций, эксплуатирующих и осуществляющих ремонт жилых домов.

1.6. технический паспорт дома

По типовому проекту

предусмотрено проектом капитального ремонта

Жилой дом постройки

для посемейного заселения

Наличие встроенных помещений

совмещенная вентилируемая рулонная

ремонт покрытия и примыканий к выступающим конструкциям

сборные ж/б ступени и марши

ремонт по ликвидации выбоин и трещин ступеней и площадок

трехслойные панельные общей толщиной 250 мм

требуют ремонта и дополнительного утепления

облицовка керамической плиткой, создание рельефа на поверхности

облицовка плиткой «кабанчик»; фактурный слой из бетона с добавлением каменной крошки, битого стекла и пр.

ремонт фактурного слоя, наклейкой облицовочной плитки, ремонт штукатурки

устранение протечек и продуваемости стыков путем уплотнения прокладок с обжатием на 30 — 50 % и герметизация мастикой; устранение промерзания скосом из теплоизолирующих материалов

Балконы из сборных железобетонных плит с гидроизоляцией

ж/б плиты с гидроизоляцией

требуют ремонта по ликвидации обратного уклона, восстановлению гидроизоляцией и водоотводящих металлических сливов

сборные ж/б плиты толщиной 10 см, отертые по контуру

железобетонные несущие панели толщиной 12 см

усилена звукоизоляция, заделаны трещины

одинарные с полотнами из плит ДВП

выполнено усиление входных дверец с оборудованием их доводчиками

ремонтируются по главному фасаду, оборудуются третьим слоем стекла без смены коробок, смена уплотняющих прокладок

высотой 1,6 м; стены из бетонных блоков, полов нет

производится регулировка температурного режима, устройство подготовки под пол и стяжки

ремонт в соответствии с техническим решением

2. КОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ

2.1. Конструктивная схема здания (Рис. 1 — 5 )

Конструктивная схема здания решена с несущими поперечными стенами с опиранием панелей по контуру, что обеспечивает надежную устойчивость и жесткость конструкций.

Конструктивная схема не изменяется.

В случае появления трещин в несущих конструктивных элементах, ржавых пятен в местах расположения закладных деталей, подтопления технического подполья и др. неисправностей прочностного характера рекомендуется вызывать специализированную организацию для определения и устранения неисправности.

2.2. Фундаменты и техническое подполье

а). Характеристика конструкций по типовому проекту

Сборные железобетонные блоки-подушки. Бетон М-200. Сплошные бетонные блоки. Бетон М-100. Стены технического подполья: внутренние — сборные железобетонные панели, бетон М-150, толщиной 14 см; наружные — многослойные.

б). Рекомендации по технической эксплуатации конструкций

Для вентиляции технического подполья в наружных цокольных стенах выполнены продухи с регулируемыми фрамугами имеющими ограничители. Для устранения значительных теплопотерь через техническое подполье дома необходимо поддерживать в холодное время года температуру воздуха не менее 5 °С в помещении, влажность не более 65 % при однократном воздухообмене.

Для поддержания указанного режима необходимо: осуществлять проветривание технического подполья, открывая все продухи в летнее время и регулируя их частичное закрывание зимой; держать закрытой на замок входную дверь в подполье, открывая ее только по мере необходимости; восстанавливать по мере износа уплотняющие прокладки в притворах входных дверей; содержать в исправном состоянии теплоизоляцию трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения; тщательно уплотнять зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; содержать в исправном состоянии мостики для перехода через коммуникации; не допускать перегрузок на отмостке дома и на полу технического подполья при производстве ремонтных работ.

В течение отопительного сезона не реже одного раза измеряется температура и влажность воздуха помещения психрометром, температура поверхности стен термощупом, температура горячих поверхностей трубопроводов — обычным уличным термометром через пластилиновую накладку.

Подлежат регулярному наблюдению наиболее уязвимые места: сопряжение цокольных панелей с отмосткой жилого дома; горизонтальная гидроизоляция наружных и внутренних стен технического подполья; вертикальная гидроизоляция стен технического подполья: облицовочный защитный слой цокольных панелей; зоны застоя или притока воды к фундаментам и стенам технического подполья дома.

В случае аварии следует обращать внимание зоны увлажнения и следить за вымовкой грунтов под подошвой фундаментов.

Восстановление стыков между цокольными панелями в случае их неисправности выполняются в соответствии с указаниями, приведенными в разделе «Стены наружные и внутренние».

При обнаружении на стенах и потолках сырых пятен и плесени, образования конденсата на водопроводных трубах следует организовать интенсивное проветривание через окна, двери, продухи.

Окраска металлических поверхностей деталей (трубопроводы, крюки, подвески и пр.) и восстановление неисправностей теплоизоляции в техническом подполье осуществляется частично в порядке подготовки к зиме здания, и в полном объеме при выполнении текущего ремонта каждые 3 года.

Отмостки и тротуары по периметру жилого дома должны быть в исправном состоянии с уклоном 0,03 — 0,3 от здания.

Водоотводящие лотки от жилого дома регулярно очищаются от снега, льда и грязи.

В процессе эксплуатации жилого дома запрещается производить срезку грунта вблизи здания, складировать материалы возле стен здания, допускать подтопление оснований или застой воды, а также утечку воды из коммуникационной сети, сажать деревья ближе 5 м, а кустарник — 1,5 м от стен здания.

Приямки и входы в техническое подполье следует регулярно очищать от мусора и снега.

Земляные работы в непосредственной близости от здания, особенно ниже подошвы фундамента, могут производиться только по специальному разрешению.

Если трещины в панелях продолжают увеличиваться, или будут другие неисправности — обращаться в специализированные организации.

Решение по проекту капитального ремонта:

Трещины в плоскости примыкания отмостки к наружным цокольным панелям

Трещины между отмосткой и стеной расчистить и заделать бетоном (асфальтом или горячим битумом)

Нарушение бетонного покрытия пола

Выполнить пол толщиной 100 мм из бетона

Разрушение цементно-песчаного раствора заделки стыков; трещины в цокольных панелях; повреждения, просадки или разрушения фундаментов, вызванные застоем, притоком воды к фундаментам, вымыванием грунта под подошвой или пучением грунтов основания.

Стабилизировавшиеся трещины очистить от грязи, промыть, расшить и заделать цементным раствором. Трещины шириною менее 3 мм расшить до 3 — 5 мм на глубину 20 — 25 мм и заделать жестким цементным раствором марки не менее М-100.

Трещины более 5 мм зачеканить жестким цементным раствором М-100. При появлении небольших трещин, выбоин в стенах технического подполья заделку производить цементным раствором М-100.

Неудовлетворительное состояние водоотводящих лотков от жилого дома

Восстановить водоотводящие лотки

Просадки, образовавшиеся в местах укладки инженерных сетей

Засыпать песчаным грунтом слоями толщиной 20 см с последующим трамбованием каждого слоя и поливкой водой с восстановлением покрытия

Разрушена поверхность входной площадки, имеются выбоины и трещины ступеней, а также повреждение кирпичной кладки стен входа

Разрушенную поверхность входной площадки восстановить материалами, предусмотренными в проекте, выбоины и трещины ступеней заделать цементным раствором с железнением; восстановить поврежденную кирпичную кладку и отремонтировать штукатурку ограждающей стены

Столярные изделия требуют ремонта

Установить новый поручень; повреждения входных дверей и оконных блоков, установленных в подполье, восстановить в соответствии с проектным решением

Имеются щели и трещины в примыканиях стенок и пола приямков к фундаментам

Щели и трещины в местах примыкания стенок и пола приямков к фундаментам заделать горячим битумом

Повышенная влажность воздуха в техническом подполье, вызывающая появление мокрых пятен на стенах и образование конденсата на трубах, а также нарушение антикоррозионного покрытия и утепление трубопроводов

Установить регулируемые жалюзийные решетки на отверстия продухов; выполнить антикоррозионное покрытие трубопроводов двумя слоями изола по очищенной поверхности; затем выполнить тепловую изоляцию трубопроводов отопления матами из минеральной ваты толщиной 100 мм с покровным слоем из стеклоткани по пергамину; обратный трубопровод теплоизоляции не требует