Размер земельного участка для обслуживания жилого дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 марта 2019 г. № 153/пр “Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома”

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2017 т. N 1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды» приказываю:

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Министр

В.В. Якушев

Утверждены
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 07 марта 2019 г. N 153/пр

Методические рекомендации
по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома

1. Настоящие Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки), разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее.

2. В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

3. С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

4. Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

5. Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом,

4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

6. При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

7. При образовании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены многоквартирные дома, определенное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

8. Образование земельных участков под многоквартирными домами, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

9. Образование земельных участков под многоквартирными домами, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными многоквартирных домов, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным многоквартирного дома по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.

10. Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта Российской Федерации; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками (далее — уполномоченные органы).

11. Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

12. Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. В целях организации проведения образования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.

14. В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах бюджетной системы Российской Федерации средства на его реализацию.

Обзор документа

Минтруд разработал методические рекомендации по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД).

Органы госвласти и местного самоуправления составляют и утверждают проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка под МКД. Также они подают в Росреестр документы для государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости

АПР: Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее (*1).

Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле (*2) собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м.

Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1).

Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (*3), согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 (*4), определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04—0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО «Гостиничный комплекс «Татарстан» должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы «Татарстан» было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).

Такими доказательствами могут быть:

• схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
• результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).

*1) Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 N 4345/04

*2) Постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/06

*3) Аналогичные положения содержатся в ст. 43 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ