Реконструкция блока жилого дома блокированной застройки

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания — нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки»)» (далее — законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки — жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

Ю.В. Куницына

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Условия — вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки

Содержание

Реконструкция дома блокированной застройки сопоставимо с возведением постройки с нуля и для этого нужно получить согласование и разработать проект. На следующем этапе осуществляется оформление разрешительной документации и введения строения в эксплуатацию.

Если в постройке насчитывается менее 10 блоков, то отпадает необходимость в проведении экспертизы проектной документации. Когда реконструкция выполняется с той целью, чтобы изменить статус строения, необходимо полностью обособить блоки, провести коммуникационные системы и сделать выходы для секций.

1. Проведение реконструкции блокированного дома

Когда требуется разграничить здание и создать отдельные секции для проживания семей, но характеристики не позволяют это сделать, нужно выполнить реконструкцию. Для этого проводится капитальный ремонт, полностью проводятся коммуникации для секций, выполняется разделение блоками или перегородками, а также оборудуется отдельный вход.

Основная сложность связана не с проведением работ, а с оформление документации и получения разрешения.

Выделим основные моменты, которые не позволяют признать дом блокированным.

1. Невозможно разделить участки по секциям в строении.
2. В случае разделения постройки на блоки, не выходит даже минимальный участок по площади.
3. Компетентные органы не дают разрешение на проведение работ.
4. Суд отклонил заявку.

В этом случае проводить работы по реконструкции запрещается.

2. Что означает разрешение на реконструкцию блокированной застройки?

Если вы планируете признать строение блокированным, подготовьте соответствующую документацию и направьте запрос в БТИ. Помимо этого необходимо известить судебные инстанции и органы самоуправления.

Если удастся признать дом блокированным, допускается возможность оформить придомовую территорию в собственность. В случае, когда БТИ отказываются признать постройку, остается только обращаться в судебные органы.

3. Когда суд может признать дом блокированным?

У владельца недвижимости должна быть на руках вся необходимая документация. Основные требования к строению выглядят следующим образом:

1. в постройке есть обособленные блоки, несвязанные между собой;
2. проведены и подключены коммуникации для каждой секции;
3. отсутствует единая внутридомовая система;
4. отдельный блок предназначен для проживания 1 семьи.

В этом случае объект может рассматриваться в качестве отдельного дома, и он получает индивидуальный номер. Чтобы ввести строение в эксплуатацию составьте технический план и выполните реконструкцию дома в соответствии с установленными правилами.

4. Требуется ли согласие соседа на обустройство блокированной хозпостройки

Обустройство блокированного хозяйственного блока на соседнем участке разрешено, но только после получения согласия от соседей. Если сосед одобрил возведение хозяйственной постройки, то с документами нужно отправиться с органы местного управления и архитектуры. На основании этих документов выдается соответствующее разрешение и можно приступать к строительству.

Частые вопросы

Если в строении предполагается менее десяти блоков, необходимость в экспертизе отпадает.

Да, это одно из требований, которые следует соблюдать при реконструкции. И если вы хотите получить одобрение местных властей, то обязательно нужно делать отдельные входы.

Если соблюдены все условия, то нужно обращаться в судебные инстанции. Только так можно признать право и переоформить документы.

Как оформлять реконструкцию домов блокированной застройки

Реконструкция блокированной застройки, равно как и строительство с нуля, требует проведения полного комплекса согласовательных процедур:

• разрабатывается и утверждается (регистрируется в ИСОГД) проект;
• оформляется разрешение на проведение строительных работ (РНС);
• построенный дом вводится в эксплуатацию.

Одно радует — при количестве блоков не более 10 в одном доме можно не проводить экспертизу проектной документации.

Но иногда реконструкция объекта затевается с одной лишь целью — изменить статус обычного индивидуального дома на блокированный. Особенности блокированной застройки предполагают наличие в «теле» дома обособленных и полностью автономных блоков: со своим земельным участком, отдельным выходом, собственными коммуникациями.

Если такой раздел на блоки (секции) возможен в натуре без проведения строительных работ, то достаточно просто переоформить дом в качестве блокированной застройки. Соответствие характеристик здания объектам блокированной застройки отражается в заключении после проведения технического обследования недвижимости, а также в составленных кадастровым инженером технических планах на каждый блок дома.

Если физически разделить индивидуальный дом невозможно, то потребуется провести переустройство. В результате строительных работ существующее жилое здание «бьется» на секции, которые можно поставить на учет в кадастре в качестве самостоятельных объектов. Но для начала придется получить разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки (по вышеупомянутой схеме).

Это важно!

Частные жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, оформляются в уведомительном порядке (без утверждения проекта и получения РНС). Для домов блокированной застройки таких льгот не предусмотрено. Реконструкция жилого дома блокированной застройки согласовывается также, как и переустройство любого коммерческого объекта.

Проблемы проведения реконструкции дома блокированной застройки связаны не столько с процессом строительства (его технической стороной), сколько с процедурой оформления. Бюрократических препонов масса:

• вид допустимого использования земли не предполагает размещения подобных объектов (если возможно, проводится изменение ВРИ участка);
• участок под домом не бьется на необходимое количество частей, чтобы под каждым блоком был свой земельный участок нужного размера (установлены минимальные пределы для таких случаев);
• параметры отдельных секций дома не соответствуют понятию жилого объекта;
• не получено согласование строительных работ с заинтересованными организациями и уполномоченными ведомствами.

Если хотя бы одно из перечисленных препятствий не удается устранить, то можно забыть о законной реконструкции блокированной застройки. Поэтому начинать масштабные строительные работы следует с подробной консультации у профессионального юриста. А уж совет грамотного кадастрового инженера в этом вопросе точно не помешает!