Меню

Строительство дома по готовому проекту

Стройка: пошаговая инструкция

Мы расскажем вам, как ничего не забыть, проконтролировать качество и на чем можно сэкономить на разных этапах строительства.

Предпроектные работы

Получение разрешения на строительство

Чтобы возвести дом на участке ИЖС, следует вначале получить разрешение на строительство – это застрахует вас от возможных нарушений.

В сети появилось множество предложений от компаний, готовых за немалую плату заниматься сбором бумаг, стоять в очередях, получая необходимые согласования и разрешения. Но в большинстве случаев этот этап можно пройти самостоятельно – здесь все просто.

Если вы собственник участка (об этом свидетельствует выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН), обращаетесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении вам градостроительного плана участка. Причем не напрямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг.

Из документов вам потребуется только паспорт. И все! С 2017 года весь документооборот в сфере недвижимости осуществляется только в электронном виде, поэтому никакие справки, свидетельства о собственности на гербовой бумаге не нужны. Запрашивать недостающие документы – не ваша забота: этим должны заниматься чиновники. Градостроительный план вам обязаны предоставить бесплатно в течение 20 рабочих дней с момента регистрации заявления.

Градостроительный планэто схема с подробной выпиской, где указано, что можно строить на данном участке и какие имеются ограничения.

На основании градостроительного плана нужно составить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), на которой должны быть указаны расположение дома и его основные характеристики.

СПОЗУэто часть проектной документации. Если вы заказываете проект, схема должна быть в ее составе. Если приобретаете готовый, обратитесь с градпланом к продавцу – ее сделают быстро. Более того, схему можно нарисовать самостоятельно – разумеется, с соблюдением стандартов к оформлению документации (ориентируйтесь на проверенные образцы в cети).

Теперь, также через МФЦ, подаете заявление, прикладываете СПОЗУ и градостроительный план – и в течение семи рабочих дней получаете разрешение на строительство со сроком действия 10 лет.

Важно! «Дачная амнистия» для будущих владельцев домов ИЖС пока действует, но в усеченном режиме. Легализовать постройку задним числом еще можно. Но с марта 2018 года процедура усложнится.

Получение ТУ на технологическое присоединение к сетям

Итак, разрешение на строительство у вас уже есть. Теперь, пока ведется рабочее проектирование или подгонка готового проекта под требования градплана, самое время заняться получением ТУ на присоединение к сетям электроснабжения, а также (если есть) – водопровода, канализации, газоснабжения. Делать это желательно именно сейчас, чтобы потом не пришлось менять проект на ходу.

Нюансов здесь множество: состояние сетей, уровень инженерной подготовки участка (новый он либо со старыми постройками), региональная специфика.

В новых коттеджных поселках все работы по получению ТУ, проектированию и прокладке внешних сетей проводятся централизованно. Для территорий со сложившейся застройкой оптимальный вариант экономии денег и времени – кооперация с соседями и общение с поставщиками через МФЦ либо портал госуслуг.

Геологические изыскания, гидрогеологоразведка

К предпроектным работам относятся также геологические изыскания, позволяющие определить состав и подвижность грунтов, уровень грунтовых вод и, в конечном счете, выбрать оптимальный тип и конструкцию фундамента. Геологические изыскания обязательны, если планируется строительство каменного коттеджа, и крайне желательны, если речь о деревянном или каркасном.

Если центрального водопровода нет, а вы планируете водоснабжение из мелкозаглубленных скважин или колодцев, желательно провести гидрогеологоразведку: пригласить специалиста, который, сделав несколько контрольных скважин в разных концах участка, поможет найти водоносные пласты, а также определиться с выбором оборудования для локальной канализации.

Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?

Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»

«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.

  • Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
  • Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
  • Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
  • Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
  • Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»
Читайте также:  Проекты для соломенных домов

Собственно проектирование

Как показывает практика, еще до покупки участка заказчик в общих чертах представляет, каким хочет видеть свой дом. Но реалии то и дело вносят свои коррективы. Поэтому проектирование едва ли можно выделить в отдельный этап.

Внесения изменений в проект могут осуществляться вплоть до финальной стадии. Тем не менее, до момента получения разрешения на строительство речь идет, в основном, об эскизном проектировании и укрупненных сметах, после – о рабочих чертежах и детальных сметах.

В любом случае, желательно, чтобы стройка начиналась, когда проект уже готов – вплоть до визуализации ландшафтных и интерьерных решений. Современные средства визуализации позволяют «прогуляться» по коттеджу еще до того, как рабочие выйдут на площадку. Ведь в бумажную версию или в виртуальную модель проекта можно внести любые изменения – это почти бесплатно.

Дальнейшие переделки становятся платными, а подчас и неоправданно дорогими.

На чем еще можно сэкономить при проектировании?

Наличие детальной сметы позволяет отказаться от покупки материалов с запасом, а также существенно уменьшить затраты, дожидаясь сезонных скидок либо заменив дорогие материалы более доступными аналогами (разумеется, не в ущерб качеству).

Подготовительные работы

Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?

  • Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
  • Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
  • В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.

Если подготовительные работы планируются на осенне-зимний период, готовиться придется более тщательно.

Здесь, прежде всего, следует позаботиться об освещении объекта (обычно используются влагозащищенные прожекторы), и о том, чтобы подвозимые материалы не пачкались и не омывались дождями. Поэтому, площадку с навесом для временного хранения следует готовить основательнее, нежели весной или летом.

Нулевой цикл: фундамент качества

В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.

Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.

Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.

Монтаж коробки здания: стены и кровля

Вне зависимости от того, какие материалы выбраны для стен и кровли, правило одно: чем быстрее дом будет возведен под крышу, тем экономичнее.

Монтаж домокомплекта из сэндвич-панелей (заводских) занимает считанные дни, из клееного бруса – недели, из пеноблоков или кирпича – месяцы.

Конечно, если вы не профессиональ-ный строитель, то вряд ли заметите отступления от технологии. Важный для вас показатель качества работы строительной бригады – соблюдение всех заданных проектом геометрических размеров, горизонталей и вертикалей.

Поэтому, пока возводятся стены, а особенно на начальном этапе, когда происходит притирка отношений «заказчик – подрядчик», вам желательно почаще наведываться на стройку, брать в руки пузырьковый строительный уровень, рулетку и проверять вертикальность стен.

Не давайте рабочим шансов расслабиться. В этом случае, когда дело дойдет до кровли, они привыкнут к контролю, а расслабиться сможете вы.

Важно! Осень или зима – не самое благоприятное время для стройки. Поэтому разумное решение, если работы пришлись на данный период, – возведение тента и лесов из армированной пленки. Это удорожает монтажные работы, но позволяет продлить строительный сезон.

Двери, окна, утепление

Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.

Читайте также:  Проекты деревянных домов с каминами

Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.

Финал: регистрация объекта

Итак, вы подписали акты приемки инженерного оборудования, счетчики опломбированы, из кранов течет вода.

Чтобы вы могли поселиться и прописаться в новом доме, необходимо получить свидетельство о праве собственности на сформированный объект недвижимости и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. В прежние годы процедура ввода объекта в эксплуатацию была не из легких и требовала множества согласований и соответствующего разрешения (оно выдавалось органом местного самоуправления на основании акта сдачи-приемки и заключения межведомственной комиссии).

Сегодня пока еще возможна легализация самостроя, а также регистрация в упрощенном порядке – без разрешения на ввод, только на основании подготовленного кадастровыми инженерами технического плана (последний показывает привязку объекта к местности, содержит его план и основные технические характеристики: площадь, материал стен и т. п.).

Упрощенный порядок, как уже сказано, действует до марта 2018 года. Далее процедура усложнится, но все детали пока неизвестны, поэтому откладывать в долгий ящик оформление разрешения на строительство все-таки не стоит.

Поздравляем: вы построили загородный дом!

КАК ПОСТРОИТЬ ДОМ ПО ТИПОВОМУ ПРОЕКТУ

автор статьи Местер О. И.

Строительство дома осуществляется по рабочему проекту, содержащему необходимые сведения: архитектурные, конструктивные и инженерные решения, ведомости строительных материалов, по которым можно определить предстоящие материальные затраты и закупить все, что нужно для строительства.

Строить дом можно по индивидуальному или готовому проекту. В чем разница?

Индивидуальные проекты

Проект выполняется в соответствии с требованиями заказчика и конкретными условиями строительства. Архитектура дома ориентируется на вкусовые приоритеты заказчика и его материальные возможности, планы дома — на конкретный состав и образ жизни семьи. Размеры и расположение дома проектируются в соответствии с ландшафтными особенностями конкретного участка, его размерами и конфигурацией.

Конструкции дома выполняются на основе климатических особенностей места строительства, существующей строительной базы, характеристики грунтов, климата и другими индивидуальными данными. Инженерное обеспечение разрабатывается на основе существующих возможностей и потребностей заказчика.

Естественно, что при строительстве дома по индивидуальному проекту антагонистических проблем между владельцем, домом и участком не возникает, так как проект дома сшит по фигуре заказчика и его участка.

Типовые (готовые) проекты

Типовые проекты разрабатываются в расчете на «среднестатистического» заказчика и условных данных о месте строительства: это проектные «полуфабрикаты».

Большая часть застройщиков предпочитает пользоваться для строительства именно готовыми проектами (типовыми или индивидуальными повторного применения), так как их стоимость намного меньше, чем стоимость индивидуального заказного проекта. Однако строительство по готовым (типовым и индивидуальным проектам повторного применения) связано с рядом особенностей.

Как же строить дом по готовому проекту, который не рассчитан на Ваши требования и конкретные особенности места строительства?

Может ли быть такой дом удобным, прочным, красивым?

Нужно приспособить его конструктивные и инженерные решения к условиям строительства, а архитектуру и планы дома — к требованиям владельца проекта и особенностям конкретного участка. В архитектурной и строительной практике это называют привязкой проекта к месту.

Привязка конструктивного раздела проекта дома

• Расчёт несущей способности фундамента типового проекта основывается на условных характеристиках. Если они не соответствуют условиям строительства на Вашем участке, конструкции фундамента не обеспечат прочность дома и в процессе эксплуатации может выявиться тот или иной их дефект, вызывающий перекос дома, трещины в стенах и т.д. Поэтому важно привязать конструктивное решение фундаментов к конкретным условиям. Что это значит?

• Конструкция фундамента должна соответствовать характеру грунтов в месте строительства. Способность выдерживать нагрузку у разных грунтов различна. Известковые выдерживают большую нагрузку, по сравнению с глинистыми, а глинистые — больше по сравнению с песчаными: чем слабее грунт, тем шире надо делать основание фундамента. Если грунты в месте строительства дома слабее проектных, необходима переработка конструкций фундаментов с целью их усиления.

• Кроме того, важно, чтобы глубина заложения фундамента была не менее глубины промерзания грунта. Глубина промерзания грунта в разных климатических районах различна. Если, принятая в типовом проекте глубина промерзания грунта меньше, чем в месте строительства, величину заглубления фундаментов в процессе их привязки следует увеличить до расчетных значений.Толщина стен дома должна быть приведена в соответствие с климатическими данными места строительства.

Читайте также:  Проекты каменных домов с камином

• Бетонные изделия, строительные и отделочные материалы в типовом проекте применяются по действующему в месте разработки строительному каталогу и имеющимся в ходу строительным материалам. Если в вашей местности нет строительных материалов, примененных в проекте, требуется их грамотная замена: кирпич на бетонные блоки или брус, один тип перекрытий на другой, металлические детали на деревянные или один материал кровли на другой. Замена одного строительного материала на другой может быть произведена в порядке авторского надзора за строительством дома его разработчиками или строителями.

• Однако следует знать, что лица производящие замену несут ответственность за ее результаты только в случае их фиксации соответствующим актом, подписанным застройщиком и лицом, производящим замену.

Привязка инженерного раздела проекта дома

• Инженерное обеспечение дома (горячее и холодное водоснабжение, электро и газообеспечение, канализация) в готовом проекте рассчитываются на конкретные условия присоединения. Если они не соответствуют условиям присоединения для Вашего участка, потребуется соответствующая переработка этих разделов проекта.

• Кроме того, если высота стояния грунтовых вод на Вашем участке выше подошвы фундаментов дома, необходимо проработать влагозащитные мероприятия: гидроизоляцию фундаментов и понижение уровня грунтовых вод дренажем. Для защиты фундаментов дома от поверхностной влаги необходимо выполнить водоотводящую планировку площадки, на которой он расположен.

Привязка архитектурного раздела проекта дома

• Как бы ни был хорош типовой дом, всегда существует возможность, что точно такой же его собрат появится рядом, и вы с трудом будете отличать его от своего. Удачная посадка и архитектурное решение места строительства помогут придать индивидуальность «типовому» лицу дома. Для этого до начала строительных работ, должна быть решена проблема выбора места для строительства дома и «посадки» дома на рельеф. Существует два основных способа «посадки» дома — с изменением и без изменения существующего рельефа.

• В случае выбора варианта «посадки» дома без нарушения рельефа, дом органично впишется в ландшафт. Однако, при этом оголится часть фундамента дома и «зарежется» часть его цоколя. Кроме того, лестницы или крыльца окажутся либо малы, либо велики по высоте, причем, чем круче рельеф, тем более будут выявляться несоответствия между проектным решением и существующей ситуацией. В этом варианте потребуется переработка цокольной и подземной частей дома с целью их приспособления к существующим рельефным условиям.

• Если выбран вариант посадки дома на ровную площадку, конструкции и внешний вид цокольной и подземной его частей не потребуют изменений. Однако, в месте строительства будет нарушен существующий природный рельеф земли и для приведения его в порядок потребуется какое то искусственное планировочное решение.

• Если рельеф слабовыраженный, лучше обойтись без срезки грунта и посадить дом на подсыпанную горизонтальную террасу. При крутом рельефе можно организовать несколько террас подрезкой грунта и на одной из них разместить дом. При нормальных уклонах возможно применение любого из вариантов.

• В строительной практике обычно применяют комбинированные решения посадки дома на существующий рельеф, в зависимости от конкретных условий. Чтобы быть уверенным в выбранном варианте, эта проблема обычно решается в комплексе с разработкой схемы организации и использования всего участка в целом.

• Грамотное решение привязки архитектуры дома к участку должно обеспечить возможность размещения не только дома, но и подсобных построек и всех необходимых элементов сада, благоприятные условия для жизни, удобство передвижений, экономию использования территории, а также, что немаловажно — эстетику сада.

Итак, купив приглянувшийся готовый проект, следует внимательно изучить исходные проектные данные: расчетные температуры воздуха, характеристики грунтов, глубину их промерзания, применяемые строительные материалы и изделия и т.д. и сравнить их с вашими данными. Если существуют несовпадения, необходимо проект доработать и привести конструктивное и инженерное решение дома в соответствие с конкретными условиями строительства.

Кроме того, необходимо выбрать оптимальный вариант ориентации и «посадки» дома на рельеф и продумать планировочную организацию места строительства таким образом, чтобы она не противоречила общему принципу использования участка.
После того, как в готовый проект внесены изменения и его разделы доработаны в соответствии с конкретными условиями строительства дом можно строить.

Прочитать одноименную статью «Как построить дом по типовому проекту»можно в авторской публикации в журнале «ДОМ» №3/98.

Adblock
detector