Как перевести землю в ИЖС?

Для перевода земельного участка в ИЖС требуется сменить его категорию. Это возможно не для всех земель. Имеет значение расположение, категория и вид использования.

Участки, относящиеся к ИЖС, традиционно пользуются спросом. При приобретении других земель многим важно узнать, можно ли их перевести в этот вид использования. Подобный вопрос может интересовать и тех, у кого уже есть в собственности участки.

Перевод земли в ИЖС

Перевод участка в ИЖС позволяет возвести на нём дом с правом прописки. Но перевести можно не все земли.

Прежде всего определимся с основными понятиями. ИЖС – это один из разрешённых видов использования для земель населённых пунктов. Он выгодно отличается следующим:

• Строить дома можно только на таких землях и некоторых категориях сельскохозяйственных.
• В домах, построенных на участках ИЖС, гораздо проще оформить прописку.
• Только с этим статусом дом может получить адрес.
• На участки проведено электричество (в некоторых районах – и газ), строительство и ремонт дорог производятся за муниципальный счёт.

Как правило, перевод требуется для сельскохозяйственных земель. Но для этого придётся сменить их категорию (на земли населённых пунктов), если они к таковым уже не относятся. Такая смена производится включением участка в границы города или посёлка. Это требование относится ко всем участкам других категорий.

Какие земли можно переводить под ИЖС?

Не все земли получится перевести в другую категорию. Перевод возможен для cельскохозяйственных земель с некоторыми видами использования.

В редких случаях удаётся перевести земли лесного фонда. Но для этого требуются дополнительные согласования с Рослесхозом и Минэкономразвития.

Также понадобится проведение общественных слушаний и экологической экспертизы. Кроме того, участок не должен находиться в аренде. Аналогичная ситуация и с переводом участков, относящихся к водному фонду.

У каждого участка, кроме категории, есть один или несколько видов разрешённого использования. Можно перевести в ИЖС сельскохозяйственные земли, если во ВРИ значится:

ВРИ огородничество по названию и назначению похож на садоводство. Но отличия всё же есть. Самое важное в данном случае – то, что участки, предназначенные только для огородничества, нельзя перевести в земли поселений.

Часто у одного участка присутствуют оба вида. В таких случаях пишется «для садоводства и огородничества». Подобные участки получится перевести в ИЖС, так как есть ВРИ, для которого есть такая возможность.

Но кроме разрешённого использования, к ним предъявляются и другие требования:

• Участок должен граничить с населённым пунктом (поскольку иначе не получится включить его в состав города или другого поселения).
• Его обязательно нужно поставить на кадастровый учёт.
• Участок не должен относиться к особо ценным угодьям.

Кадастровая стоимость не должна быть выше среднего уровня по району. Имеет значение разница в 50% и более.

Можно ли перевести дачный участок в ИЖС: необходимые условия, порядок действий и стоимость

Желание улучшить жилищные условия часто толкает людей на приобретение доступных по цене земельных участков.

Зачастую в эту категорию попадают наделы, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, и другие участки для целей жилого строительства не предназначенные.

Когда требуется перевод

Приобретение участка в дачном поселке с целью последующего возведения жилого дома — одна из жизненных ситуаций, побуждающих искать возможность присвоения покупке ВРИ «ИЖС».

Еще одно часто встречаемое обстоятельство — постройка основательного современного коттеджа и намерение легализовать его в качестве дома для постоянного проживания.

При наличии недостроенного дачного домика, побудить сменить ВРИ участка может необходимость получения банковского кредита с целью завершения строительства. Более охотно в качестве залогового фонда банковские структуры принимают земли с ВРИ «ИЖС».

С 2019 года вступают в силу 217-ФЗ и изменения в законодательстве, упраздняющие понятие дачных кооперативов и товариществ. Имеющиеся участки и строения на них расположенные предлагается переоформлять в СНТ. Таким образом, все дачные участки станут садовыми, а дачные домики — садовыми домами.

При соблюдении определенных условий у владельцев дачной недвижимости есть возможность ее переоформления в более привлекательное в юридическом и финансовом плане «ИЖС».

Что представляет собой дачный надел

Что такое дача? С точки зрения законодателей, это объект недвижимости, имеющий назначение «место отдыха людей в летний период».

Иногда с этим объектом недвижимости путают отдельно стоящий частный дом, расположенный на землях населенных пунктов.

Еще один вариант использования термина «Дача» — вид разрешенного использования земли, дословно звучащий как «Ведение дачного хозяйства».

Объекты дачной недвижимости могут находиться на участках дачных и садовых товариществ, на землях поселений и сельхозназначения.

Как происходит смена ВРИ

Дачный надел может существовать как индивидуальный объект недвижимости и как часть коллективной собственности в составе ДНП и ДНТ, садового товарищества. В зависимости от этих особенностей и будет происходить смена ВРИ дачного участка на «ИЖС».

Подробнее об отличии понятий ДНП, СНТ и ИЖС читайте в этой статье.

При нахождении на землях поселений

• Уточнение информации о вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ для участка.
• Подача заявления в муниципалитет на смену ВРИ земли.

На землях сельхозназначения

Чтобы сменить ВРИ дачного участка, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, на ИЖС нужно:

• Подготовить обоснование необходимости смены категории земли.
• Составить ходатайство, собрать пакет документов и направить его в администрацию своего поселения.

При достаточной аргументации заявления и нахождении участка вблизи границ населенного пункта, ходатайство передается в исполнительный орган субъекта страны для принятия окончательного решения по смене категории надела с одновременным присвоением испрашиваемого ВРИ.

В составе земель товарищества

Смена ВРИ дачного надела производится при наличии согласия большинства собственников земли.

Вышеуказанные процедуры должно предварять общее собрание участников товарищества, на рассмотрение которого выносится вопрос о намерении изменения ВРИ надела.

Только при наличии протокола, фиксирующего положительное отношение к поставленному вопросу коллектива, документы будут приняты на рассмотрение уполномоченным органом власти.

Последовательность действий

Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:

• Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
• Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.

В тексте ходатайства помимо личных данных заявителя указывается следующая информация:

• Кадастровый номер дачного надела. В случае если земельный участок не размежеван и не поставлен на кадастровый учет, в приеме ходатайства заявителю может быть отказано.
• Указание категории надела, на котором расположен дачный участок и желаемая категория земли, например, ИЖС — при необходимости перевести объект в состав земель поселений. Если процедура смены ВРИ участка производится в рамках одной категорию земель, то «новая» группа земель не указывается.
• Аргументация необходимости присвоения объекту ВРИ ИЖС.
• Подтверждение прав на дачный надел.

Список прилагаемых к ходатайству документов:

• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
• Договора, свидетельства, выписки, подтверждающие право собственности на землю. При наличии совладельцев участка, коллективной собственности на дачный надел — документ, подтверждающий согласие заинтересованных сторон. Смена ВРИ для дачного участка, находящегося в составе СНТ читайте в специальной статье.
• Картографический план на дачный участок. Выделение на общем плане надела, в отношении которого начата смена разрешенного использования.
• Выписка из ЕГРН.
• Документ по планировке территории.

Если на участке земли расположен дачный дом, необходимо приложить документы, подтверждающие факт его постройки и право собственности на него.

Дом должен быть построен с учетом действующих строительных норм и правил, предъявляемых к жилому помещению.

Смена категории участка с сельхозназначения на земли населенных пунктов возможна для наделов, расположенных на земельных массивах низкой сельскохозяйственной ценности.

Но и в этом случае заявителю при принятии положительного решения будет предложено оплатить убытки от перевода земель в менее ценную категорию.

Стоимость процедуры

Приятный момент — отсутствие госпошлины на проведение административной процедуры «Смена ВРИ земли».

В то же время, на оформление некоторых документов установлена плата:

• Кадастровая выписка: от 300 руб. — при заказе электронного документа, от 750 руб. — при оформлении «бумажной» выписки из ЕГРН.
• Внесение сведений в Госземкадастр: от 245 руб. — при подаче заявки в электронном виде, от 350 руб. — при направлении бумажного уведомления.

На платных условиях оказываются услуги кадастрового инженера. Так обмер дачного участка и последующая его постановка на учет в Кадастровой палате стоит от 7000 руб. Стоимость зависит от сложности проведения работ — удаленности от точек привязки, длине теодолитного хода и других параметров.

При нежелании самостоятельно вникать в нюансы смены ВРИ дачного участка, всегда можно доверить решение проблемы юристу. Качественное оказание услуг, своевременная подготовка документов и внесение, в случае необходимости, корректив ориентировочно стоит от 20 до 50 тыс. руб.

Что делать при отказе

В удовлетворении ходатайства отказать могут по следующим причинам:

• Приведены недостаточно веские причины, для обоснования необходимости смены ВРИ (категории) земли.
• Представлен неполный перечень документов, прилагаемых к ходатайству, либо информация в них вызывает сомнение в достоверности.
• Генплан района не предусматривает возможности присоединения заявленного надела к землям населенных пунктов.
• Имеющиеся законные ограничения на цель использования земли.

После доработки указанных в решении об отказе замечаний заявитель имеет право подать ходатайство повторно.

В случае неосуществимости планов по смене ВРИ земли, всегда остается возможность воспользоваться льготным порядком оформления прав на недвижимость по закону о «дачной амнистии».

Можно ли изменить на ЛПХ

Без изменения категории земель возможен перевод дачных участков под личное подсобное хозяйство:

• На землях сельхозназначения — ЛПХ (полевой участок). В этом случае капитальное строительство на участке запрещено.
• На землях поселений — ЛПХ (приусадебный участок). Возможно наличие жилого дома на земле и ведение хозяйственной деятельности членами одной семьи.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о переводе участков ДНП и СНТ в ИЖС.

Заключение

Вступающие в 2019 году изменения в «дачный» закон упраздняют само понятие дачного участка. Пользователям наделов «дачного» назначения рекомендуется смена имеющегося ВРИ земли на ведение садоводства, но в ряде случаев возможен и перевод участка под индивидуальное жилое строительство.

Процедура может происходить со сменой категории надела — при расположении участка на сельскохозяйственных землях (решение принимается на уровне области) и простым изменением ВРИ (на уровне муниципалитета), для участков, расположенных в черте населенных пунктов.

Строительство индивидуального жилого дома перевод

Помимо этажности, есть и другое ограничение — дом должен быть рассчитан на одну семью. Вариант, когда строится дом на 2 семьи с разными выходами, будет считаться нарушением.

Есть еще немаловажные нюансы: располагаться жилое помещение должно не менее чем в 5 метрах от красной линии улицы и в 3 метрах от границы с соседями.

Минимальный размер участка под ИЖС не может быть меньше, чем 6 соток. Максимальный размер — 15. Точную величину устанавливает муниципальный орган.

Но очень часто случается, что земельный участок, на котором планируется начать капитальное строительство, не соответствует данной категории. Что делать в подобной ситуации, ведь строительство на таком наделе может потом привести к многочисленным спорам и проблемам с регистрацией? Ответ есть — перевод земельного участка в категорию для ИЖС. И законодательством для этого предусмотрена специальная процедура.

Правовая база, регулирующая данный вопрос:

• ФЗ № 172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
• ФЗ № 101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
• ФЗ № 373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
• статья № 51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
• некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.