Переустройство и перепланировка жилого помещения: как оформить

Нередко владельцы квартир задумываются о перепланировке. Кто-то решает объединить ванную и туалет, расширить или перенести дверной проем, кому-то необходимо выделить место под кладовую или гардеробную либо, наоборот, снести стену для создания единого пространства. Но все эти действия придется согласовывать с контролирующими органами для получения разрешения на проведение работ: в столице согласованием переустройства и перепланировки занимается Мосжилинспекция. Какие документы придется для этого собрать и как правильно оформить все действия?

Согласование — это не просто формальность. Во-первых, процедура убережет от штрафов и других санкций, которые могут быть наложены Мосжилинспекцией, если переустройство и перепланировка были сделаны без должного оформления. Во-вторых, могут возникнуть проблемы при совершении юридических сделок, будь то продажа квартиры, оформление договора дарения либо вступление в наследство. И в-третьих, несогласованные работы могут ослабить несущие конструкции и повредить здание в целом, а это прямая угроза безопасности всех жильцов дома.

Переустройство и перепланировка: есть ли разница

Основная информация по вопросам перепланировки и переустройства помещений в жилом доме содержится в двух законодательных актах:

• Жилищном кодексе Российской Федерации (глава 4) (далее — ЖК РФ) [1] ;
• постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее — постановление № 508-ПП) [2] .

Согласно статье 25 ЖК РФ [3] , любые действия и работы, результат которых необходимо отразить в техпаспорте квартиры, являются переустройством либо перепланировкой. При ремонте не требуют согласования стандартные действия, такие как выравнивание и декорирование стен, укладка напольных покрытий, замена дверей без изменения конфигурации дверного проема, остекление балкона или лоджии и так далее. То есть сюда входит все то, что принято называть косметическим ремонтом. Но есть ряд изменений, которые вообще не подлежат согласованию, — это работы, которые могут ухудшить условия проживания либо нанести вред здоровью жильцов. К ним, в частности, относятся снос несущих перегородок, использование общедомовой отопительной сети для устройства водяных теплых полов, вынос центрального отопления на лоджию.

Для тех, кто впервые сталкивается с переустройством и перепланировкой жилого помещения, эти два понятия могут показаться тождественными, однако это не так. Согласно приложению 1 к постановлению № 508-ПП, переустройством считается перенос, изменение и обновление инженерных сетей и оборудования [4] .

Примеры работ, относящихся к переустройству

В свою очередь перепланировка — это изменения, которые затрагивают конфигурацию помещения.

Таким образом, работы, связанные с инженерными сетями и оборудованием, будут считаться переустройством, а работы по изменению конфигурации квартиры — перепланировкой. При планировании серьезного ремонта собственникам, возможно, придется согласовывать как переустройство, так и перепланировку. Так, создание единого санузла почти наверняка потребует переноса сантехники, а например, объединение комнат — новой разводки электрокабелей. Причем обычно такие совмещенные работы называют просто перепланировкой, хотя это и не совсем точно с юридической точки зрения.

Согласование перепланировки и переустройства: порядок действий

Основные требования, которые должны быть соблюдены, указаны в постановлении № 508-ПП, а также в соответствующих сводах правил (СП), СНиП, ГОСТ, ВСН и других нормативно-технических документах. Но главное условие планируемых изменений, что отмечалось ранее, — это недопущение ухудшения жилищных условий и отсутствие угрозы жизни и здоровью жильцов — как в процессе работ, так и после их завершения.

В некоторых случаях разрешение на перепланировку и переустройство помещения нужно согласовывать не только с Мосжилинспекцией. Например, если планируется замена или перенос газовой плиты, необходимо обратиться в Мосгаз, который должен одобрить эти работы и предоставить услуги техника. Распространенный случай — перепланировка квартиры в ипотеке. Еще до планирования изменений и процесса согласования, необходимо внимательно пересмотреть договор с банком, который выдавал кредит. Вполне возможно, что для начала работ потребуется его разрешение и справка из страховой компании.

Если дом относится к серийному типу и построен в советскую эпоху, процедура согласования значительно упрощается. Для таких зданий зачастую уже определено, как можно изменять планировку квартир, и оформлять проект перепланировки не понадобится, если воспользоваться типовым решением. Однако в этом случае все работы должны проводиться строго по уже готовому проекту перепланировки — при малейшем отклонении от него необходимо будет устранить все нарушения или узаконить самовольную перепланировку.

Как и при любом взаимодействии с муниципальными и государственными структурами, перепланировку и переустройство начинать необходимо со сбора документов. Потребуются:

1. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки по форме, которую можно найти в приложениях к постановлению № 508-ПП. И физические, и юридические лица подают заявление в Мосжилинспекцию, заполненное в электронном виде, через сайт mos.ru.
2. Документы, подтверждающие право собственности, и выписка из ЕГРН. Их можно получить, либо обратившись напрямую в МФЦ, либо воспользовавшись услугами, например, проектного бюро, если с ним заключен договор на проведение перепланировки/переустройства под ключ. Это могут быть подлинники или нотариально заверенные копии — свидетельство о праве собственности либо договор социального найма. Если квартира поставлена на учет в ЕГРН, получать документы вообще нет необходимости — Мосжилинспекция сама запросит их в рамках взаимодействия между ведомствами.
3. Технический паспорт квартиры. Если в доме проводилась инвентаризация, этот документ хранится в БТИ. Если он отсутствует, его необходимо оформить. Это можно сделать через МФЦ, послать запрос через сайт mos.ru либо обратиться напрямую в МосгорБТИ. Вместе с техпаспортом нужно получить поэтажный план дома и экспликацию. При перепланировке по договору под ключ документы получит архитектурно-проектное агентство на основании нотариально заверенной доверенности. Если квартира имеет техпаспорт и он хранится в МосгорБТИ, оригинал документа можно не получать заново — Мосжилинспекция сама его запросит.
4. Согласие всех собственников квартиры в письменном виде, либо членов семьи нанимателя по договору социального найма, либо всех жителей многоквартирного дома — если планируется присоединение части общедомовой площади.
5. Проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, где отражаются все запланированные изменения, рекомендации и выводы проектной конторы.

Документы для согласования в Мосжилинспекции конструктивных/инженерных изменений в квартире

Все документы можно разделить на две группы — обязательные и желательные. Под желательными понимаются те, которые, в соответствии с частью 2.1 статьи 26 ЖК РФ, Мосжилинспекция может получить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Проект перепланировки и переустройства разрабатывается специализированной компанией, которая должна состоять в СРО (саморегулируемой организации) — некоммерческой структуре, объединяющей предприятия одной отрасли и следящей за стандартами качества при оказании услуг и выполнении работ. Без членства в СРО организация не имеет права заниматься проектной деятельностью.

После того как собран пакет необходимых документов, порядок переустройства и перепланировки выглядит следующим образом:

1. Все документы и заявление подаются в Мосжилинспекцию онлайн, на сайте mos.ru. Если с документами все в порядке, выдается разрешение на перепланировку. Рассмотрение длится ориентировочно 20–30 дней, а само разрешение действительно год с возможностью однократного продления на шесть месяцев [5] .
2. Заявление на приемку подается собственником в Мосжилинспекцию после проведения ремонтных работ по переустройству и перепланировке. Доступ в квартиру необходимо предоставить в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявления [6] . В назначенный день инспектор МЖИ проверит текущее состояние квартиры и ее соответствие проекту. Если никаких нарушений не выявлено, составляется акт о завершенных работах.
3. Получение нового технического паспорта в БТИ и постановка квартиры на учет в Росреестре для оформления новой выписки из ЕГРН. Минимальный срок постановки на кадастровый учет, напрямую или через МФЦ, составляет семь–девять рабочих дней, но нужно быть готовым к тому, что эта процедура может затянуться [7] .

Самостоятельное согласование переустройства/перепланировки не быстрая процедура, которая к тому же потребует сбора многочисленных документов, отслеживания процесса на каждом этапе и посещения различных инстанций. Однако результат работ, если они проводились без авторского надзора со стороны проектной организации или не в рамках договора под ключ, нередко может не соответствовать согласованному проекту. В этом случае инспектор не примет квартиру, и ремонт придется переделывать, возможно, не единожды.

Чтобы быть уверенным в результате перепланировки и сэкономить время, рациональнее воспользоваться услугами профильной организации, которая возьмет на себя не только проектирование, но и всю работу со сбором, оформлением и согласованием документов, а также контроль над выполнением ремонтных работ.

Как можно повысить шансы на согласование

О том, как выбрать проектную организацию, чтобы ускорить и облегчить процесс согласования, мы попросили рассказать Дмитрия Алексеевича Замятина, руководителя отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1»:

«При выборе проектной организации необходимо обратить внимание на три фактора:

1. членство в СРО, которое можно легко проверить через сайт Госреестра;
2. опыт компании-исполнителя, для чего нужно изучить базу ранее согласованных и реализованных проектов и отзывы о ней — обычно такая информация доступна на сайте организации и тематических форумах;
3. наличие постоянного штата инженеров, проектировщиков и юристов, что позволяет выпускать проекты перепланировки/переустройства своими силами без привлечения фрилансеров и организаций-субподрядчиков.

Последний фактор особенно важен по той причине, что от него зависит скорость выполнения всех работ — при необходимости внесения корректировок все происходит, что называется, в режиме реального времени. К тому же штатные специалисты постоянно отслеживают изменения в административном регламенте, благодаря чему проекты создаются с учетом малейших поправок к нормативным правовым актам.

Так, начиная с 2013 года нашей «Архитектурно-проектной мастерской № 1» было подготовлено около 3000 и согласовано более 1000 проектов. Постоянный мониторинг законодательства и судебных споров, новых архитектурных решений и тенденций позволяет нам в кратчайшие сроки создавать проекты переустройства и перепланировки квартир, отвечающие не только нормам безопасности и реалиям сегодняшнего дня, но и эстетическим вкусам собственников недвижимости.

В «Архитектурно-проектной мастерской № 1» не навязывают лишних услуг клиентам, оставляя возможность выбрать подходящий вариант сотрудничества:

• если вы решили самостоятельно заниматься согласованием, мы разработаем проектную документацию для дальнейшей работы;
• если вы хотите быть уверенным в результате, помимо разработки документации, мы поможем заполнить и получить все остальные бумаги, а также поэтапно проведем через контролирующие органы для получения заветного разрешения;
• если у вас нет ни желания, ни времени вникать в процесс получения разрешения на перепланировку, мы предлагаем услугу под ключ. В этом случае от вас потребуется только доверенность — остальную работу мы берем на себя.

В «Архитектурно-проектной мастерской № 1» прозрачное ценообразование, благодаря которому клиент всегда знает, за что именно он платит. Помимо согласования индивидуальных и проблемных проектов, наше бюро помогает узаконить ранее выполненные перепланировки».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом саморегулируемой организации «МежРегионПроект» и работает на основании допуска СРО № 1891 [8] . Регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010.

• 1 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a9abc1ce24e3f602b1994d5707da57155aa9aaf9/
• 2 http://docs.cntd.ru/document/537907820
• 3 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/
• 4 https://www.mos.ru/upload/photobank/common/upload/Prilozheniya_k_508-PP.pdf
• 5,6 https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-oformit-pereplanirovku/
• 7 https://rosreestr.gov.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/sroki-polucheniya-uslugi/
• 8 https://pereplan-one.ru/

Пе­ред пе­ре­пла­ни­ров­кой/пе­ре­уст­ройст­вом квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­тить­ся, в за­ви­си­мос­ти от ре­гио­на, в жи­л­ин­спек­цию или от­дел ка­пи­таль­но­го стро­и­тельст­ва в ад­ми­нист­ра­ции, что­бы по­лу­чить разъ­яс­не­ния, нуж­но ли во­об­ще со­гла­со­вы­вать пла­ни­ру­е­мые из­ме­не­ния и, если да, ка­кие имен­но до­ку­мен­ты по­тре­бу­ют­ся. Для от­ве­та на этот во­прос по­на­до­бят­ся тех­ни­чес­кий пас­порт по­ме­ще­ния, по­этаж­ный план до­ма и экс­пли­ка­ция. Если вам не­об­хо­ди­мо со­ста­вить тех­ни­чес­кое за­клю­че­ние и вы­пол­нить про­фес­си­о­наль­ный про­ект пе­ре­пла­ни­ров­ки, ква­ли­фи­ци­ро­ван­ную кон­суль­та­цию мож­но по­лу­чить сра­зу в про­ект­ной ор­га­ни­за­ции.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.