Статья 123.1. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ глава 11 настоящего Кодекса дополнена статьей 123.1

Статья 123.1. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 123.1 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

ГАРАНТ:

Обязанность жилищно-строительных кооперативов по размещению информации, предусмотренной частью 1 статьи 123.1 настоящего Кодекса, в единой информационной системе жилищного строительства возникает с 25 сентября 2019 г.

1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

ГАРАНТ:

Обязанность жилищно-строительных кооперативов, предусмотренная частью 2 статьи 123.1 настоящего Кодекса, в части предоставления документов для ознакомления с использованием единой информационной системы жилищного строительства возникает с 25 сентября 2019 г.

2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

ГАРАНТ:

Обязанность жилищно-строительных кооперативов, предусмотренная частью 3 статьи 123.1 настоящего Кодекса, в части ведения реестра своих членов в единой информационной системе жилищного строительства возникает с 25 сентября 2019 г.

3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Информация об изменениях:

Часть 5 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из единой информационной системы жилищного строительства.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Построить жилье в России можно, объединившись с другими дольщиками. Одной из таких форм объединений называется жилищно-строительный кооператив.

ЖСК — именно под такой аббревиатурой сообщество известно среди россиян. Учредительная организация создается для покупки и управления площадями многоквартирного дома. Существуют и другие формы объединений — ТСЖ, ДДУ и другие.

Разберемся, в чем разница между ними и куда лучше вступить, какие нормативные акты регламентируют их деятельность, насколько высоки риски вкладывания средств в строительство в ЖСК и что такое субсидиарная ответственность. Все нюансы и тонкости, рабочие схемы и определения — в одной статье.

ЖСК в правовом поле

Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.

Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.

Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.

Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.

Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.

Ключевые особенности ЖСК

Для создания ЖСК требуется найти учредителей, желающих участвовать в этом сообществе. Суммарное количество учредителей не может превышать числа жилых помещений.

Для начала происходит общее собрание, на котором обсуждаются детали, и принимается устав. После этого можно считать, что ЖСК начал свою работу. Регламент и ключевые моменты собрания протоколируются назначенным секретарем.

Учредители вкладывают денежные средства в общий счет, с которого финансируется строительство жилого объекта. Собрание учредителей вправе вносить правки, корректировать ход строительства и контролировать все рабочие процессы. Обычно решения принимаются путем голосования.

По факту строительства каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.

Виды кооперативов

Помимо жилищно-строительного кооператива существует еще жилищно-накопительный кооператив. В этом виде сообщества средства учредителей аккумулируются на специальном счете, но не для строительства, а для покупки жилья. Деятельность данного коллектива также регулируется на федеральном уровне.

Преимущества и недостатки ЖСК

Чтобы оценить, насколько подходит вам жилищно-строительный кооператив, необходимо разобраться в его минусах и плюсах.

Минусы:

Члены ЖСК должны самостоятельно искать архитекторов, нанимать строителей, закупать строительные материалы у поставщиков, регулировать вопросы оплаты труда и контролировать средства на счету.

Если у кого-то из учредителей недостаточно средств, все остальные должны компенсировать недостающую сумму в общий баланс. Это связано с действием принципа коллегиальной ответственности.

Есть риск банкротства. Если это случилось, для приватизации жилья потребуется оплатить всю сумму для нейтрализации банкротства.

Плюсы:

1. Чтобы вступить в ЖСК, не требуется крупных взносов. Нет необходимости в наличии уставного капитала.
2. Необязательно всем участникам кооператива трудиться в рамках организации или собственноручно возводить дом.
3. Размер взносов устанавливается на общем собрании учредителей.
4. Так как деятельность ЖСК регулируется будущими собственниками возводимого жилья, то и качество строительство будет лучше.
5. Членство позволяет самостоятельно регулировать все важные процессы, голосовать и вносить коррективы в ход стройки.

Как работает ЖСК

Жилищно-строительный кооператив — это определенное сообщество. Понять, как оно работает, можно, изучив пошаговую схему работы ЖСК.

Пошаговая инструкция:

Создание ЖСК начинается с заседания учредителей — дольщиков кооператива. Их состав формируется инициативной группой пайщиков.

На собрании принимается решение о формировании кооператива.

При вступлении в ЖСК каждый дольщик пишет заявление, где указывает размер пая. Решение о приеме нового члена выносится на общем собрании действующих участников.

Вступить в ЖСК могут граждане с 16 лет, а также юридические лица.

Одновременное строительство нескольких домов

В Жилищный кодекс регулярно вносятся поправки относительно правовых норм существования ЖСК и других кооперативов. Одно из таких изменений было узаконено 26 июля 2016 года.

Суть норматива сводится к тому, что ЖСК не может строить больше одного дома. Разрешено вести одновременно сооружение только одного МКД с количеством этажей не более 3-х.

Это правило установлено частью 3 статьи 110 ЖК РФ. Однако законом не предусмотрено ограничений в строительстве новых объектов после ввода в эксплуатацию ранее возводимого.

ТСЖ и ЖСК: в чем отличия этих объединений

ТСЖ — это некоммерческое объединение с четко выстроенной структурой и органами управления: общим собранием, ревизионной комиссией, председателем, членами правления.

ЖСК организуется с целью строительства жилья и его дальнейшей эксплуатации. После ужесточения мер к деятельности ЖСК на законодательном уровне домов, построенных в рамках существования этих объединений, стало больше. И эти сообщества, хотя и считаются устаревающей организационно-правовой формой, продолжают оставаться на пике популярности и в 2021 году.

Разобраться, в чем разница между ТСЖ и ЖСК, можно, проанализировав их достоинства и недостатки.

При всей схожести этих двух форм объединений, существует ряд особенностей, которые касаются их целей и модели членства. У них разные ограничения в вопросах ведения хозяйственной деятельности.

Основное отличие товарищества от кооператива заключается в том, что ТСЖ создается на базе существующего жилого объекта, а ЖСК — на этапе его строительства.

Каждый член жилищно-строительного кооператива вносит членские взносы — пай, или денежные средства. Они вносятся на счет фонда целевого назначения. Взносы предназначены для оплаты строительного процесса.

Члены ТСЖ, в отличие от ЖСК, — уже собственники жилья, они оплатили его до вступления в объединение.

Члены товарищества собственников жилья могут, но не обязаны покрывать убытки посредством внесения дополнительных взносов. Для членов ЖСК это условие является обязательным.

ТСЖ как юрлицо не может иметь в собственности дом, которым оно управляет. ЖСК, наоборот, является собственником всех жилых помещений и зон общего пользования.

Еще одним интересным отличием ЖСК от ТСЖ является положение о временных жильцах. Разрешить проживание в ЖСК гражданам на время можно после предварительного согласия всех проживающих лиц и членов их семей, даже временно отсутствующих. Также требуется направить предварительное уведомление правлению кооператива.

Роль внесения взносов значения не имеет. Срок проживания временных жильцов ограничен 6 месяцами. В ТСЖ условия обратные. Собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но в рамках закона.

Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК

Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.

Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.

Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.

Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.

Плюсы ДДУ:

В договоре прописывается разрешительная и проектная документация.

Указывается стоимость, которая останется неизменной до конца строительного процесса.

Объект не станет внезапно выше или шире, не появиться пристроек и прочих зданий.

Схема расторжения договора довольно прозрачна. Предусмотрены выплаты компенсации убытков.

Обозначены гарантийные сроки на разные виды работ.

Минусы ДДУ:

1. Стоимость выше, чем в ЖСК. А цены за новостройки еще больше на 1-1,5 %. Это связано с введением компенсационного фонда, который должен формироваться за счет строителей, а по факту состоит из дополнительных взносов дольщиков.
2. Длительный процесс регистрации договора.
3. Получить рассрочку сложно. Если застройщик и согласиться, это будет слишком дорого.

Плюсы ЖСК:

1. Существенные скидки на непопулярные объекты.
2. Меньше дополнительных сборов.
3. Пайщики принимают участие в собраниях ЖСК и самостоятельно решают ключевые моменты строительства.

Минусы ЖСК:

Необходимость оплаты дополнительного взноса за вступление — от 1 до 3 % суммы общей стоимости.

Присутствует риск двойных продаж.

У дольщика меньше прав на жилье, чем у покупателя по ДДУ.

Квартиру нельзя перепродать даже со значительной уступкой в цене.

Вступление в ЖСК обязательно.

Квартира может вырасти в стоимости.

Застройщик не несет ответственности за срыв сроков.

Особенности заключения договора ЖСК

Многие путают ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) с соглашением ЖСК. Чтобы этого не происходило, необходимо четко понимать, что такое договор ЖСК при покупке квартиры.

Этот документ заключается сразу при вступлении в кооператив. А граждане, которые становятся дольщиками, освобождаются от уплаты налогов.

Договор ЖСК дает право на длительную неограниченную рассрочку. Пайщик продолжает проживать в квартире, регулярно уплачивая взносы.

Процедура заключения договора не сложная, она не требует регистрации в государственных органах.

Договора ЖСК имеют меньше ограничений, чем ДДУ. Помимо застройщиков, сбором средств может заниматься инвестор. Договор является обязательным документом, регулирующим положение дольщика в жилищно-строительном кооперативе.

Документ составляется в 2-х экземплярах, может дополняться и изменяться. Один экземпляр храниться у дольщика, другой — в правлении ЖСК.

Подводные камни

При любом раскладе событий и наличии самых жестких законодательных нормативов риск быть обманутым есть всегда, пусть и с минимальной вероятностью, как это случалось до сих пор с ЖСК.

Обманутых дольщиков было довольно много в России в конце 90-х и начале нулевых. Закон № 214, принятый в 2004 году, защитил покупателей от двойных продаж. Также заключенные договора стали регистрироваться в органах Росреестра.

Апрельский закон 2005 года установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве МКД, также направленную на защиту потребительских прав от нечестных застройщиков.

Нормативно-правовой акт урегулировал возможность вложения средств частными лицами и ужесточил надзор над девелоперами, увеличив их ответственность перед дольщиками.

Субсидиарная ответственность

Субсидиарной ответственностью является обязанность третьих лиц возмещать остаток задолженности, на который у должника нет средств.

Субсидиарная ответственность возникает в следующих случаях:

• у должника нет средств или имущества, которое можно взыскать;
• основной должник отказывается выплачивать по договору;
• нет встречных требований к кредитору;
• должником было получено уведомление о требованиях внести средства.

Заключение

Жилищно-строительный кооператив — это альтернативный способ стать собственником жилья. В отличие от товарищества собственников, в кооператив не нужно вносить сразу всю сумму за квартиру.

В процессе строительства можно накопить недостающие средства или взять кредит. Однако необходимо знать определенные тонкости при заключении договора и внесении средств в общий фонд.