Строительство жилых домов с паркингом

Паркинг в новостройках: какие варианты есть на рынке и что лучше выбрать

Один из основных моментов, на которые обращает внимание покупатель квартиры в новостройке, — ситуация с парковкой в понравившемся комплексе. Ведь после переезда ему придется где-то оставлять свою машину и вопрос может стать довольно остро.

Мы узнали, какие виды паркинга чаще всего встречаются на рынке, и разобрались в их преимуществах и недостатках.

А сколько вообще парковочных мест должно быть в многоквартирном доме?

Раньше, когда автомобилей было не так много, необходимость в парковочных местах почти не учитывалась при строительстве домов. В наше время ситуация изменилась. Чтобы жильцам новостроек не приходилось оставлять машины на газонах и тротуарах или подолгу искать себе место, строительные компании обязаны соблюдать требования к организации парковок при возведении домов.

Существуют нормативы, по которым застройщики должны включать в проект определенное количество парковочных мест. Для каждого региона они свои. Например, в Москве новостройки должны сдаваться с готовым паркингом, вид и размеры которого определяются типом жилья и особенностями проекта.

Так подземный паркинг обычно проектируется, если площадь будущей застройки ограничена. И преимущественно в элитных домах. За такое машиноместо собственник будет ежемесячно платить по тарифу, установленному обслуживающей компанией. В новостройках комфорт-класса с большой прилегающей территорией чаще всего предусматривают наземные паркинги.

Согласно государственным техническим нормативам, разработанным для Москвы, в новостройке должны быть предусмотрены:

• Эконом-класс — 1 парковочное место на квартиру
• Комфорт-класс — 1,7 парковочного места на квартиру
• Бизнес-класс — минимум 2 парковочных места на квартиру, а также гостевая парковка в расчете 40 мест на 1000 жителей

При этом стоит отметить, что большой популярностью паркинги не пользуются. В жилых комплексах комфорт-класса выкупают обычно около 20 машиномест на 100 квартир, в бизнес-классе распродаются примерно 70% машиномест. Остальные жильцы предпочитают оставлять автомобили во дворах.

Виды паркингов

Разберем преимущества и недостатки каждого из них.

Плоскостной наземный паркинг

Наиболее простой и дешевый вариант, из-за которого многие дворы в жилых комплексах начала 2000-х похожи на парковки у магазинов: без зелени, тротуаров, деревьев и детских площадок. Такие парковки занимают много места — придомовая территория используется нерационально. Кроме того, ваш автомобиль никак не защищен от неблагоприятных погодных условий или других возможных неприятностей.

Поэтому в современных ЖК застройщики проектируют паркинги с небольшим количеством наземной парковки или вообще делают дворы без машин.

Плюсы — дешево

Минусы — автомобиль ни от чего не защищен, занимает пространство во дворе, вечером бывает сложно найти место

Многоэтажный наземный паркинг

Многоуровневые наземные стоянки — наиболее распространенный вид паркинга в современных новостройках так называемого масс-маркет сегмента. Многоэтажная постройка может вместить в себя несколько сотен автомобилей, при этом, как правило, такой паркинг оборудован удобными въездами и выездами, специальными подъемниками и лифтами, а также программной учета свободных мест.

Многоэтажный наземный паркинг защищает ваш автомобиль не только от дождя и снега, но и от угона и повреждений. На парковках обычно предусмотрена система видеонаблюдения и пост охраны. Цена машиноместа на такой парковке зависит от класса новостройки и обычно составляет от 250 до 800 тысяч рублей.

Плюсы — защита автомобиля, двор без машин, относительная дешевизна

Минусы — паркинг может находиться довольно далеко от квартиры (но обычно в пределах 15 минут пешком), в эконом-вариантах паркинги не отапливаются

Подземный многоуровневый паркинг

Чаще всего проектируются в элитных домах и новостройках бизнес-класса. Такие парковки очень комфортны, полностью отапливаются и гарантируют владельцу безопасность авто. Но стоит помнить, что это дорогое удовольствие. Причем чем больше и глубже находится паркинг, тем сложнее и дороже его строительство обойдется для застройщика. Соответственно, тем больше будет стоить машиноместо. Цена может начинаться от 600 тысяч и доходить до 3 миллионов рублей.

Плюсы — защита и безопасность для автомобиля, комфорт для жильцов, паркинг находится под домом (иногда можно попасть в него прямо из квартиры на лифте)

Минусы — дорого

А если я сейчас не могу купить парковочное место, но оно мне нужно?

В таком случае его можно арендовать. Нераспроданные места на паркинге застройщики сдают в аренду. Или можно снять машиноместо у собственника, который им по каким-то причинам не пользуется. Обычно это стоит от трех до десяти тысяч в месяц.

Стоит ли покупать паркинг в новостройке для инвестиций? Почему НЕТ?

Если квартира в ипотеку в новостройке, по каким-то причинам, кажется неподъемной инвестицией, можно рассмотреть паркинг. Я давно присматриваюсь к покупке машино-места с точки зрения инвестирования, и вот какие выводы имею на данный момент.

Паркинг при новостройке: стоит ли вкладываться?

Ориентируюсь только по питерскому рынку.

1 — Купить паркинг в своей новостройке, или как выбрать хорошую локацию

Покупать паркинг именно в той локации новостройки, где вы сами живете или будете жить, как достроится дом, — большая ошибка инвестора.

Инвестору, в первую очередь, нужно думать о хорошей ликвидности объекта:

• паркинг могут себе позволить жители жилых комплексов класса «комфорт плюс» и выше ;

» В сегменте эконом-класса реализация парковочных мест идет туго. Кадастровая оценка таких объектов очень высока, а за этим следуют и высокие налоги «, — делится начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент Светлана Денисова .

«В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте, как эконом-класс, — это однозначный аргумент НЕ в пользу покупки машино-места.

Если мы добавим сюда ограниченное количество программ для паркингов, существующих на рынке ипотечного кредитования, высокие ставки по таким кредитам и в принципе ограниченную платежеспособность приобретателей жилья эконом-класса, станет понятно, почему даже после введения в эксплуатацию объектов у многих застройщиков паркинги остаются нераспроданными», — отмечает госпожа Денисова.

• паркинг будут покупать себе или арендовать при тех жилых комплексах, где мало места во дворе . Но это не определяющий фактор! Если купить паркинг при маленьком дворе комфорт-класса, где живут квартиросъемщики или люди со средним достатком, то ваш паркинг будет никому не нужен;
• паркинг будет хорошо сдаваться в отдаленных от станций метро новостройках , где жители все равно рано или поздно задумаются о машине;
• паркинг будет хорошо сдаваться, если дом находится в пешей доступности ближайшей остановки транспорта более30 минут пешком . Все, что ближе, — люди будут ходить пешком!

2 — Купить паркинг, чтобы сдавать

• можно, только если вы каким-то чудом смогли купить паркинг по цене ниже рынка — по переуступке или через свои связи;
• покупать паркинг по обычному ДДУ через застройщика по фиксированной цене НЕВЫГОДНО инвестору . Плюс, как, например, в Петербурге, надежные застройщики вообще не анонсируют старт продаж паркинга, зато цена у них одинакова на машино-место в разных ЖК по городу. В Петербурге паркинг можно взять за 500 тысяч рублей на старте продаж, в комфорт плюс — за 850 тысяч. Сдавать можно в среднем за 4-5 тысяч рублей в месяц, кто-то сдает по 3 тысячи. Ну и кому нужен паркинг с окупаемостью 10-15 лет?

• на мой неавторитетный взгляд, покупать паркинг для сдачи в аренду можно в одном случае: если вы сами через какое-то время будете им пользоваться . Например, пока вы не хотите жить в необжитом новом районе, где у вас построилась квартира, поэтому пока сдаете и паркинг, и квартиру. Но через пару лет планируете сделать ремонт — и переехать. Тогда, чтобы ипотечная недвижимость зря не стояла, имеет смысл купить машино-место и сдавать его в аренду;
• помним еще про налог на паркинг как на недвижимое имущество. 0,1% от кадастровой стоимости по ст. 406 НК РФ .

3 — Купить паркинг, чтобы продать

Для паркингов есть свой федеральный закон 315-ФЗ от 03.07.2016. Именно благодаря этому закону с 1 января 2017 года разрешается производить действия с паркингом как с отдельным объектом недвижимости.

При обдумывании покупки и продажи паркинга надо учесть практические вопросы , касающиеся учета и регистрации машино-мест.

«Требования к техпланам урегулированы Приказом Минэкономразвития РФ №953. Несоответствие документации этим требованиям приводит к приостановлению учетно-регистрационных действий», — сообщила Помощник руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Нелли Абайдуллина .

По ее словам, несоответствием являются разного рода погрешности:

• неуказание каких-либо характеристик объектов недвижимости;
• нарушение порядка уведомления иных сособственников (в случае, если количество парковочных мест составляет 20 и более).

Последний пункт крайне важен для понимания!

Как продается паркинг?

Паркинг — это долевая собственность. Если в паркинге для жилом комплексе продается 300 машино-мест и вы покупаете одно из них, то вы приобретаете 1/300-ую долю в общей недвижимости паркинга .

Соответственно, чтобы продать свое парковочное место, надо получить отказ остальных 299 собственников от вашей доли в паркинге. Это как при продаже своей доли в жилой квартире, когда остальные собственники являются первыми покупателями вашей доли.

Поскольку физически собрать отказы со всех остальных 299 собственников паркинга, включая самого застройщика, если машино-места еще не были проданы, то в таком случае извещение сособственников проводится путем размещения информации на электронном информационном ресурсе.

На практике так никто не делает.

Потому при продаже паркинга сделку закрывают договором дарения. Но это уже другая тема.

Как считаете, вложили бы сами в паркинг в качестве инвестиции? Или лучше вписаться опять в новостройку на этапе котлована?

Паркинг

Ваш автомобиль в безопасности

Отдельно стоящий многоуровневый паркинг строится в западной части участка. Здание расположено в двух минутах ходьбы от жилых домов.

Зона паркинга отделена от дворов, детских площадок и зон отдыха для соблюдения приватности и комфорта жителей. В состав паркинга входят 246 машиномест площадью от 13,25 до 26,5 кв.м, включая семейные форматы, а также места для жителей с повышенными потребностями.

246 мест позволят разместить все автомобили жителей комплекса

5 этажей три этажа наземного паркинга и два этажа под землей

2 рампы Отдельные въезды в наземную и подземную части паркинга

Тип паркинга наземно-подземный неотапливаемый, открытого типа с одной глухой торцевой стеной со стороны жилой застройки (обусловлено требованиями обеспечения СЗЗ от жилых и общественных зданий) при этом зоны наружных стен, не ориентированные на жилую застройку, предусматриваются открытыми

Здание паркинга решено в монолитном железобетонном каркасе.

Монолитный железобетонный каркас

Монолитный каркас здания обеспечивает высокую надежность и пожаробезопасность паркинга

Дополнительная эксплуатируемая кровля

Помимо трех этажей и двух подземных этажей, есть возможность размещения автомобилей на кровле здания

Стилистика функционального минимализма

Архитектура здания поддерживает цветовое решение малых архитектурных форм и элементов фасадов жилых домов.

Пожарная безопасность

II степень огнестойкости

2 Класс ответственности

B Категория по пожароопасности

Ф5,2 Класс здания по функциональной пожарной опасности

СО Класс конструктивной пожарной опасности

Дизайн решение паркинга

Здание паркинга запроектировано в стилистике функционального минимализма и резко контрастирует по стилю с прилегающей жилой застройкой, но сочетается по цвету за счет контрастных вставок, так же как декоративные фасадные элементы прилегающей жилой застройки.

Сложный контур здания определён границами участка, отведённого под строительство, существующими градостроительными и противопожарными нормами и регламентами, а также санитарно-защитными зонами прилегающей застройки.

Фасадное решение здания типологически обусловлено и построено на чередовании горизонтальных полос торцов плит перекрытий с ограждением, облицованных окрашенным профилированным листом и промежутками между этими полосами.

Паркинг расположен отдельно от жилой зоны, но в шаговой доступности

246 машиномест расположены на 5 этажах. В продаже стандартные, семейные форматы и места для людей с повышенными потребностями.

Виды паркинга в новостройках

Обеспечение мест для размещения личного автомобильного транспорта жильцов новостроек – это не просто забота застройщика о комфорте клиента, а его обязанность, которая определяется нормативами, принятыми в регионе. Согласно правилам, в Санкт-Петербурге на 80 кв.м. площади должно приходиться одно машиноместо. Какими способами решается эта задача, и на каких условиях потребителю предлагается обзавестись собственным машиноместом?

Парковка на придомовой территории

Простейший вариант организации парковочных мест для жителей новостройки – организация стоянки на придомовой территории. Преимуществ у этого пути всего два:

— обустройство такой парковки не приводит к существенному увеличению сметы проекта

— покупатель фактически получает бесплатное место для авто.

Однако такой путь подходит только для новых проектов квартальной застройки, расположенных на окраине города или в пригороде, поскольку в обжитых районах наблюдается дефицит свободных площадей. Кроме того, наземная стоянка не позволяет обеспечить достаточное количество машиномест, поскольку для этого пришлось бы превратить всю придомовую территорию в один большой паркинг.

К прочим недостаткам данного решения нужно отнести незащищенность личного транспорта от факторов внешней среды и угона, неудобства для жильцов и негативное влияние на экологию. Да и вообще такие стоянки не предназначены для постоянного размещения автомобиля. В большинстве проектов они предусматриваются исключительно в качестве гостевых парковок.

Наземный паркинг

Отдельно стоящий наземный паркинг позволяет создать достаточное количество машиномест и обеспечить защиту автотранспорта. К тому же помогает избавиться от проблем поиска места для парковки, прогрева и очистки от снега в холодное время года. Для паркинга обычно предусмотрена собственная система охраны, а въезд осуществляется по спецпропускам.

Но опять же встает вопрос с дефицитом свободных территорий. Как следствие, встречаются такие паркинги в новостройках СПб эконом-класса на окраине или в пригороде.

Для бюджетных проектов этот вариант более предпочтителен ввиду сравнительно невысокой стоимости и, как следствие, доступности машиномест для широкого потребителя.

Новостройки с подземным паркингом

Подземный паркинг – наиболее современное решение, учитывающее проблему ограниченности пространства.

По сравнению с наземным паркингом еще одним преимуществом подземного является возможность подняться на лифте прямо в жилой дом, минуя при этом улицу.

Главным же недостатком является высокая цена машиноместа. В стоимость закладываются дополнительные мероприятия по геологоразведке, перенос коммуникаций, устройство гидро- и теплоизоляции, системы пожарной безопасности и приточно-вытяжной вентиляции. Кроме того, особенности грунта требуют применение сложных технологических решений. Как правило, купив квартиру в новостройке с подземным паркингом, из-за высокой цены машиноместа покупатели часто отказывают себе в покупке этой роскоши.

Покупка паркинга в новостройке СПб

В жилых комплексах сегмента масс-маркета застройщики предпочитают при наличии свободной территории возводить отдельно стоящие наземные паркинги, поскольку места в них проще продать. Стоимость машиноместа здесь составляет порядка 250 000 – 600 000 рублей.

Подземный паркинг – решение более распространенное. Строительство такой парковки закладывается в проекты новостроек класса «эконом» и «комфорт» верхнего ценового уровня. Стоимость места достигает 800 000 – 900 00 рублей. В жилых комплексах бизнес-класса эта сумма в среднем в 2-3 раза выше и составляет 1,5 – 3 млн. рублей. Причем, чем выше категория объекта, тем большее число машиномест предусматривается в проекте.

Однако некоторые автолюбители предпочитают арендовать место нежели покупать его и платить за коммунальные услуги, т.к. аренда оказывается обычно выгодней. Ввиду дороговизны некоторых паркингов распространена ситуация, когда все квартиры в жилом комплексе раскуплены, а машиноместа застройщик еще долгое время не может продать. Чаще всего этот принцип действует в домах класса комфорт и эконом, т.к. в элитных обычно паркинги раскупаются вместе с квартирами.