Меню

Swot анализа жилого дома

Swot анализа жилого дома

Акроним SWOT был впервые введён в

1963 году в Гарварде на конференции по про­блемам бизнес-политики профессором Кенне­том Эндрюсом (англ. Kenneth Andrews). Перво­начально SWOT-анализ был основан на озвучи­вании и структурировании знаний о текущей си­туации и тенденциях. В 1965 году четыре про­фессора Гарвардского университета, Леранед, Кристенсен, Эндюс и Гут (Leraned, Christensen, Andrews, Guth), предложили технологию ис­пользования SWOT-модели для разработки стра­тегии поведения фирмы. Была предложена схе­ма LCAG (по начальным буквам фамилий ав­торов), которая основана на последовательно­сти шагов, приводящих к выбору стратегии. По­скольку SWOT-анализ в общем виде не содержит экономических категорий, его можно применять как инструмент стратегического анализа в самых различных областях деятельности. В частно­сти при формировании жилищной стратегии на уровне крупного города. В этом случаи SWOT-анализ является процедурой по анализу систем­ных признаков жилищного строительства.

Сущность SWOT-анализа отражается в его названии. Аббревиатура SWOT образована начальными буквами английских слов, strengths (сильные стороны), weaknesses (слабые сторо­ны), opportunities (возможности) и threats (угро­зы). И для использования этого инструмента в комплексном исследовании жилищного строи­тельства на уровне крупного города с позиций его перспективного развития необходимо отве­тить на четыре вопроса:

  • каковы сильные стороны жилищного строительства
  • в чем слабые стороны
  • какие благоприятные возможности су­ществуют для будущего развития
  • какие потенциальные угрозы наибо­лее вероятны в будущем

SWOT-анализ может рассматриваться как средство представления, агрегации результатов детальных обследований и обоснований, ито­гом которых становятся четкие суждения отно­сительно сравнительных преимуществ или не­достатков жилищного строительства на уров­не крупного города. Идеология SWOT-анализа позволяет при этом не упустить из виду конеч­ную цель всех расчетов и обоснований — дать ответ на вопросы о перспективных направлени­ях развития, позволяющих активизировать есте­ственные преимущества, элиминировать недо­статки, использовать все открывающиеся воз­можности и избежать потенциальных угроз. На первом шаге SWOT-анализа ситуация оценива­ется в статике, то есть анализируется сложивша­яся на данный момент картина. Набор факторов внутренней и внешней среды жилищного стро­ительства крупного города (на примере города Волгограда), которые должны быть проанализи­рованы, представлен в Таблице 1.

Таблица 1. Характеристика среды жилищного строительства крупного города (на примере г. Волгограда)

6. SWOT-анализ проекта

SWOT-анализ — это оперативный диагностический анализ жилого комплекса и ее среды. Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых проекту её внешней средой.

Это неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что необходимо для успешной реализации проекта.

Приведем данные анализа в виде следующей таблицы:

Хорошая транспортная доступность местоположения проекта и развитая инфраструктура

Находится вблизи с транспортными магистралями города

Наличие крупного паркинга

Наличие офисов на первых этажах

Наличие детской площадки

Поблизости расположены школа, больница, рынок, гипермаркет

Высокая инвестиционная привлекательность проекта

Высокое предложение первичной недвижимости в данном районе

Наличие большого числа конкурентов

Несвоевременная поставка материалов

Несвоевременная поставка оборудования

Несвоевременный отвод земельного участка

Задержка получения разрешения на строительство

Дополнительные расходы по проведению тендеров

Несвоевременная поставка материалов

Несвоевременная поставка оборудования

Дефекты в оборудовании

Расширение вариантов использования площадей для привлечения дополнительных групп клиентов или чтобы выйти на новые сегменты рынка

Заключение договоров с поставщиками более дешевых материалов и техники

Привлечение новых инвесторов

Негативные последствия финансового кризиса

Риск нерентабельности проекта

Риск прекращения финансирования проекта

Увеличение цен на строительные материалы и технику

Снижение репутации застройщика

Появление новых конкурентов

Задержка сроков проведения экспертиз

Задержка в разработке ПСД

Смещение графика строительства

Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках

Задержка сроков введения в эксплуатацию

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

В настоящее время банки и другие кредитные организации все чаще выдвигают требования страхования строительных рисков, чтобы как можно лучше защитить предоставляемые ими финансовые средства.

Страхование может осуществлять любая сторона инвестиционно-строительного процесса, тем не менее, это наиболее актуальный вопрос для подрядной строительной организации. Поскольку договором подряда, как правило, определена обязанность подрядчика застраховать различные риски.

1. страхование строительно-монтажных работ;

2. страхование послепусковых гарантийных обязательств;

3. страхование строительной техники;

4. страхование оборудования строительной площадки;

5. страхование объектов, находящихся на строительной площадке или в непосредственной близости от нее, за исключением оборудования строительной площадки;

6. страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ;

7. страхование профессиональной ответственности строителей и архитекторов

SWOT-анализ на примере строительной компании

SWOT-анализ необходим предприятиям, поскольку позволяет получить представление о потенциале предприятия и о его внешнем окружении. В данном статье мы рассмотрим СВОТ-анализ на примере организации сферы строительства.

Данный анализ следует проводить для компаний конкретной сферы деятельности. Если же предприятие работает по разным направлениям (например, производит машиностроительную технику и занимается обучением персонала разных компаний), то следует проводить СВОТ анализ отдельно для каждого направления деятельности. Так его результаты будут более точными.

Рассмотрим SWOT анализ на примере предприятия, занимающегося строительством.

Составим матрицу СВОТ-анализа. Обобщив в таблице основные из его сильных, слабых сторон, возможностей и угроз.

SWOT анализ – Предприятие-застройщик (долевое строительство)

Сильные стороны предприятия

Возможности (внешнее окружение)

Предприятие известно в городе и имеет хорошую репутацию (10 построенных домов).

Приобретение земельного участка и строительство малоэтажных домов на окраине города – сектор эконом жилья (имеется большой свободный участок земли и есть потребность в жилье у населения).

Предприятие имеет связи в правительственных структурах.

Строительство дополнительных литеров уже построенных жилых домов в секторе престижного жилья.

Продумала схема получения разрешений, строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.

Увеличение количества покупателей за счет зачета имеющейся недвижимость в счет покупки новой.

Выход на рынок соседней области.

Эффективный менеджмент (опытные руководители).

12 лет на рынке недвижимости.

Большой уставный капитал гарантирует доверие инвесторов и потребителей.

Слабые стороны предприятия

Угрозы (внешнее окружение)

Экономия на материалах приводит к снижению качества построенных объектов.

Появление конкурирующих организаций, строящих жилье в тех же районах.

Долгие сроки строительства объектов-строительства

Увеличение себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы.

Недостаток денежных средств для выплаты заработной платы рабочим в связи с тем, что деньги находятся в обороте

Скачки курса доллара способны увеличить себестоимость работ и снизить спрос на объекты недвижимости (в кризис люди более осторожны с покупками).

Базируясь на полученных данных , мы можем разработать основные стратегические направления развития предприятия.

Итак, существуют возможности приобретения земельного участка и строительство малоэтажных домов на окраине города – сектор эконом жилья, и строительство дополнительных литеров уже построенных жилых домов в секторе престижного жилья. Увеличение количества покупателей за счет зачета имеющейся недвижимость в счет покупки новой. Выход на рынок соседней области.

Чтобы использовать данные возможности потребуется прежде всего приобрести данный земельный участок. Однако у предприятия имеется нехватка свободных денежных средств. Поэтому чтобы использовать данную возможность следует взять кредит на покупку данного земельного участка, получение разрешений, а также для строительства дополнительных литеров уже построенным домам. Благодаря тому, что у предприятия есть такие сильные стороны, что оно имеет хорошую репутацию, работает на рынке 12 лет и имеет большой уставный капитал, то банк выдачу кредита компании наверняка одобрит.

Исходя из результатов SWOT- анализа можно сделать вывод, что есть угроза появления конкурентов и увеличения себестоимости строительства. Однако благодаря тому, что на кредит можно рассчитывать, компания справится с оплатой своих обязательств даже в случае негативных сценариев. Конкурентов также можно не бояться, поскольку компания работает на рынке долго время и имеет хорошую репутацию. Однако экономия на строительных материалах снижает качество строительных работ. Чтобы победить в конкурентной борьбе следует пересмотреть политику снижения себестоимости и поискать другие резервы снижения себестоимости с сохранением качества строительных работ на высоком уровне.

Читайте также:  Техплан дома с гаражом

Таким образом, у компании есть потенциал эффективно работать на рынке. И используя сильные стороны предприятия можно использовать появляющиеся возможности и избежать угроз.

SWOT-анализ по сравниваемым проектам.

SWOT-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: — Высокая загрязненность воздуха — Отсутствие в непосредственной близости ж/д ветки — Недостаток торговых центров и прочих развлекательных заведений — Труднодоступность размещения легкового автотранспорта вблизи объекта; — Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя; Сильные стороны: — Хорошая доступность общественными транспортом -Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; -Соответствие целей застройки функциональному зонированию г.Москвы -Незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы соответствуют высоким мировых стандартам
Угрозы: — Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений — Большое количество загруженных автотранспортом дорог ухудшает экологическую обстановку района — Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений — Затягивание сроков реставрации зданий, расположенных в непосредственной близости к объекту -Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей Возможности: — Градостроительным планом предлагается комплексная реконструкция территории со сносом и новым строительством — Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта -Увеличивающийся платежеспособный спрос на жилую недвижимость

SWOT-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: — Специфические решения для квартир, несоответствующие архитектурно-планировочным решениям района. — Значительная степень экологического загрязнения. — Стесненные условия наружной парковки — Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента Сильные стороны: -Расположение коммерческих предприятий в центре спального района благоприятно отразится на численности клиентов — Парковочный холл расположен в подземном гараже — Наличие отдельных входов в каждую квартиру. — Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус)
Угрозы: — Наличие нетрадиционных планировочных решений приводит к удорожанию квартир. — Сложно осуществить маркетинг, потому что трудно выявить потенциальных покупателей. — Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом. Возможности: — Из-за недостатка торговых центров и прочих развлекательных заведений спрос в этом районе на коммерческие здания сформирован, поэтому объект будет востребованным. -Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний -Планы по строительству 4-го транспортного кольца в этом районе благоприятно влияют на стоимость коммерческой недвижимости -Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости

SWOT-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: — Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) — Местоположения объекта удалено от центра — Неудобный подъезд Сильные стороны: — Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. -Многообразная функциональность помещений — Наличие электронной системы на пропускных пунктах — Парковочный уровень занимает подземное пространство — Хорошая транспортная доступность
Угрозы: — Конкуренции со стороны других административных и коммерческих зданий — Возможно придется построить офисы класса А или В- из-за поиска покупателями более приемлемых предложений. — Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта. -Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно Возможности: — Возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом — Возможность перепланировки офисов и торговых площадей. — Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей — Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости — Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдаче в аренду

Вывод: наиболее выгодным при проведении функционального анализа считаю строительство коммерческо-жилого здания, т.к. участок застройки расположен в жилой зоне, т.е. там потенциально высокий спрос на коммерческие товары и услуги. Помимо этого, строительство жилой недвижимости не противоречит генплану москвы. Исследуемый район имеет развитую транспортную сеть, что благоприятно отразится на нашем объекте. Кроме того, существует возможность сдачи жилых помещений сотрудникам коммерческих фирм, работающих в здании, что является рациональным решением в современных московских условиях.

5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.

Финансовый план позволяет нам рассчитать прогнозные экономические показатели того или иного проектного решения. Ценность финансового плана состоит в том, что он дает нам возможность сравнить варианты проектных решений между собой, чтобы выбрать для реализации наиболее выгодный с экономической точки зрения проект. В данном примере сравниваются между собой три варианта проектных решений: жилое здание, коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческое здание. Помещения сдаются в аренду на 5 лет, по истечении этого срока объект продается по рыночной стоимости. Следовательно, доход предприятия формируется за счет продажи имущества и арендных платежей. Для того, чтобы сравнить проекты между собой необходимо привести их финансовые результаты к одному моменту времени, так как инфляция и прочие факторы экономической среды могут исказить их.

Для того, чтобы привести денежный поток к определенному моменту времени, используется ставка дисконта (i), которую можно сосчитать кумулятивным методом на основе данных о ставке рефинансирования ЦБ РФ , годового темпа инфляции — h, рисковой премии r, т.е. i=d+h+r. Ставка рефинансирования в России составляет 8,25% (информация с официального сайта ЦБ РФ www.cbr.ru); годовой темп инфляции в России в 2011 году составляет примерно 7% (по данным информационно-аналитического журнала «Политическое образование»). Рисковую премию примем условно 4,75% для нашего проекта, что позволит нам обезопасить себя от незначительных изменений рыночной ситуации в стране. Следует учесть, что ставка рефинансирования ЦБ рассчитывается на основе годового показателя инфляции. В таком случае я предлагаю ставку дисконта рассчитывать только на основе ставки рефинансирования ЦБ и рисковой премии, т.е. i=8,25%+4,75%=13%. Для дисконтирования денежных потоков примем условно ставку дисконтирования равной 13%.

Такая ставка дисконтирования будет соответствовать наиболее вероятному сценарию развития событий, при котором в ближайшие 5 лет не произойдет существенных изменений в экономике в какую-либо сторону. Для более углубленного финансового анализа необходимо разработать ещё несколько сценариев развития событий. Оптимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконта равная 9%. Он предполагает, что экономическая ситуация в России улучшится, производство активизируется, инфляция уменьшится, финансовые инструменты (такие как кредит, например) станут для предприятия более доступными. Пессимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконтирования равная 17%. Сценарий предполагает некоторое ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, усложнение условий ведения бизнеса, удорожание кредитов и займов, рост стоимости строительных материалов. Крайне пессимистический сценарий предполагает ставку дисконтирования равную 20%. Для данного случая характерно крайнее обострение экономических противоречий, наступление кризисных явлений в экономике. Такой сценарий актуален всвязи с прогнозами экономистов о грядущей второй волне мирового экономического кризиса.Для сравнения вариантов проектных решений между собой ниже представлен их экономический расчет.

5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ Ед. изм. годы
1. Жилые помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) м² 65% 70% 75% 89% 98%
5 743 6 185 6 627 7 864 8 659
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./м² -23% +7% +8% +8% +12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е. 1 990 2 293 2 654 3 401 4 194
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) м² 80% 83% 86% 89% 92%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./м² -23% +7% +8% +8% +12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
3. Парковочные места
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) шт. 90% 90% 95% 95% 95%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./шт. -23% +7% +8% +8% +12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
Всего доходы от аренды 2 294 2 628 3 030 3 818 4 673
Читайте также:  Утепление деревянных домов изнутри пенопластом
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Ед. изм. годы
Доходы от аренды тыс. у.д.е.
Арендная плата за участок тыс. у.д.е. -46,53 -23% 7% 8% 8% 12%
-36 -38 -41 -45 -50
Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) тыс. у.д.е. -414,25 5% 4% 6% 8% 8%
-435 -452 -479 -518 -559
Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 44%) тыс. у.д.е. -1 082 -1 082 -974 -865 -757 -649
Оперативный чистый доход тыс. у.д.е. -1 543 742 1 163 1 643 2 498 3 414
Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+9834=20394 тыс.у.д.е.) тыс. у.д.е. 3% 3% 3% 3% 3%
-612 -612 -612 -612 -612
Финансовый результат перед уплатой налога тыс. у.д.е. -1543
Налог на прибыль, 20 % тыс. у.д.е. -26 -110 -206 -377 -560
Финансовый результат после уплаты налога тыс. у.д.е. -1543
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА Единица измерения годы
Заемный капитал в начале года (44% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) тыс. у.д.е. 4 327 4 327 3 894 3 462 3 029 2 596
Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) тыс. у.д.е. 433 433 433 433 433
Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) тыс. у.д.е. 3 894 3 462 3 029 2 596 2 164
Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года, 25 % тыс. у.д.е. 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25
1 082 1 082 974 865 757 649
IV. Стоимость недвижимого имущества конец 2017 г
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. 67 126
Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² 17 334
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. 49 792
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. -9 958
Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. 67 126
Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. -9 958
Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. -2 164
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. 55 004
V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) На начало 2012 г. годы
Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») -10 560
Инвестиции в строительство -9 834
Заем (44% от инвестиций) 4 327
Погашений займа -433 -433 -433 -433 -433
Годовые финансовые результаты после уплаты налога -1 543 1 509 2 242
Амортизационные отчисления, 3 %
Цена продажи недвижимости 67 126
Налог с продаж -9 958
Платежи по займу -2 164
Кассовые поступления, -16 067 -1 543 1 004 1 688 57 425
VI. Дисконтированный денежный поток
2012 г 2013 г 2014 г 2015 г 2016 г 2017 г
Коэффициент дисконтирования (i=13%) 0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803
Дисконтированный денежный поток -16 067 -1 365 27 582
Накопленный дисконтированный денежный поток -16 067 -17 432 -17 210 -16 780 -16 164 -15 248 12 334
Чистый дисконтированный доход 12 334
Индекс рентабельности инвестиций 1,39
Срок окупаемости проекта 5 лет 7 мес.
VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта
На начало 2012 г. годы
Оптимистический сценарий i= 0,09
Коэффициент дисконтирования (i=9%) 0,9174 0,8417 0,7722 0,7084 0,6499 0,5963
Дисконтированный денежный поток -16 067 -1 415 1 097 34 241
PV нарастающим итогом -16 067 -17 482 -17 244 -16 765 -16 053 -14 956 19 284
Наиболее вероятный сценарий i= 0,13
Коэффициент дисконтирования (i=13%) 0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803
Дисконтированный денежный поток -16 067 -1 365 27 582
PV нарастающим итогом -16 067 -17 432 -17 210 -16 780 -16 164 -15 248 12 334
Пессимистический сценарий i= 0,17
Коэффициент дисконтирования (i=17%) 0,8547 0,7305 0,6244 0,5337 0,4561 0,3898
Дисконтированный денежный поток -16 067 -1 318 22 387
PV нарастающим итогом -16 067 -17 385 -17 179 -16 791 -16 255 -15 485 6 901
Крайне пессимистический сценарий i= 0,2
Коэффициент дисконтирования (i=20%) 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349
Дисконтированный денежный поток -16 067 -1 285 19 232
PV нарастающим итогом -16 067 -17 352 -17 156 -16 797 -16 312 -15 634 3 597
Расчет коэффициента чувствительности
№ п.п i NPV Определение уровня безопасности Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта
0,09 19 284 Сумма инвестиций ∑I= 20 394 i, % NPV, т.у.д.е.
0,13 12 334 Сумма дисконт/ денежного потока∑C= 28 401 Нач.пер. 19 284
0,17 6 901 Кб= 0,28 Кон.пер. 3 597
0,2 3 597 Δ -15 687
Ср. знач. 0,1475 10 529 Ks= 1426,1
ΔNPV= -15 687
Δi= 0,11
Е= -2,00

5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ Ед. изм. годы
1. Жилые помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) м² 65% 70% 75% 89% 98%
5 743 6 185 6 627 7 864 8 659
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам») у.д.е./м² 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е. 1 990 2 293 2 654 3 401 4 194
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) м² 80% 83% 86% 89% 92%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./м² 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
3. Парковочные места
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) шт. 90% 90% 95% 95% 95%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./шт. 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
Всего доходы от аренды 3 139 3 567 4 080 4 994 6 037
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Ед. изм. годы
Доходы от аренды тыс. у.д.е.
Арендная плата за участок тыс. у.д.е. -46,53 23% 7% 8% 8% 12%
-36 -38 -41 -45 -50
Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) тыс. у.д.е. -551,26 5% 4% 6% 8% 8%
-579 -602 -638 -689 -744
Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%) тыс. у.д.е. -2 065 -2 065 -1 859 -1 652 -1 446 -1 239
Оперативный чистый доход тыс. у.д.е. -2 663 1 068 1 748 2 814 4 003
Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.) тыс. у.д.е. 3% 3% 3% 3% 3%
-759 -759 -759 -759 -759
Финансовый результат перед уплатой налога тыс. у.д.е. -2663 -300
Налог на прибыль, 20 % тыс. у.д.е. -62 -198 -411 -649
Финансовый результат после уплаты налога тыс. у.д.е. -2663 -300
Читайте также:  Толщина монолитного бетонного перекрытия дома
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА Ед. изм. годы
Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) тыс. у.д.е. 8 261 8 261 7 435 6 609 5 783 4 957
Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) тыс. у.д.е.
Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) тыс. у.д.е. 7 435 6 609 5 783 4 957 4 131
Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % тыс. у.д.е. 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25
2 065 2 065 1 859 1 652 1 446 1 239
IV. Стоимость недвижимого имущества конец 2017 г
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. 77 834
Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² 21 514
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. 56 320
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. -11 264
Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. 77 834
Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. -11 264
Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. -4 131
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. 62 440
V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) На начало 2012 г. годы
Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») -10 560
Инвестиции в строительство -14 751
Заем (56% от инвестиций) 8 261
Погашений займа -826 -826 -826 -826 -826
Годовые финансовые результаты после уплаты налога -2 663 -300 1 644 2 595
Амортизационные отчисления, 3 %
Цена продажи недвижимости 77 834
Налог с продаж -11 264
Платежи по займу -4 131
Кассовые поступления -17 050 -2 663 -367 1 577 64 968
VI. Дисконтированный денежный поток
Коэффициент дисконтирования (13%) 0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803
Дисконтированный денежный поток -17 050 -2 357 -287 31 205
Накопленный дисконтированный денежный поток -17 050 -19 407 -19 694 -19 569 -19 125 -18 269 12 937
Чистый дисконтированный доход 12 937
Индекс рентабельности инвестиций 1,18
Срок окупаемости проекта 5 лет 7 мес.
VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта
На начало 2012 г. годы
Оптимистический сценарий i= 0,09
Коэффициент дисконтирования (i=9%) 0,9174 0,8417 0,7722 0,7084 0,6499 0,5963
Дисконтированный денежный поток -17 050 -2 443 -309 1 025 38 738
PV нарастающим итогом -17 050 -19 493 -19 802 -19 663 -19 149 -18 124 20 614
Наиболее вероятный сценарий i= 0,13
Коэффициент дисконтирования (i=13%) 0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803
Дисконтированный денежный поток -17 050 -2 357 -287 31 205
PV нарастающим итогом -17 050 -19 407 -19 694 -19 569 -19 125 -18 269 12 937
Пессимистический сценарий i= 0,17
Коэффициент дисконтирования (i=17%) 0,8547 0,7305 0,6244 0,5337 0,4561 0,3898
Дисконтированный денежный поток -17 050 -2 276 -268 25 327
PV нарастающим итогом -17 050 -19 326 -19 594 -19 482 -19 095 -18 376 6 952
Крайне пессимистический сценарий i= 0,2
Коэффициент дисконтирования (i=20%) 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349
Дисконтированный денежный поток -17 050 -2 219 -255 21 758
PV нарастающим итогом -17 050 -19 269 -19 524 -19 420 -19 070 -18 436 3 321
Расчет коэффициента чувствительности
№ п.п i NPV Определение уровня безопасности Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта
0,09 20 614 Сумма инвестиций ∑I= 25 311 i, % NPV, т.у.д.е.
0,13 12 937 Сумма дисконтированого денежного потока∑C= 29 987 Нач.пер. 20 614
0,17 6 952 Кб= 0,16 Кон.пер. 3 321
0,2 3 321 Δ -17 293 -15 687
Ср. знач. 0,1475 10 956 Ks= 1572,1
ΔNPV= -17 293
Δi= 0,11
Е= -2,12

5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ Ед. изм. годы
1. Офисные помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений) м² 80% 80% 85% 90% 95%
4 646 4 646 4 936 5 226 5 517
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./м² 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е. 2 897 3 100 3 558 4 068 4 810
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) м² 80% 83% 86% 89% 92%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./м² 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
3. Парковочные места
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) шт. 90% 90% 95% 95% 95%
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) у.д.е./шт. 23% 7% 8% 8% 12%
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 тыс. у.д.е.
Всего доходы от аренды тыс. у.д.е. 4 793 5 204 5 912 6 698 7 853
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Ед. изм. годы
Доходы от аренды тыс. у.д.е.
Арендная плата за участок тыс. у.д.е. -63,45 23% 7% 8% 8% 12%
-49 -52 -56 -61 -68
Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) тыс. у.д.е. -811,15 5% 4% 6% 8% 8%
-852 -886 -939 -1014 -1095
Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 38%) тыс. у.д.е. -1 775 -1 775 -1 598 -1 420 -1 243 -1 065
Оперативный чистый доход тыс. у.д.е. -2 650 2 118 2 668 3 497 4 381 5 625
Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+18684=29244 тыс.у.д.е.) тыс. у.д.е. 3% 3% 3% 3% 3%
-877

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Строительство частного дома © 2021
Внимание! Информация, опубликованная на сайте, носит исключительно ознакомительный характер и не является рекомендацией к применению.

Adblock
detector