Правила технической эксплуатации жилого фонда многоквартирных домов

Ведение технической документации – один из факторов описываемых Правил. Нормативный акт обязан к исполнению всеми государственными органами власти России, надзорными институтами, формами местного самоуправления.

Цели, нормы технической эксплуатации фонда

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.

Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2021 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения. Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.

Фонд характеризуется следующими видами:

• частные, находящиеся в личной собственности – квартиры, дома, кооперативы, товарищества владельцев объекта недвижимости;
• юридические, распорядители которых представлены юр. лицами, выделившие средства гражданам на приобретение квартиры;
• государственные, состоящие из ведомственного фонда и находящиеся на региональном балансе.

Постановление номер 170 Государственного комитета строительства по содержанию общего имущества приводит стандарты по эксплуатации строений:

1. Управление фондом:
   • Установление правил пользования;
   • отношения с субподрядчиками либо поставщиками сервисов;
   • работа с арендаторами квартир, других помещений.
2. Техническое обслуживание, различные ремонты строения:
   • содержание, диспетчерское или аварийный надзор;
   • плановый осмотр;
   • организация сезонной эксплуатации;
   • капитальный, внеплановый ремонт.
3. Санитарные работы:
   • уборка участков общего пользования;
   • уход вокруг дома;
   • посадка зеленых насаждений.

Люди, проживающие в МКД, эксплуатируют его в порядке, регламентированном жилищными, гражданскими правовыми актами.

Настоящий закон отменяет старые Правила и нормы РСФСР по эксплуатации.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Термин определяет совокупность работ, необходимых для поддержания элементов, внутридомовых коммуникаций, заданных условий, режимов оборудования, а также технических структур.

Обслуживающая система, включающая содержание, внеочередные ремонты жилищного фонда, обеспечивает функционирование домов, инженерных сетей в течение учитываемого периода. Это время характеризуется использованием расходной части бюджета для ремонта. Контроль заключает в себе надзор над состоянием строения, его исправности, наладке различных коммуникаций. Последний вид работ проводится во время плановых, других обследованиях.

Текущий ремонт строений состоит из строительных методов, целью которых устранение поломок оборудования, коммуникаций, элементов, направленных на поддержание индекса.

Техосмотр жилых строений

Подобное техническое обследование устанавливает возможные факторы возникновения дефектов, вырабатывает меры устранения. Во время очередного весеннего осмотра, управляющая структура проводит инструктаж владельцев и арендаторов о порядке содержания, эксплуатации квартир, коммуникаций, оборудования. Напоминаются также правила противопожарной безопасности.

• общие – осматривается строение, его конструкции, коммуникации, внешний вид;
• частичные – отдельные элементы дома или квартир.

Первые осуществляются ежегодно – весной и перед началом сезона по теплоснабжению. После стихийных бедствий проходит внеплановый осмотр. Исследуются инженерные сети, деформации различных элементов, неисправности оборудования.

Общая плановая диагностика строения проводится управляющей организацией либо уполномоченными ей лицами. Кооперативные дома диагностируются с привлечением их правления. Частичный технический осмотр фонда – специалистами профильных служб, которые обеспечивают работоспособность, ремонт коммуникаций, оборудования. На особом контроле находятся строения, элементам, которые насчитывают физический износ более чем 60%.

Обнаруженные изъяны конструкций и механизмов, которые могут повлечь обрушение здания, устраняются его владельцами. Они привлекают специализированные отделы, с указанием срока исполнения ремонта.

Ремонт текущего порядка

Осуществляется согласно техническим указаниям. Операция выполняется специализированными подрядными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда. Длительность ремонта определяется по нормативам на каждый вид работ. Их периодичность обусловливается пределом не более 5 лет, учитывая различные факторы.

Работы по поддержанию инженерных коммуникаций жилищного строения исполняется коммунальными организациями, которые выполняют их обслуживание:

• отопление;
• все виды водоотведения;
• вентиляцию;
• электрическое;
• газовое снабжение.

Опись предстоящих работ, имеющаяся в годовом плане процедуры, разрабатывается, координируется с владельцем жилищного фонда, предприятием. Согласование проводится в установленный период.

Если строению предстоит через 60 месяцев капитальный ремонт, очередной технический надзор ограничивается только наладкой коммуникаций, подготовкой к лету.

Капитальный ремонт строений

Операция осуществляется по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» редакции 2021 года. Ремонт предусматривает комплексное устранение обнаруженных дефектов в строении, оборудовании, восстановление либо замену деталей новыми. Проводится улучшение показателей, установка учетных приборов для всех видов услуг. Проходит замена морально устаревшего оборудования.

Капитальный ремонт в строениях, подлежащих через 10 лет сносу, не проводит восстановительные операции.

Сроки начала проведения работ, их окончание устанавливаются нормами продолжительности процедуры для жилых строений и форм городского хозяйства.

Проведение капремонта обусловливается следующими предварительными работами:

• владелец подготовленного к ремонту здания либо управляющая структура информирует жителей о сроках проведения реконструкции;
• ограждаются опасные зоны;
• выставляется охрана;
• отключаются санитарно-техническое оборудование, электричество, газоснабжение.

Аварийные элементы здания обеспечиваются предупреждающими об опасности трафаретами.

Подготовительные работы к сезонной технической эксплуатации

Целью подготовки представляется обеспечение периода, качества исполнения работ для жителей нормальными условиями, функционирование инженерных коммуникаций зимой.

Подразумеваются следующие действия:

1. Устранение дефектов стен, крыш, изъян фасадов, чердачных перекрытий, подвалов. Замена или ремонт окон, дверей, отопительных печей, всех систем принятия коммунальных услуг.
2. Приведение в исправность территории строения для отвода атмосферных, других вод от подъездов, оконных приямков.
3. Установка изоляционных материалов на фундамент, стенки подвалов, цоколя.

Подготовка к зиме завершается в северных регионах в конце августа, центральных – середине сентября, а расположенных на юге – 1 октября. Контроль над исполнением работ возлагается на жилищную инспекцию, которые ей утверждаются.

Проводятся гидравлические испытания котельных, тепловых участков, системы отопления домов, вентиляции. Коммунальные предприятия обеспечиваются средствами автоматизации, измерительными приборами, запорной арматурой, а также резервными насосами.

Необходимым условием является ведение журналов поломок и ремонта оборудования. Между отопительными сезонами организуется переподготовка операторов котельных, теплопунктов, аварийных служб.

Восстанавливается внутридомовое водоснабжение, канализация, запорная арматура, газоснабжение. Неотапливаемые помещения оснащаются техническим оборудованием. Залитые водой подвалы откачиваются, проходит ремонт труб.

Общедомовое имущество и участок

Работники технических структур периодически осматривают жилые, другие комнаты для наладки и ремонта инженерных систем. Внимание обращается на ограждающие конструкции, оборудование, влажностный режим, температуру, санитарное состояние. Они должны быть согласно установленным нормам.

Повышенный уровень и утечка воды устраняется периодическим проветриванием и ремонтов трубопроводов. Последние утепляются или изолируются. Эксплуатируется также вентиляционные, стенные каналы, вытяжные вентиляторы или проводится дополнительный ремонт.

Жителям не рекомендуется загромождать полотно несущие конструкции громоздкой мебелью, коврами и большими картинами первые 24 месяца после ввода дома.

Техосмотр лестничных клеток в жилищном строении

Клетки периодически проветриваются через окна нижних и верхних этажей, вентиляционных каналов.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Эксплуатация и ремонт чердаков

Уход за чердачными помещениями обеспечивает температурный режим, поддерживает необходимую влажность и чистоту, препятствует образованию конденсата на металлических конструкциях.

Чердачным помещениям присуща следующая температура воздуха:

• холодным – не более 4° C от атмосферы;
• теплым – не менее 12° тепла.

Дополнительно элементы жилищного строения оборудуются:

• ходовыми досками для прохода технических специалистов;
• лестницами для подъема на крышу;
• плотно закрывающимися проемами и люками;
• устраняется мусор.

Оборудование помещения утепляется, с последующим закрытием под замок. Вход на кровлю разрешен только обслуживающему персоналу.

Теплые чердаки убираются ежегодно, проводится дезинфекция, побелка труб, стенок, потолка не реже одного раза в три года. Запрещается эксплуатировать чердак в качестве технических мастерских, сушки белья, склада.

Эксплуатация и осмотр подвалов жилищного фонда

Согласно Постановлению Госстроя РФ номер 170 с последними изменениями 2021 года, управляющее предприятие поддерживает необходимую температуру и влажность в подвалах. Мероприятие нацелено на предотвращение образования конденсата на металлических поверхностях, чистоту содержания, ограничение прохода бродячих животных.

Технические бытовки регулярно проветриваются круглый год через вытяжную вентиляцию, каналы в сухие дни. При появлении конденсата устраняются его источники, проводится интенсивное проветривание через дверные или оконные проемы с решетками. В глухих стенах делаются отверстия в противоположных участках.

Подвалы фонда запираются на замок, а ключ хранится в отведенном помещении, о чем указывает прикрепленная к техподполию табличка. Запрещается под домом устраивать хранилище горючих веществ, другое захламление. Помещение регулярно подвергается дезинфекции и техническому осмотру.

Технический осмотр и эксплуатация фасадов, придомовой площади жилищного строения

Фасады жилищного фонда оборудованы табличками улиц, а подъезды – его и номером квартир.

Указатели гидрантов, геодезических отметок, стенных реперов размещаются на цоколях дома, колодцев коммуникационных сетей. Возможно установка на фасаде, без причинения ущерба отделки. Ремонтирует указатели предприятие, которое проводит их обслуживание.

Номера телефонов технических организаций вывешиваются на фасаде, где указаны:

• местная администрация;
• жилищная либо управляющая структура;
• пожарная охрана;
• ближайшее отделение полиции;
• неотложка;
• газовое предприятие;
• санстанция;
• аварийные бригады по ремонту;
• жилищная инспекция.

Обслуживающая фонд структура обязана контролировать благоустройство территории, поддержание порядка:

• не допускается загромождение балконов мебелью, другими предметами;
• вывешивать белье на лоджии, выходящей на улицу;
• мыть во дворе автотранспорт;
• самостоятельно устанавливать гаражи, сараи;
• окрашивать оконные переплеты неустановленным для фасада цветом краски;
• загромождать общедомовую площадь;
• выкапывать ямы для помоев, сжигания мусора;
• устанавливать без разрешения кондиционеры, различные антенны.

Техническое размещение участка для прогулки собак допускается после согласования с городскими органами власти.

Уборка территории вокруг жилищного строения

Очистка придомовых площадей проводится управляющей организацией, тротуаров – специализированными отделениями. Для въезда уборочных и технических машин устанавливаются пандусы либо снижается высота бортового камня.

Обеспечение свободного прохода к люкам, различным смотровым колодцам, гидрантам – одно из условий уборки. Тротуары шириной свыше 350 см очищаются машинами, труднодоступные места – вручную, утром либо вечером. Объем выполняемых технических работ зависит от площади и материала ее покрытия.

Управляющее домом предприятия устанавливает контейнеры для жестких остатков, сборники – жидких, очищает территорию. Приемники мусора заполняются до верхнего уровня без переполнения, последующего загрязнения участка.

Металлические сборники устанавливаются из показателей, приведенных Постановлением Госстроя РФ номер 170:

• переносные 100 л – с населением здания не более 200 человек;
• 800 литров – свыше 200 жильцов.

Окраска мусоросборников фонда проводится дважды в год.

Озеленение вокруг жилого здания

Пересадка или срез деревьев происходит на основании полученного согласия от властей. Уход осуществляет специализированная компания или управляющая структура.

Цветники на балконах, ящики, кронштейны, устанавливаются после согласования с городской или районной властью. Наполнение водой фонтанов проводится, если выдержана средняя дневная температура – не менее 17°. Техническое отсоединение, демонтаж скульптур проходит при наступлении заморозков, с понижением t окружающего воздуха до -2° C.

Снег укладывается на газоны ровным слоем, но не рядом с живыми изгородями.

На озелененных участках фонда нельзя:

• складировать строительные материалы;
• вносить торф в землю;
• разбивать свалки мусора, в т. ч. от ремонта;
• сбрасывать снег с кровли домов без обеспечения сохранности деревьев;
• жечь собранные в кучу листья;
• располагаться на траве для отдыха;
• подвешивать гамаки, прибивать рекламные щиты;
• устраивать автостоянки.

Разбивка новых зеленых участков вокруг жилищного фонда проводится по предварительно согласованному проекту.

Обслуживание строительных конструкций жилищного фонда

Управляющая организация поддерживает температурный режим и влажность фундамента, всех стен подвала, следит за их исправным состоянием. При выявлении дефектов предприятие ведет ремонтные работы по предотвращению деформации.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Служащие фирмы периодически осматривают здания, устанавливают маяки на разломы, изучают причины их появления. Осмотр состояния грунта, фундамента, несущих стен проводится специализирующими учреждениями по составленному соглашению.

Подвалы жилищного фонда держатся сухими и чистыми, со средней температурой воздуха +5°, влажностью 60%.

Техосмотр стен

Инженерно-технический персонал организации осматривают кирпичные, железобетонные стены на предмет их осадки, расслоения и разрушения.

Допустимые размеры трещин в строении:

• панели – 0,3 мм;
• в местах стыков – 1,0.

Не разрешается ослабление креплений карнизов, балконов, их увлажнение атмосферными, другими осадками.

При появлении гниения деревянных стен в жилищном фонде, поражения грибком, для удаления вызывается техническое отделение. Повышенная воздухопроницаемость устраняется уплотнением стыков, заделкой трещин. Деревянные цоколи, совмещенные с оконными проемами, сливными досками, плотно подгоняются, чем достигается снижение влажности.

Фасады жилого фонда

Разрушения облицовки, окрасочного слоя, штукатурки, кирпичной кладки устраняются по мере выявления. Более крупные дефекты убираются во время капитального ремонта.

При обнаружении изъянов в строении нужно принять следующие меры:

• снять отслоившиеся элементы;
• штукатурку оббить;
• восстановить или заменить поврежденные детали.

Работы выполняются специальными предприятиями.

«Правила, нормы технического обслуживания и эксплуатации жилых строений» (Постановление Госстроя №170) являются обязательными для всех управляющих структур, независимо от их формы собственности. Они упорядочивают проведение ремонта, восстановление зданий к допустимым для проживания условиям, а также проводят экспертизу жилого строения.

Посмотрите видео: «Подготовка жилого фонда к отопительному сезону.»

Правила эксплуатации жилищного фонда: разбираемся в тонкостях вопроса

Работа управляющей организации определяется рядом специальных нормативных актов. Один из них – установленные Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Статья посвящена тому, как УК применять положения этого документа на практике. Отдельно отмечается, на что обратить особое внимание при применении правил в организации управленческой деятельности. Последним пунктом рассматриваются изменения существующих норм, влияющие на работу управляющих компаний.

В 2018 году в нашей стране продолжают действовать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, принятые 15 лет назад. Устанавливающий их документ – постановление Госстроя № 170 от 27 октября 2003 года . Его разработчики хотели объяснить:

• как управлять общедомовой собственностью;
• как обслуживать МКД и квартиры;
• по каким правилам работают коммунальные службы.

Скачайте и возьмите в работу:

Где и как применяются правила эксплуатации жилищного фонда

Область действия правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда из постановления 170 определена в их названии. Они распространяются на все здания и объекты, которые признаются жильем. Кроме многоквартирных и частных жилых домов сюда относятся:

• общежития;
• гостиницы;
• детские дома и учреждения для постоянного проживания лиц с различными заболеваниями;
• служебные квартиры;
• жилье для переселенцев;
• прочие помещения со статусом жилья.

Правила эксплуатации действуют в отношении всех категорий жилищного фонда:

• частного, его владельцы – физические лица и организации;
• государственного;
• муниципального;
• общественного (если объект принадлежит общественной организации).

Первая часть правил посвящена обязательствам граждан и организаций при обслуживании жилых домов, включая МКД. Там же говорится о необходимости ведения и хранения технической документации. От должностных лиц требуется знание рассматриваемых правил и четкое следование им. В 2018 году правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из приказа Госстроя № 170 регламентируют, как:

• эксплуатируются жилые объекты;
• обслуживаются многоквартирные дома;
• выполняются все виды ремонта;
• реконструируются дома;
• сохраняются объекты жилого фонда страны;
• содержатся дома с соблюдением установленных нормативов и т. д.

Какие цели преследуют правила и нормы эксплуатации

Цель создания правил эксплуатации жилого фонда – обеспечить гражданам нормальные условия проживания. Распоряжаться общедомовой собственностью и предоставлять коммунальные услуги нужно с упором на комфорт и безопасность жителей.

Следующий важный момент – сокращение расходов и продление срока службы жилых объектов. Основные расходы управляющих организаций согласуются с владельцами квартир. В обязанности УК входит регулярная проверка состояния зданий, их техническое обслуживание и ремонт. Многие процедуры из-за особенностей климата у нас являются сезонными.

Задача обслуживающей организации – замедлить физический износ элементов МКД и продлить срок его службы. Для этого проводятся профилактические и ремонтные работы.

В правилах прописаны первоочередные рекомендации для управляющих организаций:

• определить условия эксплуатации помещений;
• обеспечить сохранность жилищного фонда и общедомовой собственности;
• выполнить необходимые мероприятия по капитальному ремонту;
• определить порядок технической инвентаризации;
• отследить выполнение прочих действий из правил и норм эксплуатации жилья.

Правила технического обслуживания жилищного фонда

Техобслуживание жилья – непрерывный процесс. Планы по его проведению управляющая организация составляет, как минимум, на год. Важный этап ТО – смена сезонов. Специальные мероприятия выполняются при подготовке к отопительному сезону и в момент его завершения.

В зависимости от возможностей управляющей компании техническое обслуживание жилфонда проводится:

• собственными силами;
• с привлечением специализированных организаций;
• с участием арендаторов и арендодателей (при наличии в здании таких помещений).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют три направления технического обслуживания.

1. Непосредственно ТО и содержание жилья. Сюда включается аварийное и диспетчерское обслуживание. Его задача – поддержание должного состояния элементов здания и внутридомовых инженерных систем.

2. Регулярные осмотры. При их проведении многие недостатки предотвращаются или выявляются на ранней стадии. Специалист при осмотре определит, как устранить (не допустить) дефект и проконтролирует проведение необходимых работ.

3. Сезонная подготовка. Проводится перед началом зимнего периода и после его завершения.

Подготовительные работы к зимнему периоду

Зимой архитектурные элементы МКД и его коммуникации испытывают дополнительные нагрузки. Для снижения их негативного влияния проводится специальная подготовка. Перечислим основные входящие в нее процедуры.

1. Устраняются дефекты несущих конструкций, кровли, фасада, перекрытий. На предмет недостатков осматривается подвал, оконные и дверные проемы. Выполняется проверка систем подачи тепла, воды, электричества и газа, отвода канализационных стоков и дымоходов. При необходимости коммуникации восстанавливаются.

2. На придомовой территории наводится порядок. Ее элементы готовятся к снегопадам и отводу сточных вод.

3. Проводится гидроизоляция фундамента, подвальных стен, цоколей и чердаков. Осматриваются лестничные пролеты и лифтовые кабины. Проверяется исправность пожарного гидранта.

4. Выполняется текущий ремонт, который нельзя отложить на холодный период. Например, сюда относятся «мокрые» строительные работы на улице и в неотапливаемых помещениях.

Изменения в 2018 году

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из постановления № 170 содержат важные для работы УК положения. При этом они носят рекомендательный характер, что регулярно становится причиной споров между управляющими организациями и Госжилинспекцией. ГЖИ требует исполнения положений данных правил. У УО по ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года появилось право оспаривать штрафы и предписания, основанные на подобных документах.

ГЖИ настаивает на исполнении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (скачайте их полный текст в приложении) потому, что в других руководящих документах не хватает конкретики о видах работ. Например, ее недостаточно в правилах из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года. В них есть список работ по содержанию и ремонту общедомовой собственности. Виды, периодичность и сезонность работ наиболее полно раскрыты именно в постановлении № 170.

В 2018 году продолжились разговоры об отмене правил и норм эксплуатации жилфонда. Однако документ остается действующим и полезным в работе управляющих организаций.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Правила эксплуатации жилищного фонда: разбираемся в тонкостях вопроса

Статьи по теме

Работа управляющей организации определяется рядом специальных нормативных актов. Один из них – установленные Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Статья посвящена тому, как УК применять положения этого документа на практике. Отдельно отмечается, на что обратить особое внимание при применении правил в организации управленческой деятельности. Последним пунктом рассматриваются изменения существующих норм, влияющие на работу управляющих компаний.

В 2018 году в нашей стране продолжают действовать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, принятые 15 лет назад. Устанавливающий их документ – постановление Госстроя № 170 от 27 октября 2003 года . Его разработчики хотели объяснить:

• как управлять общедомовой собственностью;
• как обслуживать МКД и квартиры;
• по каким правилам работают коммунальные службы.

Скачайте и возьмите в работу:

Где и как применяются правила эксплуатации жилищного фонда

Область действия правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда из постановления 170 определена в их названии. Они распространяются на все здания и объекты, которые признаются жильем. Кроме многоквартирных и частных жилых домов сюда относятся:

• общежития;
• гостиницы;
• детские дома и учреждения для постоянного проживания лиц с различными заболеваниями;
• служебные квартиры;
• жилье для переселенцев;
• прочие помещения со статусом жилья.

Правила эксплуатации действуют в отношении всех категорий жилищного фонда:

• частного, его владельцы – физические лица и организации;
• государственного;
• муниципального;
• общественного (если объект принадлежит общественной организации).

Первая часть правил посвящена обязательствам граждан и организаций при обслуживании жилых домов, включая МКД. Там же говорится о необходимости ведения и хранения технической документации. От должностных лиц требуется знание рассматриваемых правил и четкое следование им. В 2018 году правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из приказа Госстроя № 170 регламентируют, как:

• эксплуатируются жилые объекты;
• обслуживаются многоквартирные дома;
• выполняются все виды ремонта;
• реконструируются дома;
• сохраняются объекты жилого фонда страны;
• содержатся дома с соблюдением установленных нормативов и т. д.

Какие цели преследуют правила и нормы эксплуатации

Цель создания правил эксплуатации жилого фонда – обеспечить гражданам нормальные условия проживания. Распоряжаться общедомовой собственностью и предоставлять коммунальные услуги нужно с упором на комфорт и безопасность жителей.

Следующий важный момент – сокращение расходов и продление срока службы жилых объектов. Основные расходы управляющих организаций согласуются с владельцами квартир. В обязанности УК входит регулярная проверка состояния зданий, их техническое обслуживание и ремонт. Многие процедуры из-за особенностей климата у нас являются сезонными.

Задача обслуживающей организации – замедлить физический износ элементов МКД и продлить срок его службы. Для этого проводятся профилактические и ремонтные работы.

В правилах прописаны первоочередные рекомендации для управляющих организаций:

• определить условия эксплуатации помещений;
• обеспечить сохранность жилищного фонда и общедомовой собственности;
• выполнить необходимые мероприятия по капитальному ремонту;
• определить порядок технической инвентаризации;
• отследить выполнение прочих действий из правил и норм эксплуатации жилья.

Правила технического обслуживания жилищного фонда

Техобслуживание жилья – непрерывный процесс. Планы по его проведению управляющая организация составляет, как минимум, на год. Важный этап ТО – смена сезонов. Специальные мероприятия выполняются при подготовке к отопительному сезону и в момент его завершения.

В зависимости от возможностей управляющей компании техническое обслуживание жилфонда проводится:

• собственными силами;
• с привлечением специализированных организаций;
• с участием арендаторов и арендодателей (при наличии в здании таких помещений).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют три направления технического обслуживания.

1. Непосредственно ТО и содержание жилья. Сюда включается аварийное и диспетчерское обслуживание. Его задача – поддержание должного состояния элементов здания и внутридомовых инженерных систем.

2. Регулярные осмотры. При их проведении многие недостатки предотвращаются или выявляются на ранней стадии. Специалист при осмотре определит, как устранить (не допустить) дефект и проконтролирует проведение необходимых работ.

3. Сезонная подготовка. Проводится перед началом зимнего периода и после его завершения.

Подготовительные работы к зимнему периоду

Зимой архитектурные элементы МКД и его коммуникации испытывают дополнительные нагрузки. Для снижения их негативного влияния проводится специальная подготовка. Перечислим основные входящие в нее процедуры.

1. Устраняются дефекты несущих конструкций, кровли, фасада, перекрытий. На предмет недостатков осматривается подвал, оконные и дверные проемы. Выполняется проверка систем подачи тепла, воды, электричества и газа, отвода канализационных стоков и дымоходов. При необходимости коммуникации восстанавливаются.

2. На придомовой территории наводится порядок. Ее элементы готовятся к снегопадам и отводу сточных вод.

3. Проводится гидроизоляция фундамента, подвальных стен, цоколей и чердаков. Осматриваются лестничные пролеты и лифтовые кабины. Проверяется исправность пожарного гидранта.

4. Выполняется текущий ремонт, который нельзя отложить на холодный период. Например, сюда относятся «мокрые» строительные работы на улице и в неотапливаемых помещениях.

Изменения в 2018 году

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из постановления № 170 содержат важные для работы УК положения. При этом они носят рекомендательный характер, что регулярно становится причиной споров между управляющими организациями и Госжилинспекцией. ГЖИ требует исполнения положений данных правил. У УО по ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года появилось право оспаривать штрафы и предписания, основанные на подобных документах.

ГЖИ настаивает на исполнении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (скачайте их полный текст в приложении) потому, что в других руководящих документах не хватает конкретики о видах работ. Например, ее недостаточно в правилах из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года. В них есть список работ по содержанию и ремонту общедомовой собственности. Виды, периодичность и сезонность работ наиболее полно раскрыты именно в постановлении № 170.

В 2018 году продолжились разговоры об отмене правил и норм эксплуатации жилфонда. Однако документ остается действующим и полезным в работе управляющих организаций.

Техническая эксплуатация жилфонда — правила и нормативы 2021 года

В Российской Федерации в 2021 году действуют правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные еще четырнадцать лет назад. Составленные правила позволяют определить все моменты и детали, касающиеся порядка управления жилыми объектами.

Начальный документ был разработан Госкомитетом по строительству и ЖКП (Постановление № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 года) с целью разъяснить, каким образом осуществляется управление общедомовым имуществом, как происходит обслуживание квартир и домов, в каком порядке осуществляется работа коммунальных служб. Сегодня мы расскажем о том, какие положения содержатся в данном документе и на что следует обратить особое внимание при использовании его во время организации управленческой деятельности.

Что содержит в себе документ

Все правила являются специальным приложением к вышеуказанному постановлению. Основным моментом, на который стоит обратить внимание при изучении документа, является то, что он содержит информацию, что необходимо делать для полноценного управления жилым комплексов.

Итак, правила содержат следующие рекомендации, которые необходимо выполнить в первую очередь:

• установить правила эксплуатации помещений;
• выполнить необходимые действия по капремонту;
• обеспечивается сохранность общедомового имущества и жилого фонда;
• регулировать действия, которые прописаны в правилах по содержанию жилья;
• установить порядок проведения техинвентаризации.

Данный документ является обязательным для исполнения местной администрацией и госорганами, осуществляющими контроль за мероприятием на федеральном и региональном уровнях.

Что входит в понятие жилого фонда и как классифицируются объекты

Согласно указанным нормам, только определенные объекты принадлежат к жилому фонду. Речь идет о таких строениях:

• жилые помещения;
• гостиничные комплексы;
• здания из маневренного фонда;
• общежития;
• жилище для беженцев;
• дома престарелых;
• служебное имущество;
• площади, подходящие подходят для эксплуатации.

Все перечисленные объекты не только образуют определенные группы, но и подлежат обязательному классифицированию на частный и государственный жилфонды. Отдельно стоит выделить имущество муниципалитетов.

Как регулируются вопросы, связанные с переоборудованием помещений

Помимо стандартных классификаций и определений, документ содержит шесть разделов, касающихся проведения перепланировки. В данных положениях установлены действия, которые необходимо выполнять в отношении жилого помещения.

В первой главе есть важные пункты, касающиеся переоборудования и непосредственного переустройства помещения, а в ст. 1.7.1 – 1.7.3 даются указания о том, какие меры могут быть признаны допустимыми при выполнении строительно-монтажных работ по повышению комфортности жилища. Согласно установленным правилам, в рамках переоборудования выполняются следующие виды работ:

• монтаж и демонтаж электрических или газовых плит;
• перенос отопительных агрегатов газового типа;
• замена сантехнического оборудования в ванной и туалете, в том числе установка душевых кабинок, стиральной машинки или других приборов повышенной мощности;
• прокладка и замена трубопровода и других коммуникаций.

На этом список не заканчивается, и подробную информацию можно почерпнуть непосредственно из правил.

Какие работы разрешены в рамках перепланировки

Что касается перепланировки, то здесь допускаются несколько иные мероприятия, и регулируется этот вопрос ст.1.7.2. В качестве разрешенных работ указаны:

• изменение конфигурации внутреннего устройства комнат без деформации несущих стен;
• изменение места расположения дверного проема;
• организация дополнительной зоны в кухонном помещении;
• расширение жилой зоны в квартире;
• изменение количества комнат путем объединения или разделения;
• благоустройство тамбуров и балконов.

Закон предупреждает, что любые действия, связанные с переустройством и проведенные без разрешения, могут стать для владельца квартиры причиной назначения штрафных санкций. Особым положение становится в том случае, если произведенные работы существенно ухудшили условия жизни в помещении.

Вопросы, касающиеся эксплуатации помещений

Основные моменты, касающиеся технического обслуживания жилого фонда, описаны в первом разделе документа. Далее в статьях правил прописано, как регламентируется деятельность организаций, осуществляющих обслуживание. Важными положениями являются те, которые отвечают за техобслуживание коммуникационных узлов, выполнение работ по ремонту помещений и нюансы по обслуживанию самого дома. Несколько статей посвящены тому, как должна осуществляться работа диспетчерской и аварийной служб.

Несколько пунктов посвящено организации работ по подготовке помещений к отопительному сезону и по организации санитарного обслуживания общедомового имущества.

Заключение

Перечисленные положения действующих правил основаны на проведенных исследованиях и наблюдениях. Кроме того, документ четко указывает, какие действия следует выполнять для полноценной организации обслуживания жилого помещения.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 2021

Техническая эксплуатация жилфонда — правила и нормативы 2021 года

• изменение конфигурации внутреннего устройства комнат, без деформации несущих стен;
• изменение места расположения дверного проема;
• организация дополнительной зоны в кухонном помещении;
• расширение жилой зоны в квартире;
• изменение количества комнат путем объединения или разделения;
• благоустройство тамбуров и балконов.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

1. Изменение внутренних перегородок без задействованной несущей стены.
2. Перенос проема для дверей.
3. Организация дополнительного пространства на кухне.
4. Изменение площади помещений, включая расширение жилой зоны.
5. Изменение количества комнат – объединение в одну или разделение на несколько комнат.
6. Организация и благоустройство тамбуров, а также схода на балкон через кухню с дополнительным проемом для дверей.

Содержание правил эксплуатации жилых домов (ПТЭ 170)

Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).

Постановление госстроя № 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда

4.10.4.4. Входные наружные двери в подъездах дома, как правило, должны иметь дверные закрыватели с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей. Двери и лифтовые кабины должны быть оборудованы устройствами, обеспечивающими их бесшумную работу.

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г

6.4.11. Организация по обслуживанию жилищного фонда совместно с организацией, проводившей подработку, должна по внеочередному и повторному акту осмотра жилого дома или группы домов определить объем повреждений конструкций, вызванный влиянием горных выработок, подлежащих устранению при проведении их внеочередного текущего или капитального ремонта.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 2021

Отныне инженерно-технические работники “во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях” (п. 3-1.1 Правил).

Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда

• Поддерживать сохранность насаждений;
• В жаркую и сухую погоду поливать газоны, клумбы и деревья;
• Препятствовать вытаптыванию газонов, предотвращать складирование на них стройматериалов, мусора, снега и проч.;
• Проводить высаживание новых деревьев и кустарников, прокладывать дорожки, размещать оборудование только в соответствии с проектной документацией, согласованной в определенном порядке, с обязательным соблюдением агротехнических норм;
• Вырубку и пересаживание деревьев, необходимость которых вызвана ремонтными работами, проводить только в соответствии с установленными требованиями правил и технологического регламента;
• Содержать в чистоте водоемы, находящиеся на озелененной территории (если таковые имеются). Капитальная чистка проводится раз в десять лет.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

• паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
• акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
• схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
• проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
• план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г

4.6.4.7. Обледенение свесов и водоотводящих устройств чердачных крыш, образовавшееся в процессе эксплуатации дома, должно быть устранено путем ремонта вентиляционных коробов, доводки до нормативной величины теплоизоляции чердачных перекрытий, трубопроводов, центрального отопления и горячего водоснабжения, обеспечения герметизации притворов входных дверей или люков на чердак.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 27 сентября 2003 года № 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;