Нормативы проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома. Подробное разъяснение

Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368.1325800.2017 — это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:

1. Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
2. Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
3. Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
4. Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
5. Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
6. Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.

По каким правилам выполняются работы?

В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.

Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:

1. Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
2. Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
3. Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
4. Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
5. Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
6. Установка закладных элементов.
7. Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
8. Фиксация креплений для систем водостока.

Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.

Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.

Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.

Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.

Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок. Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.

Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в «Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства» и представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде

Площадь фасада здания, м2	до 500	501-1000	1001-1500	1501-2000	более 2000
Длительность работы, мес	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:

• герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
• устранение дефектов деревянной обшивки;
• покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.

Текущий ремонт фасада — это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.

Как правильно делается капитальный ремонт фасада здания и что в него входит

Капитальный ремонт фасада здания волнует не только владельцев частных домов, но и собственников помещений в многоквартирном здании. Возникновение трещин, отслоение облицовки, дефекты в водосточной системе, разрушение козырька – всё это приводит к аварийному состоянию, исправить которое порой невозможно. Именно поэтому перед собственниками квартир часто возникает вопрос: «Когда необходим капремонт фасада, и к кому нужно обращаться по данному вопросу?».

Капитальный ремонт фасада

Когда граждане могут потребовать его проведения

Основная цель региональных программ по реконструкции домов, действующая на государственном уровне – не допустить перевода эксплуатируемого жилья в категорию аварийного и непригодного к проживанию.

Так, каждому зданию соответствует определённая дата. Государственный подрядчик за 6 месяцев до начала капитального ремонта фасада обязан предоставить владельцам помещений следующие данные:

• список планируемых работ;
• соответствующую документацию;
• дату начала;
• сроки окончания.

Далее члены актива (собственники помещений) на собрании принимают решение, нуждается ли дом в капитальном ремонте, и рассматривают возможность реализации таких работ. Своё решение в виде протокола и заявления они предоставляют представителю подрядной организации.

Как действовать, если капремонт нужен раньше

В случае, когда владельцы квартир считают, что капремонт целесообразно осуществить раньше положенного срока, они вправе требовать его досрочного проведения.

Досрочный капремонт здания

Когда сумма в фонде не покрывает всех затрат, то собственники собирают дополнительные взносы. Если же денежных средств достаточно, то следующий шаг – обращение к управляющей организации. Именно она инициирует создание комиссии и поручает господрядчику составление всей необходимой документации.

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.

Её участниками являются:

• господрядчик;
• уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
• активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.

После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.

Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии

Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:

• износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
• 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
• нарушена система водостока.

Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Различают два вида ремонта:

По сути, оба из них предназначены для исправления дефектов. Тем не менее, текущий ремонт это лишь мероприятия по поддержанию внешних стен здания в надлежащем техническом состоянии – мойка стен, своевременная реставрация дыр и сколов, устранение плесени и ржавчины, грунтовка и частичная покраска, оштукатуривание небольшого участка стены. Что касается капитального, то это широкий объём работ, которые отличаются сложностью и не ограничиваются лишь поверхностной реставрацией.

Отличия текущего и капитального ремонта

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Собственники квартир часто задают вопрос: «Что входит в капитальный ремонт фасада?».

Это довольно объёмный комплекс мероприятий:

• удаление старой штукатурки;
• очистка стен от ржавчины, грибка, налёта, загрязнений, плесени;
• устранение щелей, пробоин, дыр и сколов;
• покрытие стен грунтовкой глубокого проникновения с антисептическими свойствами;
• замена труб водоотлива, устранение протеканий;
• восстановление теплоизоляции;
• декоративная облицовка;
• ремонт прочих элементов, нуждающихся в восстановлении.

Кто выполняет ремонт

Любое многоквартирное здание закреплено за соответствующей управляющей организацией. Именно она заключает договор с государственными подрядчиками, которые и выполняют капитальный ремонт фасадов домов.

Собственники помещений могут отказаться от одного исполнителя и избрать другого. Кроме того, для генподрядчиков существуют требования:

• наличие полномочий и допуска на выполнение подобных работ;
• это должна быть некоммерческая организация.

При несоответствии хотя бы одного пункта, подрядчик не допускается к выполнению строительства.

Кто оплачивает

Собственники помещений каждый месяц вносят в фонд дома определённую сумму (взносы). Минимальный размер таких платежей устанавливают, как правило, органы власти.

Оплата капитального восстановления внешних стен, собственно, и происходит из этих вложенных денежных средств. По добровольной инициативе собственников ежемесячные платежи могут быть увеличены. Подобное предложение обсуждается на общем собрании, где посредством голосования учитывается мнение каждого. В случае, если число голосов «за» превысило 2/3 от общего количества голосующих, то решение считается согласованным. Важно, что исполнять его обязаны все – и те, кто отсутствовал на собрании, и те, кто был против.

Ремонт фасада правила СНиП

Условия СНиП подразумевают обязательные предварительные мероприятия:

• обеспечение полной непроницаемости жидкостей (герметичности) стен, устранение течи, гидроизоляция фасада;
• теплоизоляция стен;
• замена оконных и дверных блоков.

Также в СНиП указано, что штукатурная и финишная облицовка здания выполняется только до начала установки водосточных труб. Ещё одной особенностью правил является составление проекта производства работ (ППР).

Данный документ должен строго соответствовать требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту дефектных участков фасадов здания.

Технология ремонта фасада

Обязательной процедурой перед началом строительных работ является составление проекта и смет, которые отвечают специфике СНиПа.

При составлении учитывают:

• устранение дефектов в водосточных системах;
• допустимость внедрения инноваций и улучшенных спецтехнологий;
• эксплуатацию только экологически чистых стройматериалов с маркировкой «НГ».

Так, порядок действий включает следующие этапы:

• поверхностный анализ и обнаружение дефектов фасада;
• очищение стен от пыли, мусора, старой штукатурки;
• оштукатуривание;
• грунтовка;
• утепление;
• декоративная облицовка фасада.

Виды и способы ремонта фасадов зданий

Самый распространённый способ реставрации домов – создание вентилируемого фасада. В некоторых случаях проводится дополнительная теплоизоляция стен различными утеплителями. При оштукатуривании стен могут применяться различные лакокрасочные покрытия на основе силикона. Главное условие – абсолютная безопасность материалов.

Учитывая сложность конструкции, могут применяться следующие виды отделки:

Сайдингу уделяется особое внимание, ведь с его помощью можно не только скрыть неровности стен, но и придать дому привлекательный внешний вид.