Мосжилинспекция разъясняет права и обязанности совета многоквартирного дома

В 2011 году в Жилищный кодекс Российской Федерации введена статья 161.1. «Совет многоквартирного дома». Необходимость ее введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД. Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – совет МКД) из числа собственников помещений в данном доме.

Что такое совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома не является формой управления многоквартирным домом. Совет МКД – это орган, который представляет, защищает и отстаивает интересы собственников помещений в доме, активно взаимодействует с управляющей организацией, обеспечивает постоянный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Избирается он по решению собственников на общем собрании сроком на 2 года, если иной срок не был установлен на том же собрании. Численность членов совета МКД определяется также решением общего собрания с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Решение об избрании совета МКД должно быть принято в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. В случае отсутствия решения орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников помещений данного дома для выбора совета МКД.

Полномочия совета многоквартирного дома

— Обеспечивать выполнение решений ОСС;

— Предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;

— Контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;

— Предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;

— Утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов.

Председатель совета многоквартирного дома

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета МКД, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Председатель совета МКД ведет переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления, доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты таких переговоров. Если собственниками помещений в многоквартирном доме председателю выдана доверенность, то он может заключить договор управления многоквартирным домом. Так же председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Срок полномочий совета МКД

Каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме, совет МКД подлежит переизбранию, в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета МКД продлеваются на тот же срок.

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Уполномоченный дома: права и обязанности

В Коммунальную сервисную компанию обратился житель одного из домов Отрадного, находящегося в управлении КСК. Он жаловался на то, что в период весенне-летних дождей по стенам и потолку его квартиры ручьями стекает вода. Виной такого нежеланного водопада оказалась изношенная кровля дома. Тогда он обратился к уполномоченному представителю, но безрезультатно: тот якобы отказался внести пункт «ремонт кровли» в план текущего ремонта, не объяснив, почему принято такое решение.

Причем и протокол, утверждающий план работ по текущему ремонту, уполномоченным этого дома до сих пор не был представлен. Простой житель оказался в трудной ситуации: с одной стороны, он является собственником данного дома, исправно оплачивает коммунальные услуги, а с другой — столкнулся с нежеланием работать официально избранного представителя своих интересов. Это и стало причиной обращения человека в управляющую организацию.

Специалисты КСК объяснили ему, что выход из ситуации есть. Для принятия решения о ремонте кровли или другого общего имущества ему вовсе не обязательно считаться с мнением уполномоченного. Здесь все должно быть наоборот: это уполномоченный обязан учитывать требования собственников жилья, а не решать вопросы по содержанию дома в одиночку. Он же не является «монархом» в отдельно взятом «государстве» — многоквартирном доме.

Согласно п.18 постановления Правительства РФ №491 от 13 августа 2006г., «текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправности общего имущества».

А сами решения общего собрания принимаются большинством голосов, но не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. 67% (ст.46, п.1 ЖК РФ). Стоит отметить, что голоса собственников прямо пропорциональны их доле в праве общей собственности. Другими словами, чем больше площадь квартиры, тем больший вес имеет голос на общем собрании жильцов дома. Таким образом, уполномоченный представитель из нашего примера несколько преувеличивает свои права и преуменьшает свои обязанности. И «благодаря» ему не только главный герой этой истории живет под изношенной крышей дома своего, но и управляющая компания не вправе приступить к выполнению работ по текущему ремонту, поскольку план этих работ не утвержден.

Другое обращение, поступившее в ЖЭУ от собственников, касалось замены изношенного радиатора отопления. Старшая по подъезду обратилась в ЖЭУ с заявлением о замене, но получила отказ от начальника ЖЭУ, ибо на заявлении не было подписи уполномоченного, а также отсутствовал протокол общего собрания жильцов с решением о замене радиатора.

Кроме того, слесарем ЖЭУ было проведено обследование и составлен акт, подтверждающий, что радиатор нуждается в замене, но опрессовку данный дом выдержал. Поэтому замену радиатора, не признанного аварийным, собственники могут провести на средства, которые отведены на текущий ремонт дома, предварительно приняв решение о проведении данного вида работ на общем собрании, либо поменять радиатор за свой счет.

В данном случае жители снова наткнулись на бездействие уполномоченного, который должен был разобраться в ситуации, т.е. предложить собственникам пути решения возникшей проблемы, помочь организовать общее собрание, подписать заявление для обращения в ЖЭУ, но, к сожалению, ничего подобного не последовало. Чем вызвано такое поведение уполномоченного, остается загадкой. Одно можно сказать точно: торможение процессов, связанных с ремонтом дома, далеко не лучшим образом скажется на его состоянии. А все неотложные, обязательные работы и услуги будут выполняться управляющей компанией независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников и независимо от мнения уполномоченного представителя.

Такие ситуации не единичны. Переоценка собственных прав порой характерна для отдельных уполномоченных, но все-таки большинство из них – грамотные люди, которые взвалили на себя огромную ответственность за решение серьезных задач. И за их активную позицию, неравнодушие, умение брать на себя ответственность все жители и КСК должны бы их благодарить.

Проект положения об уполномоченном представителе собственников помещений в многоквартирном доме

об уполномоченном представителе собственников

1.1. Настоящее Положение определяет порядок избрания и прекращения обязанностей уполномоченного представителя собственников помещений в многоквартирном доме (далее по тексту – уполномоченный представитель), порядок осуществления уполномоченным представителем возложенных на него полномочий.

1.2.Уполномоченный представитель избирается на общем собрании собственников с целью повышения эффективности управления многоквартирным домом, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

1.3. В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ контроль за деятельностью уполномоченного представителя осуществляют собственники помещений.

2. Назначение и прекращения полномочий уполномоченных представителей собственников

2.1. Уполномоченный представитель должен являться собственником помещения в многоквартирном доме, обладать необходимыми знаниями федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов Новосибирской области, муниципальных правовых актов города Новосибирска, регулирующих вопросы управления многоквартирными домами.

2.2. Уполномоченный представитель выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

2.3. Уполномоченный представитель осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), и на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме.

Доверенность должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4, 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально и содержать сведения об уполномоченном представителе (фамилия, имя, отчество, данные паспорта), адрес многоквартирного дома, иные сведения, необходимые для реализации полномочий представителя.

Доверенность выдается сроком на один год.

2.4. Полномочия уполномоченного представителя прекращаются в следующих случаях:

— истечения срока полномочий, на который он избирался;

— по инициативе собственников помещений многоквартирного дома, в связи с принятием соответствующего решения о прекращении полномочий уполномоченного представителя на общем собрании (решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании);

— по инициативе самого уполномоченного представителя;

— в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

2.5. Собственники помещений имеют право принять решение о прекращении полномочий уполномоченного представителя в следующих случаях:

— неисполнения уполномоченным представителем своих обязанностей;

— при возникновении объективных обстоятельств, препятствующих исполнению уполномоченным представителем своих обязанностей.

2.6. В случае принятия решения о прекращении полномочий уполномоченного представителя собственники помещений в многоквартирном доме отзывают доверенность, уведомляют администрацию района и управляющую организацию о принятом решении.

3. Участие уполномоченного представителя в управлении многоквартирным домом

3.1. Основными задачами уполномоченного представителя по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

— соблюдение и защита интересов собственников помещений в многоквартирном доме, путем участия в комиссиях по осмотру дома и объектов благоустройства на придомовой территории, сетей подачи тепловой, электрической энергии, воды, канализации с целью определения видов работ для производства текущего и капитального ремонта, а также по приемке готовности дома к эксплуатации в зимний период;

— организация информационной работы с собственниками для принятия решения об участии в федеральных и муниципальных программах, направленных на повышение эффективности управления многоквартирным домом;

— организация жителей на работы по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории, уходу за зелеными насаждениями мест отдыха собственников;

— ведение работы по установлению добрососедских взаимоотношениях между собственниками, проживающими в многоквартирном доме;

— обеспечение наличия и сохранности информационного щита и размещение на нем необходимых материалов. Информирование собственников о предстоящих перебоях в обеспечении коммунальными услугами, об иных важных для собственников событий в сфере управления многоквартирным домом;

— обеспечение контроля за качеством предоставления жилищно-коммуналь-ных услуг в пределах предоставленных полномочий.

3.2. Уполномоченный представитель обязан:

— ежегодно, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, требовать от управляющей организации отчет, предусмотренный частью 11 статьи 162 ЖК РФ;

— ежегодно отчитываться о проделанной работе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— осуществлять иные действия в пределах предоставленных полномочий.

3.4. Уполномоченный представитель вправе:

— инициировать созыв общего собрания в порядке, предусмотренном статьей 45 ЖК РФ;

— обращаться в органы власти и управляющую организацию от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме;

-совершать иные действия, связанные с исполнением полномочий.

4. Оплата труда уполномоченного собственника

Порядок внесения платы и размер вознаграждения уполномоченного представителя определяется собственниками и утверждается общим собранием собственников (решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании).

Полномочный представитель собственников МКД

Председатель совета МКД может ,по решению ОСС стать уполномоченным представителем от имени всех собственников МКД? Председатель совета МКД, где выбрана форма управления — Управляющая Организация.

Чем отличаются права уполномоченных МКД при непосредственном управлении и просто управлении УК?

Ответы юристов ( 2 )

Александр, добрый день! Согласно ст. 161.1 Жилищного кодекса

8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

таким образом на основании доверенности председатель совета МКД может выступать представителем собственников, также указанное лицо может быть представителем собственников на основании решения общего собрания собственников, например при заключении договор с третьими лицами на использование общего имущества мкд

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);