Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надлежащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный кодекс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законодатели имеют в виду разновидности все тех же работ по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Рассмотрим только одно понятие -«управление многоквартирным домом».

Управление многоквартирным домом

В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муниципальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (генеральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления — управление многоквартирным домом.

Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессиональ­ного осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно — невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу.

Прежде чем дать формулировку понятия «управление многоквартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию передает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заключив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юридическое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юридическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые документы. Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить договор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

— техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

— предоставление коммунальных услуг жителям;

— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

— обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

— перестройку, пристройку, надстройку;

— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в аварийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося земельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застройщика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессиональный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указанных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных договоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функцию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается предоставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, организация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-пропускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении договоров на размещение рекламы на здании или земельном участке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами государственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относится исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по договору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собственников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— — заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

— — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации относится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязательное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функциями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функциями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполняет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Функция управления — самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями — техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.

Управляющая организация — это доверенное лицо собственников помещений МКД, это представитель собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей организацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчитывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммунальные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники помещений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие организации, коммунальные предприятия одновременно исполняли и функции управляющей организации. Организация, предоставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять независимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим коммунальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

«Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам и иным гражданам, прожи­вающим в многоквартирном доме».

В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками помещений МКД, — это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений МКД и управляющей организацией.

«Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и передают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Так в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. «.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирного дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множественности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат — бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие ор­ганизации.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, должно являться шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

— заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

В калькуляции затрат по обслуживанию общего имущества дома предусматриваются доли расходов на виды работ, определенные договором управления. Поясним, как высчитываются эти доли. С каждым подрядчиком заключены договора, в которых обозначены виды работ и их стоимость. Для удобства и унифицирования расчетов эти стоимости, в основном, приведены к 1 кв.м. площади дома. Суммировав стоимости работ на 1 кв.м. получаем тариф. Конечно, сюда еще плюсуются расходы на оплату налогов, расходы управляюще компании по обеспечению работников спецодеждой, инвентарем, моющими средствами (охрана труда и техника безопасности), оплату труда работников, прибыль. Эти расходы заложены в графе — Плата за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома. Существуют еще и государственные нормативы стоимости работ, в которых расписаны виды работ, нормы времени на их выполнение и стоимость работ. Т.е. Калькуляция расходов и, соответственно, тариф определяется расчетным путем.
А на сколько должен увеличиться тариф при включении в него работ, указанных выше? А «потянут» его жильцы?
До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуется делами дома, не ходит на общие собрания, подписывает предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника управляющей компании для замены, к примеру, крана в умывальнике и получая отказ: — А за что я вам плачу? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме.