Позаботьтесь о своевременной очистке окон от грязи, снега, льда, что позволит продлить срок службы окон и отливов, придерживайтесь таких правил:

1. При обнаружении изнутри конденсата на местах соединения окон с откосами и стенами необходимо удостовериться в целостности монтажных швов и уплотнительной ленты для пластиковых конструкций. Систематически возникающая влага влечет за собой образование грибка.
2. Поддерживайте функциональное состояние фурнитуры, осуществляйте ее обработку смазывающими средствами и регулировку при возникновении трудностей с открытием и закрытием окон.
3. При очистке окон используйте только специальные средства, предназначенные для ПВХ-материалов.
4. Контролируйте состояние уплотнителя и при необходимости производите его замену, чтобы не нарушить работу запорных механизмов.

Кровля и водосточная система

Несоблюдение приведенных ниже правил может привести к частичной или полной потере функции кровли:

1. Регулярно очищайте крышу от бытовых загрязнений, мусора, снега, используя при этом лишь неострые инструменты.
2. В холодное время года помните об очистке от снега с мансардных окон, аккуратно снимайте с них ледяную корку, что не позволит происходить протечкам талых вод при потеплении.
3. Весной проконтролируйте исправность крепления сливов и водоотводов, если необходимо, укрепите и отрегулируйте расшатанные элементы.
4. При сильном ветре регулярно контролируйте целостность крепежей подшивки кровельных свесов и ветровой планки, чтобы не допустить потенциальной возможности их поломки.

Пожарная безопасность

Технике пожарной безопасности стоит уделить особое внимание, тщательно продумав детали. Не стоит пренебрегать перечисленными ниже правилами или стараться сэкономить, когда речь идет не только о сохранности нажитого имущества, но и безопасности человеческой жизни:

1. Позаботьтесь о том, чтобы прокладка электрических коммуникаций еще на стадии строительства дома осуществлялась квалифицированными специалистами. Нагрузка при эксплуатации не должна превышать значения, на которые она изначально была рассчитана.
2. Воздержитесь от использования несертифицированных электроприборов, в том числе отопительных.
3. Прочищайте дымоход печи или камина от сажи с регулярностью, рекомендованной производителем. Сделать это можно самостоятельно с помощью специальных химических средств (порошков или жидкостей), которые добавляются в топку и в процессе горения пламени размягчают отложения.
4. По возможности оборудуйте помещения здания датчиками задымления и системой автоматического пожаротушения. Не будет лишним установить огнетушитель, а на подводке трубы холодного водоснабжения предусмотреть штуцер с краном для присоединения пожарного шланга.
5. Применяйте стабилизаторы напряжения для минимизации риска поломки любых систем в доме из-за перепадов напряжения в сети.

Помните, что эксплуатация частного дома нередко сопровождается различными неожиданными ситуациями, но любую проблему намного проще предотвратить, чем от нее избавиться. Часто строительные компании оказывают гарантийное сервисное обслуживание в течение нескольких лет после возведения сооружения. Также можно легко купить земельный участок в коттеджном поселке в Группе Дар.

Техническая эксплуатация зданий: с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться

У любого здания есть определенный срок службы, но он будет обеспечен только в том случае, если вовремя планово ремонтировать его и устранять возникающие неисправности. Насколько часто нужно выполнять такие работы, зависит от четырех факторов:

• качество используемых при строительстве материалов;
• соблюдение технологии;
• воздействие окружающей среды;
• интенсивность нагрузок (условия эксплуатации).

Проводить ремонтные и наладочные работы нужно в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений. Оптимально, если это делают перед самым периодом возрастания интенсивности поломок и отказов, а затем после него. Такой подход позволяет исключить прогрессирующий износ строительных конструкций и инженерных систем, а также снизить затраты на ремонт.

Что такое и зачем нужна техническая эксплуатация зданий

Что такое «техническая эксплуатация здания» в принципе? Можно дать такую формулировку – это комплекс таких мероприятий, которые позволяют зданию безотказно работать в течение всего нормативного срока службы. Эта процедура позволяет сохранять состояние строительных конструкций и инженерных систем здания (или объекта) в том состоянии, в котором они могут выполнять заданные функции с установленными параметрами.

Мы можем выделить несколько задач, которые должна решать служба технической эксплуатации:

• обеспечить работу всех инженерных систем без аварий;
• поддерживать установленный уровень безопасности;
• обеспечить функционирование объекта в соответствии с его назначением;
• поддерживать оптимальные температуру и влажность в помещениях;
• обеспечивать плановые эксплуатационные характеристики зданий в течение всего срока службы;
• подготовить объект к сезонной эксплуатации;
• поддерживать должное санитарно-гигиеническое состояние технических помещений.

Какие мероприятия включает в себя техническая эксплуатация зданий

Мероприятия, которые входят в систему технической эксплуатации зданий, делятся на техническое обслуживание и ремонт.

Это укрупненный перечень мероприятий, выполняемых в процессе технической эксплуатации зданий

Техническое обслуживание включает в себя периодические осмотры и диагностику технического состояния строительных конструкций и инженерных систем. Осмотры могут быть трех видов:

1. Общие проводят два раза в год: весной после таяния снега и осенью перед началом отопительного сезона. В процессе осмотра обследуют здания целиком.
2. Частичные осмотры. Их необходимо проводить периодически – для оценки состояния инженерных систем зданий и обветшалости отделочных покрытий. Вдобавок это позволяют заблаговременно выявить деформацию в прочих строительных конструкциях.
3. Внеочередные осмотры зданий проводят после стихийных бедствий (ураганов, потопов и т. п.).

Ремонты могут быть двух видов:

1. Текущий – проводят для восстановления облицовочных покрытий и устранения мелких повреждений. Они могут быть плановыми или непредвиденными.
2. Капитальный – проводят для восстановления или замены строительных конструкций и инженерных систем зданий. Такой ремонт может быть комплексным, выборочным или аварийным. Подробней об этом читайте в отдельной статье.

Наиболее частые проблемы при технической эксплуатации зданий

Мы можем описать проблемы, которые приходится чаще всего встречать:

• Несущие стены не только принимают на себя нагрузку от крыши, перекрытий, собственной массы, но и подвергаются ветровым, сейсмическим и прочим внешним воздействиям. Задача технической эксплуатации – следить за состоянием объекта, а именно всех несущих конструкций и незамедлительно реагировать на малейшие изменения. Самыми частыми повреждениями являются сколы, выбоины, трещины, деформация
• Перекрытия служат горизонтальными ребрами жесткости и придают устойчивость зданию. Они могут быть цокольными, надподвальными, межэтажными, чердачными и делятся на два типа: балочные и плитные. Типовые повреждения, которые могут возникнуть – трещины в местах сопряжения со стенами, отслоение штукатурки, промерзание в участках у наружных стен и чрезмерный прогиб.
• Полы должны не только быть ровными, но и нескользкими, ремонтопригодными, хорошо выдерживать механические воздействия, иметь низкий коэффициент теплопередачи. Повреждения, обычно возникающие во время эксплуатации, – отслоение облицовочных материалов, коробление, трещины и выбоины.

При монтаже пола отдавайте предпочтение технологии, которая позволит его легко отремонтировать или заменить непригодные участки

• Перегородки не подвергаются высоким нагрузкам и служат для разграничения зон. Тем не менее они тоже подвержены разрушению – отслоению штукатурки, деформации, появлению трещин в местах сопряжения со стенами и перекрытиями.

Отслоение штукатурки на перегородке

• Кровля подвергается интенсивным атмосферным воздействиям и, как следствие, начинает протекать, а затем полностью разрушается и требует капитального ремонта.

• Лестницы подвергаются высоким механическим нагрузкам. Характерные виды повреждений – разрушение облицовочного материала, ослабление креплений поручней и ограждений, появление трещин и выбоин в ступенях и лестничных площадках.
• Окна и двери также подвержены повреждениям из-за различных воздействий (атмосферных или механических). Распространенные поломки – неудовлетворительная герметичность, выход из строя ручек и замков, появление трещин, неплотностей по периметру коробок, коробление.
• Инженерные системы зданий в процессе эксплуатации тоже получают повреждения, которые необходимо выявлять и устранять:
• Для систем тепло- и водоснабжения проблемы идентичны: разрыв труб, утечка воды, неисправность запорной арматуры, недостаточное или чрезмерное давление в системе.

• С системой водоотведения и канализации зачастую случается засорение и протечка.
  В системах вентиляции и кондиционирования случаются следующего вида поломки: отсутствие герметичности системы, механическое повреждение вентиляционных коробов и вытяжных каналов, утечка фреона, сбой автоматики.
• Для систем электроснабжения характерны повреждение изоляции проводки, окисление контактов, выход из строя осветительных приборов, розеток и выключателей. Чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию объекта, в соответствии с правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП), измерения сопротивления изоляции проводов и кабелей проводятся не реже чем 1 раз в 3 года. Для этого необходимо обратиться к услугам специализированных лабораторий. По результатам этих измерений служба эксплуатации должна устранить все замечания.

Это случается при интенсивной эксплуатации розеток или в результате некачественного монтажа

На какие документы нужно опираться при технической эксплуатации зданий

Выделим следующие документы:

• СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
• СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»;
• СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;
• ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013);
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Где фиксируют результаты технической эксплуатации здания

Для этой цели ведут журнал технической эксплуатации здания. Это обязательный документ, в котором отражают состояние объекта, степень его изношенности и проведенные ремонтные работы.

Заключение

Грамотная техническая эксплуатация зданий – лучший способ поддерживать исправное состояние объекта и обеспечивать безаварийную работу. Как показывает практика, для собственников объекта такой подход удобнее и выгоднее, чем устранение последствий аварий или организация непредвиденного ремонта. Подробней о преимуществах регулярного технического обслуживания объектов мы рассказываем в этом ролике.