Права и обязанности собственников на дом и землю

Владелец дома и земельного участка имеет права и обязанности в отношении объектов собственности. Объем прав и обязанностей напрямую зависит от вида и назначения земель, а также от количества собственников. Зачастую такие объекты приобретаются в период брака или в долевую собственность. Рассмотрим, какие возможности граждан распространяются на дом и земельный участок.

Права и обязанности собственников на дом и землю

На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

• владеть земельным участком;
• распоряжаться землей;
• пользоваться наделом.

Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

• с установленными границами (проведено межевание);
• поставленного на кадастровый учет;
• зарегистрированного в Росреестре.

Право собственности возникает в случае:

• приватизации;
• покупки;
• обмене;
• получении в дар;
• получении в наследство.

Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

Объект может быть как в личной, так и в долевой собственности. При наличии нескольких владельцев, права и обязанности распространяются на всех сособственников в равной мере.

Права

Под правами владельца в отношении участка и жилого дома понимается возможность распоряжаться, владеть и пользоваться объектом. В случае наличия у участка нескольких собственников, они наделяются равными правами.

Собственник имеет право зарегистрироваться в доме. При наличии нескольких владельцев, каждый из них не должен спрашивать о возможности регистрации.

Однако для регистрации третьих лиц (за исключением несовершеннолетних детей), необходимо согласие всех владельцев.

Использование

Собственник может использовать земельный участок в соответствии с его назначением. Это основное ограничение, установленное законом.

Например, на наделе для индивидуального жилого строительства необходимо начать возводить жилой дом. Причем, не позднее 3 лет с момента получения в собственность. В такой же срок необходимо начать обработку надела сельхоз назначения.

Жилой дом также должен быть использован по назначению (для проживания граждан). Запрещается размещение в жилых помещениях офисов и производств.

Распоряжение

При наличии официально оформленного права собственности гражданин имеет возможность беспрепятственного распоряжения объектами.

Он имеет возможность:

• продать объекты;
• сдать в аренду;
• подарить;
• завещать.

Продажа

Собственник имеет право беспрепятственно продать свое имущество. Исключение составляет ситуация, когда дом и земля находятся в общей совместной или долевой собственности.

В такой ситуации, совладельцы имеют право преимущественного выкупа. Продавец обязан изначально предложить доли им. В случае отказа от приобретения, гражданин может продать доли третьим лицам.

Обязательным условием для проведения сделки является постановка участка на кадастровый учет. Причем, перед этим необходимо провести межевание.

Передача в аренду

Основной целью передачи дома в аренду является получение прибыли. Стороны оформляют договор, в соответствии с которым владелец передает имущество в пользование на определенный срок, а получатель регулярно выплачивает денежные средства.

Если гражданин является единственным собственником, то вопрос о передаче объектов в аренду он решает самостоятельно. При наличии долевой собственности, передача недвижимости в аренду запрещена.

Изначально необходимо определить порядок пользования домом или выделить долю в натуре. После получения решения суда, комнаты, которые закреплены за владельцем, получают статус независимых объектов. Они могут быть переданы в пользование по договору аренды.

Дарение

Заключение договора дарения как личной собственности, так и доли в недвижимости, не имеет различий. Гражданин не должен получать согласия сособственников. Более того, он не обязан даже уведомить их о смене владельца.

Особенностью дарения является безвозмездность. В случае выявления факта передачи денежных средств за подаренную долю, сделка может быть оспорена в суде сособственниками.

Популярным видом мошенничества являются дарение микродоли. После чего, одаряемый входит в состав совладельцев и имеет преимущественное право выкупа. Такой вариант также может быть оспорен в суде в качестве мнимой сделки.

Завещание

Завещание – это односторонняя сделка. Ее особенностью является переход прав на имущество после гибели собственника. Кроме того, получатель дома и земельного участка может не знать о планах наследодателя до момента открытия наследства.

Собственник не должен уведомлять сособственников или третьих лиц о своих планах на завещание. Более того, лица, присутствующие на оформлении документа обязаны сохранить информацию в тайне.

Передача в залог и обращение взыскания

Так как доля являются имуществом гражданина, теоретически он имеет право предоставить ее в залог. Однако кредитная организация может отказаться учитывать долю, так как ее сложно будет реализовать. Проще обстоит ситуация, если доля выделена в натуре.

Если гражданин имеет долг перед банком или по алиментам, то приставы могут обратить взыскание на долю в недвижимом имуществе. Исключение составляет единственное жилье. Оно не может быть изъято в счет долга.

Владение

Владение земельным участком возможно, при условии, что не нарушаются права других граждан. Кроме того, в процессе владения лицо не должно наносить вред окружающей среде и задевать интересы других граждан.

Владелец имеет право получать доход от своей недвижимости. Например, сдавать в аренду или выращивать на участке цветы или овощи на продажу.

Обязанности

Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.

Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.

Обязанности собственника по отношению к земле

№ п/п	Обязанности
1	Целевое использование
2	Оплата налогов и сборов
3	Соблюдение законодательных норм
4	Проведение охранных мероприятий
5	Сохранение специальных знаков

Отказ от исполнения обязанностей является основанием для принятия к владельцу мер, установленных законом. Например, в случае незаконной перепланировки дома, он может быть изъят и продан. Средства от продажи пойдут на восстановление дома. Остаток будет передан нарушителю.

В случае нарушения порядка пользования землей, она также может быть изъята в собственность государства.

Целевое использование

Закон устанавливает 7 вариантов назначения земель:

• населенного пункта;
• сельхоз назначения;
• водные территории;
• лесной фонд;
• запаса;
• промышленные территории;
• особо охраняемые земли.

В случае использования участка не по назначению, лицо привлекается к административной ответственности. Чтобы использовать надел для целей, не предназначенных по назначению, необходимо осуществить перевод (если есть возможность).

Оплата налогов и сборов

Расходы за содержание земли и дома возлагаются на собственника. Гражданин должен выплачивать:

• налог на имущество;
• земельный налог;
• оплату за коммунальные услуги.

Кроме того, он несет расходы на отопление и ремонт дома. В случае необходимости он может возводить нежилые постройки на земельном участке.

Если владельцев несколько, то расходы делятся пропорционально величине долей. Если объекты находятся в совместной собственности, то доли считаются равными. Расходы соответственно тоже.

Соблюдение законодательных норм

Закон устанавливает ряд нормативов при использовании земельных участков:

• градостроительные;
• санитарно-эпидемиологические;
• противопожарные.

В случае возведения на участке строения, дополнительно учитываются:

• природоохранные;
• архитектурные нормы.

Нормативы должны учитываться в обязательном порядке.

Проведение охранных мероприятий

Мероприятия по охране земель проводятся в основном в отношении сельскохозяйственных земель, лесного и водного фонда. Не допускается их захламление, загрязнение и деградации.

Для сельхоз наделов большое значение имеет сохранение способности к плодоношению. Поэтому собственник обязан проводить мероприятия по восстановлению земель.

В качестве наказания за порчу земель предусмотрен изъятие объекта у собственника, вплоть до полного изъятия из оборота.

Сохранение специальных знаков

На земельном наделе могут располагаться следующие специальные знаки:

В случае повреждения знака, владелец обязан сообщить об этом в уполномоченный орган. В противном случае налагается штраф в сумме от 500 р. Если собственником являются юридическое лицо, то до 10 000 р.

Собственник обязан использовать земельный участок и жилой дом по назначению и своевременно вносить платежи. Кроме того, он может распоряжаться имуществом. Порядок использования и распоряжения различается в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, при наличии нескольких собственников или при приобретении в период брака. Чтобы уточнить возможность продажи или передачи в аренду, необходимо получить юридическую консультацию. Для этого оставьте заявку на сайте. Специалист предоставит информацию на безвозмездной основе.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Собственность на недвижимость: виды и особенности

В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.

В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

• приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
• заключив договор купли-продажи;
• путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
• участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
• путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.

Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Приватизация жилой недвижимости

Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

• Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
• При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
• В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
• Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.

Нюансы каждого вида

Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.

Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.

Брак и собственность

Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.

Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.

Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.