Энциклопедия решений. Внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома

Внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491) в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество), включается электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (далее — внутридомовые инженерные системы), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения.

Согласно п. 5 Правил N 491 внутридомовые инженерные системы включают в себя:

1) системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

— ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

— коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды

— первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков

— механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на сетях холодного и горячего водоснабжения;

2) систему водоотведения, в которую входят:

— канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);

— стояки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

— заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, а также другое оборудование, расположенное в этой системе;

3) систему газоснабжения, в которую включены;

— газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети — газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию;

Примечание

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил N 491).

— резервуарные и (или) групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в один многоквартирный дом (при использовании сжиженного углеводородного газа);

— газоиспользующее оборудование (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

— технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура;

— система контроля загазованности помещений;

— коллективные (общедомовые) приборы учета газа;

— приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (в случае самостоятельного производства указанных услуг);

4) систему отопления, состоящую из;

— регулирующей и запорной арматуры;

— коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии;

— другого оборудования, расположенного на этих сетях (см. письма Минрегиона России от 17.04.2009 N 11294-ЛС/14, от 04.09.2007 N 16273-СК/07 и от 29.07.2008 N 18453-АД/14);

5) систему электроснабжения, в которую входят:

— аппаратура защиты, контроля и управления;

— коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

— этажные щитки и шкафы;

— осветительные установки помещений общего пользования;

— электрические установки систем дымоудаления;

— системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

— автоматические запирающиесяя устройства дверей подъездов многоквартирного дома;

— сети (кабели) от внешней границы электрических сетей до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Правил N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (см. решение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N АКПИ17-700).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

» Энциклопедия решений. Управляющие компании в многоквартирных домах » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов, ориентированных на бухгалтеров, специалистов финансово-экономических служб, юристов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами

Каждый материал подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Материал приводится по состоянию на ноябрь 2020 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Управляющие компании в многоквартирных домах

При подготовке раздела «Энциклопедия решений. Управление многоквартирными домами» использованы авторские материалы, предоставленные В. Глебовым, Е. Парасоцкой, И. Разумовой

Внутридомовые инженерные системы

Совокупность коммуникаций, обеспечивающих подачу коммунальных ресурсов, от централизованных сетей снабжения до отдельных потребителей, узлы контроля и учета подаваемого ресурса, а также объекты автономного обеспечения жилого дома коммунальными услугами – это внутридомовые инженерные системы.

Виды внутридомовых систем

Многоквартирные дома, имеющие полный набор коммунальных удобств, имеют несколько разновидностей обеспечения. Каждая из них отвечает за передачу определенного ресурса. По видам передаваемых ресурсов их можно подразделить на:

1. Механические.
2. Электрические.
3. Санитарно-технические.

Механическое инженерное оснащение

В большинстве случаев, эти удобства представлены лифтовым хозяйством и мусоропроводом.

Лифтовое хозяйство включает в себя все лифты, пассажирские и грузовые, расположенные в каждом подъезде дома. Каждый лифт состоит из лифтовой шахты, машинного отделения, кабины и поэтажных механизмов входа-выхода.

Мусоропровод представлен транспортировочным каналом с поэтажными загрузочными люками и мусороприемной камерой. Эти элементы оснащения являются общедомовыми.

Электрические

Электрические элементы можно разделить на общедомовые и поквартирные.

Общедомовые содержат в себе:

• Электрощитовая. В ней расположены:

1. вводно-распределительное устройство (ВРУ) в которое входит общий кабель электроснабжения, и расходятся кабели на каждый подъезд;
2. узел учета электроэнергии;
3. защитно-предохранительная аппаратура (автоматы).

• Кабельные линии, проходящие от электрощитовой до поэтажных распределительных щитов.
• Распределительные щиты на каждом этаже с размещенными в них защитно-предохранительными выключателями (УЗО, автоматы) на каждую квартиру или другие помещения в многоквартирном жилом доме и индивидуальными счетчиками.
• Освещение мест общего пользования.

Поквартирные состоят из:

1. Электропроводки проложенной по внутренним помещениям каждого потребителя.
2. Электроустановочными изделиями (розетки, выключатели и проч.)

Санитарно-технические

Сантехническое оснащение в многоквартирных домах и жилых зданиях состоит из сетей водопровода, канализации, вентиляции и отопления. Из них одна полностью относится к общедомовой – это вентиляция.

Вентиляция в большинстве жилых домов представлена только вытяжной составляющей, включающей в себя вентиляционные каналы и оконечные устройства — дефлекторы, установленные на каждый, выведенный над кровлей канал.

Водопровод. К общедомовой части этой сети относятся:

• ввод в здание;
• узел учета;
• сеть распределительных трубопроводов (розлив) по техподполью здания на стояки и на пункт нагрева воды (бойлер);
• стояки холодного и горячего водоснабжения;

Также к общедомовым относится вся запорная и регулирующая арматура, установленная на этих коммуникациях.

Поквартирная составляющая включает в себя:

• индивидуальные счетчики;
• трубы проложенные внутри помещений потребителей;
• точки разбора (смесители, краны и пр.)

Канализация. Общедомовые элементы:

• трубопроводы по техподполью здания;
• канализационные стояки.

К индивидуальной части относятся внутренние трубы канализации в каждой квартире.

Отопление. Общие:

• тепловой узел;
• счетчик тепловой энергии;
• устройство нагрева воды горячего водоснабжения (бойлер);
• разветвительные трубопроводы по техподполью (розлив);
• стояки и внутриквартирные трубопроводы;

К индивидуальным принадлежат отопительные приборы – радиаторы, полотенцесушители.

Внутридомовые инженерные системы являются важной составляющей каждого дома. Они отвечают за бесперебойное обеспечение его жильцов всевозможными удобствами. Физическое состояние и степень их изношенности напрямую влияет на стоимость содержания дома и комфортность проживания его обитателей.

Инженерные системы в частном доме

Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, то скорей всего вам не нужно будет задумываться о том, как устроены инженерные системы дома — архитектор, который проектировал дом, все продумал. Но, если вы решили сами побыть в роли архитектора, и планируете построить свой дом за городом, то все инженерные системы загородного дома вам надо продумать самостоятельно.

Стоить отметить, что для домов до 250 м2 нет необходимости делать полноценный проект — просто надо все хорошо продумать, таким образом, вы сэкономите приличную сумму денег.

О чем стоит подумать? Какое будет отопление дома, водоснабжение, газоснабжение, электрика, канализация и вентиляция. Кажется, немного, но все эти системы надо продумать до мелочей, от них будет зависеть, насколько уютно вы себя будете чувствовать в своём новом доме.

Главный совет, который хочется дать “самостройщикам” – продумать внутридомовые инженерные системы ещё до начала строительства. Проект инженерных систем, в конечном счете, и ускорит строительство, и удешевит его.

Кроме внутридомовых инженерных систем, особое внимание стоит обратить на доступность коммуникаций выходящих за пределы жилого дома, таких как канализация и водоснабжение.

Предположим, что у нас нет источника централизованного водоснабжения. Городская канализация тоже отсутствует. Такое возможно? Вполне. Мы не в городе.

Канализация

Рассматривая систему хозяйственно-бытовой канализации загородного дома, мы знаем, что в системе участвуют такие водоразборные приборы как умывальник, унитаз, душ, ванная, мойка. Кухонная Мойка самый опасный прибор в системе канализации, т.к. является самым «жирным» прибором. Отвод стоков от моек решается путем установки бытовых жироуловителей, которые ставятся прямо под мойками. На стадии планировки санузла нужно учитывать как будут проложены трубы канализации, чтобы обеспечить правильный уклон, большинство труб будет спрятано в стены и может получиться, так что стена окажется несущая, а ее штробить нельзя, придётся делать ступеньку, чтобы спрятать трубы или менять расположение приборов. Не стоит далеко относить унитаз от стояка. Если у Вас будет душевой поддон в строительном исполнении (с трапом) его тоже желательно не относить далеко от стояка, т.к. в таком случае душевой поддон по высоте будет наименьшим. Не маловажный момент правильно подобрать диаметр канализационных труб для каждого прибора.

Загородные дома, как правило, не обеспечены сетью централизованной городской канализации. Поэтому канализация загородного дома может быть решена путем внедрения современных локальных очистных сооружений, которыми являются септики.

Септики выполняются из сборного железобетона или из полиэтилена низкого давления (ПНД). Хорошим решением в организации автономной системы канализации могут быть локальные очистные сооружения на базе септиков ТОПАС. Септик ТОПАС – резервуар, предназначенный для очистки хозяйственно-бытовых стоков индивидуальных источников загрязнения, таких как загородные дома, дачи, малые производства и т.д. Эти сооружения выделяются своей высокой степенью очистки (98%), в то время как аналоги добиваются максимальной степени очистки на уровне 70-80%.

Ошибки при устройстве канализации

• Отсутствие технологических отверстий (закладных) в фундаменте и перекрытиях под канализацию. Влечёт за собой довольно трудозатратные работы по рассверливанию фундамента для закладки труб.
• Углы наклона канализационной трубы – большие, либо малые. Влечёт за собой частые засоры при эксплуатации и исправляется путём перекладки труб с нужным углом.
• Использование отводов 90 градусов — приводит к засором, а при попытке прочистки тросом — к повреждению трубы. Такие отводы допускается ставить только непосредственно перед прибором.
• Применение канализационных труб не по назначению. Есть канализация внутренняя, а есть наружная (отличаются цветом).
• Малое заглубление канализационной трубы – выше уровня промерзания почвы. Влечёт за собой промерзание трубы и к засору. Исправляется либо углублением уровня трубы, либо прокладкой греющего кабеля

Водоснабжение

Есть такое понятие как горно-геологические изыскания. Заказывая услуги геологов, мы решаем сразу несколько задач. Первое — определяем уровень грунтовых вод. Это очень важно. Второе — бурение скважины для получения нашей воды, которой мы будем питать нашу систему водоснабжения. Артезианские скважины бурятся на глубину до 300 и даже 500 метров, диаметром 300мм. Оборудуются погружными глубинными насосными агрегатами. Тип и марку оборудования можно подобрать на свой вкус от итальянских Pedrollo и далее Grundfos, Willo, DAB и т.д. Да и немаловажный вопрос качества добываемой воды. Технические характеристики насоса определяются по необходимому напору и требуемому расходу воды.

Типичная схема водоснабжения загородного дома включает в себя следующие элементы: скважина, насос, расширительный бак с автоматикой (реле давления, реле сухого хода, манометр), промывной фильтр тонкой очистки, байпас под систему очистки и система водоснабжения по дому.

Ещё на стадии проектирования вы должны понимать, где и как будет осуществлен ввод воды в дом, чтобы правильно заложить гильзы под трубы и компактно разместить оборудование внутри дома.

Схема разводки труб водоснабжения по дому может быть коллекторной, последовательной (тройниковой) и смешенной – все зависит от технических особенностей Вашего объекта и пожеланий, главное правильно подобрать диаметр труб для каждой системы. Не стоит забывать об утеплении трубы – без утепления труб образуется конденсат и, как следствие, сырость и плесень.

Вода должна удовлетворять ГОСТу 2874-82 «Вода питьевая» гигиенических требований и контроля за качеством. Поэтому в целях безопасности здоровью, необходимо воду из скважины предоставить на анализ в местные органы санитарно-эпидемиологической службы. Имея заключения по физико-химическому и биологическому качеству воды, можно определить технологию и способы доочистки воды до питьевого качества.
Прокладка сети хозяйственно-питьевого водоснабжения предусматривается по умолчанию как подземная. Уровень промерзания грунта в зимнее время влияет на глубину укладки трубопроводов. Минимальная глубина укладки трубопроводов 1,0 м. Если глубина промерзания грунтов h=1,5 м и более, то целесообразно и правильно трубу проложить на глубине 1,5м плюс диаметр трубы. При невозможности прокладки сети водоснабжения на безопасной от промерзания глубине – сеть водопровода необходимо оборудовать греющем кабелем. Греющие кабели бывают двух типов — наружного монтажа (крепятся на трубопровод снаружи) и внутренние (вставляются вовнутрь трубопровода).

Лучше остановиться на втором варианте т.к. при выходе из стоя кабеля, не составит труда его поменять.

При выборе материала для водоснабжения, следует учитывать ряд особенностей, не все трубы и соединения можно прокладывать скрытно (в стяжке, в стенах). На сегодняшний день на рынке представлены трубы разных производителей и материалов. Оптимальный выбор это сшитый полиэтилен — обеспечивает долговечность в эксплуатации до 50 лет.

Ошибки при устройстве водоснабжения

• Недостаточная глубина скважины, из-за чего вода может иметь не приятный вкус.
• Малое заглубление трубы – выше уровня промерзания почвы. Влечёт за собой промерзание трубы.
• Неправильно подобранное насосное оборудование – как следствие нехватка напора и объёма воды.
• Неправильно подобранный диаметр труб водоснабжения — приводит к снижению напора при одновременном использовании нескольких приборов.
• Неправильное размещения водорозеток перед приборами — приводит к сложности подключения чистовой сантехники или не удобству пользования данным прибором.

Отопление

Не маловажным вопросом в загородном доме является система отопления. От того как правильно она смонтирована зависит ваш комфорт.
При разработке проекта системы отопления надо уделить внимание таким вещам как:

• из какого материала будет дом;
• как он будет утеплен;
• географическое нахождение дома;
• источник тепла (газ, электричество, твердое топливо) или их сочетания;
• какая система отопления будет, и что в нее будет входить;
• как вы будите получать горячую воду.

Теперь обо всем по порядку.

Про материал дома и его утепление не будем говорить — нас интересуют инженерные системы.
«Сердцем» вашей системы будет котел — он и будет обеспечивать ваши потребности в тепле. Если в вашем поселке есть газ – вам повезло, тогда устанавливаем настенный газовый котел необходимой мощности, выводим дымоход через стену на улицу и всё.

Это самый простой и надёжный способ. Если есть вариант не устанавливать напольный котёл — сделайте это. Напольные котлы дороже настенных, им нужен свой дымоход, который стоит не мало, и его надо периодически менять, занимают много места, обслуживание всегда дороже.

Если газа нет, но в скором времени будет, тогда надо ставить и электрический котел и газовый. Пока нет газа — греетесь электричеством, потом газом, а электрический станет резервным.
Если газа нет и не будет, тогда стоит использовать твёрдотопливный котёл в тандеме с электрическим или буферной ёмкостью.

В некоторых случаях возможна комбинация котлов, где один является основным, а другой резервным. Вариантов совместной работы котлов много, не будем на этом заострять внимания.
После выбора котла, надо решить каким образом будем обогревать дом — это может быть радиаторная сеть, тёплый пол или их сочетание.
Хорошим решением является сочетание этих двух систем.

Способов монтажа системы отопления, подключение радиаторов и укладки тёплого пола много.
Оптимальный вариант — это двухтрубная попутная система, такая система почти не нуждается в балансировке. При выборе варианта подключения радиаторов можно остановиться на нижнем подключении из стены.
Не забывайте, что необходимо правильно подобрать радиаторы по размеру и, соответственно, по мощности.

Помните, что температура теплоносителя в теплом полу должна быть ниже, чем в радиаторной сети. Поэтому надо организовать подмес теплоносителя. Бывает два варианта ограничения температуры в тёплом полу — это смешивание и ограничение теплоносителя.

На этапе проектирования стоит подумать ещё над такой вещью как управление системой отопления и регулировка температуры.
Это большая тема и каждый для себя должен понять, что он хочет. Либо частичную автоматизацию, либо полную автоматическую систему, которая будет требовать минимум внимания – система умный дом.
Или система с ручной регулировкой температуры.

Вопрос получение горячей воды вызывает много споров, давайте разбираться.
Горячую воду мы можем получать от двухконтурного котла, от бойлера косвенного нагрева или от электрического водонагревателя.
Прежде чем выбрать какой вариант вам подходит, вы должны понять, что вы хотите от системы горячего водоснабжения, сколько у вас будет санузлов и что в них будет (ванны, душ), сколько человек будет проживать постоянно.

Самый простой способ это двухконтурный котёл — минимум затрат на монтаж и оборудование.
Но у него есть недостатки: маленький расход горячей воды, время ожидания появления горячей воды и отсутствие её запаса.
Второй способ тоже не отличается дороговизной оборудования и монтажа. Обычный водонагреватель – незатейливое решение для не большого домика. Минусы — маленький запас, расход электроэнергии, длительное время нагрева.

Бойлер косвенного нагрева (БКН) — отличный вариант в нём отсутствуют минусы приведенные выше. Один минус это цены на оборудование и монтаж. Из плюсов: запас горячей воды, возможность организовать рециркуляцию ГВС (не надо ждать пока потечет горячая), возможность подключения полотенцесушителей, быстрый нагрев, большой выход горячей воды. Также есть БКН и комбинированного нагрева, имеющие дополнительные электрический тэн.

Какой вариант подходит именно вам надо разбираться в каждом отдельном случае.

Котельная

Этому помещению следует уделить особое внимание, в нём будет размещаться все основное оборудование системы отопления и водоснабжения. Оно должно соответствовать СНиП, что бы при вводе в эксплуатацию газового оборудования не возникло проблем.
Ещё на этапе проектирования вы должны понимать, где и как всё будет размещаться, чтобы всё можно было обслужить и отремонтировать при необходимости.
После того как дом практически готов и оштукатурены стены, пришло время монтажа инженерных систем. Стены в котельной к этому времени должны быть выложены плиткой, если будет напольный котел и БКН необходимо сделать под них подиум.

Многие спрашивают: — «можете сделать нам теплый пол, а потом все остальное?». Такой подход к монтажу инженерных систем неправильный.
Вся «инженерка» связана друг с другом и делается в определенной последовательности, что помогает избежать ошибок и переделок. Первым этапом монтируется система канализации, затем система водоснабжения и радиаторное отопление, в последнюю очередь система теплого пола.

Такая очередность позволяет спрятать трубы отопления и водоснабжения в «пирог» теплого пола, тем самым не травмирую лишний раз стены дома.

УДАЧИ В РЕАЛИЗАЦИИ ВАШИХ ИНЖЕНЕРНЫХ ПРОЕКТАХ.
Если у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях, наши специалисты обязательно вам ответят.

ГАРАНТИЯ — 5 ЛЕТ !
Компания «Сантехник Степаныч» предоставляет гарантию до 5 лет на многие виды работ