Особенности залога жилых домов и квартир

И. ИСРАФИЛОВ
И. Исрафилов, начальник юридического отдела АО «Стекловолокно».
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество в обеспечение обязательств, вытекающих из гражданско — правовых отношений. В частности, залогом недвижимого имущества могут быть обеспечены требования, вытекающие из договоров займа (в том числе банковской ссуды), купли — продажи, имущественного найма, перевозки грузов и др. (п. 1 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1995 года N 2872-I «О залоге» ).
———————————
Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1995, N 23, ст. 1239.
Одним из распространенных видов залога недвижимого имущества является залог жилых домов, квартир и иных зданий и строений. Гражданский кодекс (п. 1 ст. 130) относит к недвижимости объекты гражданских прав, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Применительно к жилищной сфере состав недвижимого имущества уточняется в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который относит к недвижимым объектам жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями) и приусадебные хозяйственные постройки с земельными участками, на которых они расположены, вместе с находящимися на земельных участках зелеными насаждениями с многолетним циклом развития, квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инфраструктуры жилых домов.
Как видим, законодатель пошел на признание в виде отдельного объекта недвижимого имущества (соответственно и самостоятельного предмета залога) и квартир в многоквартирных домах, которые непосредственно не связаны с земельным участком. Это положение вытекает и из п. 2 ст. 334 ГК, в котором квартиры особо упоминаются в числе предметов залоговых отношений.
В связи с этим в некоторой степени претерпевает изменения первоначальное значение понятия залога недвижимого имущества (ипотеки) как залога «объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им», содержащееся в ст. 42 Закона о залоге.
Правоотношения залога возникают в силу договора или закона (п. 3 ст. 334 ГК, ст. 3 Закона о залоге). В последнем случае правоотношения залога возникают только при наступлении указанных в законе обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого именно обязательства признается находящимся в залоге.
Поэтому неверно предположение, что право залога (ипотеки) зданий, строений и сооружений в силу закона возникает у подрядчика этих объектов при неоплате заказчиком выполненных строительных работ, поскольку законодательством возникновение права залога в таком случае не предусмотрено. Подрядчик, возводивший жилые дома, квартиры и иные строения (производивший капитальный ремонт, реконструкцию), может потребовать оплаты выполненных работ путем удержания этих объектов в соответствии со ст. 359 ГК. Однако это вовсе не означает, что у него возникает право их залога в силу закона. Более того, удержание в этих случаях может иметь место только тогда, когда договором подряда не предусмотрено иное.
В договоре о залоге жилых домов и квартир согласно нормам ст. 339 ГК должно быть указано, в обеспечение какого обязательства они обременяются правом залога, его существо, размер и срок исполнения, стоимость закладываемой недвижимости, ее местонахождение, а также должна быть дана индивидуальная характеристика жилых домов и квартир как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности, что является существенными условиями таких сделок.
В договоре залога недвижимого имущества также должно быть указано, кому принадлежит право собственности на закладываемое имущество, на основании какого правоустанавливающего документа, когда и кем произведена регистрация этого документа.
В соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (изданного для временного регулирования рассматриваемых отношений ввиду отсутствия предусмотренного п. 2 ст. 334 ГК закона об ипотеке, впредь до его принятия) индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей, тоже подлежат залогу в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК, но только при одновременной ипотеке земельного участка (или его части), на котором находится этот дом. В договоре залога должна быть приведена характеристика земельного участка (схема, размер), а также указано право собственника на него. При залоге же квартир в многоквартирных домах в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома.
———————————
Российская газета, 1996, 6 марта.
При залоге жилых домов и квартир согласно общему правилу, установленному п. 1 ст. 338 ГК, они не подлежат передаче в ведение залогодержателя. Залогодатель вправе использовать их по назначению, в том числе и путем сдачи жилых помещений в них для проживания иным лицам по договору найма с согласия залогодержателя, а также без его согласия, если помещения сдаются на срок, истекающий не позднее срока исполнения обязательства, в обеспечение которого заключен договор залога (п. 90 Основных положений о залоге недвижимого имущества — ипотеке ). При этом договор найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу и для нового собственника жилого дома или квартиры, приобретшего это право в результате обращения на них взыскания за неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства. Если же договор найма был заключен без согласия залогодержателя, новый собственник может не возобновлять его на новый срок.
———————————
Одобрены распоряжением заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 года N 96-рз, носят рекомендательный характер // Российская газета, 1994, 6 января.
Залог жилых домов и квартир, находящихся в общей совместной собственности, допускается при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников (п. 4 Указа от 28 февраля 1996 года). На передачу же в залог доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру такого согласия не требуется. Участник общей долевой собственности вправе самостоятельно заложить свою долю по собственному усмотрению.
При заключении договора о залоге жилого дома или квартиры залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации договора залога правах третьих лиц на жилой дом, квартиру или помещения в них, в том числе о состоянии их в залоге до этого, о наличии договора найма или аренды помещения, права пожизненного пользования у проживающих лиц, о правах на пользование помещениями в них членов семьи и др. (п. 7 Указа от 28 февраля 1996 года). Залогодатель при этом не обязан извещать залогодержателя о наличии завещания на жилой дом или квартиру (как при заключении договора залога, так и после его заключения).
Заложенный дом или квартира в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК могут быть отчуждены залогодателем только с согласия залогодержателя, если договором об их залоге не было предусмотрено иное. При отчуждении жилого дома или квартиры, находящихся в залоге, а также при переходе права собственности на них к другому лицу в порядке правопреемства, в том числе при наследовании, в соответствии с п. 9 Указа от 28 февраля 1996 года к новому приобретателю переходят и все залоговые обязательства, не выполненные первоначальным залогодателем, если иное не было предусмотрено в договоре о залоге.
Пункт 3 Указа от 28 февраля 1996 года предусматривает, что, если происходит залог жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК, как и при отчуждении жилых домов и квартир.
Предметом залога, как правило, могут быть жилые дома и квартиры, пригодные для постоянного проживания и отвечающие установленным санитарным нормам и техническим требованиям. Но предметом залога в соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1180 , могут быть и не завершенные строительством жилые дома и квартиры (п. 14), а также жилые дома и квартиры, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции (п. 4), в частности, при обеспечении залогом строительных банковских кредитов. По смыслу п. 6 ст. 340 ГК, а также п. 4 названного Положения при предоставлении банковского кредита на приобретение жилья предметом залога могут быть жилые дома и квартиры, которые могут стать собственностью залогодателя в будущем.
———————————
Собрание законодательства РФ, 1994, N 7, ст. 692.
Согласно Указу от 28 февраля 1996 года при обращении взыскания на жилые дома и квартиры в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств проживающие в них собственники, члены семей, а также другие лица, имеющие право самостоятельного пользования ими, выселению не подлежат.
Следует заметить, что в силу данного положения, хотя право собственности, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, и прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. Хотя такая позиция подвергается критике, как идущая вразрез с положениями о собственности , однако именно она представляется наиболее приемлемой для данных случаев. Дело в том, что прекращение права собственности на основании права залога носит особый характер. Залогодатель должен быть застрахован от того, что он потеряет и право проживания.
———————————
См.: Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право, 1995, N 2, с. 125.
Однако при обращении взыскания в силу залога собственники жилого дома или квартиры и члены их семей все же могут быть выселены, если договор залога был заключен в обеспечение банковского кредита на строительство индивидуального жилого дома или приобретение квартиры, за счет которого залогодатель построил или приобрел жилье (п. 13 Указа от 28 февраля 1996 года).
Договор залога жилых домов и квартир должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК) и зарегистрирован в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество: согласно п. 1 ст. 131 ГК в едином государственном реестре учреждениями юстиции; согласно Указу от 28 февраля 1996 года до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними органами, осуществляющими на дату издания Указа такую регистрацию, то есть в территориальных органах бюро технической инвентаризации.
Поэтому представляется неверным мнение о том, что регистрация залога квартир должна производиться, в отличие от залога жилых домов, отдельно в территориальных органах по управлению муниципальным жильем , хотя оно и основано на практике регистрации этих видов сделок в г. Москве .
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Юринформцентр, 1995, с. 350; см. также примечание к п. 15 Основных положений об ипотеке.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. Вестник мэрии Москвы, 1994, N 21.
——————————————————————
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ЗАКОН РФ от 29.05.1992 N 2872-1
«О ЗАЛОГЕ»
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
«ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ»
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)»
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
УКАЗ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180
«О ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТАХ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ Правительства РФ от 22.12.1993 N 96-рз
«ОБ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЯХ О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА — ИПОТЕКЕ»
Хозяйство и право, N 11, 1996

Как взять кредит под залог недвижимости

И чем такой кредит отличается от потребительского

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых .

Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.

Где получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

• гражданство РФ;
• постоянная или временная регистрация на территории РФ;
• возраст от 18 лет или 21 года;
• предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Какие документы нужны

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
2. брачный договор, если он есть;
3. СНИЛС;
4. загранпаспорт;
5. отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
6. водительское удостоверение;
7. свидетельство о регистрации автомобиля;
8. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
9. другие документы по регламенту банка.

Как получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15% . Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

1. Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
2. Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.

1. Недвижимость нельзя продать, потому что после оформления сделки квартира или дом остаются в залоге у банка. Обременение можно будет снять только после того, как погасите кредит.
2. Нельзя получить налоговый вычет, если кредит нецелевой. Посмотреть цель кредита можно в кредитном договоре. Если приобретение жилья не указано как цель расходования средств, вычет не дадут.
3. Не все объекты подходят для залога: банк, у которого выгодная ставка, может не принять вашу квартиру или дом.
4. Оплачивать оценку объекта в большинстве случаев нужно самому. Стоимость — от 4 тысяч рублей на квартиры. Оценка загородного дома стоит еще дороже.
5. Можно получить только часть суммы, в которую оценочная компания оценила квартиру или дом, — это залоговый дисконт. Банк закладывает скидку на случай, если объект подешевеет.
6. Банк повышает ставку, если нет страховки. В течение всего срока кредита нужно оплачивать страховку или согласиться на увеличенную ставку.
7. Кредит под залог сложно рефинансировать, если он нецелевой. Некоторые банки не рефинансируют залоговые кредиты, поскольку нужно снимать обременение в пользу старого банка и накладывать в пользу нового.