Земельный участок для индивидуального жилищного строительства

Статья о нормативно-правовой базе, общих положениях предоставления участков для ИЖС и регистрации права собственности на них.

Нормативно-правовая база

Нормативно-правовая база, на основании которой осуществляется предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство главным основана на Градостроительном Кодексе Российской Федерации. Однако в некоторых случаях применяются статьи из Земельного Кодекса. Это обусловлено проверкой совпадения статуса земельного участка – определения правомерности выделения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в данном месте.

Общие положения предоставления участка в собственность для ИЖС

Категория «предоставление земельных участков» представляет собой отношения, которые возникают в процессе отчуждения определённых земельных участков из государственной собственности или муниципалитета. Законодательство диктует, чтобы целями отчуждения, в частности, выступали:

• аренда участка под индивидуальное жилищное строительство;
• оформление в собственность физическому или юридическому лицу.

Соответственно, возникновение прав собственности обусловлено процедурой административно-правового характера.

Если рассматривать более широкое значение данной категории, то оно характеризует правоотношения, которые возникают в результате распоряжения земельными участками правообладателями разных форм собственности. Формирование данных правоотношений обусловило возникновение следующих видов субъектов правоотношений собственности:

1. Собственники земли как субъекты правоотношений собственности;
2. Владельцы – правоотношений пожизненного наследуемого владения;
3. Арендодатели и арендаторы – правоотношений аренды;
4. Землепользователи – правоотношений пользования.

Под индивидуальным землепользованием подразумевается использование гражданами с целью самостоятельного ведения подсобного и дачного хозяйства, садоводства и огородничества, образование индивидуального строительства, как жилищного, так и гаражного, предоставленных им земельных участков.

В отличие от индивидуального землепользования, смыслом которого является осуществление сельскохозяйственной деятельности, и выделение для этих целей земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок для индивидуального жилищного строительства проходит отчуждение и формирование из земель поселений.

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства по требованиям индивидуального жилищного строительства, обязан использоваться как территориальный базис, хотя не исключается использование данного объекта с сельскохозяйственными целями. При возведении на подобном земельном участке жилых домов следует отметить обязательность использовать их в качестве объекта для постоянного проживания владельцев. Разрешение на предоставляемый земельный участок под индивидуальное жилищное строительство может быть получено на основании запросов, как отдельных граждан, так и целых организаций, на платной основе и в порядке, предусмотренном предоставлением земельных участков с целью строительства.

Предоставление гражданам земли для ИЖС и регистрация права собственности на неё

Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность или на правах аренды возможно для лиц, проживающих в поселках и городах. На основании п. 2 с. 28 Земельного кодекса РФ, разрешение и предоставление такого объекта носит платный характер.

Однако Земельный кодекс, федеральные законы и законы отдельных субъектов РФ предусматривают случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность как физических, так и юридических лиц.

Предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство гражданам в качестве объекта собственности осуществляется по следующему алгоритму:

1. Обращение в исполнительный орган местной администрации городского округа или администрации района, полномочия которого основаны на ст. 29 ЗК РФ.
2. Подача заявления о предоставлении сформированного земельного участка в письменной форме и ожидание решения на протяжении последующих 14 дней. При несформированном участке с исходными данными в заявление вносится просьба о формировании земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
3. Участки для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с нормативными актами, утверждёнными ОМСУ (органами местного самоуправления), имеют ограничения. Минимальный и максимальный размер земельного участка как объекта чётко зафиксированы.
4. Генеральным планом города, а также правилами землепользования и застройки регулируется предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в черте города.

Участок под индивидуальное жилищное строительство в качестве объекта собственности регистрируется по закону в соответствии по следующему общему порядку:

1-й этап – сбор необходимых документов:

• — паспорт;
• — кадастровый план земельного участка – в случае его отсутствия поможет местный кадастровый орган;
• — договор купли продажи, судебное решение о признании права собственности, постановление местной власти о выделении земли и т.д.;
• — заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
• — квитанция об уплате государственной пошлины.

2-й этап: сдача пакета документов на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), управомоченным выдавать свидетельство о праве собственности.

Органы, выдающие разрешение на ИЖС

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство окончательно выдается местными органами власти. Таким образом, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, в отношении которого соблюдены многочисленные процедуры, удостоверяется документом, заверенным подписью главы администрации. Именно данный факт знаменует получение необходимого разрешения.

Охарактеризуем органы и инстанции, в которых на основании закона согласовывается разрешение на индивидуальное жилищное строительство:

• — архитектурная часть проекта согласовывается в местном отделении Государственного архитектурно-строительного надзора;
• — разрешение в Государственном пожарном надзоре, курирующем данную местность;
• — учреждения, в ведении которых находятся подземные, наземные и воздушные коммуникации на территории, на которой находится земельный участок;
• — контрольная проверка и получение разрешительных документов в потребительском надзоре;
• — разрешение на индивидуальное жилищное строительство закон требует согласовывать также и в районном комитете водного хозяйства, если выдается разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства как объекта в водоохранной зоне.

Индивидуальное жилищное строительство на земельном участке требует от заинтересованных в этом лиц не только готовности к организации самого процесса строительства, но и соблюдения ряда юридических процедур. Однако часть, связанная с документальным сопровождением строительства, не должна пугать будущих собственников домов, поскольку она направлена не на препятствование осуществлению имущественных прав граждан, но на полное закрепление этих прав.

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

• Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
• Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
• Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

• власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
• на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
• владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

• участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
• строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2018-го года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08.18 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…» . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.2001 . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

• до проезда – 3 м,
• до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

• высота потолка – 2,5 м;
• размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
• площадь гостиной – от 12 м2;
• общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

• баню,
• сарай,
• навес,
• встроенную/пристроенную веранду,
• беседку,
• туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

• граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;

• граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
  • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
  • Герои Советского Союза;
  • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

• подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
• сбор пакета документов;
• ожидание предоставления участка;
• получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

• убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
• выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
• удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

• документ, указывающий предназначение земли;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающий документ на надел;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
• регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
• технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
2. Подобрать участок без строящихся объектов.
3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

6 thoughts on “Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство”

Ну, как правило, такие участки востребованы в пригородной зоне из-за наличия рядом рабочих мест. В селе же совершенно иная ситуация. По цене ниже стоимость, а вот насчёт рабочих мест, чаще всего мало или ноль.

Большое преимущество ИЖС перед СНТ в том, что есть домашний адрес и можно прописаться по нему.

Власти хоть и обязаны делать дороги и обеспечить коммуникации, но дороги в частном секторе как правило разбитые, а из коммуникаций только электричество.

Если есть деньги и участок расположен удачно и близко к городу, то это отличное вложение средств. Со временем его можно будет продать дороже, так как город в любом случае будет расширяться.
Ну и если надумаете жить постоянно, то это только ИЖС, хотя и в СНТ строят 3 этажные хоромы по 400 квадратов.

Жаль что бесплатно есть возможность получить только если семья многодетная. Если вы живете в большом городе, то такой участок рядом в радиусе 3-5 км стоит от 600 тысяч до нескольких миллионов, в зависимости от того, какие коммуникации есть на нем, что для среднестатистической семьи, просто неподъемные деньги.

Если руки растут из нужного места, покупаете участок под ИЖС и строите дом своими руками. За 2 миллиона вполне можно построить дом около 100-120 квадратов. В городе в лучшем случае за эти деньги можно купить двушку на окраине.
А построенный дом уже будет стоить не 2 миллиона, а минимум 4-5, если надумаете продавать.